遵化市旧城改建房屋征收补偿安置暂行办法.docx

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遵化市旧城改建房屋征收补偿安置暂行办法

遵化市旧城改建房屋征收补偿安置暂行办法

第一章  总　则

第一条  为规范我市城市规划区内旧城改建（以下简称旧城改建）房屋征收补偿安置标准，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）和土地使用权人的合法权益，依据国家、省和唐山市房屋征收法律法规，结合我市实际，制定本办法。

第二条  市政府批准的旧城改建房屋征收补偿安置适用本办法。

第三条  规划部门负责根据城市规划总体要求确定旧城改建区域；发改部门负责将旧城改建区域纳入我市国民经济和社会发展年度计划；国土部门负责土地收储工作；房屋征收部门负责组织实施房屋征收与补偿工作，以及对委托房屋征收实施单位的房屋征收与补偿行为进行监督；旧城改建所在乡（镇）政府、街道办事处作为房屋征收实施单位负责组织、协调、指导、服务房屋征收与补偿工作；住建部门负责村（居）民回迁安置楼房建设监督管理工作。

财政、工商、税务、监察、审计、公安、法院、城管等有关部门应当按照各自职责分工，相互配合，协同做好房屋征收与补偿工作。

第四条  房屋征收补偿安置对象是指旧城改建区域内具有合法手续的房屋等建（构）筑物、苗木、地上附着物所有权人和土地使用权人。

第五条  房屋征收补偿安置原则:

坚持政府主导，市场化运作，统一规划建设，合理补偿安置，土地净地出让。

第六条  房屋征收补偿安置形式：

（一）被征收人房屋已取得土地使用权证、房屋所有权证的，按土地使用权证、房屋所有权证记载的合法宅院内土地使用面积、房屋建筑面积进行货币补偿，房屋产权调换，或采取“占一补一与拆一补一”相结合的方式进行比例置换。

（二）被征收人房屋没有取得土地使用权证、房屋所有权证或其他合法批准文件，属历史原因形成的,可由国土部门和房产部门分别确认该土地使用权及房屋是否符合政策规定，符合政策规定的，给予补偿安置。

（三）被征收人企业房屋给予货币补偿，不予安置。

（四）违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；未超过批准期限的临时建筑，按重置价格和剩余年限给予补偿。

（五）土地使用权证记载面积内，未经规划部门批准的扩建、接层及其他附属设施不予补偿安置。

（六）改变用途的房屋，以规划部门出具的建设用地规划许可证为准。

第七条  安置房屋的分配，原则上以被征收人签订房屋征收补偿安置协议的先后为序，优先选择安置楼房，就近选择楼房户型面积。

第二章  征收决定

第八条  房屋征收部门会同发改、国土、规划等部门根据国民经济和社会发展年度计划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划编制我市年度房屋征收计划，报市政府批准后实施。

第九条  市政府拟定房屋征收的初步意见，其中应包括项目符合公共利益的说明。

第十条  依据市政府房屋征收初步意见，房屋征收部门负责汇总下列要件：

（一）由发改部门出具旧城改建区域是否符合国民经济和社会发展年度计划的意见；

（二）由国土部门出具旧城改建区域是否符合土地利用总体规划的意见；

（三）由规划部门出具旧城改建区域是否符合城乡规划的意见及征收区域图；

（四）涉及专项规划的，由相关部门出具是否符合该规划的意见；

（五）由财政部门出具拟征收区域内的预补偿资金足额到账证明；

（六）由房屋征收部门组织出具房屋征收风险评估报告及征收方案；

（七）其他相关资料。

第十一条  房屋征收区域确定后，房屋征收部门应以书面形式通知规划、国土、住建、工商、税务、户籍管理等部门，在征收区域内暂停办理新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途及办理工商营业执照、税务登记、迁入和分户等影响征收补偿工作正常进行的事项，具体事项由相关部门与房屋征收部门商定。

暂停期限最长不得超过一年。

第十二条  房屋征收决定程序：

（一）调查登记、认定处理及结果公布。

房屋征收部门组织或委托房屋征收实施单位在房屋征收区域内发布房屋征收调查通知书，并对房屋征收区域内房屋的权属、区位、用途、建筑面积、无产权登记房屋等情况进行调查登记，被征收人应当予以配合。

房屋征收实施单位应将摸底、调查登记结果在房屋征收区域内向被征收人公布。

由房屋征收部门组织规划、国土、住建、城管等部门依法对征收区域内未经登记的建筑物进行调查、认定和处理，由相关职能部门出具认定和处理意见书。

对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，应当给予相应补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。

（二）测算征收补偿资金。

房屋征收部门或委托的实施单位在组织调查的同时，对征收区域内被征收房屋补偿资金进行测算，也可聘请专业评估人员或评估机构参与测算。

房屋征收部门制定房屋征收补偿方案前，应从征收区域内按照房屋的区位、用途、结构、建造年代、建筑类型等分别选取若干“标本房屋”，采取3个以上（奇数）房地产评估机构参与的中位价中标方式，进行房地产市场价格预评估，评估费由房屋征收部门支付。

（三）拟定补偿方案并公布。

房屋征收部门拟定征收补偿方案，并报市政府。

由房屋征收部门组织发改、规划、国土、环保、文物保护、财政、住建等部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。

征求意见期限不得少于30天。

（四）征求意见情况及修改情况公布。

市政府将征求意见情况和根据公众意见修改的情况予以公布。

（五）听证并修改方案。

旧城改建区域内的被征收人对征收补偿方案提出不符合国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的，应以产权人名义，持本人身份证明和房屋权属证明在征求意见期限内以书面形式提交，由房屋征收部门或委托房屋征收实施单位组织社区居委会代表、村委会代表、社会公众代表，共同汇总统计。

超过半数的，由市政府责成房屋征收部门组织召开由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

听证会参照《河北省实施行政许可听证有关规定》（河北省人民政府令〔2005〕第4号）执行。

（六）社会稳定风险评估。

市政府做出房屋征收决定前，在征收补偿方案公布期满后，由房屋征收部门会同稳定、信访、公安、民政、人力资源和社会保障等相关部门及乡（镇）政府、街道办事处和有关群众工作组织，按照《唐山市国有土地上房屋征收风险评估实施办法》进行社会稳定风险评估，作出社会稳定风险评估报告，制定防控预案。

房屋征收部门组织有关部门对风险评估的相关材料进行审核审查，作出社会稳定风险评估报告，报市政府，由市政府做出实施、暂缓实施或不实施的决定，并以市政府名义下发房屋征收部门。

（七）设立征收补偿费专门账户。

作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当存储到市政府设立的专门账户内，做到专户存储、专款专用，确保足额到位，并接受上级房屋征收部门和财政部门的监督。

监察、审计部门应当对征收补偿费用使用情况进行监督和审计。

（八）作出征收决定并公告。

市政府应当以书面形式作出房屋征收决定并及时公告。

公告应当载明实施的旧城改建确切的征收区域、征收补偿方案、启征日期、现场接待地点及联系方式、监督举报电话和行政复议、行政诉讼权利等事项。

第十三条  房屋征收涉及被征收人数量在75户以上的，须经市政府常务会议讨论决定。

第三章　征收补偿与安置

 对被征收人房屋补偿安置，采取货币补偿、房屋产权调换、比例置换三种方式，由被征收人选择其一。

第十四条  货币补偿安置方式

（一）被征收人选择货币补偿安置方式的，由征收人委托有资质的评估单位，对被征收人合法宅院范围内的土地、房屋等建（构）筑物依据土地级别、房屋区位和用途按照房地产市场价格进行评估，由征收人根据评估金额对被征收人给予一次性货币补偿，不再安置。

（二）被征收人企业房屋有国有土地使用权证和房屋所有权证的，按该房屋的房地产市场价格给予评估补偿；企业房屋附属物按照重置价格结合成新给予评估补偿；企业占地有合法手续的，依据土地性质按照市场评估价格给予一次性货币补偿，不再安置。

（三）被征收人企业房屋有集体建设用地使用权证和房屋所有权证的，按照重置价格结合成新给予评估补偿；集体建设用地使用权证上的面积，比照划拨土地市场价格给予一次性货币补偿，不再安置。

（四）地上苗木、农作物及附着物补偿费依法依规评估确定。

第十五条  产权调换安置方式

被征收人选择产权调换安置方式的，对被征收房屋和用于调换房屋市场价值分别评估，征收人与被征收人计算、结清被征收房屋与用于产权调换房屋市场价值的差价。

第十六条  比例置换安置方式

（一）被征收人居住独门独院单层住房的，按照土地性质进行比例置换，具体分以下三种方式：

1、房屋占地属于国有出让土地的，依据被征收人合法宅院内土地证登记的土地面积，在“占一补一”的基础上，上浮5%安置住宅楼房建筑面积。

2、房屋占地属于国有划拨土地的，依据被征收人合法宅院内土地证登记的土地面积，按照“占一补一”的原则安置住宅楼房建筑面积。

3、房屋占地属于集体宅基地的，依据被征收人合法宅院内宅基地使用证登记的实线部分土地面积，按照“占一补一”的原则安置住宅楼房建筑面积；虚线部分土地按照集体土地区片地价对村集体给予补偿，虚线部分土地上房屋等建（构）筑物，按照重置价格结合剩余年限评估对被征收人给予补偿。

（二）被征收人有合法批准手续，在土地使用权证记载的面积内，自建二层以上住房的，一层的建筑按单层住房的标准补偿；二层以上（含二层）建筑，按建筑面积“拆一补一”置换住宅楼房建筑面积。

（三）被征收人居住多层综合楼房的，征收人依据被征收人居住楼房房屋所有权证登记的建筑面积，按照“拆一补一”的原则给予置换住宅楼房建筑面积；被征收人居住多层综合楼房无房屋所有权证的，征收人依据房产管理部门实地测量建筑面积，按照“拆一补一”的原则给予置换住宅楼房建筑面积。

（四）按规划要求整体区域改建，设计无临街门市楼的，被征收人只能选择货币补偿，不再安置。

按规划要求整体区域改建，设计有临街门市楼的，将被征收人回迁安置在规划商业经营区域内。

被征收人商业房屋选择比例置换的，按照下列方式进行置换：

1、被征收人临街商业房屋有商业房屋所有权证（或规划审批手续）和土地使用权证的，给予置换商业楼房。

征收人安置商业楼房与被征收人临街商业房屋为同层数的，按照“拆一补一”的原则进行安置；安置商业楼房层数高于被征收人商业门市房屋的，每增高一层对被征收人安置商业楼房建筑面积按10%递增；安置商业楼房层数低于被征收人商业门市房屋的，每降低一层对被征收人安置商业楼房建筑面积按10%递减。

2、被征收人临街商业房屋以外的土地、房屋等建（构）筑物、苗木及附着物，有以下两种比例置换方式，由被征收人选择其一：

一是参照住宅补偿安置标准置换住宅楼房建筑面积。

二是根据被征收人商业门市房屋以外的土地面积，按照“占一补零点三”；二层（含二层）以上建筑，按照建筑面积“拆一补零点三”的原则，给予置换商业楼房建筑面积。

地上房屋等建（构）筑物、苗木、农作物及附着物的补偿参照住宅补偿安置标准执行。

（五）在“占一补一”前提下，按照公平、公正、让利于民的原则，对选择比例置换的被征收人宅院内单层房屋等建（构）筑物、苗木、地上附着物等参照基准值给予适当补偿。

基准值即全市宅院内单层房屋等建（构）筑物、苗木、地上附着物等按照重置价格和剩余年限的价值总额除以土地使用面积置换的安置楼房面积总额所得平均值。

经详细测算，确定基准值为600元/平方米。

被征收人宅院内单层房屋等建（构）筑物、苗木、地上附着物的平均值高于基准值（600元/平方米）的差值乘以土地使用面积置换的安置楼房面积得到的金额，由征收人给予货币补偿；低于基准值（600元/平方米）的，不再向房屋征收人补交差价款。

被征收人独院二层（含二层）以上的房屋建筑只给予置换安置楼房面积，不再给予货币补偿，不参与地上建（构）筑物平均值找价。

（六）如果安置楼房是高层楼房，被征收人选择安置楼房1-5层，不再找补差价；6层（含6层）以上，每增高一层，收取每平方米20元的楼层差价款。

（七）如果安置楼房是多层楼房，被征收人选择安置楼房一层的每平方米加价50元；二层每平方米加价100元；三层每平方米加价150元；四层不找楼层差价；五层每平方米减价100元；六层每平方米减价200元。

（八）被征收人应就近选择安置楼房户型建筑面积。

安置楼房面积因房屋不可分割的因素，超出应置换面积20平方米（含20平方米）以内部分，按房屋征收估价时点物价部门批准（备案）的本区域或附近区域楼房开盘价格下调10%计算；超出20平方米以上部分按物价部门批准（备案）的开盘价格计算；被征收人选择安置楼房户型建筑面积少于应置换楼房建筑面积的部分，由征收人按照被征收人房屋及院内土地房地产市场评估均价给予货币补偿。

（九）安置楼房有地下室的，被征收人只能选购安置楼房配套对应的地下室，由被征收人按房屋征收估价时点物价部门批准（备案）的本区域或附近区域楼房地下室开盘价格下调10%购买，或用应安置楼房建筑面积按照“补一调二”的原则，置换安置楼房地下室建筑面积。

第十七条  其它补偿标准及发放办法

（一）拆移费：

 1、制式太阳能拆移费每台200元；

 2、电话（含宽带）移机费每部88元；

 3、空调拆装费：

壁挂机每台150元，柜式机每台200元。

（二）搬迁补助费：

 被征收人选择货币补偿安置或现房安置的，按照被征收住房主正房建筑面积（商企业按经营建筑面积）每平方米6元，一次性发放给被征收人。

 被征收人选择过渡安置的，按照被征收住房主正房建筑面积每平方米6元，补助两次（即6元/平方米*2次=12元），一次性发放给被征收人。

（三）临时安置补助费：

 1、被征收人选择过渡安置的，按被征收住房主正房的建筑面积（商业按经营建筑面积）每平方米每月5元计算，发至安置用房达到入住条件止，过渡期暂定为24个月，实行一次性发放，交房时多退少补；选择货币补偿的，不发放临时安置补助费。

 2、安置用房达到交付使用及入住条件，因被征收人原因不办理入住手续的，停发临时安置补助费。

（四）停产停业损失补偿费：

利用临街商业房屋从事生产经营的，经营者有工商营业执照且依法纳税的，按经营房屋建筑面积每平方米每月30元计算，一次性发放6个月。

第十八条  被征收人安置楼房地点在旧城改建（道路开通）区域或周边区域集中安置。

第十九条  被征收人安置楼房标准为简装楼房，满足基本居住（经营）条件。

其中水、暖、电及电视、电话接口等设施齐全，铺设普通地板砖，墙体及楼顶刷白，厨房和卫生间墙砖到顶，门窗齐全。

第四章  有关规定

第二十条  被征收人凭房屋所有权证和土地使用权证（或规划和土地审批文件）及身份证、户口本签订房屋征收补偿安置协议，领取安置补偿费。

第二十一条  房屋产权人离异的，签订房屋征收补偿安置协议时，应由离异后的产权人持离婚证明及离婚协议书，或离婚判决书等相关证件到场签字；房屋产权人死亡的，签订房屋征收补偿安置协议时由继承人持产权人死亡证明和继承手续、身份证、户口本及相关证件到场签字。

第二十二条  征收共有产权房屋时，由共有产权人持房屋所有权证、土地使用权证及相关证件全部到场签字。

第二十三条  被征收人签订房屋征收补偿安置协议的同时将房屋所有权证、土地使用权证（建设批准相关文件）及相关证明原件交由房屋征收人，由房屋征收人在规定期限内到有关部门注销。

第二十四条  安置楼房竣工交付使用后，由房屋征收人负责为被征收人办理房屋所有权证。

由被征收人缴纳天然气初装费、住房维修基金以及安置楼房建筑面积超出被征收房屋所有权证登记面积部分的契税。

第二十五条  房产用途、建筑面积、土地使用性质，以房屋所有权证、土地使用权证登记的为准，有争议的由相关部门予以确认。

第二十六条  征收设有抵押权的房屋，依照国家有关法律规定执行。

第二十七条  市直行政、企事业单位公有住房，依照城镇住房制度改革有关规定可以出售的，现房屋使用人符合条件的，在被征收人（租赁人）签订房屋征收补偿安置协议后，可以按届时公房出售政策购买住房；依照城镇住房制度改革有关规定不允许出售的公有住房，对产权单位实行货币补偿（涉及个人出资建设的住房及附属物，按重置价格结合成新评估作价，补偿给个人），由产权单位负责清出房屋使用人，不予安置。

根据被征收房屋建筑面积，对现房屋使用人或承租人给予一次性搬迁补助费（6元/平方米）和6个月的临时安置补助费（5元/平方米/月）。

第二十八条  征收有纠纷的房地产，由房屋征收人将房地产有关事宜作证据保全，房屋征收补偿安置按照货币补偿方式补偿，其补偿费作公证提存，先行房屋征收，待纠纷解决后发放。

第二十九条  被征收人房屋和宅院搬迁腾空后，不得擅自拆除建筑物、构筑物及相关设施；擅自拆除的，由被征收人承担一切安全责任，并从补偿费中扣除所拆除部分的残值。

第三十条  利用临主次干道住宅从事商业经营，除住宅必须具备合法批建手续外，还须符合下列条件：

有工商营业执照，确实长期（24个月以上）从事商业经营，依法纳税，经房屋征收实施单位把关后，报市房屋征收部门批准，按照住宅补偿安置标准执行，同时对被征收人给予经营面积部分600元/平方米的经营补偿。

第五章  奖励政策

 第三十一条  被征收人在房屋征收人规定时间内，签订协议并腾清房屋和宅院的，享受以下奖励政策：

（一）搬迁补助费：

按被征收住房主正房建筑面积（商企业按经营建筑面积）在每平方米6元的基础上增加4元计算，选择货币补偿的发放一次，选择过渡安置的发放两次。

（二）临时安置补助费：

选择过渡安置的，按被征收住房主正房的建筑面积在每平方米每月5元基础上增加5元计算；商业房屋经营建筑面积在每平方米每月5元基础上增加10元计算；居民住宅每户每月低于500元的，按500元计算，发至安置用房达到入住条件止。

选择货币补偿的，按被征收住房主正房的建筑面积每平方米每月10元计算，商业房屋按照经营建筑面积每平方米每月15元计算，一次性发放3个月的临时安置补助费。

（三）被征收人选择安置楼房户型建筑面积超出征收房屋所有权证上登记面积部分契税费用，被征收人按照建筑面积每平方米30元缴纳。

被征收人安置商业楼房建筑面积超出就近选择安置商业楼房建筑面积部分的契税费用，被征收人按照建筑面积每平方米90元缴纳。

（四）房屋征收时享受城市最低生活保障且仅有一处住宅房屋的被征收人，安置楼房建筑面积低于50平方米的，房屋征收人按安置楼房建筑面积50平方米进行安置；被征收人选择安置楼房建筑面积超出50平方米部分再找补差价款。

第三十二条  被征收人在规定时间内未签订协议、也未腾清房屋和宅院的，不享受以上奖励政策。

第六章  附  则

 第三十三条  本办法确定的房屋征收补偿价格标准在国家房屋征收政策发生变化或物价指数增减幅度超出50%以上时，做出适当调整。

第三十四条  保障性安居工程建设、市政基础设施建设和道路开通（拓宽）等公益事业房屋征收，参照本办法执行。

第三十五条  本办法由市房屋征收办负责解释。

第三十六条  本办法自即日起执行。

原《遵化市旧城改造房屋拆迁补偿安置暂行办法》（遵字〔2010〕37号）同时废止。

已批准并正在实施的旧城改建项目按《遵化市旧城改造房屋拆迁补偿安置暂行办法》规定执行。