前期物业服务合同新版.docx

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前期物业服务合同新版

中山市

前期物业服务合同

（住宅小区示范文本）

（供房地产开发企业与物业服务企业签约参考）

说明

1、本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。

适用于住宅小区，由房地产开发企业与选聘实施前期物业服务的物业服务企业签订。

签约之前，双方应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业术语理解不一致的，可向当地主管部门咨询。

2、签订合同时，双方可在本示范文本内容以外增加符合法规、需要约定的其他内容。

3、为体现合同双方平等、自愿的原则，本合同文本中相关条款后留有空白行，供双方协商约定或补充约定。

合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意的内容。

4、本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。

5、对合同文本的中括号（【】）选择内容、空格部位填写及其他需要约定的内容，双方应当协商确定。

中括号内选择的内容，以划“√”方式选定；对于实际情况未发生或双方不作约定时，以划“×”方式表示删除。

6、本合同条款参照广东省住房和城乡建设厅的《前期物业服务合同》（示范文本），解释权归中山市住房和城乡建设局。

前期物业服务合同

（编号：

）

甲方（房地产开发企业）:

————————————————————————————————————

工商注册地址：

———————————————————————————————————————————

营业执照注册号：

——————————————企业资质证书号：

———————————————

法定代表人：

—————————联系电话、手机：

——————————————————————

乙方（物业服务企业）:

—————————————————————————————————————

工商注册地址：

———————————————————————————————————————————

营业执照注册号：

——————————————企业资质证书号：

———————————————

法定代表人：

———————联系电话、手机：

————————————————————————

物业服务企业联系人：

————————联系电话、手机：

—————————————————

电子邮箱：

——————————————————————————————————————————————

根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》及相关法律、法规，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方负责开发建设的——————————————————————————————物业（以下简称“本物业”），选聘乙方实施前期物业服务事宜达成一致意见，特订立本合同，双方共同遵守。

第一章物业基本情况

第一条物业基本情况：

物业名称:

——————————————————————————————————————————;

物业类型:

——————————————————————————————————————————;

座落位置:

—————市——————镇（区）———————————路（街道）——————号;

物业管理区域四至：

东至；南至；

西至；北至。

本物业占地面积:

—————————平方米，其中绿地面积———————————平方米;总建筑面积:

——————————平方米，其中住宅————————平方米，商业——————平方米，写字楼——————平方米，停车场—————平方米，工业厂房——————平方米;

物业服务用房座落位置:

;

物业服务用房建筑面积：

平方米，其中业主委员会办公用房面积

平方米。

（经规划部门审核的物业项目总平面图见附件一，物业构成明细表见附件二。

）

第二条本合同中涉及的币值，均指人民币。

第二章物业服务内容与质量

第三条甲方按照法律、法规及《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（建住房【2003】130号）的有关规定，采用【公开招标】、【协议招标】方式，选聘乙方对本物业实施前期物业服务。

第四条　在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：

本物业交付前：

1、本合同签订生效后，乙方应前期介入，对工程进行适时跟踪，乙方提出的合理意见，甲方应及时进行解决；

2、甲方在施工过程中如设计有变动的，应及时告知乙方。

本物业交付后：

1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细表见附件三）；

-4-

2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细表见附件四）；

3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通；

4、公共绿化的养护和管理；

5、车辆停放秩序管理；

6、公共秩序维护、安全防范、应急处置等事项的协助管理；

7、装饰装修管理服务；

8、物业档案资料管理；

9、                         。

第五条在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：

1、                           ；

2、                           。

第六条参照《关于颁布实施中山市住宅物业服务费政府指导价标准的通知》（中发改价控【2014】539号）的服务项目及内容，乙方提供的前期住宅物业服务应达到以下约定的质量标准：

（一）综合管理服务采用第级标准；

（二）物业共用部位和共用设施设备维护采用第级标准；

（三）公共秩序维护采用第级标准；

（四）保洁服务采用第级标准；

（五）绿化养护采用第级标准；

（六）其它服务双方按照约定标准执行。

前期物业服务质量标准及收费标准详见附件八。

第七条业主或物业使用人对其物业的专有部位、自用设施设备向乙方提出维修、养护及其它个性化服务要求的，服务内容和费用由双方另行商定。

第三章物业服务费用

第八条本物业未交付前，物业服务费由甲方交纳；本物业交付后，物业服务费由业主或物业使用人缴交；

物业已竣工但尚未出售或者已出售但未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。

甲方出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费。

如果甲方对业主已经承诺或者约定减免的物业服务费，由甲方承担，按照该物业区域同类物业的标准向乙方全额交纳。

第九条乙方按照本合同第六条约定的服务项目、内容及质量标准提供物业服务，本物业管理区域内的物业服务收费选择以下第种方式收取：

1、包干制

-5-

物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积（已办理房产证的，以房地产证记载的建筑面积为准。

房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准）交纳，包干使用，盈余或亏损均由乙方享有或承担，具体标准如下：

无电梯住宅：

元/月·平方米；

有电梯住宅：

元/月·平方米；

别墅：

元/月·平方米；

办公楼：

元/月·平方米；

商业物业：

元/月·平方米；

物业：

元/月·平方米。

车位物业服务费用按照本合同第13条规定执行。

物业服务费用主要用于以下开支：

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、保养费用以及所产生的水电费用。

未移交给供水企业管理维护的二次供水设施，其营运、维护和管理产生的费用计入物业服务成本；

（3）物业管理区域绿化养护费用；

（4）物业管理区域清洁卫生费用；

（5）物业管理区域秩序维护费用；

（6）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（7）办公费用；

（8）管理费分摊；

（9）物业服务企业固定资产折旧；

（10）法定税费；

（11）物业服务企业的利润；

（12）经业主同意的其它费用。

2、酬金制

-6-

酬金制是物业服务企业向业主按其拥有物业的建筑面积预收物业服务资金，在预收物业服务资金中按约定比例提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

具体预收标准如下：

无电梯住宅：

 元/月·平方米；

有电梯住宅：

 元/月·平方米；

别墅：

 元/月·平方米；

办公楼：

 元/月·平方米；

商业物业：

元/月·平方米；

物业：

 元/月·平方米。

车位物业服务费用按照本合同第13条规定执行。

预收的物业服务资金由物业服务支出和乙方的酬金构成。

物业服务支出为所交纳的业主所有，由乙方代管，主要用于以下开支：

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、保养费用以及所产生的水电费用。

未移交给供水企业管理维护的二次供水设施，其营运、维护和管理产生的费用计入物业服务成本；

（3）物业管理区域绿化养护费用；

（4）物业管理区域清洁卫生费用；

（5）物业管理区域秩序维护费用；

（6）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（7）办公费用；

（8）管理费分摊；

（9）物业服务企业固定资产折旧；

（10）经业主同意的其它费用。

乙方采取以下第种方式提取酬金：

（1）乙方按 （每月/每季/每年）每平方米  元的标准从预收的物业服务资金中提取。

（2）乙方（每月/每季/每年）按应收的物业服务资金%的比例提取。

物业服务支出应全部用于本合同约定的支出。

物业服务支出年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用；物业服务支出年度结算后不足部分，由全体业主承担。

-7-

第十条 业主从办理收楼手续后【次日】、【次月】、【月后】开始交纳物业服务费，以后按月交纳，业主或物业使用人应在————————————前（每次缴费的具体时间）交纳。

业主约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定；物业使用人如不履行交纳义务时，由业主负连带交纳责任。

业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。

物业发生产权或者物业使用权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费。

第十一条物业服务费实行酬金制方式计费的，乙方应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并于每年分次（公布的时间：

）向全体业主公布物业服务资金的收支情况。

对物业服务资金收支情况有争议的，甲乙双方同意采取以下第方式解决：

1、向当地仲裁机构申请仲裁；

2、向当地人民法院提起诉讼。

第十二条物业服务收费标准的调整和违约责任：

（一）物业服务费收取标准在合同期内可依相关法规和程序进行调整。

（二）甲方逾期缴纳物业服务费的，按以下第———项处理：

1、从逾期之日起按每天——————元交纳违约金；

2、从逾期之日起每天按应交物业服务费的【千】【万】分之————交纳违约金；

（三）业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，按第———项处理：

1、从逾期之日起按每天——————元交纳违约金；

2、从逾期之日起每天按应交物业服务费的【千】【万】分之————交纳违约金；

（四）业主或物业使用人连续三个月不交物业服务费的，乙方可采取【上门催收】、【书面通知】、【法律途径】、—————————————————向业主或物业使用人追缴，但不得采取停水、停电及暂停物业服务等措施进行追缴。

第十三条物业交付后，停车场收费分别采取以下方式：

-8-

1、停车场属于全体业主共有的，汽车车位使用人应按露天车位     （元/个·月）、车库车位    （元/个·月）、摩托车车位应按     （元/个·月）、电动自行车车位应按    （元/个·月）的标准向乙方交纳停车费；

乙方从停车费中按露天车位    （元/个·月）、车库车位    （元/个·月）、摩托车车位应按    （元/个·月）、电动自行车车位应按    （元/个·月）的标准提取物业服务费用。

2、停车场属于甲方所有、委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权，汽车车位使用人应按车库车位     （元/个·月）、摩托车车位应按     （元/个·月）、电动自行车车位    （元/个·月）的标准向乙方交纳停车费。

乙方从停车费中按车库车位     （元/个·月）、摩托车车位应按    （元/个·月）、电动自行车车位应按    （元/个·月）的标准提取物业服务费用。

3、 停车场车位所有权或使用权由业主购置，车位使用人应按露天车位      （元/个·月）、车库车位    （元/个·月）、摩托车车位应按    （元/个·月）、电动自行车车位应按    （元/个·月）的标准向乙方交纳物业服务费用。

此项物业服务费用具体标准由市价格主管部门制定。

4、临时停车的收费标准依据市价格主管部门的有关规定确定。

第十四条乙方应与停车场车位使用人（临时停车除外）签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务，发生车辆损坏或丢失车辆事故的，由责任方按约定承担责任。

第十五条本物业管理区域内属于全体业主共有的停车场及其他物业共用部位、共用设备设施统一委托乙方经营，乙方应单独立帐，独立核算。

经营收入按下列约定分配：

1、所得收益依法归全体业主共有，主要用于补充物业专项维修资金；

2、                                                            ；

3、                                                            。

第十六条物业管理有关收费，按规定需报物价主管部门核准的，由乙方负责。

第四章 物业的承接验收

第十七条甲乙双方应按照《物业承接查验办法》规定进行承接查验，签订物业承接查验协议（附件五）作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。

第十八条甲方有义务配合乙方对以下物业共用部位、共用设施设备进行查验：

1、 供配电系统及消防系统；2、给排水系统及电梯系统；

3、监控系统及门禁系统；4、通风（风机）系统；

5、。

第十九条甲方应解决在物业承接查验中发现的物业共用部位、共用设施设备的问题，双方应书面确认并按以下第     种方式处理：

1、由甲方负责在日内进行维修完善；

2、委托乙方返修，由甲方支付全部返修费用；

3、       。

返修后由双方共同验收，并以书面形式确认。

第二十条甲方不得在物业承接查验中免除自身责任，以加重乙方的责任，损害物业买受人的权益。

乙方擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，乙方应当承担相应的赔偿责任。

第二十一条 乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：

1、物业的报建、批准文件，竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

2、设施设备买卖合同复印件及安装、使用和维护保养等技术资料；

3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；

4、物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单；

5、物业及配套设施的产权清单；

6、与买受人签订的《前期物业管理服务协议》；

7、物业服务用房的清单;

8、物业的使用、维护、管理必需的其他资料。

9、                   。

-10-

第二十二条甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

第二十三条业主对由甲方因施工质量等引起的纠纷，甲方要及时解决，并对相关业主作出解释，乙方要配合甲方做好解释工作。

甲方委托乙方予以解决的，要支付相应的费用。

第五章 物业的使用与维护

第二十四条在物业销售阶段，乙方应配合甲方制定本物业管理区域内的《临时管理规约》（内容包括物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等）、《前期物业服务协议》，并在销售场所进行公示，由乙方与买受人签订。

乙方根据《临时管理规约》、《前期物业服务协议》提供物业服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合。

第二十五条乙方可采取规劝、制止、报告有关行政主管部门、     等必要措施，制止业主、物业使用人违反《临时管理规约》、《前期物业服务协议》和物业管理规章制度的行为。

第二十六条物业交付后，其共用部位、共用设施设备的大、中修和更新、改造费用按以下方式承担：

1、保修期内由甲方承担；

2、保修期后由全体业主承担，或用物业专项维修资金支付；

3、。

第二十七条 乙方应及时向全体业主和物业使用人通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主、物业使用人的监督。

第二十八条因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和乙方的书面同意。

临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。

第二十九条 乙方应当与装饰装修房屋的业主、物业使用人签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、垃圾和余泥渣土清运费、装修保证金（押金）、装修人员出入证押金（或工本费）等事项进行约定，并事先书面告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。

乙方可向业主或物业使用人收取物业装饰装修保证金（押金）元。

物业装饰装修完毕，如未发现有损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，不存在安全隐患的，及未违反《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令第110号）、《物业装饰装修协议》的，乙方应在日内将物业装饰装修保证金（本金）退回给业主或物业使用人。

第三十条甲方应于        （具体时间）按有关规定向乙方提供能够直接使用的物业服务用房。

物业服务用房面积和装修标准应符合《广东省物业管理条例》第三十八条规定。

第三十一条物业服务用房属全体业主共有，包括物业服务企业办公用房和业主委员会办公用房，其中物业服务企业用房供乙方在合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。

第三十二条物业专有部分存在安全隐患，危及公共利益及他人利益的，业主应当及时维修养护，其他有关业主应当给予配合。

物业专有部分存在安全隐患的业主不履行维修养护责任造成公共利益及他人利益损害的，由乙方负责维修养护，费用由该业主承担。

第六章物业专项维修资金

第三十三条 物业专项维修资金实行专户储存、专款专用、业主决策、政府监督的原则，按有关法律法规和规定交纳、管理和使用。

物业买受人按元/m2的标准（30—50元/m2）在收楼前直接向代办银行交纳，或由物业服务企业、房地产开发企业代收后缴存到银行物业专项维修资金的专项帐户，并由业主代表或业主委员会监督。

第三十四条物业专项维修资金属于业主所有，其使用记账到栋，分摊到户，主要用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。

第三十五条物业专项维修资金低于原缴存金额的30%时，业主要对物业专项维修资金进行续筹。

第七章双方责任

第三十六条甲乙双方责任

（一）甲方责任

1、履行本合同约定的甲方责任，按照法律、法规和有关规定及本合同的约定，协助乙方做好物业服务工作；

2、由于甲方提供的资料不完整导致乙方无法履行物业服务合同的，乙方不承担违约责任；

3、协调、处理本合同生效前发生的物业服务遗留问题。

（二）乙方责任

1、履行本合同约定的乙方责任，按照法律、法规和有关规定及本合同的约定，制定物业管理服务制度，开展物业服务活动；

2、编制物业年度维护计划和维修方案并组织实施；

3、向业主和物业使用人告知使用物业的有关规定，当业主或物业使用人装饰装修物业时，告知有关禁止行为和注意事项；

4、可将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务公司承担，但不得将该区域内的物业管理整体服务内容一并转让或委托给第三方；

5、不得擅自占用物业的共用设施或改变其使用功能；

6、本合同终止时，应当向甲方或业主委员会移交各种用房及物业的全部档案资料，清理与业主、物业使用人发生的债权债务，与新的物业管理公司妥善交接，按时退出物业管理区域。

业主、物业使用人欠交物业服务费等费用的，乙方可依法追讨，但不得以此为理由不移交物业管理权和不退出物业管理区域。

第三十七条乙方未能履行本合同的约定，导致业主和物业使用人人身、财产安全受到损害的，业主和物业使用人可依法向法院提起诉讼，由法院裁定乙方应承担的责任。

第八章违约责任

第三十八条甲方违反本合同相关规定，致使乙方的管理服务无法达到本合同约定的服务内容和质量标准的，由此给业主、物业使用人造成损失的由甲方赔偿。

第三十九条除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准，甲方有权要求乙方在合理的期间内整改，逾期未整改的，应按 标准向甲方支付违约金。

第四十条乙方违反本合同第三章约定，擅自提高物业服务收费标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方返还。

第四十一条甲方违反本合同第二十二条的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。

第四十二条甲、乙任何一方无正当理由提前解除合同的，应向对方支付

元的违约金；给对方造成经济损失超过违约金的，还应对超过部分给予赔偿。

第四十三条甲方或乙方提前解除合同的，应当提前三个月在物业管理区域内向全体业主、物业使用人公示，并且书面通知另一方，双方应当对物业管理的有关事项进行交接。

第四十四条本合同在执行期间，如遇到不可抗力致使合同无法履行时，甲乙双方应当按有关法律规定协商处理。

第四十五条乙方可采取规劝、制止、报告有关行政管理部门等措施，制止业主、物业使用人违反法规、临时管理规约、物业管理规章制度的行为。

第四十六条物业管理区域内如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、强台风、暴雨、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方为维护甲方、公众、业主、物业使用人的人身和财产利益，在迫不得已的情况下因采取紧急措施造成甲方或者业主、物业使用人财产损失的，双方按有关法律、法规和有关规定处理。

第四十七条因房屋建造质量、设施设备质量或安装质量等原因，使物业或物业的一部分达不到正常使用功能，由甲方承担责任并作善后处理。

产生质量事故的直接原因，以具有国家规定资质的鉴定机构的鉴定结论为准。

第九章服务期限

第四十八条本合同服务期限自———————年———月————日起至本物业业主委员会召开业主大会决定同意与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止。

物业管理区域内有超过（至少高于30%）的业主无正当理由连续三个月拒交物业服务费的，物业服务企业可提前三个月在物业管理区域内公示并书面告知业主后，有权单方解除物业服务合同，退出物业管理区域。

第十章其他事项

第四十九条业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。

第五十条本物业召开业主大会选举业主委员会后，业主委员会可组织召开业主大会决定（应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意）选聘或者续聘物业服务企业。

业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。

业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。

物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会并在物业管理区域内向业主公示。

物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原