新华信--房地产行业研究分析报告.ppt

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中国房地产行业试探性研究新华信管理咨询沈浩云2001年10月上海房地产行业试探性研究说明本房地产行业研究有待Customize，请根据不同的客户状况使用由于正在与北京方面洽谈业务，本研究偏重北京市场的研究，同时根据万通的战略方向，增加了对别墅市场/独立住宅市场的研究由于缺乏相关最新专业数据，本研究无法提供最新数据分析关于宏观经济及走势部分，还有待根据两者关系进一步研究和挖掘相关经济指标2房地产行业试探性研究房地产行业研究大纲宏观经济和房地产行业宏观研究北京/上海房地产市场研究房地产企业个案分析（万科）房地产上市公司比较分析（深圳和香港）房地产企业成功要素分析和现存问题及挑战（价值链等）房地产企业的发展战略（住宅供应商还是房地开发商、多元化）3房地产行业试探性研究宏观经济和房地产行业现状及发展综述4房地产行业试探性研究房地产行业的行业特征：

周期性、关联性、地域性、政策性周期性周期性关联性关联性地域性地域性政策敏感性政策敏感性房地产业属于固定资产投资的范畴，与宏观经济一样具有明显的周期性作为基础性产业，具有高度的综合性和关联度，住宅产业带动系数为2.3房地产市场的供求状况主要受当地经济发展水平的影响，区域发展不平衡，级差收益明显政策对房地产业的影响主要体现在土地资源供应、各项税费、房地产流通政策和货币政策。

5房地产行业试探性研究房地产行业2000-2010年间的发展目标和前景以每年12%的速度增长商品房住宅竣工面积占城镇住宅竣工面积的比例达80%，商品房占城镇竣工房屋总面积的50%实行社会、专业化物业管理和修缮的房屋占社会房屋总量的50%城镇（非农业人口）人均住房使用面积2010年达到18平方米，建设住宅33.5亿平方米，平均每年新建3.35亿平方米6房地产行业试探性研究宏观经济对房地产企业的影响全面推行住房公积金制度，福利分房变为货币化分房，放款住房贷款条件，降低住房贷款利率，拉动了住宅业发展，有利于以住宅为主业的公司发展，如深万科（0002）西部大开发-中央财政加大对西部地区的转移支付，涉足基础设施的房地产企业收益，如渝开发A（0514）中国政府“小城镇大战略”的发展思路，加快小城镇的发展和城市化进程，有利于中小城市房地产公司的发展。

如三木集团（0632）7房地产行业试探性研究中国宏观经济的强劲而又持续的增长将极大促进房地产行业的增长8房地产行业试探性研究9房地产行业试探性研究中国建筑业占GDP的比例逐年增大，但与发达国家10%-20%的比例相比，还有很大距离建筑业GDP4.7%5.2%5.6%5.4%4.7%4.6%4.7%5.3%6.6%6.4%6.5%6.7%6.5%6.7%6.6%10房地产行业试探性研究11房地产行业试探性研究国外人均居住面积：

XXX12房地产行业试探性研究进入WTO对中国房地产企业的影响高档外销房、写字楼、宾馆、商场及工业用地的需求明显增加外资房地产企业将逐步进入中国市场，市场竞争更加激烈国外房地产开发商凭借其先进的物业管理模式、营销网络和更加专业化、人性化的服务理念，对国内房地产开发商的业务将形成较大的冲击国内房地产开发商的政府背景优势和天然的地区优势将不再成为业务开拓的主要优势外资房地产开发商将首先进入高档外销公寓及写字楼市场，并逐步进入物业测量、价值评估等中介服务市场和中低档住房市场，其市场份额将逐步提高目前，国外一些知名的房地产物业管理中介机构已在中国开设分公司，全球最大的房地产企业-美国世纪不动产已经进入中国物业代理市场国外金融机构的介入将促进我国房地产金融业发展加入将加快我国房地产企业的联盟和重组目前已形成南北两大联盟，即由万科、华远等家会员组成的“中国城市房地产协作网络”和以大连万达、中房集团为首，由家企业组成的“住宅产业集团联盟”房地产企业正面临新一轮“洗牌”，相当数量的房地产企业将被市场淘汰，如上海房地产开发企业的总量，半年内已从家降低为家，广州近年来也有多家房地产企业被淘汰出局。

13房地产行业试探性研究进入2000年以来，国内房地产需求旺盛,前景看好景气指数景气指数10010010110110210210310310410410510510610610710710810846881010121222446688101012122244668810101212224419991999年年20002000年年20012001年年14房地产行业试探性研究2000年商品房销售额3572亿元，比上年增长30.1，显示出强有力的发展势头15房地产行业试探性研究公积金贷款余额商业贷款余额16房地产行业试探性研究商业用房办公楼住宅17房地产行业试探性研究购买方研究-收入等宏观经济指数个人购买18房地产行业试探性研究以上数据国外为90年代初，中国为1999年数据世界各国的经验表明，在人均住房面积达到30平方米之前，会保持较旺盛的住房需求。

19房地产行业试探性研究按中国政府规定的目标人均住房面积20平方米，中国住房市场容量巨大60平米以上60平米以下国家目标人均住房面积为20平米，三口之家为60平米20房地产行业试探性研究针对目前购房目的是为了改善住房条件这样的现状，中国住宅市场应该是相对稳定发展的市场21房地产行业试探性研究中国一般居民购买力分析购房款来源=原有的储蓄存款+当年总收入中扣除消费支出的余额+住房公积金+每月发放的住房补贴+一次性发放的住房补贴一个普通的三口之家按国家规定标准购买20*3=60平米房子的购房能力。

2000年一套60平米住房总共所需房价为60*2100=126,000元22房地产行业试探性研究居民购买力分析（续）储蓄存款：

99年底全国城镇人均储蓄存款约为7500元，一个三口之家储蓄存款为22500元。

当年总收入扣除消费支出（不含住房支出）的城镇人均余额。

据对90年至97年数字分析，得2000年一三口之家的总余额为6039.36元。

住房公积金：

根据新的住房公积金管理制度，职工单位和个人每月计缴的住房公积金为上年平均月工资的5%，按1999年职工的平均年工资为7000元，一个三口之家双职工家庭的年住房公积金的为1400元。

每月发放的住房补贴：

目前中国许多地区的补贴办法还没有制定出来，从一些已制定出的地区来看，每月发放的补贴约为工资的15%，按99年的工资水平来看，就是每年发放1050元，一个三口之家的双职工家庭为2100元。

一次性发放的住房补贴：

从全国己制订出的实施方法来看，约为房价的20%。

（暂且按10%计算）23房地产行业试探性研究居民购买力分析（续）所需购房款为126,000-126,000*10%-22,500=90,900年购房款收入积累=6039+1400+2100=9539即一个三口之家在2000年购买一套60平米的房子，约需10年的时间里，就可利用其可用于购房的收入来还清房款，这对于一般居民都是可以承受的中国居民已经具备了购房能力24房地产行业试探性研究2000年房地产投入资金来源构成定金及预付款其他资金自筹资金国内贷款利用外资外商直接投资债券企事业单位自有资金国家预算内资金25房地产行业试探性研究全国商品住宅的价格一直保持稳步上升的态势26房地产行业试探性研究房地产行业研究大纲宏观经济和房地产行业宏观研究北京/上海房地产市场研究房地产企业个案分析（万科）房地产上市公司比较分析房地产企业成功要素分析和现存问题及挑战房地产企业的发展战略27房地产行业试探性研究北京和上海两大城市房地产现状及未来综述28房地产行业试探性研究北京2000年房地产开发不管从哪个指标分析，都反映了市场的快速增长，随着经济形势的强劲估计将继续增长房地产投资总额+23.9%住宅+21.9%商品房屋开复工总面积住宅开复工面积当年新开商品房屋总面积当面住宅新开面积销售总面积+75.8%住宅销售+85.3%销售给个人+160.4%商品房屋销售总额+53.1%住宅销售额+76.4%29房地产行业试探性研究北京1999和2000年写字楼供应量虽比前几年减少，但市场基本是全盘吸收呈上升态势。

目前写字楼供应正处于逐步放大的趋势30房地产行业试探性研究按行政区域分，北京2000年的写字楼供应主要在朝阳区和海淀区，按商圈分，主要在CBD、中关村和金融街地区31房地产行业试探性研究与1999年相比，朝阳区和东城区的写字楼供应量有所降低，而海淀区和西城区的增量明显，崇文区从原来的基本空白开始出现供应32房地产行业试探性研究而从各概念板块看，中关村、亚运村、金融街和燕莎商圈增量明显33房地产行业试探性研究北京写字楼市场在诸多看好因素的刺激下需求将继续放大，但也必须看到未来市场的新增供应量，投资应谨慎进行加入WTO后中小型外资企业进入中国市场将大量增加，租楼需求扩大大型跨国公司在中国市场扩大业务，使办公楼需求继续增加高技术产业的迅猛发展将扩大租楼需求2008年奥运会将为写字楼市场创造潜在商机中资公司发展神速，对高级写字楼的需求保持旺盛增长34房地产行业试探性研究2000年北京住宅市场中住宅新开面积和开复工面积放大，表现了开发商对市场看好的信心，市场供应量增大总量4206.9总量5307.335房地产行业试探性研究2000年北京住宅市场的销售面积较99年放大，市场需求呈扩大趋势，个人购房的比例急剧扩大36房地产行业试探性研究2000年北京住宅市场共推出新盘199个，加上1999年的约120个项目和前几年未消化楼盘，2000年住宅市场上活跃的项目在400个以上，竞争激烈37房地产行业试探性研究在激烈的竞争中，2000年北京市场规模约30万M2以下中小规模的项目占主导38房地产行业试探性研究2000年北京住宅市场新项目价格在4000-8000元/平方米的楼盘占主导地位主要在城市边缘地区39房地产行业试探性研究北京住宅市场客户需求分析拆迁居民和中低收入家庭地理位置：

城市边缘或郊区市政配套：

相对不完善购买原因：

房价低廉（3000元/平方左右）中产阶级地理位置：

城市边缘或新兴商业区或居住区市政配套：

齐全购买原因：

配套好，交通方便，舒适的居住环境高收入者构成：

当地和外省高收入阶层，国外驻京人士需求特征：

豪华、舒适、高标准的物业管理40房地产行业试探性研究由于1997年-1999年底北京别墅市场不立项，别墅市场增加供应量不大，但由于2000年经济回升，别墅新开发项目明显增加不完全统计13个14个约80-90个，但只售空置部分7个1个建筑面积约120万平方米约4000套建筑面积约50万平方米约1700套建筑面积约40万平方米41房地产行业试探性研究北京别墅市场东北部地区，西部和西南部地区别墅分布零散，相对较少42房地产行业试探性研究2000年北京市场别墅市场经济型产品占据主导地位，改变了豪宅一统天下的局面，大大拉低了别墅价格和客户购买力的差距，预计经济型“独立住宅”将会贴近更广大消费者的需求北京1999年底、2000年初存量供应别墅平均价格在9580元/平方米但2000年13个新盘中11个平均价格在7000元以下43房地产行业试探性研究北京别墅市场客户以前是富豪享受的豪宅，但目前正逐渐成为中高收入家庭的住宅消费，客户结构已发生部分变化外国客户客户构成：

外资企业家/高管人员、外交使馆人员购买倾向：

东北部高档豪华别墅区消费预测：

随着WTO的加入需求不断扩大欧美留学归国创业人士特征：

追求高质量的生活和理想的居住环境购买倾向：

受工作和居所交通条件制约，热衷于西北部及北部地区的精品别墅消费预测：

随着经济政策调整和投资环境的改善将增大需求财力雄厚的港、澳、台商特征：

由于北京的经济社会关系，需要长时间在京城滞留购买倾向：

京城别墅，尤其是近郊区商住两用别墅中资企业家、高级人员及IT、金融、房地产精英特征：

追求生活的品质和质量而改善居住条件购买倾向：

郊区环境优美的花园式别墅薪资优厚的律师、会计师和高级知识分子构成的“中产阶级”购买倾向：

四环与公路一环之间、亲近自然又具有良好人文环境的经济型别墅44房地产行业试探性研究上海45房地产行业试探性研究房地产行业研究大纲宏观经济和房地产行业宏观研