湖北麻城房地产市场调查.ppt

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湖北麻城房地产市场调查2012年1.城市区位城市区位麻城城市概麻城城市概况况u麻城，位于湖北省东北部，距离武汉118公里；u处于武汉、郑州、合肥三角经济区域中心；u版图面积3747平方公里，辖19个乡镇办事处，1个省级经济科技开发区，716个行政村。

麻城区位特征麻城区位特征2.交通交通麻城城市概麻城城市概况况是武汉、襄阳之后的湖北省第三大交通枢纽是武汉、襄阳之后的湖北省第三大交通枢纽u106国道贯穿全境，“三高（大广高速、沪蓉高速、麻竹高速）三铁（京九铁路、沪汉蓉铁路、汉麻铁路）”在此联接；u湖北省十二五规划中即将建设麻城通山、麻城阳新高速公路（麻阳高速公路）、麻城至武穴高速公路。

交通交通3.麻城经济麻城经济麻城城市概麻城城市概况况经济总量经济总量u麻城国内生产总值处于湖北80个县市区第33位，比上一年上升7位，人均排名第56位。

u麻城2011年GDP总值156.67亿元，比上年增长15.6%，高于全省增速1.8个百分点，高于全国增速6.4个百分点。

2011年年GDP总量处于湖北总量处于湖北80个县市区第个县市区第33位，名次较上一年上升位，名次较上一年上升7位，增速高于位，增速高于全省全国全省全国汽配、冶金机械、花岗石材、农产品加工、能源电力（及延伸产业）五大产汽配、冶金机械、花岗石材、农产品加工、能源电力（及延伸产业）五大产业业支柱产业支柱产业图：

华中地区最大的管业基地落户麻城，图为投资7亿元的屯仓管业一期工程厂区。

u麻城是一座以工业为主体的城市；u重工业在产业结构中比重占明显优势，达88.1%。

4.人口概况人口概况麻城城市概麻城城市概况况麻城中心城区人口未来发展规划麻城中心城区人口未来发展规划u2015年：

28万u2020年：

35万u2030年：

50万麻城人口麻城人口2011年末，麻城全县人口年末，麻城全县人口116.34万人，中心城区人口万人，中心城区人口21万人万人5.城市发展城市发展麻城城市概麻城城市概况况发展历史发展历史u过去十年，城市一直向西发展，现已形成金桥生活片区；过去十年，城市一直向西发展，现已形成金桥生活片区；u政府行政事业单位延金桥大道两侧布置；政府行政事业单位延金桥大道两侧布置；u房地产开发大部集中在金桥大道两侧；房地产开发大部集中在金桥大道两侧；u黄金桥经济科技开发区在城市西部；黄金桥经济科技开发区在城市西部；u未来政府行政办公集中区在城市西部；未来政府行政办公集中区在城市西部；u城市还在向西扩展，未来在城西还将形成低碳产业园区城市还在向西扩展，未来在城西还将形成低碳产业园区u总体来说，麻城向西发展的格局已经形成，且不可逆转总体来说，麻城向西发展的格局已经形成，且不可逆转远期规划远期规划u发展策略：

“西拓、东延、中优”，以西拓为主，东延为辅，调整优化旧城区与金桥片区。

u西拓：

产业功能近期向金桥新区拓展，中远期跨京九铁路向西拓展，以工业产业功能拓展为主，发展先进制造业和物流产业。

u东延：

跨举水河东进至鼓楼街办，以生活居住、旅游服务拓展为主。

u中优：

进一步调整置换旧城中心区功能，改造城中村，整体提高土地利用强度，优化中心区环境。

京京九九铁铁路路西拓西拓东延中优麻城未来规划为麻城未来规划为“一体两翼，两心四区一体两翼，两心四区”的结构，城市将西、东、中结合发展。

的结构，城市将西、东、中结合发展。

其中其中“东延东延”刚刚启动，未来刚刚启动，未来3-5年难有大的进展，城市向西发展仍是主线。

年难有大的进展，城市向西发展仍是主线。

6.商圈概况商圈概况麻城市概况麻城市概况商圈分布商圈分布东东浦浦路路特特色色餐餐饮饮商商圈圈市中心商市中心商圈圈金桥大道酒店餐饮商金桥大道酒店餐饮商圈圈本案本案以商业步行街为中心，包以商业步行街为中心，包含融辉第一城、黄商购物中含融辉第一城、黄商购物中心、中百仓储购物广场和大心、中百仓储购物广场和大别山装饰建材大市场的传统别山装饰建材大市场的传统商圈商圈。

以东浦路为以东浦路为轴线，举水轴线，举水河为依托的河为依托的新兴特色餐新兴特色餐饮休闲商圈。

饮休闲商圈。

沿金桥大道沿金桥大道为中轴线，为中轴线，形成的酒店形成的酒店餐饮商圈。

餐饮商圈。

麻城三大商圈：

市中心商圈、东浦路商圈、金桥大道商圈麻城三大商圈：

市中心商圈、东浦路商圈、金桥大道商圈。

7.房地产概况房地产概况麻城城市概麻城城市概况况2009年年2011年年10月成交量对比月成交量对比u麻城房地产市场销量从2009年销售21.05万增长到2011年1-10月的35.13万；u2011年销量大幅上涨，主要是“神光花园”低价跑量，实现了较大的销售量；u神光花园距离本项目500米左右，已开发300亩，后期还有150亩的未开发用地。

麻城麻城2009年年2011年年10月房地产成交情况月房地产成交情况数据来源：

房管局公布2009年年2011年麻城房价走势年麻城房价走势2009年年2011年销售价格对比年销售价格对比u麻城房价从2009年每平1800元左右快速上涨到2011年每平3500元左右u房价在短短两年时间里上涨了近两倍。

2012年年1-11月麻城典型项目单盘销售量（估）月麻城典型项目单盘销售量（估）2012年麻城单盘成交量年麻城单盘成交量u麻城住宅在多层封顶、电梯50%时才能办理预售许可证；u2012年各楼盘平均年销售在200套左右，各项目开盘时一般销售量在50套以内。

8.目标客群目标客群区域楼盘客户特征区域楼盘客户特征杜鹃华府，目前麻城金桥大道片区形象最高、规模第三的项目，当前处于客户积累阶段，预计春节前开盘销售；从置业顾问深访了解到的情况，蓄水的客户70%为乡下进城客户。

盛世豪庭，多层与电梯的产品组合，在金桥大道楼盘中较为低价，多层已经开盘，电梯尚未开售；从置业顾问深访了解到的情况，客户群也是70%来自农村。

根据对房管局开发科领导的深访，麻城总体来说，乡下进城客户占到总客户量的约60%左右。

本案目标客户群及需求特征本案目标客户群及需求特征本案是离城向西最远的楼盘，吸引老城区客户面临众多的拦截；项目前期开发时，配套基本空白，对老城区客户来说，落差比较大；地块对麻城西面的各个乡镇来说，反而是最近的楼盘；因此，本案最少在前期，主力客户将是乡镇客户群，会占到客户总量的70%左右。

此部分客户主要是外出打工人群；他们把在城里买一套房子，作为自己奋斗成功的标志；自己的孩子上学时，他们会让孩子在城里读书；由于自己长年在外打工，他们需要将父母接到城里照顾孩子；因此三房将是他们需求的主力户型。

同时，根据我们对老城区客户的调查，他们也需要好的园林景观、好的物业管理，如果我们达到他们的期望，这些人也表示会购买项目产品；他们家里的房子往往是自建房，面积较大，因子女分出来或追求现代化的生活方式而新购置房产；因此新购置房产的面积往往面积偏小，两房相对偏多。

9.户型配比户型配比住宅需求总价特征住宅需求总价特征u总价接受的主流区间在2640万元u接受总价在40万元以上的，只有6%u总价达到50万元，就基本超出了当地人的接受范围40万总价是个坎万总价是个坎麻城消费者能够接收单价3500元，总价约40万的住宅产品。

目前麻城超过40万总价的房子走量困难，总价达到50万的房子不被当地消费者接受。

项目名称单价（元）面积段总价范围一品天下4000100-135约40-54万美景盛世豪庭3800100-128约38-48万香榭花都三期420085-120约36-50万杜鹃华府92-129神光花园270091-135约26-36万格林国际城84-123麻城房价特点麻城房价特点面积段市场需求调查面积段市场需求调查u主力需求面积在90130平米，其中111-120区间、91-100区间，需求量最大u两房需求占19%，三房两卫占到64%，三房一卫占13%，四房需求基本没有户型配比市场需求调查户型配比市场需求调查市场需求面积和户型交叉分析u两房主力需求在90平米左右，三房主要在120平米上下u100平米以下的三方有需求，占比13%，但目前麻城很少此类产品供应项目名称户型面积比例一品天下两室两厅单卫10025%三室两厅两卫110-13575%美景盛世豪庭三室两厅单卫100-128100%闽达香榭花都两室两厅单卫85-90三室两厅两卫95-120杜鹃华府两室两厅单卫92-9732%三室两厅两卫125-12968%神光花园两室两厅两卫9120%三室两厅两卫96-11965%四室两厅两卫13515%格林国际城两室两厅单卫84-9750%三室两厅单卫100-10325%三室两厅双卫117-12325%恒泰项目80-120麻城市目前在售及未售项目面积段在麻城市目前在售及未售项目面积段在80-135，主要以，主要以110-130三房为主力面积区间三房为主力面积区间区域楼盘户型区间区域楼盘户型区间项目名称指标细项第一主力第二主力第三主力一品天下建面125（3室2厅2卫）100（3室2厅1卫）133（3室2厅2卫）户型比例54%25%19%美景盛世豪庭建面128（3室2厅2卫）125（3室2厅2卫）120（3室2厅2卫）户型比例29%27%15%杜鹃华府建面125（3室2厅2卫）129（3室2厅2卫）95（2室2厅1卫）户型比例34%23%16%神光花园建面116（3室2厅2卫）119（3室2厅2卫）135（4室2厅2卫）户型比例28%14%11%格林国际城建面97（2室2厅1卫）101（3室2厅2卫）120（3室2厅2卫）户型比例24%19%10%u各楼盘主力户型基本上都是120平米以上的三房两卫，和川内产品格局完全不同各楼盘主力户型各楼盘主力户型95110左右的紧凑三房是最畅销的产品，左右的紧凑三房是最畅销的产品，关注总价关注总价35万左右万左右热销户型分析热销户型分析项目名称最热销户型一品天下125（3室2厅2卫）美景.盛世豪庭128（3室2厅2卫）闽达.香榭花都未开盘杜鹃华府未开盘神光花园116（3室2厅2卫）格林国际城未开盘恒泰项目未开盘u各楼盘产品上，120平米左右的三房两卫，销售速度较快u根据置业各楼盘置业反馈，目前110平米左右三房两卫，更受欢迎户型逐渐趋于小型户型逐渐趋于小型化化目前麻城主力需求户型为三房户型，但由于麻城房价上涨速度过快，消费者的总价承受能力越来越弱，户型面积有走小的趋势。

香榭花都作为麻城成熟楼盘代表，第三期首次出现95左右小三房，格林国际城春节前后开盘，面积也在走小。

市场户型走向市场户型走向10.梯户建议梯户建议梯户比梯户比市场需求调查市场需求调查u73%的被访者能接受1梯2户，14%的被访者接受1梯3户，5%的被访者接受2梯4户，另各有8%的被访者觉得无所谓。

项目名称建筑高度梯户数一品天下多层1梯2户小高层1梯2户、1梯3户、1梯4户高层2梯4户美景盛世豪庭多层1梯2户闽达香榭花都多层1梯2户小高层1梯2户高层1梯2户杜鹃华府多层1梯2户小高层1梯2户高层1梯2户？

、2梯4户神光花园多层1梯2户格林国际城高层2梯4户周边楼盘梯户比周边楼盘梯户比项目名称容积率一品天下2.68美景盛世豪庭2.2闽达香榭花都1.56杜鹃华府3.0神光花园1.4本项目3.5u就已知项目来说，本案是麻城容积率最高的项目；就已知项目来说，本案是麻城容积率最高的项目；u本地块地价不低，同时考虑未来成熟后地价大幅上涨的可能；本地块地价不低，同时考虑未来成熟后地价大幅上涨的可能；u容积率还必须做满。

容积率还必须做满。

本项目与周边楼盘容积率对比本项目与周边楼盘容积率对比麻城当地小高层建筑基本为麻城当地小高层建筑基本为1梯梯2户，户，很少部分为很少部分为1梯梯3户、户、1梯梯4户户麻城当地多层建筑全部为麻城当地多层建筑全部为1梯梯2户户麻城当地目前未出现麻城当地目前未出现1梯梯6户产品户产品目前麻城市对梯户数的要求主要目前麻城市对梯户数的要求主要是是1梯梯2户或户或4户，并且要求南北户，并且要求南北朝向。

近期修建一梯六户产品可朝向。

近期修建一梯六户产品可能会存在压力能会存在压力市场梯户比总结市场梯户比总结22梯梯梯梯44户户户户11梯梯梯梯22户户户户11梯梯梯梯33户户户户