商品房买卖合同补充协议统一模板试行版.docx

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商品房买卖合同补充协议统一模板试行版

《商品房买卖合同》补充协议

出卖人特提示买受人在签订商品房买卖合同及补充协议前，详细阅读并充分理解商品房买卖合同及补充协议、附件等合同全部条款及内容。

若有解释或说明要求，请买受人在签订商品房买卖合同及补充协议前向出卖人提出，出卖人将依法给予解释或说明。

商品房买卖合同及补充协议一经签订即对双方均具有约束力。

双方在平等自愿的基础上，就所签订的商品房买卖合同，达成以下补充协议，供双方共同遵守：

一、关于通知方式的补充约定

1、合同项下相关事宜的通知送达地址及联系电话以商品房买卖合同约定为准，送达方式包括但不限于电话、短信、挂号信、快递、公告或双方约定的其他方式。

2、买受人确认商品房买卖合同中所填写的地址为出卖人履行通知义务的法定有效联系地址且处于能够送达的状态。

若买受人改变联系地址的，应在变更后五日内书面通知出卖人，否则出卖人按商品房买卖合同约定的通讯地址寄出邮件超过五日，即视为通知已送达买受人。

3、双方一致确认：

出卖人按照商品房买卖合同约定的通讯地址寄出邮件，即视为出卖人已经履行了通知与送达义务，出卖人不承担邮件寄出后因邮递部门、接收单位或个人等造成该邮件丢失、误取、迟延送交等一切法律与经济责任。

4、如买受人与出卖人就商品房买卖合同发生诉讼、仲裁或者其他行政争议事项的，出卖人与买受人均同意以商品房买卖合同约定地址为法律文书的送达地址。

如任一方地址发生变更，则需书面通知另一方；否则，仍以商品房买卖合同约定地址为准。

二、关于房屋层高的补充约定（补充合同第三条）

商品房买卖合同所述房屋层高为处于毛坯房状态下的结构层高，该商品房可能因管线敷设、横梁、风机、降板等因素致使局部层高高于或低于主要层高，买受人已完全知悉并认可。

三、关于前期物业服务的约定

根据《物业管理条例》，出卖人选聘物业管理有限公司作为该房屋所在项目的前期物业管理单位。

前期物业管理期间，物业服务收费标准按商品房买卖合同、补充协议及《前期物业服务合同》约定标准执行。

买受人与出卖人在签订商品房买卖合同的同时，须签订《前期物业管理服务协议》和《临时管理规约》等有关文件。

注：

根据项目实际情况选择适用。

四、关于广告和宣传资料的约定

1、出卖人销售房屋时所提供的各种广告和宣传资料（包括但不限于宣传册、户外广告、微博、微信公共号）为要约邀请，不构成合同内容，双方的权利义务以合同及其附件和本补充协议为准。

但是出卖人此前在书面的销售广告和宣传资料中对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约，对双方具有约束力，一方违约的，应依法承担违约责任。

出卖人在上述场合已明示不构成要约或者不属于交付标准或交易条件或者待双方签订合同时进行具体约定的，不构成合同内容，双方不受其约束。

2、出卖人提供给买受人参观的沙盘、模型、样板间等不作为实际验收和交付的标准，具体以商品房买卖合同及补充协议约定为准。

因展示比例存有一定的误差或表现方式所限，部分附属物或构筑物可能未在平面图和模型上标示，买受人须在合理限度内表示理解，对制作比例的合理误差出卖人不构成违约。

3、出卖人在广告、宣传资料及商品房买卖合同中对建筑区划范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不构成出卖人的允诺。

4、未经出卖人盖章的书面授权，出卖人雇用的任何人员（包括销售人员）所出具或签署的文件均属无效；超出商品房买卖合同正文条款、附件和补充条款约定之外的承诺，以书面形式并经双方签字盖章认可方具法律效力。

买受人对此已经予以知晓并同意。

五、关于项目内的广告宣传约定

1、买受人已经知晓并同意：

在本项目最后一期竣工交付之前，出卖人有权在项目内进行该项目及出卖人关联公司的广告宣传活动且免于支付买受人任何费用，但以不影响已入住业主日常生活为限。

2、买受人同意出卖人在本项目屋顶设置广告牌，出卖人有权无偿将屋顶广告牌用于企业形象或项目信息的宣传。

六、关于付款方式和期限的补充约定（补充合同第【】条）

1、买受人承诺签订商品房买卖合同前已向按揭银行、公积金中心确认贷款方式的可行性，并已具备贷款条件。

因买受人原因导致买受人未能获得贷款而造成延迟付款、不足额付款等均视为买受人违约，买受人应按商品房买卖合同约定承担违约责任。

买受人必须充分认识到，提供贷款服务的银行等金融机构或公积金中心可能因为买受人不具备贷款资格（或者存在不良记录）而拒绝贷款，此风险由买受人承担。

2、买受人应于合同签订之日起【】日内，提供符合贷款机构（银行或公积金管理中心）要求的全部贷款资料并缴清相关费用（如有），并办理贷款手续。

逾期办理且逾期在【】日内的，每逾期一日，买受人须向出卖人支付总房款万分之二的违约金，合同继续履行。

逾期超过【】日的，出卖人有权单方面解除商品房买卖合同及补充协议，将商品房买卖合同项下的房屋另行出售，买受人需按照总房价款的5%向出卖人支付违约金。

3、买受人申请银行按揭、公积金贷款实际贷款的年限、贷款利率、贷款金额以银行、公积金中心最终审批为准：

如贷款机构批准的贷款额低于买受人的申请金额或贷款申请未获贷款机构最终审批同意的，买受人应在接到出卖人通知（公积金中心审批）之日起5日内付清全部剩余房款。

逾期付款的，买受人应按商品房买卖合同第七条（洛阳和扬州为合同第八条）及相关补充协议的约定承担逾期付款的违约责任。

4、商品房买卖合同中如买受人采用贷款方式支付房款，并由出卖人提供借款担保的，买受人对银行的违约视同对商品房买卖合同的违约，在房屋所有权证件办理完毕前，买受人未按贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的：

（1）买受人需在出卖人承担保证责任之日起的5日内偿还出卖人因承担保证责任所造成的所有损失。

出卖人有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。

（2）5日内未偿还的，出卖人有权单方解除商品房买卖合同及补充协议，收回该房屋，买受人需按房屋总价款的5%向出卖人支付违约金，出卖人有权从买受人支付的房款中直接扣除应支付银行的借款本息、罚息、违约金及其它各项费用。

如出卖人的损失超过买受人支付出卖人的房款时，出卖人有权向买受人追偿。

6、因买受人原因导致该房屋被预查封、查封、拍卖的，出卖人有权拒绝交房，同时出卖人有权解除合同，收回该房屋，买受人需按房屋总价款的10%向出卖人支付违约金，出卖人有权从买受人支付的房款中直接扣除应支付银行的借款本息、罚息、违约金及其它各项费用。

如出卖人的损失超过向买受人收取的违约金时，出卖人有权向买受人追偿。

买受人愿意继续履行合同，出卖人同意的，买受人向出卖人支付总价款5%的违约金后继续履行合同。

七、关于交付的补充约定（补充合同第【】条）

1、出卖人在商品房买卖合同约定的房屋交付时间之前，按照商品房买卖合同约定方式通知买受人房屋交付事宜。

买受人应当按照交付通知中约定的交付时间办理收房手续。

如果买受人未收到交付通知的，均以《商品房买卖合同》约定的时间截止日为交付时间，以房屋所在地为交付地点。

2、该房屋的风险责任自实际交付之日或视为实际交付之日起由出卖人转移给买受人。

该房屋的损毁、灭失等风险均由买受人承担。

该房屋产生的物业服务费用及其他所有费用均自交付（包括视为交付）之日起计算，由买受人承担。

3、因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，出卖人可据实予以延期交房且不承担延期交房之违约责任，该其他原因包括：

（1）因买受人未结清所有购房款（含逾期付款的违约金、房屋结算面积差价款等），以及买受人采取银行按揭或公积金贷款付款方式支付购房款未全部到达出卖人账户导致的出卖人延期交付。

（2）因买受人的违约行为致使出卖人承担连带保证责任而导致的出卖人延期交付。

（3）市政配套设施审批或施工导致的延误。

（4）非出卖人所能控制的因素导致延误工期的。

（5）其他按照法律法规政策导致的延期交房。

4、买受人在接收房屋时，如房屋主体结构质量不合格不能交付使用、或有其他房屋质量问题严重影响正常居住使用的情况时，买受人有权拒绝接收房屋。

买受人主张上述房屋质量问题的，应当取得双方认可的有资质的建设工程质量检测机构出具的质量检测结论性鉴定意见，否则视为不存在该质量问题，买受人拒绝接收房屋的，从出卖人发出的书面通知约定的交房时间之日起，视为出卖人已经交付房屋。

买受人接收房屋的，不视为出卖人所应当承担的保修义务予以免除，出卖人仍然应当按照法律、法规、规章的规定和合同的约定对该房屋的质量问题进行整改和保修。

5、买受人在接收房屋时。

对所交付商品房的质量（隐蔽工程除外）、空间尺寸、室内设施、室内装饰设备、室外环境、公共设施质量等有异议的，买受人应向出卖人提出书面意见，由出卖人予以认可后，出卖人有义务尽快予以修复，修复期间，不视为出卖人逾期交付房屋。

出卖人修复完毕后，买受人应于出卖人发出通知后的7日内对房屋的修复进行验收，逾期不验收，视为买受人已验收完毕。

注：

扬州、洛阳公司及精装修项目的增加第6条，现房销售增加第7条

6、合同第十六条第四款约定的商品房室内空气质量或建筑隔声情况经检测不符合标准，由出卖人负责整改，如室内空气质量符合国家规定的使用标准，建筑物隔声符合国家规定的使用标准，买受人不得以此为理由拒绝接收房屋，出卖人不承担延期交房的违约责任。

7、现房销售的，买受人在签订商品房买卖合同之前已查看商品房买卖合同项下商品房现状，对商品房买卖合同项下商品房现状充分了解，对房屋现状无异议。

双方同意按照现状交付房屋。

注：

商铺相关的约定拟另行制定补充协议。

八、关于基础设施、公共配套建筑的约定（补充合同第【】条）

1、鉴于本项目分期开发分期交付，出卖人对小区内公共配套建筑与基础设施等是指整个小区全部建成完全交付使用时所应达到的，不是分期交付时须达到的配置标准。

分期交付时公共配套与基础设施未达到交付条件的，出卖人不承担违约责任。

注：

分期开发项目适用。

2、基础设施与公共配套的交付指竣工并达到使用条件，其投入使用（如学校开学）的具体业态、时间，由相关业主或经营者确定。

出卖人对公共配套、商业、会所的具体业态、开业时间等仅作概况介绍，对此并不保证。

合同项下商品房的有线电视、通讯、采暖、________等配套设施需由买受人向该设施的经营管理单位办理开通使用手续并缴纳相关费用。

产权登记面积或实际使用面积、空间发生变化可能会导致各类收费标准发生变化，该类费用标准由相关收费单位确定，买受人承担。

3、项目所在地学校及（幼儿园）园区、学区及招生政策等情况发生变化，均以政府规划或政策为准，出卖人对此不承担责任。

九、关于产权登记的约定（补充合同第【】条）

1、买受人委托出卖人协助办理房屋权属证书的，应在商品房买卖合同项下商品房交付时，将办理房屋权属证书所需的全部资料和各项税费（包括但不限于契税、专项维修资金等）或已缴纳税费的凭证一并交予出卖人，办妥委托代办手续，结清面积差价款。

如因买受人未及时接收房屋、未及时缴纳办证费用、未及时提供有效办证资料、未确认实测面积并结清差价等可归结于买受人的原因或政府相关政策调整而导致不能在规定期限内办理产权登记的，出卖人不承担责任。

2、买受人未按出卖人书面通知的时间、地点领取房屋所有权证的，出卖人不承担延期办理或交付产权证的责任。

十、关于面积差异处理的补充约定（补充合同第【】条）

注：

如项目需要，可进行补充约定

十一、关于规划、设计变更的补充约定（补充合同第【】条）

1、由于政府行政命令直接导致的规划设计变更，属于不可抗力。

出卖人应在变更确立后30日内书面方式或公告通知买受人，但不承担违约责任。

2、买受人因合同约定的规划、设计变更要求解除合同的，应配合出卖人办理相关合同解除手续、撤销备案手续，出卖人应在买受人解除合同并办理完相关手续之日起30天内按中国人民银行同期活期存款利息退还已付购房款的本金和利息。

解除合同及办理相关手续的费用由买受人承担。

3、经规划部门批准或设计单位同意，出卖人对原规划设计方案作出除商品房买卖合同第十条第一款提到的变更外的局部调整，可不通知买受人。

除非买受人因局部改变而遭受直接损失，否则出卖人不承担赔偿责任。

买受人无权因该局部调整解除合同，出卖人不因此承担违约责任。

4、本项目分期建设交付，不同楼栋、不同期数存在景观、户型、外立面、墙面等方面的设计、施工、实际效果等存在不同，买受人不得以不同楼栋、期数的差异，主张出卖人违约，要求所有楼栋、期数完全一致。

5、在不影响小区总体功能及绿化率等规划指标前提下，出卖人可对小区平面布局进行局部调整，买受人表示充分理解，出卖人不构成违约。

十二、关于保修责任的补充约定（补充合同第【】条）

1、出卖人按《房屋质量保证书》承诺的内容承担保修责任的，买受人应对出卖人的保修行为提供必要的便利，如因买受人拒绝出卖人入场维修等原因导致出卖人无法履行保修责任的，由此产生的责任由买受人自行承担。

2、若买受人房屋的相邻房屋或设施需维修，买受人须对出卖人的维修行为提供必要的便利，并不得要求任何收费。

若因相邻业主原因导致出卖人及物业管理公司无法进行保修及维修的，因此而造成的扩大损失，出卖人及物业管理公司不承担责任。

3、本合同项下商品房为现售房屋。

双方一致同意：

出卖人按《房屋质量保证书》承诺的内容承担保修责任，出卖人在房屋价格上已给予买受人特别折扣（已在房价中扣减）。

（销售过保现房适用）

4、本合同项下商品房曾作为销售示范单位对客户开放、展示，房屋内的装修装饰以及家具、电器等设施设备均经过使用，存在一定程度的损耗。

买受人对此有充分了解，双方同意按现状交付。

出卖人对房屋的基础工程和主体结构工程、防水工程承担保修责任（详见《房屋质量保修书》），对装修装饰不承担保修责任。

对家具、电器等设施出现的质量问题，出卖人协助买受人联系生产厂商保修；已过保修期的，由买受人自行维修。

本合同项下商品房为示范单位，部分事项保修期已过，出卖人在房屋价格上已给予买受人特别折扣（已在房价中扣减）。

（销售样板间适用）

5、该商品房交付标准中的所有电器设备包括但不限于：

消毒柜、油烟机、灶具、浴霸、可视对讲机、排风扇、住宅安防系统等，由生产厂商直接提供保修，具体保修办法和保修期限以生产厂商提供的保修文件为准。

若因该等电器设备质量事故造成买受人人身损害或物质损失，由出卖人协助买受人向厂商索赔。

（销售精装房适用）

注：

3、4、5条款根据项目实际选择适用，且除在补充协议中约定对应条款，仍需按照公司要求签订其他配套文件

十三、建筑区划内相关建筑物、构筑物的约定（补充合同第【】条）

1、除按照国家和地方有关规定，出卖人必须为社区无偿配备并且按照建筑面积已经分摊给买受人的资产外，出卖人在社区内建设的地下、地上车库、商业服务等设施的产权归出卖人所有。

出卖人有权将该等设施有偿转让或出租，无论出卖人是否办理产权登记，出卖人保留该等设施的所有权、土地使用权及管理和收益的权利。

2、小区内所设的基础设施与公共配套建筑，包括但不限于电力设施（如箱变、开关站、街坊变电站、配电分支箱等）、弱电系统（如有线电视箱、宽带设备等）、供水设施（如水泵房等）、供气设施（如煤气调压站等）、车库安全疏散口、垃圾房、排风竖井等设施，未确定位置的以政府及电力、煤气、卫生等相关部门最终确定为准。

出卖人为配合法规、规章、政府部门的命令、通知以及不可抗力等因素而对小区平面布局所作出的变更，不构成违约。

3、出卖人因城建、小区建设及物业管理等涉及公共利益之需要，而必须在楼宇周围的地面、地下及地上埋（架）设电力、电讯、给排水管线及配电箱、窖井（盖）及其它有关装置时，买受人应予以同意和理解，并在今后维护修理时予以配合。

4、为了保护建筑物的整体美感和外立面景观效果，未经小区物业管理公司同意，买受人不得随意更改其所购房屋的外观、更改或增设相关设备设施（空调机位等），买受人不得擅自封闭露台或阳台，不得更改或增设室外空调机位、太阳能、卫星转发器等设施设备。

因买受人私自改动或移动商品房结构、设施设备所产生的所有责任，由买受人自行承担，出卖人不承担保修及赔偿责任。

5、买受人对所购买房屋的周边环境、位置、空间、结构、朝向及外立面、阳台、空调机位等处理的形式，以及由于上述情况导致该房屋采光、通风、噪音以及其它使用功能等的影响均已充分了解并无异议。

注：

购买附赠空间的业主合同中应选择增加6、7、8条款项作为附件。

6、购买商品房时附带底层或顶层庭院、露台、地下室、阁楼等的业主享有相应上述部位的使用权，所购商品房附带上述部分的买受人对此使用权不计入建筑面积和产权面积的事实予以知晓并同意不以此为由拒绝接受交付。

（含附赠的项目适用）

7、买受人所购买商品房附带的庭院、露台、地下室、阁楼、设备间等自房屋交付使用后所产生的维修、维护费用由使用的业主自行承担，已布置的公共管线、通风口等公共设施，买受人不持异议并不得损坏或影响其他使用并提供维修方便。

（含附赠的项目适用）

8、购买附带庭院、露台、地下室、阁楼、设备间等商品房的买受人在使用时不得改变其形状，大小及用途，不得损害任何第三方的利益，不得私搭乱建，不得放置可能损害建筑物本身的物品，全面遵守物业公司等单位的各项规定。

买受人不得改变、移动出卖人原建隔离墙或绿篱（包括形状、位置和高度等）。

买受人不得损坏或移动庭院内外设置或预埋的公共设施，不得私自移动、毁坏庭院内种植的植物，不得侵占小区的公用绿地。

买受人违反上述义务的，应当立即恢复原状并赔偿由此造成的损失。

（含附赠的项目适用）

十四、其他不利因素的提示

1、买受人购买之房屋的所有开放式阳台（包括未封闭阳台）内庭花园和露台的封闭，由买受人自行解决，其封闭格式必须按照物业服务公司规定的统一格式和颜色进行封闭。

2、如买受人购买的商品房与出卖人仍未开发的发展用地相邻，买受人在签署合同之前已充分知道相邻的发展用地在以后的发展建设、施工过程中可能会影响买受人生活、居住的噪音、灰尘等问题，买受人不得因此而追究出卖人的任何责任。

3、买受人对所购房屋的日照、通风状况及变电站、配电分支箱、水泵房等一切不可抗拒因素都已经进行充分的调查了解，没有任何异议,自愿购买。

4、如地名管理部门或地方行政规定导致该商品房实际幢号、单元号、房号等发生变更与合同约定编号不一致的，以相关部门确定的编号作为该商品房的最终编号，出卖人与买受人均不得提出异议。

5、本项目用地红线以外非出卖人规划开发范围，出卖人对建筑区划外的情况进行介绍或引用相关资料，仅具有参考作用，具体以实际实施的项目为准。

买受人购买该商品房后，该商品房所在建筑区划外的环境、规划条件及土地利用情况发生变化并与出卖人销售该商品房时宣传描述的情况或客观现状不一致的，因政府规划变更等原因造成的调整、变化和影响与出卖人无关。

注：

各个项目参照营销规范性文件《HCYX06-CXXY01红线内不利因素公示标准化要求》和《HCYX06-CXXY02红线外不利因素公示标准化要求》补充具体的不利因素。

十五、合同解除

1、商品房买卖合同生效后，除法律及商品房买卖合同另有约定外，任何一方非经对方书面同意解除合同的，除双方协商一致签订补充协议外，需按实际总房款的5%承担违约责任。

2、买受人购买力，财产等自身客观情况发生变化，出卖人财产、经营状况等自身客观情况发生变化，房产因市场变化而贬值或升值等均属商业风险范畴，任何一方不得据此主张解除或变更合同。

拒不履行合同义务的，应依法或依约承担违约责任。

3、合同解除的，双方应在接到对方书面通知7日内互相配合办理商品房买卖合同备案登记的撤销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续，出卖人应在上述各项手续办理完毕后30个工作日内退还买受人已付款项。

若买受人拒绝配合办理上述解除手续的，则自商品房买卖合同解除之日起，按照合同总价款的万分之二的标准按日向出卖人支付违约金，直至配合办妥之日。

按照约定或法律规定应计算违约金或利息，退款时一并计算并在需退还已付款中扣除。

4、因出卖人原因引起的合同解除，买受人有权向出卖人要求承担合同解除的必要费用（包括但不限于合同解除所支出的诉讼费、律师费、公证费、差旅费，邮寄费、公告费等各项费用）。

所有因买受人过错或者联系不到等原因引起的合同解除，出卖人有权向买受人要求承担以上合同解除的必要费用。

5、房屋交付后，因买受人原因造成合同解除，撤销或确认无效，买受人向出卖人返还房屋时，应按照相同或相近地块相同面积房屋的租金标准向出卖人支付房屋使用费。

该费用自房屋交付之日起计算至买受人将房屋实际返还出卖人之日。

该使用费用自出卖人应返还给买受人房款中扣除，不足扣除的，买受人应在出卖人通知之日起10日补足。

十六、专项条款

注：

根据各项目情况增加（如杭州，补充协议中需排除《消费者权益保护法》的管辖）。

十七、双方在履行合同过程中如产生争议，应通过平等协商、协商不成的，一方有权向项目所在地人民法院起诉等途径解决。

任何一方不得以任何理由，采取非法手段损害对方的人身权、财产权等权利。

因采取非法手段给另一方造成损失的，受害方均有权通过法律途径追求其法律责任。

十八、商品房买卖合同及附加条款均已明示，买受人已阅读并同意。

本补充协议作为商品房买卖合同的附件和组成部分，与商品房买卖合同具有同等法律效力，自双方签字盖章之日起生效。

出卖人（签章）：

买受人（签章）：