帝湖推广方案.docx

1、帝湖推广方案 帝湖花园推广策略帝湖花园一个具有较高知名度, 曾创造郑州楼市的销售神话，被称为楼市的“守望者”，近一年来，却一直处于沉寂状态,品牌影响力下滑，需再一次爆发，再显帝湖雄风。提案总纲1市场分析2项目SWOT分析3项目客户群分析4现状分析5阶段推广策略步骤规划6阶段推广活动细则7推广注意点一.帝湖大势地处郑州西南, 汇聚西南区多方成熟资源 , 潜力巨大。目前整个房地产市场发展低迷，整体销售情况一般。郑州房地产市场前景乐观，供求关系良好。目前市场缺少具一定规模的高品质项目 。二. 产品SWOT优势规模优势帝湖一直致力于打造“成熟大社区” ，项目用地面积达3110亩，在郑州目前所开发的楼盘

2、规模中首屈一指。环境优势项目自然环境优越，320亩超大湖面傲视西南，浩水生风，景色优美，居家首选。配套优势从“生活配套”到“星级物业”, 品牌优势布瑞克房地产开发有限公司在郑州有较大的影响力和美誊度，在郑州房地产市场具一定的品牌优势。 交通优势交通方便,航海路 ,西环路,南环路,郑少洛高速等方便出行。致力打造郑州首席湖景高品质社区。劣势沉寂一年多,品牌影响力在逐渐降低。炸楼风波对项目带来了不利的影响。相对周边项目价格偏高。产品多为两梯四户或三梯八户。机会市场缺少规模大、环境好的高品质居住社区。市场缺少以人为本设计的好户型。人们倡导生活在远离市中心喧嚣的优雅环境中。湖景生活令很多人向往,是很多人

3、选择帝湖花园的重要原因。威胁片区差异,城市未来发展重心是北部和东部，影响不少人的购买趋向。竞争激烈,周边楼盘较多,如亚星城市山水,中原新城,康桥上成品等。人气不足，现场营销困难大。片区未来规划尚未定性,今后几年随着城中村项目,老厂拆迁等,未来住宅市场将集中在本区,对项目今后的销售造成很大的压力。 三. 目标客户客户分布区域本项目位于郑州市西南，辐射中原区,二七区,及周边地市。客户群体构成国有企业中高层职工,政府机关公务员,事业单位工作人员,周边城中村居民,私营业主,地市客户,及刚毕业或刚参加工作的青年人(注:后海)。客户行为特征集中在3550岁之间，中、高收入，中青年是消费主力,重视物业品质、

4、户型的舒适，喜欢居住在优美环境中，并能充分体现自己“成功人士”的身份和地位，获得一种尊贵感，不排除少量炒作行为和从众心理。客户心理特征他们是追求高品质生活、重视生活享受的一族；他们出入高贵场所，却也留恋大自然的亲近；他们喜欢聚会，与人分享成功；他们为事业忙碌，渴望多与家人共处；一处舒适的家园，一种尊贵的生活。喜欢湖畔生活四.现状分析:西王府:挑战-现房, 超大户型 , 部分景观破坏, 物业服务不很理想, 老业主口碑差,转介绍率低,长期滞销。东王府:挑战-期房,户型面积多为舒适型户型,面积偏大,价位偏高,人气不足。后海: 精装小户, 迎合市场需求,普遍受到欢迎.挑战-价格偏高,由于目标受众为刚毕

5、业或刚参加工作以及急于结婚的青年人,且 项目区域辐射,收入水平一般,购买能力不算很高, 而且本区域青年人所占比例不高,因此需要扩大辐射区域。五.阶段推广策略步骤规划时间09年3月09年10月第三阶段品牌攻击期(保持)结点：丰富社区文化，倡导湖景生活,把帝湖品牌作为项目的最大卖点手段：报纸广告 / DM /单张/营销活动时间：7月-10月第二阶段爆发期(炒作)结点：采用体验营销,活动营销等营销体系,扩大影响, 提升人气 ,手段：报纸广告 / DM /广播 /单张/营销活动/户外广告牌等时间：09年5月-7月第一阶段准备期(激活)结点：自我完善，提升品牌形象, 为下一步活动营销做准备。手段：升级物

6、业,产品,景观,配套,社区文化时间:09年3月09年5月六. 阶段推广活动细则一. 自我完善，提升品牌形象升级物业升级物业，从细节做起，提升服务质量，用两个月时间使社区整体物业形象有个质的突破，增强老业主信心，提高介绍率。完善景观完善社区景观，使社区整体环境有一大的改观，为5月活动营销做铺垫。完善产品,配套,社区文化目前郑州南区住宅市场消费者更注重楼盘品质,价格高品质好的楼盘去化情况还是非常乐观,提升品牌形象对后期销售非常有利。二. 采用体验营销, 活动营销等营销体系体验行销 游艇=接待处“湖”始终是项目最大的卖点, 所以让客户体验湖景生活十分必要, 带客户到湖心荡漾, 湖边垂钓, 售房部设在

7、湖心游艇之上, 让客户真正的感受湖水带来的惬意生活。音乐吧=接待处在这里你除了聆听动情的音乐，还有冰块与红酒杯撞击的声音，不一定非要谈房子，你可以和朋友低语闲聊，怀着轻松的心情体验帝湖带给你的无尽惬意，借此提升项目品味。我们的家=样板楼“欢迎来到我们的家”，在这里，你不仅是来看房子，你是来体验帝湖带给你的生活方式，这里的一切都是可参与的。 活动营销活动营销为营销重点，目的扩大影响,提升人气针对东、西王府、后海采取不同的活动策略。西王府: 推出5-10套限价房，以至高性价比制胜市场, 提升项目人气。由于西区消费水平相对较底，经济型户型普遍受市场欢迎。目前西王府所剩户型，面积均比较大，而且价格偏高

8、，市场消化速度相对较慢。通过推出一定数量的限价房，让客户看到实惠，才能在短时间内迅速提升人气，促进销售。一方面加速西王府现房的消化,另一方面促进东王府的销售。后海聘请名人提升项目人气聘请今年央视春晚红人赵本山的爱徒小沈阳或台湾魔术师刘谦, 来郑州演出，这两位目前备受人们喜爱，特别是青年人，有着较高的人气，且出场费不算很高(三十万左右)。通过举办节目演唱会，再加上媒体的炒作与关注,定能迅速聚集人气, 轰动全城，引起普遍关注。举行卡拉OK大赛, 舞蹈大赛, 超女,超男大赛 通过举行比赛迅速提升人气,获胜者购房享受一定的优惠.舆论行销 电视专题论谈针对帝湖规划、项目特点及未来市政配套情况做专题介绍，

9、邀请政府官员、本地业界知名人士、消费者做专题讨论，各大报社记者列席。媒体行销大河报郑州晚报 大河楼市网,中原楼市网等 楼宇广告等电梯广告目标广告（高尚社区写字楼直投免费定向发行期刊）户外广告牌公交广告报刊媒体一律采用“迂回式发布策略”，即在一周内，陆续在不同的媒体上做投放，多角度反复强化人们的记忆。三. 丰富社区文化，倡导湖景生活 “湖”始终是项目最大的买点，通过倡导美好的湖景生活来吸引更多的客户。定期举办各类活动，如划船比赛，钓鱼比赛等活动，来吸引更多人的参与，把欢乐传递给客户，提高客户对我项目的认知度,提升帝湖品牌.中小学生舞蹈大赛,书画大赛,钢琴比赛等与教育机构联办，邀请媒体参加，引起话

10、题与关注，参赛者名单亦可做为目标客户资料。帝湖之旅示范单位开放日。邀请客户参加“帝湖之旅”，现场备有自助烧烤PARTY、风筝、骑马、拍照、跳舞、象棋比赛等。七. 推广注意点由于目前房地产市场低迷,项目沉寂很久,影响力逐渐下滑, 必须加大项目品牌,社区品质的炒作力度, 否则在没有价格优势的情况下,很难达到好的销售效果。西王府尾盘的促销、降价等营销措施必须思路正确,否则将会影响到东王府以后后海整体销售，对后期物业价格形成障碍，也会一定程度上影响产品形象和公司形象。推广过程宜按“准备期爆发期品牌攻击”的模式，在推出东王府的同时带动前期存量单位的消化。使项目始终都拥有良性的品牌效应和口碑效应。扩大区域市场辐射、荥阳、须水、新密、登封、巩义等郊县市场不容忽视,再加大广宣力度的同时,定期开通看房车“帝湖专线”,提升品牌形象。