帝湖推广方案.docx

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帝湖推广方案

帝湖花园推广策略

帝湖花园一个具有较高知名度,曾创造郑州楼市的销售神话，被称为楼市的“守望者”，近一年来，却一直处于沉寂状态,品牌影响力下滑，需再一次爆发，再显帝湖雄风。

提案总纲

1—市场分析

2—项目SWOT分析

3—项目客户群分析

4—现状分析

5—阶段推广策略步骤规划

6—阶段推广活动细则

7—推广注意点

一.帝湖大势

►地处郑州西南,汇聚西南区多方成熟资源,潜力巨大。

►目前整个房地产市场发展低迷，整体销售情况一般。

►郑州房地产市场前景乐观，供求关系良好。

►目前市场缺少具一定规模的高品质项目。

二.产品SWOT

优势——

►规模优势——帝湖一直致力于打造“成熟大社区”，项目用地面积达3110亩，在郑州目前所开发的楼盘规模中首屈一指。

►环境优势——项目自然环境优越，320亩超大湖面傲视西南，浩水生风，景色优美，居家首选。

►配套优势——从“生活配套”到“星级物业”,<“欧洲街”—“中原首座集成式度假休闲街区”，全面升级帝湖商业区。

73中,”心血管医院”—建成后将成为中原地区规模最大、医疗设施最完善、疗养环境最佳的心血管病专业医院等。

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►品牌优势——布瑞克房地产开发有限公司在郑州有较大的影响力和美誊度，在郑州房地产市场具一定的品牌优势。

►交通优势——交通方便,航海路,西环路,南环路,郑少洛高速等方便出行。

►致力打造郑州首席湖景高品质社区。

<服务、产品、景观、社区文化、配套等方面的改进与提升>

劣势——

►沉寂一年多,品牌影响力在逐渐降低。

►炸楼风波对项目带来了不利的影响。

►相对周边项目价格偏高。

►产品多为两梯四户或三梯八户。

机会——

►市场缺少规模大、环境好的高品质居住社区。

►市场缺少以人为本设计的好户型。

►人们倡导生活在远离市中心喧嚣的优雅环境中。

►湖景生活令很多人向往,是很多人选择帝湖花园的重要原因。

威胁——

►片区差异,城市未来发展重心是北部和东部，影响不少人的购买趋向。

►竞争激烈,周边楼盘较多,如亚星城市山水,中原新城,康桥上成品等。

►人气不足，现场营销困难大。

►片区未来规划尚未定性,今后几年随着城中村项目,老厂拆迁等,未来住宅市场将集中在本区,对项目今后的销售造成很大的压力。

三.目标客户

►客户分布区域——

本项目位于郑州市西南，辐射中原区,二七区,及周边地市。

►客户群体构成——

国有企业中高层职工,政府机关公务员,事业单位工作人员,周边城中村居民,私营业主,地市客户,及刚毕业或刚参加工作的青年人（注:

后海）。

►客户行为特征——

集中在35—50岁之间，中、高收入，中青年是消费主力,重视物业品质、户型的舒适，喜欢居住在优美环境中，并能充分体现自己“成功人士”的身份和地位，获得一种尊贵感，不排除少量炒作行为和从众心理。

►客户心理特征——

他们是追求高品质生活、重视生活享受的一族；

他们出入高贵场所，却也留恋大自然的亲近；

他们喜欢聚会，与人分享成功；

他们为事业忙碌，渴望多与家人共处；

一处舒适的家园，一种尊贵的生活。

喜欢湖畔生活

四.现状分析:

西王府:

挑战-----现房,超大户型,部分景观破坏,物业服务不很理想,老业主口碑差,转介绍率低,长期滞销。

东王府:

挑战----期房,户型面积多为舒适型户型,面积偏大,价位偏高,人气不足。

后海:

精装小户,迎合市场需求,普遍受到欢迎.

挑战-----价格偏高,由于目标受众为刚毕业或刚参加工作以及急于结婚的青年人,且项目区域辐射,收入水平一般,购买能力不算很高,而且本区域青年人所占比例不高,因此需要扩大辐射区域。

五.阶段推广策略步骤规划

时间09年3月—09年10月

第三阶段

品牌攻击期（保持）

结点：

丰富社区文化，倡导湖景生活,把帝湖品牌作为项目的最大卖点

手段：

报纸广告/DM/单张/营销活动

时间：

7月-10月

第二阶段

爆发期（炒作）

结点：

采用体验营销,活动营销等营销体系,扩大影响,提升人气,

手段：

报纸广告/DM/广播/单张/营销活动/户外广告牌等

时间：

09年5月-7月

第一阶段

准备期（激活）

结点：

自我完善，提升品牌形象,为下一步活动营销做准备。

手段：

升级物业,产品,景观,配套,社区文化

时间:

09年3月—09年5月

六.阶段推广活动细则

一.自我完善，提升品牌形象

升级物业

升级物业，从细节做起，提升服务质量，用两个月时间使社区整体物业形象有个质的突破，增强老业主信心，提高介绍率。

完善景观

完善社区景观，使社区整体环境有一大的改观，为5月活动营销做铺垫。

完善产品,配套,社区文化

目前郑州南区住宅市场消费者更注重楼盘品质,价格高品质好的楼盘去化情况还是非常乐观,提升品牌形象对后期销售非常有利。

二.采用体验营销,活动营销等营销体系

体验行销

►游艇=接待处

“湖”始终是项目最大的卖点,所以让客户体验湖景生活十分必要,带客户到湖心荡漾,湖边垂钓,售房部设在湖心游艇之上,让客户真正的感受湖水带来的惬意生活。

►音乐吧=接待处

在这里你除了聆听动情的音乐，还有冰块与红酒杯撞击的声音，不一定非要谈房子，你可以和朋友低语闲聊，怀着轻松的心情体验帝湖带给你的无尽惬意，借此提升项目品味。

►我们的家=样板楼

“欢迎来到我们的家”，在这里，你不仅是来看房子，你是来体验帝湖带给你的生活方式，这里的一切都是可参与的。

活动营销

活动营销为营销重点，目的扩大影响,提升人气

针对东、西王府、后海采取不同的活动策略。

西王府:

►推出5-10套限价房，以至高性价比制胜市场,提升项目人气。

由于西区消费水平相对较底，经济型户型普遍受市场欢迎。

目前西王府所剩户型，面积均比较大，而且价格偏高，市场消化速度相对较慢。

通过推出一定数量的限价房，让客户看到实惠，才能在短时间内迅速提升人气，促进销售。

一方面加速西王府现房的消化,另一方面促进东王府的销售。

后海

►聘请名人提升项目人气

聘请今年央视春晚红人——赵本山的爱徒小沈阳或台湾魔术师刘谦,来郑州演出，这两位目前备受人们喜爱，特别是青年人，有着较高的人气，且出场费不算很高（三十万左右）。

通过举办节目演唱会，再加上媒体的炒作与关注,定能迅速聚集人气,轰动全城，引起普遍关注。

►举行卡拉OK大赛,舞蹈大赛,超女,超男大赛

通过举行比赛迅速提升人气,获胜者购房享受一定的优惠.

舆论行销

►电视专题论谈

针对帝湖规划、项目特点及未来市政配套情况做专题介绍，邀请政府官员、本地业界知名人士、消费者做专题讨论，各大报社记者列席。

媒体行销

►《大河报》

►《郑州晚报》

►大河楼市网,中原楼市网等

►楼宇广告等

►电梯广告

►目标广告（高尚社区写字楼直投免费定向发行期刊）

►户外广告牌

►公交广告

报刊媒体一律采用“迂回式发布策略”，

即在一周内，陆续在不同的媒体上做投放，多角度反复强化人们的记忆。

三.丰富社区文化，倡导湖景生活

“湖”始终是项目最大的买点，通过倡导美好的湖景生活来吸引更多的客户。

定期举办各类活动，如划船比赛，钓鱼比赛等活动，来吸引更多人的参与，把欢乐传递给客户，提高客户对我项目的认知度,提升帝湖品牌.

►中小学生舞蹈大赛,书画大赛,钢琴比赛等

与教育机构联办，邀请媒体参加，引起话题与关注，参赛者名单亦可做为目标客户资料。

►帝湖之旅

示范单位开放日。

邀请客户参加“帝湖之旅”，现场备有自助烧烤PARTY、风筝、骑马、拍照、跳舞、象棋比赛等。

七.推广注意点

►由于目前房地产市场低迷,项目沉寂很久,影响力逐渐下滑,必须加大项目品牌,社区品质的炒作力度,否则在没有价格优势的情况下,很难达到好的销售效果。

►西王府尾盘的促销、降价等营销措施必须思路正确,否则将会影响到东王府以后后海整体销售，对后期物业价格形成障碍，也会一定程度上影响产品形象和公司形象。

►推广过程宜按“准备期—爆发期—品牌攻击”的模式，在推出东王府的同时带动前期存量单位的消化。

使项目始终都拥有良性的品牌效应和口碑效应。

►扩大区域市场辐射、荥阳、须水、新密、登封、巩义等郊县市场不容忽视,再加大广宣力度的同时,定期开通看房车“帝湖专线”,提升品牌形象。