16个商业地产开发的流程框架.docx

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16个商业地产开发的流程框架

商业地产开发的一般流程一：

管理公司的选择

　　商业地产开发项目取得成功最重要的因素之一，是商业房地产的管理。

好的管理商对招商工作、融资工作、工程的进行都有积极的影响及作用，其重要性远远不只对招商的影响。

　　商业管理公司的介入不仅有利于建筑设计和布局的合理性，更重要的是对周边业态的考察，也就是对未来经营前景的准确判断，看准市场需求的空白点，这需要靠有丰富实力的商业经营管理公司来掌控。

　　商业地产管理的核心是通过策划、规划和设计管理使项目升值。

在整个合作过程中，发展商、投资商是项目最大的投资方，同时也是最大的风险承担者。

因此，整个商业地产的管理应当以专业的态度和技术进行。

对于地产开发，重视商业管理公司就极为重要，同时也应慎重选择有商业项目专长的设计师或设计团队。

发展商对商业管理设计公司的重视程度和投入如何，对于项目的后期回报无疑将具有重大的影响。

商业地产开发的一般流程二：

市场条件的判断

　　开发商需要在项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。

　　该判断可以称之为初判断：

不进行针对项目的微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手，判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性，同时，要对该项目的定位有初步的宏观思考。

因为商业房地产的形式种类比较多，而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题。

如果某个地区的社会生产力水平比较低，人们的收入水平又不高，那么投资商即便再有实力，也不可以在该地区投资建设大型的商业房地产项目。

商业地产开发的一般流程三：

项目位置的选择

　　商业房地产项目的位置选择问题，对于项目的成功将是决定性的。

实际上，并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发，只有具备了相应条件后，才可以做。

　　商业房地产鉴于其功能特点，对位置和周边条件的要求与普通房地产相比更为严苛。

一个住宅社区或一幢写字楼，所要解决的客流只局限在一定范围内，但商业房地产则不同。

商业房地产所要解决的客流会随着经营状态的变化发生倍增或锐减。

当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。

　　不同的项目要有不同的解决方案，开发商可以组织自己的团队进行针对该项的研究分析，也可以委托专业的商业管理公司进行选址。

商业地产开发的一般流程四：

判断可发展规模

　　在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析，以确定该项目的市场基础、周边商圈覆盖人口的情况、可能的客户流量、客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。

　　例：

位于北京崇文门的新世界商场一期可出租面积达74000平方米，二期可出租面积达43000平方米。

一期1998年投入运营后生意兴隆，但二期2000年开业后长期经营状况不佳。

管理商开始认为是因为商品组合不同的原因，但一、二期商品组合调整后，二期依然经营状况不良。

直到最近，二期经营状况才得到改观。

其实，新世界二期运营不佳的原因在于市场规模判断不准确：

崇文门地区在2000年尚不足以支撑面积十多万平方米的商业。

这说明开发商对市场可支撑的发展规模的判断不够准确。

　　该项工作属于微观判断，很多咨询机构分析时使用的方法是：

以市场调查为基础，建立相关分析模型，测算出该项目地址可能发生的客户流量，依据对所在地区人均零售消费额的判断，可以测算出该项目可能的零售额，再参照所在地区商业设施每平方米平均零售额，即可以得出该项目地址可发展商业房地产项目的规模。

　　不同的咨询机构在进行上述分析时，因为基础数据信息取得的渠道不同，分析结果可能有很大的不同。

比如，有些咨询机构在为商业房地产项目做市场分析时，采用政府年鉴作为基础信息，并在分析过程中采用较多基于其市场经验的假设，该种分析方法有其优点，但缺点也是很明显的。

某些以市场调查为主业的咨询机构在做商业房地产项目的市场分析时充分发挥其优势，依靠其大量的调查信息，建立全方位分析模型，对项目的市场潜力进行分析判断，假设较少，结论更具有时效性。

　　在完成市场咨询及可承受发展规模的研究后，需要依据项目特定位置、市场潜力、商圈分析等资料，对项目的客户定位进行阶段性判断。

在此阶段完成该项工作有存在偏差的可能性，但在后面的环节中可以作出丰富和调整。

商业地产开发的一般流程五：

项目土地取得及政府许可

　　完成商业房地产项目市场前景及可发展规模的分析后，将面临项目土地取得及政府许可的问题。

土地取得指投资商按照与政府土地主管部门商定的价格，从政府土地部门得到相应地块一定期限的土地开发使用权。

政府许可指向政府相关主管部门申请建设商业房地产项目，并得到相应计划委员会、规划局、商业委员会等政府机构的批准等。

 项目土地取得有两大标准：

　　1、土地规模标准。

商业房地产项目对土地规模的要求：

要满足该项目本身功能的需要，得够用。

　　2、土地价格标准。

土地价格的高低将直接决定项目的竞争优势，尤其在项目运作初期，土地价格越低，前期资金压力越小。

商业地产开发的一般流程六：

项目定位细化

　　项目定位细化包括：

彻底、细致的研究分析项目的目标客户、市场定位、产品形式特点、启动策略、财务测算等相关问题。

此步骤是项目成功与否的重要因素，如果定位出现偏差，则导致项目没有成功的可能。

　　通常第五与第六步同时实施，在取地的过程中修正项目定位，在项目的定位过程中取地工作已开始。

商业地产开发的一般流程七：

项目规划设计

　　项目的规划设计包括项目的方案设计、初步设计及施工图设计等。

其中，方案设计为重中之重：

方案设计可以称之为宏观设计，将决定商业房地产项目的外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、商铺出租的价格潜力、室内空间的合理动线布局等。

初步设计及施工图设计可以称之为微观设计，即在方案设计基础上进行纯建筑工程方面的深化、细化。

　　一般开发商都委托外国的设计机构进行方案设计阶段的设计，委托国内设计单位进行初步设计及施工图的设计。

该种组合既可以降低设计成本，又可以保证设计质量。

但必须要与国外设计机构明确方案设计的深度，否则方案设计的深度将达不到应有的要求，造成国内设计机构无法正确完成初步设计及施工图设计，或者在完成后遗留大量潜在问题给开发商。

商业地产开发的一般流程八：

项目设计、市场调整方案及财务方案的系统化整合

　　在完成了上述项目设计、市场调整方案及财务融资方案后，需要就以上方案进行调整，即系统整合。

通过调整整合，判断项目规模和投资回报的关系是否合理;判断项目投资规模和企业自身资金、资源背景是否符合投资规律;判断投资商自身资金、资源和其对股权的期望之间是否合理可行等。

如果上述判断的结果存在问题，那么需要回到设计阶段进行相关调整，并再循环进行市场调整方案及财务融资方案，验证并确定最终的可行方案。

商业地产开发的一般流程九：

项目招投标

　　项目招投标指开发商完成项目设计方案的深化、项目规划得到审批、项目土地使用得到许可后，通过招投标的程序确定项目的施工企业、监理单位、工料测量师及后续阶段的机电咨询商等，做好项目施工前的所有准备工作。

商业地产开发的一般流程十：

项目的财务核算

　　项目的财务核算指开发商在完成项目的设计方案后，建立或委托专门的财务融资机构对该商业房地产项目的成本、收益、投资回报率、投资回报的敏感性分析等进行专业化分析。

这是投资商对项目进行投资的微观量化的决策依据。

在财务分析核算过程中，财务融资机构需要以项目市场前景及可发展规模的可行性作为参考，并大量引用分析结论。

　　对于小型商业房地产项目，该项工作不需要做的很细，尤其采取销售模式的商业房地产项目，财务核算的工作会简化很多。

商业地产开发的一般流程十一：

资金需求方案

　　资金需求方案指财务融资机构结合项目的财务核算进一步细化项目的资金需求量及资金流量的工作。

该项工作需要首先对项目的工程资金量及资金流进行宏观的方案编制，再结合项目他项资金的需求，最终完成该项目的资金需求方案。

商业地产开发的一般流程十二：

项目融资

　　除非开发商有足够的资金做支持，或项目采取出售的投资模式，投资商一旦完成对项目设计方案、财务融资方案的决策，就可以推进项目运作过程中最重要的工作，即项目融资工作。

项目融资包括项目开发阶段的资金准备及项目运营期间的资金准备两阶段的内容,主要形式有股权融资和债权融资。

　　开发商在进行项目融资工作之前，首先要进行项目融资的决策工作。

准确对商业房地产项目的融资策略及方案进行决策，可以最大限度保证融资工作的有效进行。

如果开发商过高估计其在该项目中的股权期望，在融资过程中必然面临失败，最终严重影响融资工作的进程。

　　完成融资决策后的首要工作，是项目商业计划书的编写。

项目商业计划书是其他投资商及金融机构了解该项目的有效渠道。

　在完成项目商业计划书的编写工作以后，开始该项目的融资操作工作。

融资操作的形式主要有两种：

　　1、委托专业融资服务机构进行融资;

　　2、自己组织融资团队进行融资。

　　这两种融资方式相互之间并不冲突，如果协调好的话，会齐头并进。

　　第一种融资操作对于初步进入商业房地产投资领域的投资商来讲是必不可少的。

因为专业商业房地产融资服务机构可以通过其特殊的操作渠道将该商业房地产项目与国际资本直接、快速兑接。

国际上从事商业地产投资的金融机构实际上局限在某个圈子里面，如果对这个金融圈子不了解、对这些机构不熟悉，盲目的冲撞只会耽误时间，不会取得任何进展。

　　当然，委托专业融资服务机构进行项目融资服务时，开发商是需要付出融资成本，即需要向融资服务机构在支付一定融资启动费用的同时，另外支付相当于总融资金额2.5-5%的费用作为融资服务费。

上述融资服务费的标准是国际上融资通行的收费标准。

有些开发商可能认为上述标准太高，但可以明确的是，只要求1.5%左右融资费用的融资服务机构其专业化能力绝大多数有问题，换言之，这种融资机构不太可能完成项目的融资。

　　第二种融资操作对于已经有商业房地产项目操作经验、融资经验的投资商来讲，是可以采纳的。

但是投资商自己进行融资操作也必须建立一个融资团队，而且融资团队并非简单一两个人就可以组成。

商业地产开发的一般流程十三：

市场策划

　　项目的市场策划对于项目的成功至关重要，高明的市场策略可以降低项目的成本，并有效打开市场空间、收益空间和利润空间。

要赢得市场，就必须面对市场竞争的局面，而避免竞争的市场策略是制胜的关键之举。

商业地产开发的一般流程十四：

招商

　　项目招商的方式主要有两种，即：

　　1、委托专业招商咨询机构进行项目招商;

　　2、自己搭建招商团队进行招商。

　　对于商业房地产项目来讲，将国际知名零售商请进来有利于整个项目的招商，也就是主力店。

通常招商咨询机构更了解国际知名零售商的需求，所以委托专业咨询机构进行项目的前期招商更能有效促进项目的进展。

商业地产开发的一般流程十五：

价格策略

　　对于采取商铺出售方案的项目来讲，开发商需要对商铺的售价进行预测，并依据市场策略进行售价决策。

商铺的售价首先由商铺自身价值决定，其次，市场策略将有效提升商铺的价值。

售价决策的准确性将有利于项目的出售操作。

　　价格策略主要有三种：

高开低走，平开平走，低开高走。

商业地产开发的一般流程十六：

租金策略

　　开发商在招商阶段就需要对商铺的租金进行科学预测。

预测必须依靠对现状市场的研究和对未来市场的预测，不仅考虑自身市场空间，而且要考虑竞争市场的影响力。

租金判断对于项目招商意义非凡，准确的租金定位将提高项目的招商效率