关于我县旧城区连片危房实行统一改造的可行性分析报告.docx

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关于我县旧城区连片危房实行统一改造的可行性分析报告

关于我县旧城区连片危房实行统一改造的可行性分析报告

旧城危房改造是一项敏感而又复杂的工作，一方面，政府站在宏观角度，本着城市规划合理、对城市发展有利的高度，将十分慎重地推进这项系统工程；另一方面，危房业主站在微观角度又迫切需要政府批准许可其进行就地自主改造，两者之间自然派生为矛盾的双方主体。

因此，唯有立足于全局高度，探索出一条利于化解双方矛盾的有效途径。

进贤县城市建设投资发展有限公司作为县政府负责城市建设发展的职能部门，具有灵活的市场运营职能优势，有条件和实力操作执行好该项工作任务。

本文站在城市经济学和产业经济学角度，围绕旧城区连片危房实行统一改造课题进行专题调查研究，现就有关事实和理由阐述如下，供县委、县政府决策参考：

一、   基本情况

1.1自2003年以来，县政府共收到D级危房申请改造报告130余份，面积达2.3万余平方米；区域分布几乎涉及旧城区每个板块，面积小的仅一栋（户），约几十平方米，区块面积大的涉及数十户，面积达数千平方米。

除少数零星危房改造基本符合城市规划要求外，大多数不宜自行、单独就地改造，如不允许其改造建设，危房业主的安居问题则又无法予以保障。

如政府任由检察院斜对面老二中旁的危房板块（以下简称一号板块）、民和商城对面板块（二号板块）、军湖路北侧田垄巷板块（三号板块）、北门口港航站板块（四号板块）、县医院西门解放街北向板块（五号板块）、民安路桥子头巷板块（六号板块）、大石桥东门路板块（七号板块）、舒芬街北向花岗口以东板块（八号板块）、东北街大河门路板块（九号板块）、西北街东西板块（十号板块）、西门路板块（十一号板块）、一小以北圣旨殿路（十二号板块）以及苗圃板块等板块自行无序改造，将十分不利于城市发展，不利于居民的生活质量提高，这就需要我们在遵循城市规划和城市发展规律的前提下，因地制宜，探索出一条旧城危房改造与和谐社会建设相互融合、有机统一的新路子。

1.2调查显示，危房业主迫切需要政府批准许可，其改造的原因和心态主要有以下几种表现：

一是由于家庭人口增多、住房紧张，加之房屋年久失修出现质量安全隐患，实情上确实非改造不可，但由于客观原因，就地改造已经不符合现代城市发展要求，否则势必造成城市资源浪费和社会财富的流失；二是部分业主虽然拥有新的住所，但受房地产市场利益的驱动，危房经改造后通过非法市场交易，可以获得一定的经济效益；三是受房地产投机商的怂恿，两者之间达成联合开发契约，以共同追求开发建设利润为目标，以至于出现千方百计找理由、百计千方钻空子、乐此不疲违章建的畸形势态。

上述情况若不加以正确引导和处理，不仅会影响房地产市场的健康发展，还极有可能会派生出城市违规、违章建房新问题，给城市城规、管理与科学发展带来极大的困扰与阻碍，尤其是当房地产投机商介入以后，房屋建设的质量、品位、风格都将大打折扣，并极有可能出现超高度、超容积率、无环境、无功能等恶性违章现象发生，给城市带来无穷后患。

1.3一方面，政府难于制定一套通用的拆迁安置补偿办法；另一方面，危房业主因各自拥有的危房地段、面积的差异性，加之受各自经济实力、情趣偏好不一的影响，难于形成统一意见。

对此多数业主的初衷还在于迫切期盼政府能从中组织实施，让一部分危房拆迁空地建成城市公用绿地，符合规划的能够就地或经微调后进行改造重建，而多数连片危房则需要政府委托责任单位按照高起点规划进行统一建设改造，最终达到社会、政府、业主、企业、城市都能在市场化运营规划中多方受益、皆大欢喜。

二、实施策略

2.1根据规划要求对现行危房拟采取多元化的处理方式进行改造处理：

一是对符合规划建设的危房，严格按照规划设计要求、批准许可其改造建设；二是对面积小的零星危房，由政府收购、拆迁、实行异地安置或补偿，并将拆迁空地作为旧城区公共绿化休闲用地，按照规划建设成休闲场所；三是重点对连片危房，由政府委托县城投公司按照市场化运营模式进行收购，并按照城市规划设计要求建设商住小区。

危房收购主要采取实物补偿和货币补偿两种方式，对于实物补偿的，依照危房区位、面积大小等事实，给予相应比例的现房补偿。

2.2危房连片改造是一项社会系统工程，必须坚决杜绝房地产投机商非法钻营，应由政府牵头组织实施，成立进贤县旧城危房连片改造领导小组，由县政府分管城建的副县长任组长，政府办、城建、城管、监察、财政、土管、房管、发改委、城投等单位负责人为成员，领导小组下设办公室，由城投公司派员负责实施办公室日常工作。

2.3危房连片改造方案须经领导小组反复论证通过，并报请县委、县政府研究许可后，交由城投公司组织实施。

基本程序步骤为：

领导小组论证 报请 县委、县政府许可 委派 城投公司实施。

城投公司在实施过程中，一方面与危房业主达成收购、补偿协议，一方面根据地形地貌作出项目初步设计、经营方案，报请规划部门许可，并经发改委立项批准，另一方面，取得财政支持，通过土地局取得该宗地的使用权，补偿方式及操作流程由监察部门全程参与、跟踪督查，确保项目实施全过程做到公平、依法、务实、高效。

2.4实施期间，既要尊重危房业主和周边居民的意见建议，又要充分尊重进贤城市文化，选择建设风格，彰显城市魅力，更要符合城市规划要求，严格控制建筑高度、密度和容积率，极力做好环境和功能，主动承担社会责任，并在获得必要的经济效益前提下，追求社会边际效益最大化，为建设和谐、文明、富裕进贤夯实基础。

三、举证分析

以一号板块为例：

3.1一号地涉及危房九栋，十二户人家，面积达1800余平方米，共有五排房屋，房屋现状一至三层不等，坐落朝向不一，如果任其就地改造，势必成为败笔，大煞城市风景，而且新扩建的农夫路、拟建设的董源路，位于该宗地南北两侧，需要占有一部分用地，并拆迁部分房屋。

3.2一号地块呈梯形，深120米、北长60米、南长40米，面积约6000平方米。

如果将该宗地进行连片改造，假定按照现有危房占地面积给予1：

2的建成面积置换，按现有地块进行综合规划开发，可以建成四排（每排三个单元）、深12米，高为20米（6F），户型面积为90平方米左右的商住小区，建筑面积可达1.3万平方米。

如按照现代徽派或中式欧派风格建设，建成效果为：

房屋间距为1：

1.2，容积率为2.1，绿化率≥35%。

这不仅为周边居民提供较好的休闲小区和购物点，而且还将成为区域内一大精品亮点工程，为今后我县的旧城区拆迁、安置、改造提供模式、样板和实物补偿的现房。

3.3二号至十二号地块等均可参照一号地经营模式进行操作实施。

按照成熟一块、改造一块的原则，利用1—3年时间将旧城区连片危房全部改造完毕，至此一个功能全、环境美、品质高的魅力城市将充分展现在世人面前。

（附现状及拟建成模式风格）

检察院斜对面老二中旁（1号地块）

民和商城对面板块（2号板块）

军湖路北侧田垄巷板块（3号板块）

北门口港航站板块（4号板块）

县医院西门解放街北向板块（5号板块）

民安路桥子头巷板块（6号板块）

大石桥东门路板块（7号板块）

舒芬街北向花岗口以东板块（8号板块）

东北街大河门路板块（9号板块）

西北街东西板块（10号板块）

西门路板块（11号板块）

一小以北圣旨殿路（12号板块）

1-12号板块拟建成模式风格

四、成本与效益分析

（以一号地块为例）：

4.1成本分析

据统计一号地房屋占地面积约1800平方米，按照1：

2置换标准，需要3600平方米用以安置，建成面积13000平方米，尚有9400平方米商品房剩余，按照我县现行房地产2008年市场行情，概算成本如下：

科  

目

金    额

备

注

每平方米（单价）

  面积

 （平方米）

 合计

土地

50元

6000

65万元

  土地成本指土地交易契税等，出让金由财政全额返还给城投公司作为补偿危房业主的资本金

规费

120元

1300

156万元

建筑成本

450元

13000

585万元

绿化公共

100元

13000

130万元

其它成本

50元

13000

65万元

不动产税

150元

13000

195万元

成本合计

1196万元

4.2效益分析

1、经济效益：

a建成后的13000平方米的商品房，除去3600平方米用于置换拆迁户，尚存9400平方米，每平方米商品房售价按1500元计算，销售收入为0.94万平方米×1500元/平方米＝1410万元。

b储物间收入：

建成后储物间面积约1620万平方米，（第一排为店铺），每平方米销售收入为1600元，建筑成本为700元，纯收入为（1600－700）×1620＝129.6万元

c纯收入＝销售收入－总成本＋车库收入

1410－1196＋129.6＝343.6万元

2、税收：

不动产税约产生195万元

建筑税收约产生：

（585万元＋700元/平方米×1620平方米）×5.24％

           ＝698.4万元×5.24％

           ＝36.6万元

合计231.6万元

3、社会效益：

一方面，既解决了危房业主的安全、安居问题，还能有效遏制违章违规建设案例的发生，引导房地产市场健康发展，又有利于城区改造工作的顺利推进，更有利于城市的建设发展，为城市的竞争力提升带来新的闪光点。

4.3二号至十二号地块如果参照一号地标准实施，按同比例成本收益概算，总收益为：

二号至十二号板块总占地面积约10万平方米。

a纯利润：

10万÷0.6×343.6万元＝5720万元

b税收：

10万÷0.6×231.6万元＝3860万元

五、结论

以上所述证明，旧城区危房改造工作虽然涉及面广、困难多、阻力大，但又是政府无法回避且必须直接面对、认真加以解决的实际问题，如果采取市场化、灵活运营理念，由县城投公司参与实施，界时城投公司将充分发挥其房地产开发职能和投融资的平台主体优势，运用国有企业的灵活机制和功效，创造性地拓展工作，由此可见，旧城区危房统一连片改造可行性强，是一项能够取得规模经济和外部效益的多盈举措，最终能够实现社会满意、政府受益、群众实惠、企业发展、城市变美的预期目标。