帝湖推广方案.docx
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帝湖推广方案
帝湖花园推广策略
帝湖花园一个具有较高知名度,曾创造郑州楼市的销售神话,被称为楼市的“守望者”,近一年来,却一直处于沉寂状态,品牌影响力下滑,需再一次爆发,再显帝湖雄风。
提案总纲
1—市场分析
2—项目SWOT分析
3—项目客户群分析
4—现状分析
5—阶段推广策略步骤规划
6—阶段推广活动细则
7—推广注意点
一.帝湖大势
►地处郑州西南,汇聚西南区多方成熟资源,潜力巨大。
►目前整个房地产市场发展低迷,整体销售情况一般。
►郑州房地产市场前景乐观,供求关系良好。
►目前市场缺少具一定规模的高品质项目。
二.产品SWOT
优势——
►规模优势——帝湖一直致力于打造“成熟大社区”,项目用地面积达3110亩,在郑州目前所开发的楼盘规模中首屈一指。
►环境优势——项目自然环境优越,320亩超大湖面傲视西南,浩水生风,景色优美,居家首选。
►配套优势——从“生活配套”到“星级物业”,<“欧洲街”—“中原首座集成式度假休闲街区”,全面升级帝湖商业区。
73中,”心血管医院”—建成后将成为中原地区规模最大、医疗设施最完善、疗养环境最佳的心血管病专业医院等。
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►品牌优势——布瑞克房地产开发有限公司在郑州有较大的影响力和美誊度,在郑州房地产市场具一定的品牌优势。
►交通优势——交通方便,航海路,西环路,南环路,郑少洛高速等方便出行。
►致力打造郑州首席湖景高品质社区。
<服务、产品、景观、社区文化、配套等方面的改进与提升>
劣势——
►沉寂一年多,品牌影响力在逐渐降低。
►炸楼风波对项目带来了不利的影响。
►相对周边项目价格偏高。
►产品多为两梯四户或三梯八户。
机会——
►市场缺少规模大、环境好的高品质居住社区。
►市场缺少以人为本设计的好户型。
►人们倡导生活在远离市中心喧嚣的优雅环境中。
►湖景生活令很多人向往,是很多人选择帝湖花园的重要原因。
威胁——
►片区差异,城市未来发展重心是北部和东部,影响不少人的购买趋向。
►竞争激烈,周边楼盘较多,如亚星城市山水,中原新城,康桥上成品等。
►人气不足,现场营销困难大。
►片区未来规划尚未定性,今后几年随着城中村项目,老厂拆迁等,未来住宅市场将集中在本区,对项目今后的销售造成很大的压力。
三.目标客户
►客户分布区域——
本项目位于郑州市西南,辐射中原区,二七区,及周边地市。
►客户群体构成——
国有企业中高层职工,政府机关公务员,事业单位工作人员,周边城中村居民,私营业主,地市客户,及刚毕业或刚参加工作的青年人(注:
后海)。
►客户行为特征——
集中在35—50岁之间,中、高收入,中青年是消费主力,重视物业品质、户型的舒适,喜欢居住在优美环境中,并能充分体现自己“成功人士”的身份和地位,获得一种尊贵感,不排除少量炒作行为和从众心理。
►客户心理特征——
他们是追求高品质生活、重视生活享受的一族;
他们出入高贵场所,却也留恋大自然的亲近;
他们喜欢聚会,与人分享成功;
他们为事业忙碌,渴望多与家人共处;
一处舒适的家园,一种尊贵的生活。
喜欢湖畔生活
四.现状分析:
西王府:
挑战-----现房,超大户型,部分景观破坏,物业服务不很理想,老业主口碑差,转介绍率低,长期滞销。
东王府:
挑战----期房,户型面积多为舒适型户型,面积偏大,价位偏高,人气不足。
后海:
精装小户,迎合市场需求,普遍受到欢迎.
挑战-----价格偏高,由于目标受众为刚毕业或刚参加工作以及急于结婚的青年人,且项目区域辐射,收入水平一般,购买能力不算很高,而且本区域青年人所占比例不高,因此需要扩大辐射区域。
五.阶段推广策略步骤规划
时间09年3月—09年10月
第三阶段
品牌攻击期(保持)
结点:
丰富社区文化,倡导湖景生活,把帝湖品牌作为项目的最大卖点
手段:
报纸广告/DM/单张/营销活动
时间:
7月-10月
第二阶段
爆发期(炒作)
结点:
采用体验营销,活动营销等营销体系,扩大影响,提升人气,
手段:
报纸广告/DM/广播/单张/营销活动/户外广告牌等
时间:
09年5月-7月
第一阶段
准备期(激活)
结点:
自我完善,提升品牌形象,为下一步活动营销做准备。
手段:
升级物业,产品,景观,配套,社区文化
时间:
09年3月—09年5月
六.阶段推广活动细则
一.自我完善,提升品牌形象
升级物业
升级物业,从细节做起,提升服务质量,用两个月时间使社区整体物业形象有个质的突破,增强老业主信心,提高介绍率。
完善景观
完善社区景观,使社区整体环境有一大的改观,为5月活动营销做铺垫。
完善产品,配套,社区文化
目前郑州南区住宅市场消费者更注重楼盘品质,价格高品质好的楼盘去化情况还是非常乐观,提升品牌形象对后期销售非常有利。
二.采用体验营销,活动营销等营销体系
体验行销
►游艇=接待处
“湖”始终是项目最大的卖点,所以让客户体验湖景生活十分必要,带客户到湖心荡漾,湖边垂钓,售房部设在湖心游艇之上,让客户真正的感受湖水带来的惬意生活。
►音乐吧=接待处
在这里你除了聆听动情的音乐,还有冰块与红酒杯撞击的声音,不一定非要谈房子,你可以和朋友低语闲聊,怀着轻松的心情体验帝湖带给你的无尽惬意,借此提升项目品味。
►我们的家=样板楼
“欢迎来到我们的家”,在这里,你不仅是来看房子,你是来体验帝湖带给你的生活方式,这里的一切都是可参与的。
活动营销
活动营销为营销重点,目的扩大影响,提升人气
针对东、西王府、后海采取不同的活动策略。
西王府:
►推出5-10套限价房,以至高性价比制胜市场,提升项目人气。
由于西区消费水平相对较底,经济型户型普遍受市场欢迎。
目前西王府所剩户型,面积均比较大,而且价格偏高,市场消化速度相对较慢。
通过推出一定数量的限价房,让客户看到实惠,才能在短时间内迅速提升人气,促进销售。
一方面加速西王府现房的消化,另一方面促进东王府的销售。
后海
►聘请名人提升项目人气
聘请今年央视春晚红人——赵本山的爱徒小沈阳或台湾魔术师刘谦,来郑州演出,这两位目前备受人们喜爱,特别是青年人,有着较高的人气,且出场费不算很高(三十万左右)。
通过举办节目演唱会,再加上媒体的炒作与关注,定能迅速聚集人气,轰动全城,引起普遍关注。
►举行卡拉OK大赛,舞蹈大赛,超女,超男大赛
通过举行比赛迅速提升人气,获胜者购房享受一定的优惠.
舆论行销
►电视专题论谈
针对帝湖规划、项目特点及未来市政配套情况做专题介绍,邀请政府官员、本地业界知名人士、消费者做专题讨论,各大报社记者列席。
媒体行销
►《大河报》
►《郑州晚报》
►大河楼市网,中原楼市网等
►楼宇广告等
►电梯广告
►目标广告(高尚社区写字楼直投免费定向发行期刊)
►户外广告牌
►公交广告
报刊媒体一律采用“迂回式发布策略”,
即在一周内,陆续在不同的媒体上做投放,多角度反复强化人们的记忆。
三.丰富社区文化,倡导湖景生活
“湖”始终是项目最大的买点,通过倡导美好的湖景生活来吸引更多的客户。
定期举办各类活动,如划船比赛,钓鱼比赛等活动,来吸引更多人的参与,把欢乐传递给客户,提高客户对我项目的认知度,提升帝湖品牌.
►中小学生舞蹈大赛,书画大赛,钢琴比赛等
与教育机构联办,邀请媒体参加,引起话题与关注,参赛者名单亦可做为目标客户资料。
►帝湖之旅
示范单位开放日。
邀请客户参加“帝湖之旅”,现场备有自助烧烤PARTY、风筝、骑马、拍照、跳舞、象棋比赛等。
七.推广注意点
►由于目前房地产市场低迷,项目沉寂很久,影响力逐渐下滑,必须加大项目品牌,社区品质的炒作力度,否则在没有价格优势的情况下,很难达到好的销售效果。
►西王府尾盘的促销、降价等营销措施必须思路正确,否则将会影响到东王府以后后海整体销售,对后期物业价格形成障碍,也会一定程度上影响产品形象和公司形象。
►推广过程宜按“准备期—爆发期—品牌攻击”的模式,在推出东王府的同时带动前期存量单位的消化。
使项目始终都拥有良性的品牌效应和口碑效应。
►扩大区域市场辐射、荥阳、须水、新密、登封、巩义等郊县市场不容忽视,再加大广宣力度的同时,定期开通看房车“帝湖专线”,提升品牌形象。