房地产开发经营与管理经济评价指标与方法考试答案最新版doc.docx

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房地产开发经营与管理经济评价指标与方法考试答案最新版doc

姓名：

________________班级：

________________学号：

________________

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房地产开发经营与管理：

经济评价指标与方法考试答案（最新版）

考试时间：

120分钟考试总分：

100分

题号

一

二

三

四

五

总分

分数

遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、多项选择题

根据财务核算与分析的需要，企业利润可分为（）等四个层次。

A.经营利润

B.利润总额

C.税后利润

D.可分配利润

E.未分配利润

本题答案：

2、判断题

对于房地产开发项目，在编制资产负债表时，要体现出资产负债率、流动比率、速动比率等指标。

（）

本题答案：

3、问答题

某房地产开发项目的占地面积为6000m2，用途为商住两用，土地使用权年限为40年，规划容积率为3。

咨询公司根据地块的实际情况提出以下方案：

该项目1～3层为宾馆，其余为住宅，建设期为3年，宾馆的总面积为5000m2，可用于经营部分为4500m2，可建成100个标准间，当地同档次宾馆的平均价格为330元／间一天。

前三年的入住率均为70％，从第四年开始稳定在85％，运营费用为经营收入的42％，建成后即可开始经营，计划经营20年，然后将宾馆整体转售，预计转售净收益为5000万元。

住宅部分的总建筑面积为13000m2，建成后全部出售，预计平均销售价为6500元／m2，销售税费为销售收入的5.5％，假设建成后即售完。

该方案的总投资为8000万元，其中60％来源于银行贷款，其余为自有资金，贷款利率为8％，第一年投资额为总投资的20％，全部为自有资金；第二年投资额为总投资的45％，其中20％为自有资金，25％为银行贷款；第三年投资额为总投资的35％，全部为银行贷款，建设期只计息不还款，建成后一次还清本息，其中，还款额中的1500万元来自于宾馆的抵押贷款，贷款期限为20年，年利率8％，本贷款按年等额还款，其余还款额来自于住宅的销售收入。

假定投资发生在年初，收入和成本发生在年末，一年按365天计算（计算结果精确到小数点后2位）

该项目全投资目标收益率为18％，自有资金目标收益率为20％。

（1）完成下列现金流量表；

（2）求该方案的全投资财务净现值和财务内部收益率；

（3）求方案自有资金的财务净现值。

（12分）

本题答案：

4、判断题

全部投资的内部收益率没有考虑还本付息对现金流的影响。

本题答案：

5、单项选择题

某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用现金支付。

如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为2.8万元，该项投资年税后净现金流量为2.2万元，则该项投资的税后现金回报率为（）。

A.14％

B.4.7％

C.11％

D.3.7％

本题答案：

6、判断题

在国际上银行一般要求流动比率在200%以上。

本题答案：

7、问答题

某公司投资2500万元购买了一栋写字楼用于出租经营，第1年投入装修费用200万元，并可获净租金收入400万元，从第2年开始，每年租金收入500万元，并以5%的速度递增，该公司于第10年年末将该楼转售，转售收入为3500万元，如果当前房地产市场上写字楼物业的投资收益率为20%，试计算该投资项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的可行性。

本题答案：

8、判断题

内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。

同时意味着到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。

内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。

（）

本题答案：

9、多项选择题

甲、乙两个项目均为出售型住宅项目，开发经营期为2年。

对这两个项目进行比选时，对于静态盈利能力比选指标不包括（）。

A、销售利润率

B、投资利润率

C、资产负债率

D、财务净现值

E、偿债备付率

本题答案：

10、单项选择题

下列说法不正确的是（）。

A.利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。

对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1

B.偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。

对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2

C.在国际上银行一般要求流动比率维持在200%以上

D.一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%～45%

本题答案：

11、单项选择题

（）是反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标。

A、流动比率

B、偿债备付率

C、资产负债率

D、利息各付率

本题答案：

12、判断题

在房地产开发投资中当预售商品房时，开发期与销售期不会重叠。

（）

本题答案：

13、判断题

对于开发销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设资金属于流动资金，但其投资的大部分又是在形成建筑物或构筑物等以固定资产形式存在的开发商品，并通过项目建设过程中的预租售或建成后的租售活动，转让这些固定资产的所有权或使用权以收回投资。

（）

本题答案：

14、判断题

房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税。

本题答案：

15、单项选择题

关于利息的计算，下列说法不正确的是（）。

A.按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息

B.还款当年按年末偿还，按全年计息

C.每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额／2）贷款利率

D.气球法是指借款期末一次偿付全部本金和利息

本题答案：

16、判断题

在房地产置业投资中，经营前期的时间长短，与购入物业的初始装修状态等因素不相关。

（）

本题答案：

17、判断题

通货膨胀导致折现率提高，房地产增值导致折现率降低。

（）

本题答案：

18、问答题

某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m2，总建筑面积为15000m2。

预计项目开发建设周期为2年，总投资为13500万元（不包括贷款利息）。

项目第1年投资8100万元，其中资本金为5400万元，其余为甲银行贷款；项目第2年投资5400万元，全部为甲银行贷款；甲银行贷款年利率为9.0％，按年复利计息，项目竣工时一次性还清本息。

项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营，且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息，乙银行贷款期限为3年、年利率为7.0％，按年付息，到期还本。

购物中心的可出租面积为总建筑面积的70％，采用基础租金加百分比租金形式出租，基础租金不随时间变化，百分比租金为超额营业额的10％。

预计购物中心的出租率为95％，年超额营业额为10000万元。

购物中心的运营成本为毛租金收入的35％。

开发商于项目运营3年后整体转售，净转售收入是年净经营收入的9.5倍。

假设投资和贷款发生在年初，收入、运营成本和还款均发生在年末，不考虑所得税及其他税收。

请回答下列问题：

（1）若开发商要求的自有资金目标收益率为20％，则购物中心的年最低基础租金为多少元／平方米（精确到个位）？

（2）在该最低基础租金水平下，设项目全部投资的目标收益率为13％，求项目全部投资的内部收益率是多少（精确到小数点后2位）？

本题答案：

19、问答题

计算题：

某开发商取得一房地产项目总占地面积42000㎡，规划建设用地面积为40000㎡，总建筑面积297000㎡。

已知楼面地价1280元/㎡，建造成本为4500元/㎡（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用），其他工程费为建造成本的10%，管理费用为土地成本、建造成本及其他工程费之和的8%，贷款利率为17%，销售费用、销售税费分别为总销售收入的3.5%、5.48%;项目的平均售价为18000元/㎡，可销售面积比例为95%;项目开发经营期为3年，购买土地使用权后即开工建设，地价款和土地管理费在开发初期一次性投入，建造成本、其他工程费、建设期管理费用和销售费用在建设期内均匀投入，试求该项目的开发商成本利润率。

本题答案：

20、多项选择题

下列指标可以按年计算，也可以按整个借款期计算的是（）。

A.利息备付率

B.资产负债率

C.偿债备付率

D.流动比率

E.速动比率

本题答案：

21、问答题

计算题：

一房地产开发商购买了一宗建筑面积为2000㎡的熟地50年的使用权，拟开发建设写字楼，建设期为2年，准备采用滚动开发的方式。

该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。

第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10%，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。

第1年该办公楼预售了400㎡，预售均价为8000元/㎡。

第2年项目投资400万元，全部以自有资金的形式投入。

第2年该办公楼预售了600㎡，预售均价为7800元/㎡。

项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000㎡改为出租经营。

假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。

假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。

若开发商要求的目标收益率为16%，该办公楼的最低月租金为多少?

（假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末）

本题答案：

22、多项选择题

张某以400万元购买了一商铺用于自营，流动资金为50万元。

如果张某投入的资本金为240万元，经营期内的年平均经营收入为150万元，经营成本、运营费用以及营业税金及附加等占年平均经营收入的40%，财务费用占年平均经营收入的10%，则该投资在借款偿还期内经济指标测算正确的有（）。

（2012年真题）A、投资利润率为16.67%

B、投资利润率为22.50%

C、资本金利润率为31.25%

D、资本金利润率为37.50%

E、资本金利润率为62.50%

本题答案：

23、判断题

动态投资回收期是指以项目净现值抵偿全部投资所需的时间。

（）

本题答案：

24、单项选择题

某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元。

则该项目的速动比率是（）。

A、80%

B、120%

C、171%

D、230%

本题答案：

25、多项选择题

房地产开发投资的静态盈利指标有（）。

A.成本利润率

B.销售利润率

C.资本金净利润率

D.资本金利润率

E.静态投资回收期

本题答案：

26、判断题

用公式A=Pi（1+i）n／［（1+i）n-1］来分析投资回收与投资回报，Pi就是投资者投入资本金后所获得的投资回收，Pi/［（1+i）n-1］就是投资者的投资回报。

（）

本题答案：

27、单项选择题

生产成本加上相应的（）称为完全成本。

A、营业成本

B、销售费用

C、运营费用

D、资金成本

本题答案：

28、单项选择题

对于一般房地产投资项目，利息备付率指标应该大于（）。

A.1

B.1.2

C.1.5

D.2

本题答案：

29、判断题

动态投资回收期指标一般用于评价开发完成后用来出租或经营的房地产开发项目。

（）

本题答案：

30、单项选择题

某置业投资者以10000元/㎡的价格购买了200㎡的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是（）。

A、0.21

B、1.23

C、2.01

D、3.23

本题答案：

31、判断题

一个房地产开发项目的速动比率是99.9%，则其流动比率一定在100%～200%之间。

（）

本题答案：

32、单项选择题

下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，正确的是（）。

A、成本利润率是年成本利润率

B、成本利益率除以开发经营期的年数，等于年成本利润率。

C、目标利润率水平的高低与项目开发经营期的长度无关。

D、投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率

本题答案：

33、多项选择题

下列属于房地产投资项目经济评价静态指标的是（）。

A.投资利润率

B.投资报酬率

C.成本利润率

D.现金报酬率

E.资本金利润率

lB.占用面积

C.经营收入

D.销售收入

本题答案：

37、判断题

房地产开发项目用于出租或自营时，经营期的期间费用和房地产置业投资项目的期间费用均计入运营费用。

（）

本题答案：

38、单项选择题

在以下利润、收入、成本费用的关系中，正确的是（）。

A.出租收入=房屋出租租金收入+土地出租租金收入+设备出租收入

B.期间费用=管理费用+销售费用+财务费用+营业成本

C.经营收入=销售收入+出租收入+自营收入

D.可供分配利润=税后收入-未分配利润

本题答案：

39、单项选择题

（）是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。

A.利息备付率

B.偿债备付率

C.资产负债率

D.流动比率

本题答案：

40、判断题

房地产投资项目的财务内部收益率肯定要大于或者等于银行贷款利率。

（）

本题答案：

41、问答题

计算题:

公司花4.3亿元购买了一幢写字楼用于出租经营。

该公司自有资金投入为购买价格的60%，其余为年利率7.5%、期限20年、按年等额还款的抵押贷款。

该写字楼可出租面积为36000㎡，前两年的租金均为150元/（㎡/月），以后租金每年递增5%。

另有地下停车位310个，租金为500元/（个/月）。

写字楼与停车位的空置和收租损失为潜在毛租金收入的10%，包括营业税和房产税在内的运营费用为潜在毛租金收入的30%。

建筑物采用直线折旧，年折旧额为600万元，土地使用权等无形资产年摊销额为800万元，其他设备的年折旧额为200万元。

请计算该项目第5年的税前现金回报率和偿债备付率。

（2012年真题）

本题答案：

42、单项选择题

某开发项目的建设用地面积为5000m2，如果地上建筑容积率为6，建筑覆盖率为50％。

楼高17层（其中1至4层为建筑面积相等的裙房，5至17层为标准层），则标准层每层建筑面积为（）m2。

A.882

B.1765

C.1667

D.1538

本题答案：

43、判断题

对于开发销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设资金均属于流动资产投资的性质。

本题答案：

44、问答题

某开发商以6000万元的价格获得了一宗占地面积为5000m2的土地50年的使用权，建筑容积率为7，建造成本为4000元/m2（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费和公共配套设施建设费），其他工程费为建造成本的6%，开发期间税费等其他费用为800万元，管理费为土地成本、建造成本、其他工程费和开发期间税费等其他费用之和的3.5%，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的1%、2%和6%，预计建成后售价为10000元／m2。

项目开发周期为3年，前期1年，建造期2年，地价于开始一次投入，土地管理费在前期均匀投入，建造成本、其他工程费、开发期间税费等其他费用和建设期管理费在建设期内均匀投入；年贷款利率为8%，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。

试求该项目开发商的成本利润率。

本题答案：

45、判断题

对于房地产开发投资来说，投资回收主要表现为项目的开发利润。

（2012年真题）

本题答案：

46、判断题

基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。

（）

本题答案：

47、多项选择题

下列关于内部收益率的表述中，不正确的有（）。

A、内部收益率反映了项目的动态盈利能力

B、内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率

C、当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的

D、如果使用贷款，且项目盈利，则全投资的内部收益率要高于资本金内部收益率

E、内部收益率越高，投资风险就越小

本题答案：

48、单项选择题

某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和4000万元，存货为1500万元。

则该房地产投资企业的速动比率为（）。

A.37.5%

B.75%

C.150%

D.113%

本题答案：

49、单项选择题

相对于现金回报率来说，（）中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。

A.投资利润率

B.投资回报率

C.资本金利润率

D.资本金净利润率

本题答案：

50、单项选择题

从某房地产投资项目的资产负债表上，我们可以得到如下项目信息：

负债合计为4000万元，资产合计为8000万元，流动资产和流动负债分别为2800万元和1250万元，存货为1800万元。

试计算该房地产投资项目的速动比率为（）。

A.224％

B.80％

C.200％

D.50％

本题答案：

51、单项选择题

方案经济比选存在的关系不包括（）。

A、互斥关系

B、独立关系

C、相关关系

D、独立互斥关系

本题答案：

52、单项选择题

某房地产投资企业在一定日期的负债合计为8000万元，资产合计为12000万元，流动资产和流动负债分别为6000万元和8000万元，存货为3000万元。

则该房地产投资企业的流动比率为（）。

A、37.5%

B、75%

C、150%

D、113%

本题答案：

53、多项选择题

房地产置业投资的清偿能力指标一般有（）。

A.借款偿还期

B.流动比率

C.偿债备付率

D.利息备付率

E.投资回报率

本题答案：

54、判断题

两税一费指的是营业税、城市维护建设税和地方教育费附加。

本题答案：

55、判断题

在房地产开发投资中的销售期是从正式销售（含预售）开始到销售完毕的时间周期。

（）

本题答案：

56、单项选择题

（）指标属短期偿债能力指标。

A.流动比率

B.速动比率

C.利息备付率

D.资产负债率

本题答案：

57、问答题

某开发商通过出让方式以1000元/m2的楼面地价购买了一块尚未进行拆迁安置补偿的写字楼用地50年的土地使用权，预计尚需投入的拆迁安置补偿和其他土地开发费用为2000万元。

已知该地块的规划建筑面积为10000m2，建造成本为2500元／m2，专业人员费用为建造成本的12%，其他工程费用为400元／m2，管理费用为建造成本、专业人员费用及其他费用之和的5%，销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6%。

如果该项目的开发周期为36个月，建设周期为24个月，地价款于开发活动的起始点一次投入，拆迁安置补偿及其他土地开发费用在建设过程开始前均匀投入，建造成本、专业人员费用、其他工程费用和建设期管理费用在建设期内均匀投入，贷款年利率为9%，写字楼建成后的销售价格为9600元／m2，试求该项目的开发商成本利润率。

本题答案：

58、单项选择题

在国际银lD.投资回报率

E.流动比率

本题答案：

61、单项选择题

已知某投资项目折现率为11%时，净现值为170万元，折现率为12%时，净现值为﹣87万元。

则该投资项目的内部收益率是（）。

A、11.12%

B、11.36%

C、11.66%

D、12.95%

本题答案：

62、单项选择题

动态投资回收期是反映（）的重要指标。

A、开发项目投资成本大小

B、开发项目投资回收能力

C、开发项目资金流动速度

D、开发项目资金实力

本题答案：

63、单项选择题

一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为（）。

A.35％～40％

B.35％～45％

C.40％～45％

D.45％～50％

本题答案：

64、单项选择题

下列关于企业利润和收入的表达中，不正确的是（）。

A、企业利润可分为经营利润、利润总额、税后利润和可分配利润四个层次

B、销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入

C、经营收入=销售收入+出租收入+自营收入

D、可供分配利润=税后收入-未分配利润

本题答案：

65、判断题

资产负债率属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。

本题答案：

66、判断题

成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率。

成本利润率除以开发经营期的年数，等于年成本利润率。

（）

本题答案：

67、问答题

某投资者以1600万元购入一层商业店铺用于出租，购楼款分期支付，第1～3年分别支付30%、40%和30%。

店铺第2年便可出租，预计当年毛租金收入180万元，经营费用50万元，随着商业店铺周围环境的改善和经营水平的提高，毛租金收入年均提高15%，经营费用年均下降3%。

店铺持有20年，期末转售收入300万元，试确定该项目的财务内部收益率（假定投资发生在年初，租金收入、经营费用发生在年末）。

本题答案：

68、判断题

投资回报主要是指开发商所投入的总开发成本的收回。

（）

本题答案：

69、判断题

财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。

同时意味着，到项目寿命期终了时，所投资得只可以部分被收回。

本题答案：

70、判断题

房地产置业投资项目经济评价的静态指标有投资利润率、资本金利润率和静态投资回收期三个。

（）

本题答案：

71、单项选择题

对于一般的房地产投资项目，（）指标值应该大于2。

A.利息备付率

B.偿债备付率

C.流动比率

D.速动比率

本题答案：

72、单项选择题

财务内部收益率是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于（）时的折现率。

A、0

B、1

C、0或1

D、2

本题答案：

73、单项选择题

企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的销售费用、管理费用和财务费是（）。

A、营业成本

B、期间费用

C、运营费用

D、资金成本

本题答案：

74、判断题

一般而言，房地产开发项目的存货占流动资产的50%以上，其速动比率较低，不会达到100%。

（）

本题答案：

75、单项选择题

房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入（）。

A.开发建设投资

B.运营费用

C.财务费用

D.管理费用

本题答案：

76、多项选择题

下列关于资产负债率的表述中，正确的是（）。

A、表明了负债占总资产的比例

B、反映了企业或项目的财务风险程度

C、资产负债率越高，则企业应变能力越强

D、属于长期偿债能力指标

E、房地产开发企业的资产负债率一般较高

本题答案：

77、单项选择题

投资利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额与（）的比率。

A.总开发成本

B.项目投资的资本价值

C.项目总投资

D.总开发价值

本题答案：

78、单项选择题

已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（）。

A、10.0%

B、14.0%

C、25.0%

D、35.0%

本题答案：

79、单项选择题

甲