海雅缤纷城调研报告.pptx

海雅缤纷城调研报告.pptx

《海雅缤纷城调研报告.pptx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《海雅缤纷城调研报告.pptx（75页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

策划管理部策划管理部20132013年年22月月海雅缤纷城海雅缤纷城调研调研报告报告目录一、一、项目概况项目概况二二、室外建筑设计、室外建筑设计三、室内建筑设计三、室内建筑设计四、购物中心业态布局四、购物中心业态布局五五、室内装修设计、室内装修设计六六、宣传推广、宣传推广七、综合总结七、综合总结23一、项目概况一、项目概况4项目项目海雅缤纷城海雅缤纷城位置位置深圳市宝安中心区建安一路与新圳路交汇处占地面积占地面积4.24万容积率容积率3.39用地年限用地年限50年（2008.3.14起）总建筑面积总建筑面积26.1万总投资总投资28亿地上建筑面积地上建筑面积14.51万地下建筑面积地下建筑面积11.59万商业商业19.8万楼层：

B1-5F，局部6-7F住宅住宅3.5万，2栋7-27层126户公寓“君誉”，50-80的1-2房，122-157的3-4房，均价：

2.6万/（毛坯）停车位停车位总2098个其中住宅280个开业时间开业时间2013.1.19试营业计划2013.5.1正式开业效果图实景图1.1km1.2km5公交路线公交路线1）宝安）宝安交通局交通局311路320路323路327路331路337路356路356区间路362路367路794路M209路M241路M370路长19路长28路长58路2）沁）沁园公园园公园311路382路602路603路605路610路615路629路M209路M210路M245路M370路M379路M380路3）宝安）宝安万佳万佳310-315环路311路323路327路331路337路356路362路367路368路382路794路M240路M241路M242路M249路M355路M70路M371路M375路M381路长19路长28路长58路凤凰山假日专线2号高峰26号专线高峰30号专线高峰9号专线4）甲）甲岸村岸村395路603路606路610路704路B803路M235路M379路5）建设银行）建设银行606路610路704路6）濠濠江酒店江酒店629路高峰9号专线驾车路线驾车路线建安一路与新圳路地铁站地铁站环中线：

灵芝站、翻身站海雅缤纷城步行海雅缤纷城步行1010分钟距离内有多个公交站、几十条公交线，分钟距离内有多个公交站、几十条公交线，辐射范围近乎深圳宝安、南山、龙岗、福田、罗湖多个区及东莞辐射范围近乎深圳宝安、南山、龙岗、福田、罗湖多个区及东莞部分镇区；部分镇区；项目距地铁站较远，目前最近的灵芝站距离项目距地铁站较远，目前最近的灵芝站距离1.11.1公里；规划中的公里；规划中的地铁地铁1010号线宝安中学站为未来周边最近的站点。

号线宝安中学站为未来周边最近的站点。

缤纷城在南头关处即可清晰看到，昭示效果极佳。

缤纷城在南头关处即可清晰看到，昭示效果极佳。

500m6二、室外建筑布局二、室外建筑布局建筑建筑整体整体宴会厅大剧院住宅住宅溜冰场时尚购物休闲购物休闲购物中国首个水景文化生态购物中心中国首个水景文化生态购物中心海雅缤纷城地块呈不规则形状，建筑整体由海雅缤纷城地块呈不规则形状，建筑整体由22栋塔楼和购物中心组成。

栋塔楼和购物中心组成。

购物中心地下一层，地上五层，主动线贯穿地块西北至东南角，主力店分布在项目三个主要节点。

购物中心地下一层，地上五层，主动线贯穿地块西北至东南角，主力店分布在项目三个主要节点。

住宅落位相对独立，动线与商业区分，塔楼设置未对商业造成影响。

住宅落位相对独立，动线与商业区分，塔楼设置未对商业造成影响。

主力百货电影院7外部人车流动线外部人车流动线海雅缤纷城的客流到达主海雅缤纷城的客流到达主要集中在南北两侧：

要集中在南北两侧：

u通过通过107107国道方向到达国道方向到达的客流（以市区及宝安的客流（以市区及宝安中心区、宝安其他区域中心区、宝安其他区域为主）主要通过南广场为主）主要通过南广场到达进入；到达进入；u宝安老城区客流主要通宝安老城区客流主要通过北广场到达，利用海过北广场到达，利用海雅百货在宝安老城区的雅百货在宝安老城区的影响力吸引进入。

影响力吸引进入。

海雅百货海雅大剧院海雅宴会厅万达影城8商场商场出入口出入口项目设有项目设有33个主出入口个主出入口，均设置在项目临路侧客流顺方向；另在百货及大剧院下方各设一个次出均设置在项目临路侧客流顺方向；另在百货及大剧院下方各设一个次出入口，整体客流导入性强。

入口，整体客流导入性强。

9停车场出入口停车场出入口u共四个地下停车场出入口，每个出入口宽约8米；uP4为住宅专用出入口；u出入口统一限高为2.8米；u每处入口均有显示牌显示剩余车位，目前未启用；uP2处停车场出口与室外广场入口有交叉，稍显混乱。

P1P3P4P210室外室外广场广场通过南北两端两个下沉式广场将客流直接引入负一层商业，同时结合水幕及喷泉营造出较强亲水及空间感，广场周边规划布置为轻便餐饮等休闲类业态。

下沉广场11项目的广场项目的广场的设置有喷泉水景，同时配合春节设置的设置有喷泉水景，同时配合春节设置相应烘托节日气氛小品。

相应烘托节日气氛小品。

室外室外广场广场12外外立面立面海雅缤纷城外立面色彩斑斓，凸显缤纷特质，南北两侧入口设置大型LED屏，整体建筑外立面现代感强，线条柔美。

北入口东入口南入口日景/夜景13外墙外墙广告广告项目在三侧均有较佳的项目在三侧均有较佳的沿街展示面沿街展示面，在主要出入口及沿街展示面良好的地方设置广告位，广告，在主要出入口及沿街展示面良好的地方设置广告位，广告位数量适中，不影响外立面整体感观，广告位数量适中，不影响外立面整体感观，广告的宣传商家以餐饮、服饰、的宣传商家以餐饮、服饰、娱乐、珠宝为主。

娱乐、珠宝为主。

141516三、室内建筑布局三、室内建筑布局n因项目面积大，为了满足各业态商家的需求，采取了支动线的处理方式，使各区域铺位面积区间大幅降低，坪效得以大幅提升；n问题：

在购物中心规划时，是坚持单一动线原则，还是为了坪效采取类似的折中处理手段？

17平面设计布局平面设计布局平面设计布局平面设计布局n地下一层出现多个小循环动线，同时通过大体量的餐饮带动支动线区域人流循环。

n两端呈哑铃状布局超市主力店及服饰次主力店吸引人流。

14m4.5m18平面设计布局平面设计布局n1F最佳展示面（南广场侧）给予国际名品，塑造项目整体形象n海雅百货布置在东北角，位于宝安老城区主要客流方向，利用海雅百货在宝安的影响力，拉动客流进入。

n1F也规划有2处洗手间。

16m9m5m19平面设计布局平面设计布局n通过电梯穿插解决2层以上支动线人流可达较弱的问题，同时将服饰次主力店布局于区位较弱处，吸引人流到达，提升上部价值n剧院及百货布局与两端，但未来剧院的人气凝聚力有待市场检验，支动线造成较多死角位n四层以上通过大主力店弱化支动线带来不利影响，通过影院、溜冰场、大剧院、大型餐饮等带动客流，提升周边商店到客率。

20平面设计布局平面设计布局内部支动线较多，人流可达性一般，后期商户经营会有压力，同时显得购物中心内商业分布较凌乱。

缺点主动线明显，视野开阔，较好引导人流循环。

优点主动线与支动线组成回路，在一定程度上延长人流在商场内停留的时间，增加购买机会。

特点21垂直垂直交通交通扶梯扶梯n扶梯布置均匀合理：

n主动线扶梯布置较为松散，约60米布置一组扶梯；n次动线扶梯较为紧凑。

n每万平方米扶梯4组B1北广场处扶梯有明显高差22垂直垂直交通交通直梯直梯n中庭处三部观光梯效果好n直梯昭示性弱，使用率低n每万平方米垂直电梯7.2部观光梯直梯宴会厅专用梯23垂直垂直交通交通货梯货梯n货梯均匀分布在各个方位n均配有后勤通道，有些地方的后勤/消防通道相当宽阔，4.5米左右n除宴会厅旁货梯外，其余每一处仅一部货梯n每万平方米货梯2.7部24中庭中庭u共一个大中庭（1-5F），一个小中庭（1-5F），四个扶梯中庭（两端为B3-5F，一处1-5F，一处B1-5F），均采用水炮进行消防u大中庭为不规则椭圆形，各楼层略有错形，约600-800，中庭周边柱子略倾斜u大中庭设5个挂钩，目测偏少，小中庭设3个挂钩u小中庭为圆角方形，约15025层高层高uB2层（停车场）层高约4.5米uB1层至5层净高约4.5米，层高预计6米u整体层高感觉舒适，空间感好26洗手间洗手间WCWCWCWCWCn每层洗手间的设置略有不同：

B1：

2组1F：

2组2F：

4组3F：

5组4F：

4组5F：

3组n地块北侧洗手间布点偏少，最远步行距离约100米，略有不便；n根据统计，男女蹲位比例约为1:

1.54（不含便池），男女比例约为1:

0.84（含便池）。

n洗手间蹲位配比约为1个/700n在目前整体开业率70%的情况下，餐饮楼层女厕已接近饱和，预计未来正式开业后将出现拥挤现象。

n以上统计均不含大剧院与电影院的独立洗手间。

27楼层楼层女厕蹲位女厕蹲位男厕蹲位男厕蹲位男厕便池男厕便池B123141111710112342419334241942717145271614合计合计16210588大剧院大剧院3F171010影院影院4F1268总计总计1911211063F大剧院独立洗手间WC4F影院独立洗手间直直线线距距离离8800米米uu中庭未采用大面积玻璃穹顶，以侧面采光为主。

中庭未采用大面积玻璃穹顶，以侧面采光为主。

uu各入口处楼上各层并未设置中空，但也未设置店铺，而是设置展示区各入口处楼上各层并未设置中空，但也未设置店铺，而是设置展示区/休息区休息区/活动活动区，通过玻璃将自然光引入室内。

区，通过玻璃将自然光引入室内。

采光采光2829四、购物中心业态布局四、购物中心业态布局30垂垂直直业业态态布布局局精品超市精品超市快时尚快时尚特色美食特色美食/咖啡饮品咖啡饮品服饰服饰/配套配套国际名品国际名品/服饰服饰/珠宝精品珠宝精品/银行银行海雅百货海雅百货（化妆品（化妆品/精品）精品）大大女装女装/商务男装商务男装/精品精品海雅百货海雅百货（皮鞋皮具）（皮鞋皮具）少淑女装少淑女装/内衣内衣/时尚休闲男装时尚休闲男装/精品精品海雅百货海雅百货（运动休闲）（运动休闲）大剧院大剧院餐饮餐饮大剧院大剧院上空上空电影院电影院真冰场真冰场儿童儿童/家居家居/服务服务餐饮餐饮大剧院大剧院上空上空电影院电影院上空上空顺电顺电餐饮餐饮数码数码/服务服务停车场停车场停车场停车场海雅宴会厅海雅宴会厅海雅宴会厅海雅宴会厅空中花园空中花园B1FB1F1F1F2F2F3F3F4F4F5F5F6F6F7F7FB2FB2FB3FB3F真冰场真冰场上空上空美容美容31平面业态布局平面业态布局B1FB1F西贝西贝金牌金牌小笼小笼亚马逊亚马逊巴西巴西烤肉烤肉马拉马拉爸爸爸爸和民和民大家大家乐乐星巴克星巴克喜多喜多御御江南江南鲜鲜芋芋仙仙满满记记长滨长滨面食面食麻辣麻辣香锅香锅禾绿禾绿PUPUPUPU乐乐蜀蜀风尚风尚MMootthheerrCCaarree热热风风BershkaBershkaPullandBearPullandBearSTRADIVARIUSSTRADIVARIUS西遇西遇元气元气寿司寿司士多士多啤梨啤梨必胜客必胜客佳田佳田咖啡咖啡妍妍丽丽OYSHOOYSHO32楼层楼层B1业态业态超市、特色餐饮、快时尚、配套代表品牌代表品牌Buyit超市、H&M、ZARA、UNIQLO、HOTWIND、STRADIVARUS、PullandBear、Bershka、西遇、鲜芋仙、西贝、御江南、喜多、星巴克、亚马逊巴西烤肉、长滨面食、麻辣香锅、禾绿、元气、金牌小笼、大家乐、和民、马拉爸爸、士多啤梨、MotherCare、妍丽备注备注本层套内面积约19000，使用率50%，建筑面积约38000；共规划76个商家，目前开业率约40%。

铺位划分套内面积区间统计铺位划分套内面积区间统计BuyIt精品超市精品超市：

套内面积3658H&M：

套内面积2023ZARA：

套内面积1340UNIQLO：

套内面积1400特色餐饮铺位特色餐饮铺位：

大多套内面积约200-300p本层服饰本层服饰/配套类租金（按建筑面积计）配套类租