武夷山华夏民族城项目策划定位报告2007年-37PPT-1.4M.ppt

武夷山华夏民族城项目策划定位报告2007年-37PPT-1.4M.ppt

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武夷山华夏民族城项目策划定位报告前言武夷山华夏民族城在武夷山新一轮的房地产发展中占有天时、地利、人和的优势，拥有可以预见的美好前景。

成功的策划定位有助于项目在整个销售过程中找准目标消费者，有效整合资源，有序推进并达成销售目标。

本策划案努力朝上述目标迈进。

p市场篇房产市场总体划分为两大板块：

景区和市区景区：

区域内主要依托景区的旅游资源，产品以别墅、商铺别墅、商铺和度假型公寓度假型公寓为主。

客源基本由武夷山市周边城市以投资投资和度度假假为主要目的的客户组成。

购买该区域的产品客户，偏好总价低、但具有一定升值潜力的产品。

代表楼盘：

九龙湾山庄武夷印象景景区区九龙湾武夷印象九龙湾山庄：

该案借助武夷山的秀丽景色，定位于武夷山最高档次的住宅别墅：

一期：

由12栋栋独栋别墅组成，面积：

350-800m，价格：

6000-8000元元/m。

目前仅剩下一套（客户多为关系户）。

一一期期二期：

63栋栋独栋别墅，年后开始销售，目前已预订了60套，面积在274-496m，销售价格定为9200-9400元元/m。

客户由周边城市企业主管级人物构成。

二期二期三期：

7栋栋双拼别墅共14户，预计年中开始销售。

三期三期武夷印象：

1期期在售项目在售项目项目占地254254亩亩，分3期开发：

一期：

商住为主，共77幢多层幢多层（底层全为商铺），住宅可作为酒店式公寓出租，销售价格在1800-21001800-2100元元/m/m。

二期：

拟建5656栋别墅栋别墅，内有高级会所和豪华商场。

三期：

星级酒店。

项目名称项目名称类型类型户型户型成交均价成交均价（元（元/）面积面积（）（）总套数总套数已售套数已售套数未售套数未售套数销售率销售率武夷印象店连宅A户型394586.63-153.05181175.56%复式B户型1819160-166.673425973.53%公寓公寓CC户型户型1815181585.26-89.285.26-89.2174174157157171790.23%90.23%合计2261834380.97%项目2月开盘，小户型公寓受市场热捧，项目基本已进入尾盘销售市区：

市区的楼盘则以多层公寓多层公寓和店连宅店连宅类型的产品为主打。

该类型的产品的目标客源为市区本地客户市区本地客户，购房目的为：

改善居住环境改善居住环境。

该群体由于原先的住房环境，因此会较多的选择居住舒适的大面积的房型。

代表楼盘：

太平洋花园丰和园市市区区太平洋花园丰和园丰和园：

该案位于武夷山市区，背靠小武夷山公园，小区由别墅、多层、小高层别墅、多层、小高层组成：

多层已经进入尾盘销售，面积在97-97-150m150m，销售均价24002400元元/m/m。

而小高层和别墅将分别与年中和年底前推出销售。

选择此处置业的多为武夷山当地原住民项目名称类型户型成交均价（元/）面积（）总套数已售套数未售套数销售率丰和园二期公寓A户型2346.2139.4920200100.00%B户型2362.65130.582016480.00%C户型2379.11134550100.00%D户型2379.11105-10915150100.00%E户型2357.1497.542018290.00%合计8074692.50%太平洋花园：

公寓：

去化主力基本为小户型，面积：

60-120m,销售价格在2100-2400元/m。

独栋别墅：

已开出9栋，目前已经销售了8栋。

总价130w/套。

联派别墅：

2月份开出6栋销售，目前仅售出2套，总价95w/套。

项目名称类型户型成交均价（元/）面积（）总套数已售套数未售套数销售率太平洋花园2期联排A户型3350281.68141137.14%B户型229.9140140.00%C户型252.473030.00%公寓D户型207066.4142250.00%E户型207080-902031715.00%F户型2203.3290-1003672919.44%G户型2410100-1104463813.64%H户型2410129.172051525.00%合计1552413115.48%p项目1期推出公寓和独栋别墅，公寓的小户型去化情况良好，别墅也卖出了9栋中的8栋；p项目2期3月正式开盘，公寓继续保持较好的销售业绩，而联排别墅则因定位有所偏差，而造成去化困难。

价格稳步上升价格稳步上升价格稳步上升价格稳步上升资料来源：

武夷山房地产信息网（截止日期：

4月13日）市场购买力旺盛市场购买力旺盛市场购买力旺盛市场购买力旺盛市场点评：

o总体呈现高速发展趋势，价格在近年来稳步上扬；o需求旺盛，成交活跃，楼盘去化速度快；o供应产品基本以多层公寓和店连宅类型产品为主，对其它产品缺乏认知度；市场总结：

p项目篇地块位置：

景景区区市市区区p位于连接景区与市区的武夷大道p距离机场约5分钟车程p背靠世界遗产展览中心（规划中）地块方正，便于规划优势（优势（StrengthStrength）劣势（Weakness）S1：

位于武夷山山脚下，景色独特；S2：

对外交通的路况较好，对外来客源有一定的导入作用；S3:

原先的酒店及剧场给项目带来一定的知名度W1：

项目体量小，无法形成规模型复合社区，影响力有限；W2：

区域内生活配套设施缺乏；w3：

地块靠近机场跑道，产生的噪音污染严重机会机会（Opportunity）（Opportunity）威胁（Threats）O1：

武夷山发展迅速，旅游产业能提供充足稳定的客源；O2：

毗邻建设世遗基地，对地块产生附加升值T1：

区域市场价格整体上涨，未来继续上涨会给本项目带来较大压力。

SWOT分析产品定位原则：

o加快产品开发，抢占目前准空白市场，避免未来竞争项目可能带来的竞争压力；o在小区整体品质受地段的影响的情况下，力求产品的优质化，差异化以吸引客源；o采取必要且适当的销售手段，达到快速去化的目的，规避销售周期长所带来的风险。

项目名称项目名称类型类型主力面积（）主力面积（）成交均价成交均价（元（元/）主力总价主力总价（万元（万元/套）套）武夷印象公寓85.26-89.2185015-16万太平洋花园2期100-120241024-28万丰和园二期130-139.492362.6530-31万找出市场的空白点，以此作为产品定位的依据：

从目前市场的公寓类产品供应情况来看，可以发现：

p在售项目的面积普遍偏大，因此本项目可选择低于80平米平米的房型作为切入点；p通过分析各楼盘的销售房型的主力总价，可以看出17-23万万/套套的总价是市场的空白点；从客户的需求点出发，作为产品定位的依据：

舒适的居住条件舒适的居住条件投资投资核心客户核心客户度假度假小户型，低总价小户型，低总价优质的生态环境优质的生态环境品质好，具有升值潜力品质好，具有升值潜力项目核心定位：

基于分析，我们对项目位置的认识是：

在武夷山市区的边缘地带、背靠景区旅游资源的一个地段。

在武夷山市区的边缘地带、背靠景区旅游资源的一个地段。

通过对市场和客源的深入分析，我们发现在产品定位上需要解决以下问题：

p项目定位与区域环境的平衡问题p建筑容积率平衡的问题结合上述思考，我们对本项目新的定位如下：

具有闽北民族特色具有闽北民族特色生态景观旅游度假社区生态景观旅游度假社区高品质精装修公寓社区高品质精装修公寓社区132项目地块经济技术指标：

p土地总面积：

39816m号地块土地面积：

9350m号地块土地面积：

23184m号地块土地面积：

7282mp剩余土地面积：

+=30466m30466mp容积率:

1.8p实际可销售面积:

54839m54839m12323产品构成：

容积率：

8产品栋数类型单套面积（平方米）套数总面积（平方米）所占比例备注房型配比总比例多层公寓7一房7084588030%36%6层公寓，一梯两户二房8584714037%复式14021294015%17021357018%合计合计2102101953019530100%100%商业商业会所6004240019%23%独栋单层商铺601701020081%3层楼商铺合计合计1741741260012600100%100%酒店式公寓212楼504324322160021600100%39%小高层公建-10971097100%2%总计81654827100%多层住宅2号地块多层部分建议：

p项目总共建造8栋多层公寓p采用一梯两户的建筑结构p多层层高定位在6层楼p建议提供装修服务2号地块多层公寓房型建议：

6016025015024014023011011026f5f4f3f2f1f多层立面示意：

多层立面示意：

1f和2f可以组合成竖向的复式房3f则可采用左右合并的横向大套公寓商业步行街项目建议：

步行街步行街p借助世遗平台，打造精品商业街p步行街层高设置在3层，均为独立的商铺p步行街顶层设置天棚，减少天气因素对人流的影响p步行街两旁可通过设立人行天桥，来增加内部流通性类型面积（m）栋数独栋会所500-700m/栋4独栋会所建议：

p选择一：

可作为酒店配套设施（餐厅、桑那、ktv）p选择二：

可作为企业会所或度假别墅单独出售p选择三：

可作为住宅项目的会所使用，提供医疗、健身等生活功能酒店式公寓建议：

p建筑形态为2栋11层的小高层p面积控制在45-55平米/间p提供标准酒店式装修p借助酒店平台优势，可提供闲时租赁业务小高层小高层酒店式公寓房型建议：

价格建议：

产品销售价格二手房目前成交价格住宅18002700店连宅35004000底商60007400（元/m）武夷印象武夷印象与我项目产品在地段和产品上较为类似，其价格可作为我项目定价参考对象。

预计将于07年下半年推出销售，因此我司对房产市场的发展速度的预估，作出以下定价：

产品销售价格主力总价住宅2500+500（装修）=300025万万商铺500030万酒店式公寓400020万（元/m）总销预估：

产品类型销售面积m销售均价总价多层公寓19530300058590000酒店式公寓216004000132908000商铺12600500063000000合计2.5亿亿项目的总销金额预计为：

2.5亿会所功能建议：

中央喷水池、景观长廊建议坡地景观路网系统/人车分流