电大房地产估计复习资料13.docx
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电大房地产估计复习资料13
判断题
1、购买年不是预期可获得收益的年限。
A、对
B、错
2、人口高密度地区，必定导致对房地产的求大于供，供给相对匮乏，因而该地区的房地产价格必然超高。
A、对
B、错
3、遵循房地产估价的合法原则，即估价机构或人员应具有合法的评估资格。
A、对
B、错
4、某宗房地产，收益年期无限，预计每年的总收益稳定为16万元，总费用未来第一年为8万元，此后每年递增2％。
该类房地产的资本化率为10％，则该宗房地产的收益价格为60万元。
A、对
B、错
5、同一宗房地产，其房地价格：
土地价格＋建筑物价格。
A、对
B、错
6、高层建筑地价分摊是将高层建筑物的造价分摊到所占土地上。
A、对
B、错
7、偿债基金折旧法的特点是每年的折旧额均相同，且比直线折旧法计算的年折旧额小。
A、对
B、错
8、若估价时点为现在，估价对象的状况却可以是现在、过去或未来。
A、对
B、错
9、房地产虽然可以区分为物质实体和权益两个方面，但其价值的高低主要取决于其权益的大小。
A、对
B、错
10、某商店的营业面积为550平方米，建筑面积为1000平方米，单位营业面积的年租金为720元／平方米，则该商店单位建筑面积的年租金为400元／平方米
A、对
B、错
11、成本法、假设开发法可同时用于评估在建工程的价格。
A、对
B、错
12、房地产价格实质是房地产权益的价格，故其权益在估价中要比物质实体更重要。
A、对
B、错
13、假设开发法可用于拆迁补偿估价。
A、对
B、错
14、用市场比较法估价时，对比较实例为拍卖、招标的价格，需进行交易情况修正。
A、对
B、错
单项选择题
1、用成本法评估旧建筑物的价格时，折旧注重的应是建筑物价值的（）。
A、收回
B、摊销
C、减损
D、补偿
2、路线价法特别适用于（）需要对大量土地进行估价的场合。
A、土地经济评价
B、土地课税
C、土地收益测算
D、土地定级
3、某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元／平方米。
按平均增减量趋势法估计，该类房地产于1999年的价格为（）元／平方米。
A、2390
B、2410
C、2430
D、2450
4、对比较实例价格进行交易日期修正时，最适宜采用（）。
A、一般物价指数
B、建筑材料价格指数
C、房地产价格指数
D、定额调整系数
5、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为9％，若该类房地产的资本化率为10.8％，则自有资本要求的年收益率为（）％
A、15.0
B、15.7
C、12.6
D、11.6
6、完好房的成新度一般为（）。
A、十成新
B、九到十成新
C、八到十成新
D、七到十成新
7、用成本法估价时，房屋现值=（）
A、房屋重置价格-年折旧额×尚可使用年限
B、房屋重置价格-年折旧额×耐用年限
C、房屋重置价格×成新度
D、房屋重置价格-年折旧额
8、用市场比较法评估房地产价格时，通常要对比较实例价格进行交易情况、交易日期、（）个别因素修正。
A、环境因素
B、质量因素
C、区域因素
D、新旧程度
9、楼面地价=土地单价÷（）。
A、建筑层数
B、建筑覆盖率
C、绿地率
D、建筑容积率
10、某宗房地产采用三种估价方法得出的结果分别为820、850和900万元，若赋予的权重分别为0.5、0.3和0.2，则该宗房地产的最终评估价格为（）万元。
A、850
B、845
C、869
D、857
11、从理论上讲，获取净收益的可靠性越低，选用的还原利率应（）。
A、越高
B、越低
C、不变
D、越可靠
12、某写字楼刚建成，其建筑造价实际为1000万元，建筑面积为5000平方米，其基地的现时市场价格为600万元，附近类似写字楼（包含土地和建筑物）的现时市场价格为2800元／平方米，则该写字楼中建筑物的合理市场价格应为（）万元。
A、800
B、900
C、1000
D、大于1000
13、一般损坏房的成新度为（）。
A、4-6成
B、5-7成
C、4-5成
D、5-6成
14、收益法公式成立的条件是（）。
A、a每年不变、有限年期、r每年不变且大于零
B、a每年不变、无限年期、r每年不变且大于零
C、a每年变化、有限年期、r每年不变且大于零
D、a每年不变、有限年期、r每年变化且大于零
15、某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5％，则该建筑物的成新率为（）％。
A、76
B、80
C、81
D、84
16、理论上“八项因素”构成的房租通常称为（）。
A、市场租金
B、商品租金
C、理论租金
D、成本租金
17、路线价法估价的第二个步骤应为（）。
A、设定标准深度
B、求取路线价
C、编制深度百分率表
D、划分路线价区段
18、用成本法评估新建房地价格的基本公式为：
新建房地价格=取得土地费用＋（）＋正常利税。
A、拆迁费用
B、建造建筑物费用
C、公共设施建设费用
D、市政设施建设费用
19、某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率12％，土地资本化率10％，则该宗房地产的总价值为（）万元。
A、417
B、500
C、460
D、450
20、在评估期房价格时，（）。
A、估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点（现在）的状态
B、估价对象状况为估价时点（现在）的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态
C、估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点（未来）的状态
D、估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点（现在）的状态
21、甲房地产尚可使用年限为50年，单价为1050元／平方米，乙房地产尚可使用年限为60年，单价为1100元／平方米，资本化率均为8％，实际上甲房地产的价格（）乙房地产的价格。
A、高于
B、低于
C、等于
D、B或C
22、同一建筑物若使用性质不同，其年折旧额由大到小的排列顺序为（）。
A、一般生产用房、腐蚀性生产用房、非生产用房
B、非生产用房、一般生产用房、腐蚀性生产用房
C、腐蚀性生产用房、一般生产用房、非生产用房
D、非生产用房、腐蚀性生产用房、一般生产用房
23、房地产的供给增加，需求不变，其价格会（）。
A、上升
B、下降
C、不变
D、升降难定
24、某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7％和8％。
某宗房地产交易，买方付给卖方2325元／平方米，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（）元／平方米。
A、2487.75
B、2500.00
C、2511.00
D、2162.25
25、某宗房地产正常情况下年总收益140万元，年总费用40万元，资本化率12％，出让时的土地使用权年限50年，现已使用了5年，则该宗房地产的现时总价为（）万元。
A、833.33
B、830.45
C、828.25
D、827.64
26、某房地产正常年净收益为6000元，当前银行利率为10％，购买年为8，估价应为（）元。
A、54000
B、32010
C、48000
D、60000
27、在路线价法中，（）只需根据深度百分率即可计算地价，不必制定相应的修正率。
A、一面临街矩形地
B、一面临街三角形地
C、一面临街梯形地
D、一面临街不规则形地
28、某临街深度30.48米（即100英尺）的矩形宗地，总价为100万元，根据四、三、二、一法则，该宗地临街前半部分的价格应为（）万元。
A、50
B、70
C、30
D、40
多项选择题
1、受理估价委托时，估价人员应明确的估价基本事项有：
（）。
A、估价时点
B、估价目的
C、估价对象
D、估价原则
2、运用市场比较法估价时选取的比较实例应符合下列要求：
（）。
A、及估价对象具有类似性
B、交易日期及估价时点接近
C、交易双方有经济关系
D、成交价格是单价
3、估价报告书的内在质量取决于（）。
A、估价方法选择的正确性
B、估价报告的文字表述水平
C、估价结论的准确性
D、估价报告书的格式
4、某宗房地产欲出售，其评估价格为100万元，最后实际成交价格为150万元，这可能是（）。
A、评估价格公平合理，成交价格不公平合理
B、评估价格不公平合理，成交价格公平合理
C、评估价格和成交价格都公平合理
D、评估价格和成交价格都不公平合理
5、下列说法正确的有：
（）。
A、购买年是利息率的倒数
B、购买年法是地租资本化的另一种表现
C、购买年法实质是一种收益法
D、购买年实际是预计的可获收益的年限
6、建筑物的物质折旧包括（）。
A、有形损耗
B、正常使用的磨损
C、功能折旧
D、意外的破坏损毁
7、地价区段是根据（）的原则来划分的。
A、形状相似
B、用途相似
C、地价相近
D、地段相连
8、下列说法正确的是：
（）。
A、可比实例肯定是交易实例
B、交易实例肯定是可比实例
C、可比实例不一定是交易实例
D、交易实例不一定是可比实例
9、求取建筑物重新建造成本的方法有（）。
A、指数调整法
B、实际观察法
C、工料测量法
D、分部分项法
10、用成本法评估商品住宅的价格时，其中的土地价格可用（）求取。
A、市场比较法
B、基准地价修正法
C、假设开发法
D、成本法
11、估价报告书的内在质量包括（）。
A、估价结论的准确性
B、文字表达水平
C、估价方法选择的正确性
D、参数确定的合理性
12、某大厦建筑总面积8000平方米，房地总价值8000万元，其中土地总价值3000万元。
若某人拥有该大厦的某一部分，该部分的建筑面积200平方米，房地价值215万元，则按建筑面积和房地价值进行分摊所计算的该人的土地占有份额为（）％。
A、2.5
B、7.17
C、2.69
D、3.0
13、运用收益法评估房地产价格时，影响估价结论准确性的因素有：
（）。
A、总收益的准确性
B、费用及扣除项目的准确性
C、基准地价的准确性
D、还原利率的准确性
14、以下说法是错误的：
（）。
A、只有经房地产所有权人要求，才能对该房地产进行估价
B、只有经房地产使用权人要求，才能对该房地产进行估价
C、只有经房地产抵押人要求，才能对该房地产进行估价
D、只要经房地产抵押权人要求，就可以对该房地产进行估价
判断题答案
1、A 2、B 3、B 4、A 5、A 6、B 7、A 8、A 9、B 10、B 11、A 12、B 13、B 14、A
单项选择题答案
1、C 2、B 3、B 4、C 5、A 6、C 7、C 8、C 9、D 10、B 11、A 12、D 13、C 14、A 15、C 16、B 17、A 18、B 19、C 20、D 21、B 22、C 23、B 24、B 25、C 26、C 27、A 28、B
多项选择题答案
1、ABC 2、AB 3、AC 4、ABD 5、BC 6、ABD 7、BCD 8、AD 9、ACD 10、ABC 11、ACD 12、AC 13、ABD 14、ABC
判断题
1、现判定某可比实例的个别因素比估价对象的差2％，则可比实例的个别因素修正系数为100／102。
A、对
B、错
2、房地产价格实质上是关于房地产权益的价格。
A、对
B、错
3、购买年是预期估价对象可获得收益的年限。
A、对
B、错
4、某宗房地产1994年1月初的价格为1000元／平方米，1998年1月初的价格为1400元／平方米。
假设该类房地产1994年1月初至1998年1月初的价格变动规律，为每年1月初的价格及上一年的同期价格的比值都十分接近，则预测该宗房地产1999年1月初的价格为1523元／平方米。
A、对
B、错
5、房地产价格的变动趋势及其当前价位的高低可以无关。
A、对
B、错
6、成本法、假设开发法可同时用于评估在建工程的价格。
A、对
B、错
7、偿债基金折旧法的特点是每年的折旧额均相同，且比直线折旧法计算的年折旧额小。
A、对
B、错
8、成本估价法又称重置成本法。
A、对
B、错
9、若估价时点为现在，估价对象的状况却可以是现在、过去或未来。
A、对
B、错
10、综合还原利率：
土地还原利率＋建筑物还原利率。
A、对
B、错
11、估价报告书的有效期是相对于估价作业日期而言的，而不是相对于估价时点而言的。
A、对
B、错
12、某商店的营业面积为550平方米，建筑面积为1000平方米，单位营业面积的年租金为720元／平方米，则该商店单位建筑面积的年租金为400元／平方米
A、对
B、错
13、估价对象房地产状况为过去，估价时点却可以是过去或现在、未来。
A、对
B、错
14、某宗房地产的评估价格为300万元，实际成交价格为380万元。
这意味着该评估价格不是客观合理的。
A、对
B、错
单项选择题
1、土地价格=[房地净收率-（）]÷土地还原利率。
A、土地净收益
B、建筑物价格X建筑物还原利率
C、建筑物总收益
D、房地费用
2、某类房地产通常抵押贷款占7成，抵押贷款的年利率10％，购买者自有资本要求的年收益率12％，则该类房地产的资本化率为（）％。
A、10.6
B、11.4
C、11.2
D、10.8
3、收益法公式成立的条件是（）。
A、a每年不变、有限年期、r每年不变且大于零
B、a每年不变、无限年期、r每年不变且大于零
C、a每年变化、有限年期、r每年不变且大于零
D、a每年不变、有限年期、r每年变化且大于零
4、一般损坏房的成新度为（）。
A、4-6成
B、5-7成
C、4-5成
D、5-6成
5、某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率12％，土地资本化率10％，则该宗房地产的总价值为（）万元。
A、417
B、500
C、460
D、450
6、用市场比较法评估房地产价格时，通常要对比较实例价格进行交易情况、交易日期、（）个别因素修正。
A、环境因素
B、质量因素
C、区域因素
D、新旧程度
7、用成本法评估旧建筑物的价格时，折旧注重的应是建筑物价值的（）。
A、收回
B、摊销
C、减损
D、补偿
8、某宗房地产，建筑层数5层，各层建筑面积相等，建筑覆盖率50％，楼面地价100元／平方米，则其土地单价为（）元／平方米。
A、500
B、200
C、250
D、100
9、某建筑物，政府主管部门规定的该类建筑物的耐用年限N及该建筑物的经过年数t、尚可使用年数n之间的关系为（）。
A、N=t+n
B、N C、N>t+n
D、A、B、C都可能
10、假设开发法中预期开发后的楼价不可用（）求取。
A、市场比较法
B、收益法
C、成本法
D、长期趋势法
11、一宗房地产交易能够达成的充分条件是（）。
A、买方愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最高价格
B、买方愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格
C、买方愿意付出的最高价格大于卖方愿意接受的最低价格
D、买方愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格
12、对比较实例价格进行交易日期修正时，最适宜采用（）。
A、一般物价指数
B、建筑材料价格指数
C、房地产价格指数
D、定额调整系数
13、同一建筑物若使用性质不同，其年折旧额由大到小的排列顺序为（）。
A、一般生产用房、腐蚀性生产用房、非生产用房
B、非生产用房、一般生产用房、腐蚀性生产用房
C、腐蚀性生产用房、一般生产用房、非生产用房
D、非生产用房、腐蚀性生产用房、一般生产用房
14、用成本法评估某宗房地产的价格时，应选取（）成本作为评估依据。
A、类似房地产的客观
B、类似房地产的最高
C、类似房地产的最低
D、该宗房地产的实际
15、某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元／平方米。
按平均增减量趋势法估计，该类房地产于1999年的价格为（）元／平方米。
A、2390
B、2410
C、2430
D、2450
16、某开发商在开发某别墅区时，为增加利润提高了建筑密度和容积率，但结果反而使其别墅的价格下降，这是因为（）。
A、市场不景气
B、该别墅区的环境条件变差
C、该别墅区的单位开发成本降低
D、开发商获得满意的利润即可
17、用成本法评估新建房地价格的基本公式为：
新建房地价格=取得土地费用＋（）＋正常利税。
A、拆迁费用
B、建造建筑物费用
C、公共设施建设费用
D、市政设施建设费用
18、某写字楼刚建成，其建筑造价实际为1000万元，建筑面积为5000平方米，其基地的现时市场价格为600万元，附近类似写字楼（包含土地和建筑物）的现时市场价格为2800元／平方米，则该写字楼中建筑物的合理市场价格应为（）万元。
A、800
B、900
C、1000
D、大于1000
19、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为（）。
A、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％
B、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％
C、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04％
D、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04％
20、甲房地产尚可使用年限为50年，单价为1050元／平方米，乙房地产尚可使用年限为60年，单价为1100元／平方米，资本化率均为8％，实际上甲房地产的价格（）乙房地产的价格。
A、高于
B、低于
C、等于
D、B或C
21、路线价法估价的第二个步骤应为（）。
A、设定标准深度
B、求取路线价
C、编制深度百分率表
D、划分路线价区段
22、某宗房地产，其建筑物的各层建筑面积相等，建筑层数为5层，建筑密度为50％，土地单价为2500元／平方米，则其楼面地价为（）元／平方米。
A、500
B、2500
C、1000
D、1250
23、某宗房地产已使用5年，现土地价值为50万元，建筑物重置价格为80万元，房地每年的净收益为11万元，土地资本化率为8％，建筑物资本化率为10％，则该宗房地产的价值为（）万元。
A、130.0
B、119.2
C、117.5
D、120.0
24、采用（）求取的年折旧额每年递减。
A、成新折扣法
B、偿债基金折旧法
C、年数合计法
D、直线折旧法
25、楼面地价=土地单价÷（）。
A、建筑层数
B、建筑覆盖率
C、绿地率
D、建筑容积率
26、选取可比实例时，应注意所谓地点的同一性或类似性，是指所选取的可比实例应及估价对象处于（）。
A、同一地区
B、同一城市
C、同一供求范围内的类似地区
D、A或C
27、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人索要的交易双方都是公平合理的正常价格应为（）。
A、50万元
B、55万元
C、60万元
D、60万元以上
28、房地产价格实质上是房地产（）的价格。
A、开发成本
B、权益
C、物质实体
D、B和C
多项选择题
1、某宗房地产欲出售，其评估价格为100万元，最后实际成交价格为150万元，这可能是（）。
A、评估价格公平合理，成交价格不公平合理
B、评估价格不公平合理，成交价格公平合理
C、评估价格和成交价格都公平合理
D、评估价格和成交价格都不公平合理
2、下列各种价格中肯定是事实的有（）。
A、不能作为可比实例的交易实例价格
B、可比实例价格
C、非公平市价
D、评估价格
3、下列说法正确的有：
（）。
A、购买年是利息率的倒数
B、购买年法是地租资本化的另一种表现
C、购买年法实质是一种收益法
D、购买年实际是预计的可获收益的年限
4、估价报告书的内在质量取决于（）。
A、估价方法选择的正确性
B、估价报告的文字表述水平
C、估价结论的准确性
D、估价报告书的格式
5、估价报告书的内在质量包括（）。
A、估价结论的准确性
B、文字表达水平
C、估价方法选择的正确性
D、参数确定的合理性
6、求取建筑物重新建造成本的方法有（）。
A、指数调整法
B、实际观察法
C、工料测量法
D、分部分项法
7、地价区段是根据（）的原则来划分的。
A、形状相似
B、用途相似
C、地价相近
D、地段相连
8、建筑物的物质折旧包括（）。
A、有形损耗
B、正常使用的磨损
C、功能折旧
D、意外的破坏损毁
9、各类房屋的残值率一般为：
（）。
A、钢筋混凝土结构3％
B、砖木结构一等6％
C、砖混结构一等0％
D、简易结构0％
10、受理估价委托时，估价人员应明确的估价基本事项有：
（）。
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