沈阳金地大东项目营销策略2011版.ppt

沈阳金地大东项目营销策略2011版.ppt

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目目录录11市场定位市场定位22营销策划营销策划33保障措施保障措施11市场定位市场定位1.11.1市场预判市场预判1.21.2项目定位项目定位1.31.3项目客源项目客源1.41.4户型定位户型定位1.51.5产品建议产品建议1.61.6价格定位价格定位1.11.1市场预判市场预判大东区是沈阳市内五区之一，面积为51平方公里，是目前面积最大的区，大东是沈阳传统的老城区和工商业集中地，商业有中街、皇寺广场、未来的龙之梦将是沈阳最大的商业广场，工业主要以物流，汽车产业为主，除了工商业，大东有丰富的文化遗产，八王寺、9.18纪念馆，天后宫等。

沈阳前几年的发展，侧重于铁西和浑南，而目前随着大东的整体规划改变，工厂的迁移，区位功能的重新定义，未来大东的房地产市场将呈现出一片繁荣，尤其2010年前大东尚未有品牌开发商进驻，整体房地产水平处于较低的状态，2011年也只有金地和万科两家品牌开发商进驻，市场机会点很大。

大东区发展空间较大大东区发展空间较大区域六大发展空间区域六大发展空间东城商业区东城商业区东城商业区是沈阳东部城区发展的未来核心万泉游乐区万泉游乐区以南运河为纽带，有机连接万泉公园、东塔和东塔机场地区，集吃、住、行、游、娱、购等服务于一体的游乐区。

科技产业园区科技产业园区科技产业园区由中韩科技产业园区和清华科技园沈阳孵化中心两大板块组成。

沈阳欧盟经济开发区沈阳欧盟经济开发区以汽车零部件为主导产业，在未来35年，把沈阳一欧盟经济开发区建设成为以汽车电子产业为龙头的现代装备制造业生产基地汽车产业园汽车产业园以汽车制造、机械加工、电子信息技术、新材料、环境保护、物流配送等企业为依托，重点发展汽车整车及零部件产业。

沈海物流区沈海物流区依托现有的专业市场，整合物流资源，扩大出口物流规模，打造以东北大马路汽车产业物流园、观泉路生产资料物流园、东贸路生活资料物流园为核心的沈海物流区，使之成为大型物流枢纽和陆路口岸。

沈阳市沈阳市2004-20102004-2010年均价走势表年均价走势表沈阳市沈阳市2004-20102004-2010年销售面积走势表年销售面积走势表沈阳市大东区沈阳市大东区2005-20102005-2010年商品住宅市场历年数据表年商品住宅市场历年数据表2005年年2006年年2007年年2008年年2009年年2010年年销售面积销售面积数值数值114.88130.32124.5898.2682.9495.04同比同比13.4%-4.4%-21.1%-15.6%14.59%批准预售批准预售数值数值109.52144.9696.1972.6661.3363.86同比同比32.4%-33.6%-24.5%-15.6%4.12%销售均价销售均价数值数值325636863771393346325407同比同比13.2%2.3%4.3%17.8%16.7%沈阳市大东区沈阳市大东区2005-20102005-2010年批售比年批售比20112011大东区板块内项目预计销售量大东区板块内项目预计销售量万科蓝山万科蓝山万恒领域万恒领域万恒愿景万恒愿景绿地新里摩尔绿地新里摩尔万恒骊城万恒骊城巧克力城巧克力城金地大东金地大东总计总计20104800042968.033964.0515465690526069.002594522011800002000030000100003000300006000023300011和去年相比，和去年相比，20112011年板块内的计划销售量下降年板块内的计划销售量下降22万平左右万平左右22绿地、万恒基本都是尾盘，版块内供应量不足绿地、万恒基本都是尾盘，版块内供应量不足33板块边，一环内的几个项目也基本都是尾盘，如锦联左岸、果舍添香等，将把客户往板块边，一环内的几个项目也基本都是尾盘，如锦联左岸、果舍添香等，将把客户往22环内板块环内板块分流分流未来值得关注的项目，大东未来值得关注的项目，大东204204地块地块此地块建面较大，达到此地块建面较大，达到100100万以上，据悉万科有很强的意愿获取该地块，虽万以上，据悉万科有很强的意愿获取该地块，虽然不在一个板块内，但由于距离不远，未来几年内也将产生激烈的竞争然不在一个板块内，但由于距离不远，未来几年内也将产生激烈的竞争走势预测走势预测11经济方面经济方面本轮通胀危机对中国经济的影响只是局部和暂时的，会影响经济快车的速度，但不会影响他前进的方向，在未来的很多年内，房地产依旧是中国的支柱产业。

此次通胀和加息，可能会让更多的资金进入二线城市的房地产市场获利，也将促进刚需的购买由于沈阳城市化的发展迅速以及投资渠道少的现象短期不会改变，投资及刚需客户将长期存在，故长期来说看好房地产发展22政策方面政策方面房产税、限购令等，短期内还不会波及沈阳，但相反，在靴子落下来之前，会促进投资客和刚需客的购买预计还会有加息，但加息对于沈阳这样的二线城市相对影响较小由于面临2012的政府领导班子换届，预计温家宝总理目前的房产政策更多的是稳定，尤其限制一线城市的投机性购房，对二线城市影响不大。

1.21.2项目定位项目定位基本经济指标总占地面积19.8万平容积率2.3总建面：

45万平商业比例：

13%北区：

9.1万平南区：

10.7万平限高：

78米年限：

住宅50年，商业40年东建街东建街东北大马路东北大马路联合路联合路用地界线用地界线金融专轨金融专轨交通本项目地块位于东北大马路三洋重工地块，横跨东北大马路和联合路，介于一环和二环之间，交通非常便利，四通八达。

距离沈阳三大商圈和CBD非常近，距北面的工业区和一环政务区也非常方便，处于工作和生活的黄金点上，未来周边有大东体育场，新国瑞汽配中心，规划学校等，将成为大东未来文化休闲的中心地带龙之梦商业中龙之梦商业中心心4.5公里公里中街商圈中街商圈5.1公里公里五爱商圈五爱商圈7.8公里公里惠工广场，市府惠工广场，市府商圈，北站商圈，北站CBD6公里公里省政府省政府7公里公里经济开发区经济开发区14公里公里汽车产业区汽车产业区政务区政务区10公里黄金生活圈公里黄金生活圈生活配套分析本案本案华润万家华润万家居然之家居然之家陶瓷城陶瓷城乐购乐购家乐福家乐福中街大悦城中街大悦城中街新玛特中街新玛特兴隆大家庭兴隆大家庭小北市场小北市场龙之梦商场龙之梦商场红星镁凯龙红星镁凯龙国瑞汽配城国瑞汽配城大东体育场大东体育场医疗配套分析本案本案医大四院医大四院骨科医院骨科医院友好肾病医院友好肾病医院新隆西医诊所新隆西医诊所大东区第三医院大东区第三医院东方临床医院东方临床医院净桥中医院净桥中医院大东区中医院大东区中医院第一人民医院第一人民医院景观配套分析本案本案沈海公园沈海公园万泉公园万泉公园黎明公园黎明公园大东公园大东公园宁山公园宁山公园北陵北陵枫露公园枫露公园八王寺八王寺夏翠园夏翠园东塔园东塔园教育配套分析本案本案第五中学第五中学沈阳大学沈阳大学沈阳沈阳28中中奉天高级中学奉天高级中学沈音附小沈音附小141中学中学上园上园1小小上园上园2小小沈阳沈阳111中学中学沈阳沈阳137中学中学沈阳沈阳105中学中学产品早期动迁房产动迁房产现在一系列新古典建筑风潮席卷一系列新古典建筑风潮席卷2010年的沈阳房地产年的沈阳房地产未来随着大东板块价值的回归，市场将从中端进入高端平台随着大东板块价值的回归，市场将从中端进入高端平台根据大东区政府的规划，东北大马路未来将被建成集商业贸易、金融信贷、物流信息、办公科技、文体娱乐、餐饮服务为一体的综合发展的财富走廊，与铁西兴工街的定位也颇为相似。

东北大马路板块价值将迎来爆发性中增长，本板块处于刚从初改板块进入中高端板块，目前除了蓝山，没有与之匹配的项目商业潜力商业潜力国瑞汽配城，陶瓷城、东北第一物流园、汽车产业园（宝马、中华）等，专业市场，工业企业云集商业现状商业现状东北大马路几乎没有商业，最近的商业街在大北关街家乐福和吉祥街附近，缺点是距离较远、地段拥堵，高档次餐饮少，停车位稀缺，环境较差商业机会点商业机会点大东首个大型风情商业街区大东首个大型风情商业街区本项目将打造具有褐石特色的商业街，一方面为项目增添色彩，一方面满足区域内的商业需要。

未来通过高档舒适的商业氛围聚集更多人气。

褐石街区商业氛围褐石街区商业氛围的的33个方面个方面1.褐石街区典型的商业业态露天咖露天咖啡店、高级休闲餐厅、特色店、主题啡店、高级休闲餐厅、特色店、主题书店、工艺品店等有些品味且日常消书店、工艺品店等有些品味且日常消费类的业态，是最能凸显褐石特质的费类的业态，是最能凸显褐石特质的业态；业态；2.商铺的功能分区与空间形态典型典型的围合内凹街角商业，是要环绕一个的围合内凹街角商业，是要环绕一个活动主题；双向对街的商业，是要有活动主题；双向对街的商业，是要有车行道、树荫带、步行空间与露天小车行道、树荫带、步行空间与露天小院；单面街道的商业，需要有一些内院；单面街道的商业，需要有一些内凹的局部小院子、突出的橱窗。

凹的局部小院子、突出的橱窗。

3.商业街区的装饰与小品街区的装街区的装饰构件小品需要是有很强的文化元素，饰构件小品需要是有很强的文化元素，门店的装饰可以做新如旧，赋予岁月门店的装饰可以做新如旧，赋予岁月的痕迹。

的痕迹。

金地品牌2007年金地国际花园2008年金地长青湾金地滨河国际2009年金地国际花园天域金地丹陛2010年金地檀郡金地名京代表了金地地产在沈阳市场的品牌形象，从中端逐渐代表了金地地产在沈阳市场的品牌形象，从中端逐渐进入高端与豪宅进入高端与豪宅本项目是金地继名京项目之后，在大东本项目是金地继名京项目之后，在大东区的又一个高端个案，代表了大东区最区的又一个高端个案，代表了大东区最高端品质社区高端品质社区整体定位区位背景：

依托大东板块及东北大马路的高速发展，成为未来大东区的价值增长标杆产品背景：

以整体形象，立面，户型，公共部位的支撑，确立国际中产高端居住文化价值，匹配金地的品牌形象转型运作。

市场背景：

满足北二环的商业需求，以及为大东树立品质地产标杆大东区第一个案大东区第一个案沈阳高档房产发展的标杆级楼盘沈阳高档房产发展的标杆级楼盘大东首个高档风情商业综合街区大东首个高档风情商业综合街区1.31.3项目客源项目客源版块内竞品客户分析版块内竞品客户分析万恒东方骊城万恒东方骊城万科蓝山万科蓝山万恒领域万恒领域绿地摩尔公馆绿地摩尔公馆客户年龄高层20-50多层40以上A525-45U535以上30-40高层25-40洋房40以上区域大东、沈河为主大东，沈河大东为主大东为主行业以企事业单位为主以企事业为主企事业单位为主企事业单位，私营企业职业高层以普通职员为主，多层以管理者，企业主为主A5户型普通职员为主，U5户型以中高级管理，企业主为主职员为主高层以普通职员为主，洋层以管理者，企业主为主购买动机刚性需求较多，结婚或拆迁多层为改善需求A5户型以养老，结婚为主，U5户型以改善为主刚需为主高层以刚需为主洋房以改善为主多置客户投资客户首置客户首改客户首次置业客户，对于总价和月供考虑较高，对80-100的户型需求较大首次改善客户，追求更舒适的空间和环境，承受能力较大，家庭结构完整，主要需求110-150的高层，小高，少部分需求140-160的洋房核核心心客客户户多次改善居住环境，需求园区里面积最大，位置最好的产品，价格不再是问题，问题是有没有好产品，这部分需求的以洋房产品为主口口碑碑客客户户偶偶得得客客户户客客户分分类特征描述特征描述核心客核心客户（首置首置+首改）首改）（75%）口碑客口碑客户（多置）（多置）（15%）游离客游离客户（投（投资）（10%）区域来源区域来源大东、沈河沈河、和平、皇姑其他区及外地市职业特点特点企事业单位职员及中高层、私营业主事业单位、私营业主为主专业技术人员、企业中高层等置置业目的目的自住为主自住为主，兼投资投资为主，兼具自住基本特征基本特征年龄25-45岁，家庭人口2-5人年龄35岁以上，三口之家为主