北京某招商局办公楼物业管理建议书doc 77页.docx
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北京某招商局办公楼物业管理建议书doc77页
北京某招商局办公楼物业管理建议书（doc77页）
北京海关办公楼物业管理建议书（招商局）
第一章公司简介5
一、实力雄厚的招商局物业管理有限公司5
二、招商局物业管理系统结构7
三、企业经营业绩8
四、充足的人力资源储备9
五、企业文化9
第二章北京海关办公楼物业管理服务的整体设想及策划10
一、北京海关办公楼基本情况10
二、物业管理服务的整体设想及策划11
（一）项目定位11
（二）管理思路11
（三）管理体制12
（四）管理机制12
（五）合理的收费，高标准服务12
（六）管理优势12
第九章管理规章制度92
一、综合服务部92
二、工程维修部92
三、安全保卫部94
四、保洁服务中心95
五、行政办公室96
六、财务稽核部97
第十章结束语98
第一章公司简介
一、实力雄厚的招商局物业管理有限公司
中国招商局始创于1872年，一向以“专注实业，开拓进取，重诺守信，服务社会”的精神开拓不同业务，为建设一个安定繁荣的社会而努力。
曾开创了中国近代民族航运业和其他许多近代经济领域的先河，在中国近代经济史和社会发展史上具有重要地位。
1978年，招商局又因独资开发中国第一个对外开放的工业区——蛇口工业区，打响中国改革开放的第一炮，而为海内外瞩目。
现在，招商局已发展成为总投资逾700亿港元的多元化现代超大型国有企业集团，被誉为香港“四大中资企业”之一，业务涉及交通基建、运输、工业园区、工业贸易、工程地产、旅游酒店、金融保险等七大产业领域。
招商局物业管理有限公司是上市公司，招商局蛇口控股有限公司（深市0024）所属从事物业管理业务的专业公司，总部设于深圳蛇口，在北京、上海、南京、西安、武汉、香港等城市设有地区性公司，管理面积近500万平方米，管理的物业包括写字楼、商场、公寓、住宅小区、别墅区、大型工业园区、酒店等几乎所有的物业管理类型，管理面积及经营业绩居于全国先进水平。
并提供写字楼、商场、公寓、住宅小区、大型工业园区的物业管理顾问、咨询服务，同时招商局物业管理有限公司还成立了保洁中心、物资配送中心和工程维修中心，形成了以物业管理为核心，相关上下游产业为辅助的产业链条，使公司迈进了产业化、规模化的经营之路。
招商局物业管理有限公司成立以来，遵循“以人为本”的指导思想、奉行“真诚服务、优质高效”的企业精神，经过几年的努力和锤炼，已建立了一支懂经营、会管理、业务精、肯奉献、高素质的物业管理队伍。
在管理上，公司采用了“中外结合”的管理模式，曾与美国科尔公司、世邦魏理仕等国际品牌物业管理公司进行过良好的合作，并将美国和香港先进的管理方式与中国内地的实际情况融会贯通，使公司的物业管理体系具有鲜明的个性，在市场上已逐步形成了具有招商局特色的物业管理品牌。
目前北京招商局物业管理有限公司在北京管理着包括航华科贸中心、北京国际金融大厦、北京华商大厦、北京凯旋大厦等高档物业项目，管理面积达50余万平方米。
国际知名的跨国公司如：
摩托罗拉、惠普、三星、赫司特、亚洲银行以及国内知名企业和机构如：
招商银行、泰康保险、中国电信、中国印钞造币总公司、中国粮食储备局、北京市仲裁委员会等均已先后入住我们管理的大厦。
为了在管理上与国际接轨，我们积极导入ISO9002国际质量保证体系，并于1999年通过认证，使公司的管理步入了标准化、程序化的轨道。
无论从管理面积还是管理的档次在北京同行业中均名列前茅，在业内赢得了良好的声誉，因此在中国物业管理协会成立大会上被推选为常务理事单位。
二、招商局物业管理系统结构
三、企业经营业绩
招商局物业管理有有限公司管理项目一览表
地区
项目名称
项目性质
管理面积
北
京
招商局航华科贸中心
顶级写字楼、公寓、商场
320,000M2
北京国际金融大厦
5A级写字楼
103,400M2
北京华商大厦
写字楼、酒店
32,000M2
北京凯旋大厦
高档写字楼
83,954M2
上
海
招商局广场
高档写字楼、商场
69,775M2
招商局大厦
高档写字楼、商场
72,004M2
武宁小城
高档住宅区
130,000M2
武汉
武汉招银大厦
5A级写字楼
52,024M2
南京
南京招商局国际金融中心
高档写字楼、公寓、商场
169,000M2
西安
西安招商局广场
甲级写字楼、商场、公寓
68,000M2
深圳
新时代广场
高档办公楼
87,000M2
深圳
鲸山别墅
别墅
77,722M2
香港
西港中心等
写字楼、商场、公寓
91,000M2
四、充足的人力资源储备
招商局物业管理有限公司成立以来，遵循“以人为本”的指导思想、奉行“真诚服务、优质高效”的企业精神，经过几年的努力和锤炼，已建立了一支懂经营、会管理、业务精、肯奉献、高素质的物业管理队伍。
以北京公司为例在所有539名员工中，管理人员有55人占职工总数的10%，其中具有本科以上学历的23人，占管理人员的46%，具有中级以上职称的31人，占管理人员的56%，并且绝大部分管理人员参加了建设部或北京市房屋土地管理局举办的物业管理人员岗位培训班，取得了物业管理上岗证书。
整个员工队伍中，大专以上学历的106人，占全体员工的20%，35岁以下员工299人，占全体员工的55%。
招商局物业管理公司为了在激烈的市场竞争中保持领先的地位，在人才的吸收与培养上采取了很多的激励政策，为各种专业人才提供了良好的工作平台，特别是公司实行了管理岗位助理制，让那些有潜力但经验上有欠缺的人员担任各级领导的助理，在实践中积累经验，提高能力，充分挖掘了员工的潜能，同时也为公司承接新的管理项目提供了人力资源保障，因此公司每承接一个项目都能及时地派出一套完整的管理班子，而不用临时招聘人员，从而保证了招商局物业管理的统一性和规范性，也正因为此，才会有大批的专业人才不断加入到招商局物业管理的队伍当中，形成了良性的人才流动，从而为公司的发展提供了可靠的人力资源保证。
五、企业文化
企业思想：
“以人为本”
企业精神：
“真诚服务，优质高效”
企业意识：
“用户至上，服务第一”
经营理念：
“唯有品牌和专业才能创造独特的价值和形象”
质量方针：
“安全、整洁、文明、高效”
第二章北京海关办公楼物业管理服务的整体设想及策划
一、北京海关办公楼基本情况
楼盘概况
（一）楼盘名称：
北京海关办公楼
（二）地理位置：
位于北京朝阳区光华路，北京CBD中心区，北京高档涉外写字楼林立，世界著名公司云集于此，商务气氛浓重，交通十分便利。
（三）项目评价：
出色的设计，完备的设施，优良的施工使北京海关办公楼成为CBD中心区显著的优秀建筑。
同时作为政府的办公机构和对外的窗口，办公楼的建成对促进进出口贸易，规范管理，提高办公现代化程度，树立良好的政府形象，为保持社会经济的繁荣必将起到积极的作用。
（四）建筑指标：
建筑面积
30000m2
建筑高度
69.4m
（五）使用功能：
本大楼主要是海关机关办公场所，对社会接待，同时设招待所、出租写字楼、地下停车场、多功能会议厅等。
各楼层除具备以上主要用房外，还备有空调机房、强弱配电间、男女卫生间、消防楼梯、电梯间等办公用房。
（六）大厦设备系统构成
电气系统：
1600KV/A变配电系统、电气动力系统、电气照明系统、防雷及接地系统
给排水系统：
给水系统、排水系统、雨水系统
空调系统：
空调冷却水系统、空调循环双温水系统、空调风系统、机械排风系统、机械送风系统、消防排风系统
消防系统：
消火栓系统、自动喷洒系统、气体灭火系统
智能系统：
楼宇自控系统、消防报警与设备联动系统、保安监视系统、紧急疏散广播系统
垂直交通系统：
客用电梯、消防电梯、
通讯系统：
有线通讯系统、综合布线系统
闭路电视系统：
卫星接收系统、光缆信号接收系统
交通设备系统：
车库只能管理系统
（七）人员构成：
该项目的人员主要由三部分组成，一是北京海关办公人员，另一部分为前来办理各项业务的企事业人员，第三部分就是出租部分的办公人员，招待所接待的人员。
人员文化层次高，个人素质好，可以很好地配合楼宇的管理。
二、物业管理服务的整体设想及策划
（一）项目定位
北京海关办公楼是北京海关自用办公用楼，物业性质属于行政办公楼，业主的单一性是其最显著的特点。
而北京招商局物业管理有限公司正是以写字楼的管理在行业中树立了品牌形象，因此，我们将把在写字楼管理上积累的丰富经验运用到北京海关办公楼管理当中。
（二）管理思路
以合理的收费价格，现代的管理手段，充足的人力资源保障，集结我公司丰富的物业管理经验和技术水平，为中国北京海关办公楼提供优质、高效、全面的服务。
（三）管理体制
物业管理行业的竞争在于比管理水平、资金实力、规模及市场化运作基础上的持续竞争，这就要求企业在管理体制上必须具备优势，为能更好地适应物业管理市场日益激烈的竞争，我们特成立“北京海关物业管理中心”，项目经理由本公司具有丰富物业管理经验并创造过良好业绩的资深人士担任。
中坚层是从公司充足的人力资源中选拔具有较高专业知识和管理经验的人员组成；操作层通过严格的选拔和招聘，形成责任心强，操作熟练，具有丰富经验的操作群体。
各层次人员在投入项目管理前均需经公司严格的岗前培训，考试合格后方能上岗工作。
（四）管理机制
若竞标成功，我公司将以北京海关办公楼的特点建立“三部一室”的管理架构，最大限度的减少管理环节，提高管理效率，形成简明快捷的管理体系。
（五）合理的收费，高标准服务
通过我公司对北京海关办公楼项目的实地考查及认真分析，按照“合理、先进、周密、可行”的原则对项目物业管理价格进行了系统的测算，我们认为标书中提供的物业服务收费标准，在一定阶段内基本上能满足北京海关办公楼日常管理的收支平衡，同时使我公司获得合理的收益。
物业管理质量的保证是靠公司建立完善的物业管理质量体系及规章制度，作为规范公司的行为准绳，为业主提供信任的依据。
针对办公楼的特点和管理目标特制定了公众制度、员工岗位职责和工作考核标准，对日常管理内容编制了相应的工作程序、作业指导书，确保每个工作环节及其过程都有章可循。
（六）管理优势
首先作为国有大型企业集团中的企业，北京招商局物业管理公司对于政府项目的管理具有高度的可靠性；其次，北京招商局物业管理公司在北京中高档写字楼的管理上居于领先地位；第三，北京招商局物业管理公司拥有充足的人力资源储备；第四，北京招商局物业管理公司管理的航华科贸中心及华商大厦距北京海关办公楼均只有不足五分钟的车程，可及时提供支持与帮助。
第三章管理服务承诺指标及采取措施
一、管理服务承诺指标
2．服务满意率达到98%
3．维修及时率达到98%
4．设备运行完好率达到98%
5．安全保障满意率达到98%
对北京海关办公楼物业管理的各项承诺指标，一旦出现未达到承诺指标的项目，北京招商局物业管理有限公司特作郑重承诺如下：
四项服务满意率的标准与物业管理中心的管理酬金相结合，即：
服务满意率：
90-98%扣除管理酬金总额的5%;
90%以下扣除管理酬金的10%
维修及时率：
90-98%扣除管理酬金总额的5%;
90%以下扣除管理酬金的10%
设备运行完好率：
90-98%扣除管理酬金总额的5%;
90%以下扣除管理酬金的10%
安全保障满意率：
90-98%扣除管理酬金总额的5%;
90%以下扣除管理酬金的10%
（上述未达到项仅扣除相关比率统计时间段内管理酬金总额）
管理服务项目、承诺指标及采取措施一览表
注：
本表中的国家标准，出自建设部《关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准有关考评验收工作的通知》建住房物[2000]008号北京市国土资源和房屋管理局《关于转发建设部“关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知”》京国土房管物字[2000]第20号。
序号
服务项目
国家标准
管理目标
测算依据
管理措施
1
对办公楼提供保安服务，保证办公楼的公共秩序与安全。
1.办公楼基本实行封闭管理。
2.有专业保安队伍,24小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉办公楼的环境，文明值勤，训练有素，语言规范，认真负责。
3.结合办公楼特点，制定安全防范措施。
达到国家标准
办公楼治安案件发生率１％以下
案件发生数×100%≤1%
办公楼总数
★结合海关办公楼特点,制定相关的的管理制度和防范措施。
★设立专业的保安队伍.管理中心将对保安人员进行职业道德、专业素质、行为规范等方面的培训，考试合格后方可上岗。
★保安队员在执行任务时做到文明执勤,训练有素,语言规范,认真负责。
★对办公楼实施24小时的门岗值班和区域巡逻,发现问题和隐患立即解决.
★物管中心将对办公楼实行相对封闭、内紧外松的安全管理。
★充分利用技术防范，设施设备的科学性、先进性、防预性、准确性、防疲劳性的特点，提高安全保障率。
序号
服务项目
国家标准
管理目标
测算依据
管理措施
2
对办公楼进行消防管理。
1.消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时启用。
2.消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题。
3.组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人。
4.定有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施，引路标志完好，紧急疏散通道畅通。
消防设备设施
完好率=100%
其余达到国家标准
完好消防设备、设施＝100%
办公楼消防设备、设施总数
★在办公楼客户的支持下，成立办公楼消防工作领导小组，明确各区域防火责任人。
★根据办公楼实际情况制定办公楼消防管理规定。
★制定突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图；保证应急照明设施、各种消防标识完好；紧急疏散通道畅通。
★消防管理人员和操作人员必须掌握消防设备设施的使用方法，能及时、灵活地处理各种问题。
★消防监控系统运行人员必须执有北京市消防局核发的证书上岗。
★消防设备、设施齐全，完好无损，可随时启用。
物管中心设备操作人员每周对消防泵盘车一次；工程部每半年组织人员启动消防泵一次，保证消防泵随时处于良好状态。
★内保人员对办公楼实施全天候的不定时巡逻，对消火栓的配备情况、灭火器的码放情况进行检查，对巡逻中发现的各种违规行为和火灾隐患进行劝阻和解决。
★每年组织一次消防演习。
序号
服务项目
国家标准
管理目标
测算依据
管理措施
3
地下车库、公共停车场和车位的服务与管理
1.进出办公楼各种车辆有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。
2.办公楼外停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐。
3.室内停车场管理严格，出入登记。
4.非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐，场地整洁。
5.危及人身安全处设有明显标志和防范措施.
达到和超过国家标准
停车场设备完好率达到98%以上
停车场设备设施完好数×100%
停车场设备设施总数
≥98%
★物管中心将制定停车场管理制度和防火安全制度。
★车场管理人员经培训后着统一服装，佩带明显标识上岗。
★车场管理人员必须语言规范，态度和蔼，文明执勤。
★物管中心对车场实施24小时的管理，保证业主和客户车辆的停放安全。
★对进出办公楼的车辆进行有效疏导，做到管理有序、无堵塞交通现象，不影响行人通行。
★地下车库和公共停车场须划有明显车位标识，车库管理人员须疏导车辆，管理有序，使车辆排列整齐、停车入位。
★利用监控系统和巡视检查相结合，对地下车库实施全方位的控制，通过停车场管理系统，对进出的车辆进行控制。
★完善各种警示、提示、标识，设置必要的隔离、限速等设施，保证出入办公楼的车辆和人员的安全。
★设立非机动车内部存放场地和外部集中存放场地，设置人员负责管理，做到场地整洁、停放有序、排列整齐。
序号
服务项目
国家标准
管理目标
测算依据
管理措施
4
对办公楼的清洁卫生进行管理；对垃圾进行收集和清运。
1.环卫设施完备，设有果皮箱、垃圾箱、垃圾中转站。
2.清洁卫生实行责任制，有专职清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁。
3.垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。
4.办公楼共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象，大堂、楼梯扶栏、天台、共用玻璃窗等保持洁净；办公楼内共用场地无纸屑、无烟头等废弃物。
达到和超过国家标准
清洁率达到100%
保洁达标面积×100%
保洁总面积
=100%
★制定办公楼卫生管理规定。
★物管中心对保洁人员进行专业培训，培训合格后上岗。
保洁人员必须仪容整齐,讲究礼貌,操作中使用规范用语。
★根据办公楼的实际情况，保洁人员依据物管中心制定的保洁标准、保洁细则、保洁程序、保洁方法、保洁频次，对所负责的责任区域实施标准化的清洁、保洁。
★办公楼公共部位保持清洁,墙面无乱贴乱画;通道无擅自占用和堆放杂物；大堂楼梯扶手、玻璃窗台、电梯等处达到明亮、无尘土；公共楼道、楼梯间等处达到无尘土、洁净；共用场地保持洁净、无纸屑、无烟头等。
★卫生间循环保洁，定期消杀，达到清洁卫生、无异味等。
★垃圾场所设专人负责，日产日清，定期消杀，达到无异味、无遗洒。
★物管中心主管部门对整个办公楼的保洁工作每日进行不定时的检查，发现问题及时处理、改正。
★物管中心主管部门根据不同季节，制定相应的消杀计划。
★根据办公楼实际情况，设置垃圾箱、果皮箱和垃圾中转站。
序号
服务项目
国家标准
管理目标
测算依据
管理措施
5
办公楼区域内的绿化管理和建筑小品的养护
1.绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。
2.花草树木长势良好,修剪整齐美观,无病虫害、无折损现象、无斑秃。
3.绿地无纸屑、无烟头、石块等杂物。
4.对办公楼内部、天台、屋顶等绿化有管理措施并落实。
达到国家标准
绿化完好率达到98%
完好绿化面积×100%≥98%
总绿化面积
★办公楼的绿化管理必须由专业绿化公司或由经过专业培训且有实践经验的人员承担。
★在绿化区设置提示标识,绿化养护人员和物管中心其他人员均有责任防止和劝阻他人对绿地的破坏占用和践踏。
★对绿化区和办公楼内的花草、树木、绿摆、盆景，绿化养护人员每日或定期进行松土、修剪、整形除虫、淋水、施肥等工作，以保证花草树木长势良好、修剪整齐美观，无病虫害、无折损、无斑秃。
★绿化养护人员和保洁人员每日对绿化区、责任区域内的绿摆进行清理，擦拭绿摆绿叶。
★物管中心根据办公楼的结构、布局、色调,对公共区域进行绿摆、盆景绿化。
★保洁人员对责任区域内的建筑小品,每日擦拭保洁一次；维修人员每日对建筑小品巡视一次,发现问题及时维护;工程部根据建筑小品的材质和现状,制定维护保养计划。
★物业主管部门每日对绿化养护人员的工作质量实施检查,发现问题及时解决或采取纠正和预防措施。
★物管中心定期对办公楼的绿化情况进行检查评定。
序号
服务项目
国家标准
管理目标
测算依据
管理措施
6
对办公楼物业辖区内配套服务设施的维修、养护、管理。
1.共用配套服务设施完好，无随意改变用途。
2.共用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻。
3.道路、楼道、大堂等公共照明完好。
4.办公楼范围内的道路通畅，路面平坦。
达到和超过国家标准
设施完好率达到
98%以上
完好设施×100%≥98%
设施总量
★建立办公楼设施图纸资料档案,达到资料齐全,管理完善。
★工程部维修人员每日对办公楼内、外的设施巡检两次。
巡检的主要内容有：
楼层配电间、风机房、卫生间、茶水房、楼道通道设施、水箱间、泵房、煤气房、给排水管线、污水处理系统、各处井盖、阀门、管线、办公楼的照明等。
对检查中发现的问题及时解决，保证这些设施正常、完好、无损及正常使用。
★工程部根据办公楼的设施状况，制定周期性的保养计划。
序号
服务项目
国家标准
管理目标
测算依据
管理措施
7
对公共设备的管理。
1．制订设备安全运行、岗位责任定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行。
2．设备及机房环境整洁，无杂物、灰土，无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求。
3．配备所需专业技术人员，严格执行操作规程，设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故。
达到和超过国家标准
设施完好率达到
98%以上
完好设施×100%≥98%
设施总量
★对管理的设备实施全方位的管理。
物管中心将制定一系列的管理制度，对设备的运行及运行记录、维护保养及维护保养记录，每日的巡视检查及巡视检查记录等环节和过程加以控制。
★设备的运行记录、维护保养记录、巡视检查记录做为设备档案的一部分及可追溯的质量记录，由物管中心工程部定期归档保存。
★各类设备运行工和维护工，执行相应的岗位职责。
并对设备和机房卫生负有责任。
每日都须对设备和机房清扫、冲洗、擦拭，保证机房环境符合要求。
★各系统均设有专业工程师，对设备的运行、维护和保养进行指导并负有责任。
设备运行工必须经过专业培训并持证上岗；要求设备运行人员和维修人员学习、掌握和严格执行设备操作规程，保证设备始终处于良好状态。
★工程部根据设备状况制定维保计划，定期对设备进行维护保养，每日检查各项制度的落实和各类规程的操作情况，保证不发生任何管理责任事故。
序号
服务项目
国家标准
管理目标
测算依据
管理措施
8
对办公楼电梯系统的管理。
1.电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。
2.电梯按规定时间运行、安全设备齐全，通风、照明及附属设施完好。
3.轿厢、井道、机房保持整洁。
4.电梯由专业队伍维修保养，维修保养人员持证上岗。
5.运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场维修。
6.运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施。
达到和超过国家标准
电梯设施完好率
达到99%以上
完好电梯数量×100%≥99%
电梯总量
★物管中心依据国家的有关规定,具备电梯准运所必需的相关手续,做到证件齐全、手续完备。
★制定电梯安全管理制度和乘客须知,明确运行时间并严格按规定执行。
★与专业公司签定维修保养合同.物管中心将对专业公司的工作实施监督检查,以保证电梯动作灵活可靠、制动灵活可靠、运行平稳、显示正常、运行正常；通风、照明及附属设施完好；安全设备齐全。
★保洁人员负责电梯的环境和卫生,除每日对轿厢进行两次全面保洁外,若轿厢、梯门出现油污渍、手印则要随时清扫和擦拭。
★电梯运行中若出现故障,维护人员须在10分钟内到达现场进行抢修。
★制定符合办公楼实际的应急处理方案和措施,以应付电梯运行中出现险情时使用。
序号
服务项目
国家标准
管理目标
测算依据
管理措施
9
供电系统的管理。
1.保证正常供电,限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知住用户。
2.制定临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行。
3.备用应急发电机可随时启用。
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