现代房地产项目管理之合约与成本管理篇.ppt

现代房地产项目管理之合约与成本管理篇.ppt

《现代房地产项目管理之合约与成本管理篇.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《现代房地产项目管理之合约与成本管理篇.ppt（59页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

现现代代房房地地产产项项目目管管理理之之合约与成本管理篇合约与成本管理篇戴戈缨戴戈缨PMP项目管理项目管理中国传统管理思想中国传统管理思想项目管理项目管理现代管理思想现代管理思想结构化结构化流程化流程化指标化指标化n企业越做越大，项目企业越做越大，项目“管理管理”人员越来越多人员越来越多n项目越管越细，越做越像总承包商项目越管越细，越做越像总承包商n项目经理经常扮演项目经理经常扮演“救火队长救火队长”的角色的角色企业的苦恼企业的苦恼传统项目管理的特点传统项目管理的特点以以施施工工管管理理为为主主导导的的经经验验导导向向的的项目管理模式项目管理模式甲方的项目经理与承包方的项目甲方的项目经理与承包方的项目经理区别模糊，甲方现场管理工经理区别模糊，甲方现场管理工程师和承包方的工长区别模糊程师和承包方的工长区别模糊项目管理缺乏系统性和连续性项目管理缺乏系统性和连续性项目管理人员合同成本意识薄弱项目管理人员合同成本意识薄弱传统合同与合同管理传统合同与合同管理部门管理职责划分部门管理职责划分成本部、预成本部、预算部、合约部、采购部算部、合约部、采购部成本与合同管理人员知识结构单一成本与合同管理人员知识结构单一合同与合同管理的理念落后合同与合同管理的理念落后孤立的、静态的合同管理理念孤立的、静态的合同管理理念合同文本缺乏系统性和标准化合同文本缺乏系统性和标准化传统的工程项目管理与合同传统的工程项目管理与合同管理的关系及其不适应性管理的关系及其不适应性相互分离的管理体系相互分离的管理体系合同成本管理和工程管合同成本管理和工程管理理“两张皮两张皮”，各行其是，各行其是不平衡的管理关系不平衡的管理关系在工程管理人员眼里，合在工程管理人员眼里，合同是成本合同管理人员的事。

这导致在合同实施同是成本合同管理人员的事。

这导致在合同实施阶段阶段（施工阶段）经常疏于管理，在现场工作中（施工阶段）经常疏于管理，在现场工作中由于缺由于缺乏合同交底和监督工作，现场管理人员的乏合同交底和监督工作，现场管理人员的习惯意习惯意识较强，往往凭经验按照以往常规做法工识较强，往往凭经验按照以往常规做法工作而常作而常常造成项目管理中不必要的麻烦。

常造成项目管理中不必要的麻烦。

工程管理人员与合同成本管理人员工程管理人员与合同成本管理人员“语言不通语言不通”112甲方的项目管理甲方的项目管理p甲方项目管理特点甲方项目管理特点资源整合资源整合p以合同管理为核心的思想以合同管理为核心的思想一切按合同条款一切按合同条款和流程办事，不能有随意性，图省事，拍脑袋和流程办事，不能有随意性，图省事，拍脑袋定问题。

惟有严格地按照施工合同等全套合同定问题。

惟有严格地按照施工合同等全套合同文件的规定，尤其是施工技术规范的要求进文件的规定，尤其是施工技术规范的要求进行，行，才能保证工期和质量，并使工程成本控制才能保证工期和质量，并使工程成本控制在合理的在合理的范围内，从而使合同顺利实施，使工范围内，从而使合同顺利实施，使工程圆满地程圆满地完成。

完成。

p对甲方项目管理人员业务水平、工作作风、对甲方项目管理人员业务水平、工作作风、良良好的素质的要求好的素质的要求体现在合同观念、合同的体现在合同观念、合同的主观程度以及控制合同的力度上。

主观程度以及控制合同的力度上。

现代项目管理动态全过程管理现代项目管理动态全过程管理项目范围项目范围时时间间质质量量成成本本风风险险人人力力沟沟通通采采购购集集成成现代项目管理的知识体系现代项目管理的知识体系知识体系知识体系风险管理风险管理采购管理采购管理沟通管理沟通管理人力管理人力管理质量管理质量管理成本管理成本管理范围管理范围管理集成管理集成管理时间管理时间管理项目管理项目管理启启动动计计划划实实施施控控制制收收尾尾阶阶段段房地产项目采购管理房地产项目采购管理房地产项目采购的定义房地产项目采购的定义项项目目采采购购不不同同于于一一般般概概念念上上的的商商品品购购买买，它它包包含含着着以以不不同同方方式式通通过过努努力力从从企企业业外外部部获获得得货货物物、土土建建工工程程和和服服务务的的整整个个采采办办过过程程。

因因此此，采采购购不不仅仅包包括括采采购购建建筑筑材材料料设设备备，而而且且还还包包括括雇雇用用承承包包商商来来实实施施土土建建工工程程和和聘用咨询专家来从事咨询服务聘用咨询专家来从事咨询服务。

材料设备采购材料设备采购工程采购工程采购咨询服务采购咨询服务采购房地产项目采购管理房地产项目采购管理【工程采购工程采购】采购内容：

工程总（分）包采购内容：

工程总（分）包工作内容：

工程招投标，合同管理工作内容：

工程招投标，合同管理【材料设备采购材料设备采购】项目采购项目采购采购内容：

建筑材料与设备采购内容：

建筑材料与设备战略采购战略采购工作内容：

采购招投标，供应商管理工作内容：

采购招投标，供应商管理课课程程大大纲纲上篇上篇合约与成本管理标准化体系合约与成本管理标准化体系下篇下篇材料设备采购与供应商管理材料设备采购与供应商管理上上篇篇合约与成本管理标准化体系合约与成本管理标准化体系课程内容提纲1.1.合同管理是工程项目管理的核心2.2.标准化合同与成本管理流程体系3.3.合同与成本管理人员的专业化熏陶11、为什么房地产企业仍然感觉成本难于控制？

、为什么房地产企业仍然感觉成本难于控制？

（11）关于目标成本的研究和制定已经相当深入）关于目标成本的研究和制定已经相当深入；（22）建筑市场竞争日趋激烈，建筑采购成本日益低廉；建筑市场竞争日趋激烈，建筑采购成本日益低廉；（3）ISO业务流程管理已经在各大房地产企业广泛运用。

业务流程管理已经在各大房地产企业广泛运用。

22、设计、工程人员的苦恼、设计、工程人员的苦恼（11）成本目标束缚设计）成本目标束缚设计；（22）招投标与项目采购分判混乱；）招投标与项目采购分判混乱；（33）变更签证管理混乱；）变更签证管理混乱；（44）遵守流程和赶进度的矛盾。

）遵守流程和赶进度的矛盾。

苦恼苦恼n传统概预算成本管理传统概预算成本管理以固定以固定“量量”、“价价”、“费费”定额为主导的静态管理定额为主导的静态管理模式模式n现代合同管理与成本控制理念现代合同管理与成本控制理念以标准化合同文本与流程化管理为核心以标准化合同文本与流程化管理为核心工程量清单计价模式工程量清单计价模式成本的动态管理与监控成本的动态管理与监控合同管理是工程项目管理的核心合同管理是工程项目管理的核心工程的一切均在成本、工期和质量这三要素工程的一切均在成本、工期和质量这三要素的指导下，通过承包合同这个纽带，来完成的指导下，通过承包合同这个纽带，来完成合同规定的义务。

合同管理作为工程项目管合同规定的义务。

合同管理作为工程项目管理的核心，是法律、工程管理、成本控制、理的核心，是法律、工程管理、成本控制、质量标准的综合体现质量标准的综合体现。

合同文件的三大要素：

法律与商务方面用合合同文件的三大要素：

法律与商务方面用合同条件制约，经济方面用工程量清单和计量同条件制约，经济方面用工程量清单和计量支付制约，技术方面用规范和设计文件及图支付制约，技术方面用规范和设计文件及图纸制约。

纸制约。

合同与合同管理是核心合同与合同管理是核心合同合同质量质量施工措施，技术施工措施，技术规范，图纸规范，图纸成本成本合同价格，工程量清单，合同价格，工程量清单，支付与变更管理支付与变更管理工期工期工期要求，进度工期要求，进度计划，计划，延误赔偿延误赔偿范围范围合同管理与成本控制及合同管理与成本控制及工程项目管理的关系工程项目管理的关系n工程项目各项工作的实施都是围绕合同总体目标来运行的，因此，有工程项目各项工作的实施都是围绕合同总体目标来运行的，因此，有效的工程项目管理和成本控制是通过有效的合同管理实现的。

效的工程项目管理和成本控制是通过有效的合同管理实现的。

n工程管理人员与成本合同管理人员共同工程管理人员与成本合同管理人员共同做好合同，管好合同做好合同，管好合同。

合同的。

合同的管理贯穿于整个工程项目的始终。

管理贯穿于整个工程项目的始终。

n项目工程建设的工作过程概括起来就是两个环节：

一是签订合同，二项目工程建设的工作过程概括起来就是两个环节：

一是签订合同，二是执行合同。

这两个环节是密不可分的，前一个环节是后一个环节的是执行合同。

这两个环节是密不可分的，前一个环节是后一个环节的基础，后一个环节是前一个环节的继续，缺一不可。

基础，后一个环节是前一个环节的继续，缺一不可。

n如果将采用各种技巧来实施工程项目管理和控制成本比作如果将采用各种技巧来实施工程项目管理和控制成本比作“栽花栽花”，那么提高企业的整体合同管理意识和管理水平，就是那么提高企业的整体合同管理意识和管理水平，就是“植树植树”。

标准化合同管理体系标准化合同管理体系l合同文件结构化、标准化。

合同文件结构化、标准化。

l合同管理流程化合同管理流程化流程管理实现从职能导向到流程导向的转变流程管理实现从职能导向到流程导向的转变。

事先预防胜过事后补救。

事先预防胜过事后补救。

有效地控制好每一个管理过程有效地控制好每一个管理过程/流程节点，就流程节点，就自然可以得到预期的可交付成果。

自然可以得到预期的可交付成果。

做正确的事与正确地做事。

做正确的事与正确地做事。

流程管理流程管理流程象人体的神经系统流程象人体的神经系统,它确保了组织它确保了组织功能的正常运转与协调一致性功能的正常运转与协调一致性流程是组织的基本运作环境流程是组织的基本运作环境,直接影响到直接影响到人的行为进而影响组织的文化人的行为进而影响组织的文化坏人在好的制度下可能会变好坏人在好的制度下可能会变好,好人在坏的制度下可能会变坏好人在坏的制度下可能会变坏为什么我们为什么我们总是出错？

总是出错？

已经习已经习惯了惯了!

流流程程管管理理定定义义：

管管理理一一个个或或者者几几个个流流程程的的一一种种体体制制，把把责责任任和和义义务务端端对对端端地地分分配配给给流流程程所所有有者者（托托马马斯斯伯伯特特尔尔斯斯），通通过过对对流流程程的的要要素素进进行行管管理理,以以达成流程的绩效目标的过程。

达成流程的绩效目标的过程。

流程管理的好处有责流程管理的好处有责有序有序有效有效高效高效保证目标的持续实现提升组织的运作效率实现管理一致性实现管理模式的转变构建有竞争力的管理平台组织目标通过有效的流程运作来实现，通过流程管理实现流程的目标最终保证组织目标的持续实现理顺内部运作流程及流程之间的接口，消除流程的瓶颈提高流程的运行效率降低运营成本，实现组织内部运营及管理的一致性通过流程管理的实施将以职能为中心的传统管理模式转变为以流程为中心的管理模式通过流程结构和流程网络的建立，明确流程关系和流程运行标准和要求，将最优经验显性化，构建持续改进的管理平台实现顾客的高度满意建立以顾客为关注焦点的流程管理体系，实现顾客的高度满意并提高顾客的信任度和忠诚度组织内部文化转变以有形的流程影响组织的内部文化并带动组织文化的转变,建立高效沟通/开放/知识共享/有效执行的内部文化流程管理是实现精益化生产的必然途径流程管理是实现精益化生产的必然途径创业期创业期成长期成长期成熟期成熟期规模规模/市场市场影响力影响力发展发展阶段阶段衰退期衰退期手工作坊粗放式规范化精细化精益化我们正处于从规范化进我们正处于从规范化进入精细化管理的过程入精细化管理的过程合同管理流程的标准合同管理流程的标准化与专业化化与专业化现有管理流程的主要问题现有管理流程的主要问题专业管理流程和行政管理流专业管理流程和行政管理流程混在一起，过于繁琐和复杂，再加上部门之间的协调问程混在一起，过于繁琐和复杂，再加上部门之间的协调问题和具体专业人员的综合素质等因素，导致工程人员为了题和具体专业人员的综合素质等因素，导致工程人员为了赶进度，常常选择赶进度，常常选择“走捷径走捷径”，致使流程形同虚设；，致使流程形同虚设；观点：

快节奏的工作作风同必须按照程序办