项目质保期内工程维修管理与控制程序试行.doc

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河北金大地房地产有限责任公司6/项目质保期内工程维修管理与控制程序（试行）

项目质保期内工程维修管理与控制程序（试行）

一、目的

为确保公司开发的商住楼项目在工程质量保修期间其工程质量缺陷或出现的问题能够及时有效、合理地得到维修、处理，提高工程维修服务质量，降低和控制维修成本，特制定本程序。

二、适用范围

本程序适用于公司新交付使用的商住楼项目在工程质保期内所发生的工程

质量缺陷的整改维修管理工作。

三、职责

（一）董事长

负责审批维修费用在50000元以上的维修项目。

（二）集团总经理

负责审批维修费用在30000元以上～50000元以下的维修项目。

（三）河北金大地公司总经理负责审批维修费用在8000以上～30000以下的维修项目。

（四）维修部分管领导

1、负责监督检查维修工作实施情况。

2、负责审批单项维修费用在1000～8000元的维修项目。

3、负责协调解决重大维修项目的相关事宜。

（五）物业公司项目物业管理处

1、维修部经理

（1）负责组织维修项目实施。

（2）负责组织鉴定维修内容，确认维修范围和维修责任。

（3）负责审批单项维修费用在1000元以下的维修项目的审批。

（4）负责组织维修项目的验收工作。

2、维修主管

（1）会同物业公司参加维修内容的鉴定，分清责任，确认维修范围。

（2）安排维修时间，制定维修方案，落实维修单位，监督维修施工。

（3）参加维修项目完工后的验收，办理相关验收手续，整理维修资料。

（4）参与物业公司组织的工程质量回访。

3、维修助理

根据部门工作安排协助维修主管开展维修工作。

（六）物业公司项目物业管理处

1、负责维修项目的登记，及时将维修申请转发展商工程维修部。

2、会同维修部做好维修项目的鉴定，分清责任，明确维修范围。

3、根据维修部维修计划，负责维修时间的安排，及与业主的联系与协调工作。

4、参与工程维修完工后验收，并协调移交业主相关工作。

5、根据发展商的安排组织定期的工程质量回访（原则上在项目入伙后三个月、半年、一年及二年质保期到期后等分四次进行）

四、工程维修项目的分类及责任范围

工程维修项目根据其产生的原因、时间等因素进行如下分类：

1、保修期限内因施工质量缺陷（或供货质量缺陷）而引起的工程维修项目，由维修部负责组织承建商（或供货商）进行维修，费用由原承建（供货）商承担。

2、保修期内，因发展商原因或责任引起的工程维修项目，由维修部负责另行委托施工单位维修（原则上可委托原承建商维修），费用由公司（发展商）承担。

保修期内因设计缺陷等原因引起的工程维修项目，由维修部负责另行委托施工单位维修，同时按设计合同有关条款通知设计单位，扣除相关设计费，损失严重的，须追究设计单位的法律与经济赔偿责任。

3、住户装修施工或使用不当引起的工程维修项目，原则上由住户自行维修，如需维修部进行维修，费用由住户承担，具体事宜由维修部会同物业管理处、住户商定。

4、由于物业管理不当而引起的质量维修项目，原则上由物业管理处负责维修或委托维修部维修，且费用全部由物业管理公司承担。

5、如果因质量缺陷或工程问题责任不清，和业主或原承建商难以达成一致意见，出现纠纷，如我司认为是原承包商的责任，由维修部办完审批手续后先维修，再通过工程质量管理检验与仲裁机构进行认定等相关手段明确责任；如属业主责任而业主不认可，则不予维修。

6、维修责任的界定应客观、公正，要严格依据现场的实际情况进行责任界定，维修部/物业公司在维修前须根据质量问题发生情况采用拍照、摄像等方式进行取证，以便进行责任认定和问题处理。

五、工程维修部工作流程

（一）工程维修项目申请登记，发出处理通知。

工程质量问题或维修项目发生后，由住户或物业管理人员到物业管理处办理

申请维修登记手续，由物业管理处负责对申请的维修项目进行登记，填写《申请工程维修项目登记表》（详见附件一），并及时通知工程维修部。

（二）现场检查鉴定，确认维修内容。

维修部接到《申请工程维修项目登记表》后，半个工作日内会同物业管理

处、住户现场检查鉴定维修内容，并按照本程序第四款分清责任，确认维修范围及内容。

同时现场拍照或摄像，留取证据。

（三）制订维修计划，实施维修。

维修部根据现场检查鉴定的结果，由维修工程师根据本程序第四款规定的不同情况分别进行处理。

1、第一类维修项目：

（1）由维修工程师制订维修计划、确定维修时限、维修方案，报维修部经理审批。

（2）维修计划经维修部经理审批后，由维修工程师向原承建商发《工程项目维修通知单》，同时应将维修计划通知物业管理处，以便及时与业主联系相关维修时间。

（详见附件三）。

（3）维修工程师现场监督施工方进行维修。

（4）若原承建商在双方约定时间内没有履行责任，则维修部可另行委托其他施工单位进行维修，维修费用直接由我司在原承建商的质保金中扣除并按合同追究原承建商的违约责任。

2、第二类维修项目：

（1）由维修工程师制订维修计划、维修方案，提交预算部审核维修预算。

（2）对于维修费用在1000元以下维修项目，维修部经理审批后，由维修部与施工单位签订维修合同，实施维修（或委托原承建商维修，办理签证手续）。

（3）对于维修费用在1000～8000元的维修项目，维修部经理审核，分管领导审批后，由预算部与施工单位签订维修合同，维修部实施维修（或委托原承建商维修，办理签证手续）。

（4）对于维修费用在8000元以上30000元以下的维修项目，经维修部经理、分管领导审核，报公司总经理审批后，由预算部与施工单位签订维修合同，维修部实施维修。

（5）对于维修费用在30000元以上50000以下的维修项目，经维修部经理、分管领导、公司总经理审核，集团总经理审批后，由预算部与施工单位签订维修合同，维修部实施维修。

（6）对于维修费用在50000元以上的维修项目，经维修部经理、分管领导、公司总经理、集团总经理审核、董事长审批后，由预算部与施工单位签订维修合同，维修部实施维修。

3、第三、第四类维修项目：

对于第三、第四类维修项目，如住户或物业管理处委托维修部进行维修，由住户（或物业管理处）、维修部、施工方签订三方协议书，维修部负责组织、协调及工程维修质量监理，住户（物业管理处）承担工程维修费用。

4、特殊维修项目的维修由分管领导审批后（报公司总经理审批）由维修部负责实施。

（四）工程维修过程中，维修工程师负责协调监理各维修工序的质量、组织隐蔽验收、监督维修进度、劳动调配、材料、机械的进出场等，并做好现场监理日记。

（五）工程维修完工后，由维修部组织住户、物业管理处、施工单位进行联合验收，并在《工程维修项目验收单》（详见附件四）上签字确认，同时办理移交手续。

（六）工程维修完工后，维修工程师负责将维修资料整理装订归档。

（七）维修款审批与支付按照工程款审批与支付相关规定执行。

六、对于必须立即处理的紧急维修项目，由物业管理处与维修部确认后，由维修部立即安排先进行抢修，并在事后24小时内按上述程序补办有关审批手续。

七、每月由维修部制定维修月度计划，经维修部经理审核并报公司分管领导审批下达后抄送物业公司，并由维修部按计划组织实施。

八、工程质量回访。

维修部负责定期组织物业公司、施工单位（供货商）进行工程质量回访，并填写“工程质量回访表”（详见附件五），由维修部对客户提出的质量问题进行维修处理。

定期回访原则上分入住后三个月、半年、一年（主体工程质保期二年）、二年四次进行，每次质量回访后，维修部应向公司提交工程质量及维修评估报告。

九、工程保修责任范围及维修处理时限依据按公司正式印发的《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》中相关内容执行。

十、超过质量保修期的工程维修项目，原则上由物业公司负责处理。

十一、在每项工程（采购供应）合同规定的质保期满后，维修部应会同公司造价合约及财务部门办理工程质保金结算，并负责质保金结算资料的审核确认工作及承包商/供应商质保期服务工作评估工作。

十二、附件：

1、《申请工程维修项目登记表》

2、《质保期内工程项目维修通知单》

3、《工程项目维修计划表》

4、《工程维修项目验收单》

5、《工程质量回访表》

6、工程维修工作流程图

11

附件1：

申请工程维修项目登记表

编号：

住户姓名

联系电话

住户地址

质量缺陷或出现问题部位：

缺陷或问题描述：

初步原因分析及责任界定：

业主签名：

物业管理处维修部维修

管理人员签名：

主管人员签名：

日期：

日期：

日期：

备注：

记录人：

接收人：

接收时间：

说明：

此表一式三份，分别由业主、物业管理处、维修部留存。

附件2：

编号：

质保期内工程项目维修通知单

__________________公司：

经检查，由贵司承建的（供应的）__________项目___________工程（材料/设备）（合同号：

），因存在以下质量缺陷或问题，急需维修：

序号

维修内容（部位）

要求进场时间

要求完成时间

请你司接到此通知单后立即安排进场维修,如未按甲乙双方合同规定的时限进场维修,我部将自行安排维修,所需工程费用从你司工程质保金中扣除，你司承担相应的违约责任。

承建商/供应商签收：

________________________工程维修部

年月日

此表一式二份，发展商维修部及承建商（供应商）各执一份。

附件4编号：

工程维修项目验收单

存根联

年月日

住户姓名

住户住址

联系电话

预约维修时间

开工时间

接单时间

完工时间

维

修

内

容

验

收

意

见

维修单位代表签名

物业管理处代表签名

住户签名

维修部代表签名

附件4编号：

工程维修项目验收单

物业联

年月日

住户姓名

住户住址

联系电话

预约维修时间

开工时间

接单时间

完工时间

维

修

内

容

验

收

意

见

维修单位代表签名

物业管理处代表签名

住户签名

维修部代表签名

附件5：

工程质量回访表

尊敬的各位业主：

______________入伙将近，现就房屋工程质量问题再次向业主征询意见，请大力协助。

序号

主要问题

存在问题及部位，主要特征描述

1

木地板是否存在开裂、起拱现象