成都乐山某项目提案报告2007年.ppt

成都乐山某项目提案报告2007年.ppt

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乐山项目应标回执请在放映模式下观看以达更佳效果请在放映模式下观看以达更佳效果1MBZJ目前所需解决问题问题1.商业业态定位、业态规划设想业态定位、业态规划设想问题2.引进商家的名称、所需面积、楼层问题3.底商销售面积、均价、销售额以及剩余商业解决方案问题4.住宅和公寓销售面积、均价、销售额问题5.营销费用、广告策划费用的预算、溢价分成方案问题6.取得预售后的资金回笼周期问题7.保证金支付补充问题8.项目销售方式选择补充问题9.铺位销售之后项目的后期经营管理建议2MBZJ项目概况根据以往操作商业项目的经验以及商业地产操作规律，并结合本项目的特点，对本项目做出如下商业业态定位和业态规划设想业态定位和业态规划设想3MBZJ问题1.商业业态定位、业态规划设想业态定位、业态规划设想1.主体商业主体商业2.公寓商业公寓商业3.住宅商业住宅商业4.广场商业广场商业回目录回目录4MBZJ问题1.商业业态定位、业态规划设想业态定位、业态规划设想主体商业业态分布下一页下一页回目录回目录5MBZJ与对面服装步行街隔街相望，易形成专业商街运用品牌超市的效应吸引人流和商气引进高利润行业且能承受较高租金，以求项目利润最大化与周边业态形成互补拉动了人流，共享了消费资源，形成良性循环银行方便了消费者消费，充分调动消费者的积极性问题1.商业业态定位、业态规划设想业态定位、业态规划设想下一页下一页回目录回目录6MBZJ公寓商业业态分布问题1.商业业态定位、业态规划设想业态定位、业态规划设想下一页下一页回目录回目录7MBZJ药房配置保证了消费者和附近居民的基本就医条件区域紧靠汽车站职工小区提供中低档餐饮必不可少与嘉定中路的手机商圈形成良好的互补在休闲广场附近配置特色餐饮完全符合大众的消费需求问题1.商业业态定位、业态规划设想业态定位、业态规划设想两街及超市出口人流的经过地是快餐店的绝佳位置下一页下一页回目录回目录8MBZJ此业态设置符合市民对于自身形象的消费渴望满足人们在工作之余轻松自我身心的需求周边社区网络配置欠缺，该业态设置正好解决了市民对网络的需求休闲会所设置与茶楼共同解决人们休闲娱乐的消费渴望问题1.商业业态定位、业态规划设想业态定位、业态规划设想下一页下一页回目录回目录9MBZJ充分满足年轻人的消费需求休闲购物场所不可缺少的两项，同时迎合了部分消费者自我保健的消费需求问题1.商业业态定位、业态规划设想业态定位、业态规划设想下一页下一页回目录回目录10MBZJ适当高档餐饮设置，不仅满足高端消费者需求，同时，提高了项目自身的形象，有利于后期的招商工作问题1.商业业态定位、业态规划设想业态定位、业态规划设想下一页下一页回目录回目录11MBZJ住宅商业业态分布问题1.商业业态定位、业态规划设想业态定位、业态规划设想下一页下一页回目录回目录12MBZJ位于步行街的商品，百货类商品常常是消费者的首选问题1.商业业态定位、业态规划设想业态定位、业态规划设想下一页下一页回目录回目录13MBZJ消费者在购物同时不免会产生疲劳，配备适当餐饮、休闲和娱乐必不可少问题1.商业业态定位、业态规划设想业态定位、业态规划设想下一页下一页回目录回目录14MBZJ广场商业业态分布问题1.商业业态定位、业态规划设想业态定位、业态规划设想下一页下一页回目录回目录15MBZJ特色餐饮不仅满足广场附近游耍人群的消费渴望，同时又迎合附近社区年轻人的就餐习惯问题1.商业业态定位、业态规划设想业态定位、业态规划设想下一页下一页回目录回目录16MBZJ休闲和情感交流的地方莫过于咖啡或酒吧，人们在消费的同时也排解了心中的不畅问题1.商业业态定位、业态规划设想业态定位、业态规划设想下一页下一页回目录回目录17MBZJ项目经济参数土地24.21亩总建筑面积（总商业面积+总住宅面积）86451.8净用地面积16187容积率5.34总商业面积25409.8其中包括：

主体商业建筑面积共其中包括：

主体商业建筑面积共44层（层（44层*44004400）17600公寓商业共公寓商业共4层层（4层*749）2996住宅商业共住宅商业共2层层（2层*2105）4210广场商业共广场商业共2层层（2层*301.9）603.8备注：

表示该数据依贵司提供的基础上在测算或换算中偏大表示该数据依贵司提供的基础上在测算或换算中偏小下一页下一页回目录回目录18MBZJ项目经济参数总住宅面积（公寓+住宅）61006（10486+50520）其中包括：

公寓住宅面积10486住宅面积50520商业可销售总面积11209.8其中包括：

主体商业可销售一层3400公寓商业可销售一、二、三、四层2996住宅商业可销售一、二层4210广场商业可销售一、二层603.8商业非销售面积14200其中包括：

主体商业非销售第1（1000）、2、3、414200地下负一层面积11449回目录回目录19MBZJ问题2：

引进商家的名称、所需面积、楼层条件候选商家面积楼层备注候选商家一百佳超市98001楼1000入口2楼44003楼4400意向强烈候选商家二人人乐候选商家四好又多候选商家三新一佳回目录回目录20MBZJ问题3：

底商销售面积、均价、销售额底商可销售单位可销售面积总销售面积销售均价销售额备注主体商业（底商）34006555.91万6555.21219万公寓商业（底商）749住宅商业（底商）2105广场商业（底商）301.9下一页下一页回目录回目录21MBZJ问题3：

剩余商业解决方案剩余商业单位面积层数销售方式业态销售额备注主体商业14200第1层：

1000第2层：

4400第3层：

4400第4层：

4400租租租租公寓商业2247第2层：

749第3层：

749第4层：

749售:

6500元/售:

4500元/售:

3000元/1048.6万住宅商业2105第2层：

2105售:

6500元/1368.25万广场商业301.9第2层：

301.9售:

6500元/196.235万点击查看点击查看点击查看点击查看回目录回目录22MBZJ问题4.住宅和公寓销售面积、均价、销售额单位面积层数均价销售额住宅5052024层2800元141，456，000元公寓1048614层3000元31，458，000元回目录回目录下一页下一页23MBZJ问题4.住宅和公寓总销售面积、均价、销售额商业单位可售面积可售面积层数价格（均价）销售额主体商业底商34006555.91万65551190元公寓商业底商749住宅商业底商2105广场商业主体底商301.9公寓商业2247第2层：

749售:

6500/10486000元第3层：

749售:

4500/第4层：

749售:

3000/住宅商业2105第2层：

2105售:

6500/13682500元广场商业301.9第2层：

301.9售:

6500/19623500元商业小计共共11209.86000元（均）67258800元住宅单位可售面积可售面积层数价格（均价）销售额住宅5052024层2800元141456000元公寓1048614层3000元31458000元住宅销售小计共共610062900元（均）176917400元总计72215.8244176200元回目录回目录24MBZJ问题5.营销费用、广告策划费用的预算、溢价分成方案前期策划费：

前期策划费：

200,000200,000元元营销代理费用：

住宅：

2.0%总销售额，即4883524元商业：

2.8%总销售额，即6836933.6元推广费用：

住宅：

1.0%总销售额，即2441762元商业：

1.5%总销售额，即3662643元溢价部分分成：

贵司占60%，鄙司占40%支付：

代理费及溢价分成在客户签署预售合同并交付合同所规定的首付款后在次月15个工作日内支付。

回目录回目录下一页下一页25MBZJ问题5.各阶段推广费用的预算时间工作内容推广费用准备期销售道具完成，外接待处投入使用，售楼处、样板房落成并装修完毕40%（976704.8元）开盘期在完成一阶段已积累客户的前提下，完成一次惊爆开盘20%（488352.4元）强销期塑造品牌形象的第二轮攻势，OR生活大全解，分卖点宣传推广30%（732528.6元）清盘期稳定媒体投放，稳定去化速度，视销售需要决定是否举行促销活动，内外两手保证客户源10%（244176.2元）备注：

上表为住宅项目的推广安排=1.0%总销售额=2441762元住宅项目的推广安排回目录回目录下一页下一页26MBZJ问题5.各阶段推广费用的预算时间工作内容推广费用准备期制作招商手册、现场包装、团队组建树立产品市场形象，广泛传播楼盘卖点，累积目标客户等40%（1465057.2元）开盘期报纸（杂志）+直邮+楼体条幅20%（732528.6元）持销期营销活动为主，媒体宣传为辅30%（1098792.9元）清盘期稳定媒体投放，稳定去化速度10%（366264.3元）备注：

上表为商业项目的推广安排=1.5%总销售额=3662643元商业项目的推广安排回目录回目录下一页下一页27MBZJ推广费用总计总推广费用：

住宅：

1.0%总销售额，即2441762元商业：

1.5%总销售额，即3662643元问题5.各阶段推广费用的预算回目录回目录28MBZJ问题6.取得预售后的资金回笼周期时间销售率销售面积回笼金额备注开盘23个月住宅50%3050388458700元按均价2900元总面积61006计算开盘46个月住宅30%18301.853075220元按均价2900元总面积61006计算商业（开盘）50%5604.933629400元按均价6000元总面积11209.8计算开盘79个月住宅20%12201.235383480元按均价2900元总面积61006计算商业30%3362.9420177640元按均价6000元总面积11209.8计算清盘期1012个月商业20%2241.9613451760元按均价6000元总面积11209.8计算总计100%72215.8266595800元最终以实际操作中所产生的资金为准说明：

1.商业项目在住宅项目开盘后4-6个月才开盘2.上表中住宅可销售面积为：

61006，商业可销售面积为：

11209.8回目录回目录29MBZJ问题7.保证金支付方案：

在第一笔代理费用中扣除25%作为保证金回目录回目录30MBZJ销售模式比较优势优势劣势劣势直接销售直接销售发展商省事、麻烦少、没发展商省事、麻烦少、没有负担有负担商铺没有附加值，价格没有支撑商铺没有附加值，价格没有支撑品牌商家租金较低，业主不接受，品牌商家租金较低，业主不接受，很难有品牌商家进驻，不利于商业做旺很难有品牌商家进驻，不利于商业做旺销售难度大、周期长销售难度大、周期长带租约销售带租约销售销售带租约，对中小投资销售带租约，对中小投资者具有较大的吸引力者具有较大的吸引力发展商为了做旺商业，以非常优惠的发展商为了做旺商业，以非常优惠的租金引进主力商家，但转租约时买家不租金引进主力商家，但转租约时买家不会接受，商铺容易滞销会接受，商铺容易滞销返租销售返租销售快速实现销售，资金能快快速实现销售，资金能快速回笼；速回笼；统一经营统一经营利于商业的统一利于商业的统一形象，易形成商业氛围，形象，易形成商业氛围，保保障商业做旺障商业做旺返租金加到了商铺的价格里，所以商返租金加到了商铺的价格里，所以商铺的公布均价提高了，让投资者感觉贵铺的公布均价提高了，让投资者感觉贵返租以后，发展商要承担起统一运返租以后，发展商要承担起统一运营的职责，客观上增加了发展商的工作营的职责，客观上增加了发展商的工作量量返租存在一定程度法律风险返租存在一定程度法律风险回目录回目录下一页下一页问题8.项目销售方式选择与策略31MBZJ本项目所处区域目前商业氛围不浓，市场尚需一定时间的培育期，为保证本项目的成功本项