房地产成本控制.ppt

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第第1节、成本法的基本原理节、成本法的基本原理第第2节、房地产价格的构成节、房地产价格的构成第第3节、成本法的基本公式节、成本法的基本公式第第4节、建筑物的重置价格节、建筑物的重置价格第第5节、建筑物的折旧节、建筑物的折旧第第6节、成本法运用举例节、成本法运用举例第第4章章成本法成本法4.1成本法的基本原理成本法的基本原理4.1.14.1.1成本法的概念成本法的概念成本法的概念成本法的概念是通过求取估价对象在估价时点时的重新购建价格是通过求取估价对象在估价时点时的重新购建价格是通过求取估价对象在估价时点时的重新购建价格是通过求取估价对象在估价时点时的重新购建价格（重置价格或重建价格），然后扣除折旧，以此估算（重置价格或重建价格），然后扣除折旧，以此估算（重置价格或重建价格），然后扣除折旧，以此估算（重置价格或重建价格），然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

估价对象的客观合理价格或价值的方法。

估价对象的客观合理价格或价值的方法。

估价对象的客观合理价格或价值的方法。

也称为原价法、成本逼近法，旧有房估方面称重置也称为原价法、成本逼近法，旧有房估方面称重置也称为原价法、成本逼近法，旧有房估方面称重置也称为原价法、成本逼近法，旧有房估方面称重置成本法、重建成本法。

成本法、重建成本法。

成本法、重建成本法。

成本法、重建成本法。

成本法求出的价格由多项费用加总而来，因而称为成本法求出的价格由多项费用加总而来，因而称为成本法求出的价格由多项费用加总而来，因而称为成本法求出的价格由多项费用加总而来，因而称为积积积积算价格算价格算价格算价格。

4.1成本法的基本原理成本法的基本原理4.1.24.1.2理论依据理论依据理论依据理论依据可以从买方和卖方的角度分别阐述：

可以从买方和卖方的角度分别阐述：

可以从买方和卖方的角度分别阐述：

可以从买方和卖方的角度分别阐述：

11、从、从、从、从卖方卖方卖方卖方的角度来看：

是生产费用价值论，即卖方愿意的角度来看：

是生产费用价值论，即卖方愿意的角度来看：

是生产费用价值论，即卖方愿意的角度来看：

是生产费用价值论，即卖方愿意接受的最低价格，不能低于他为开发建造该房地产已花接受的最低价格，不能低于他为开发建造该房地产已花接受的最低价格，不能低于他为开发建造该房地产已花接受的最低价格，不能低于他为开发建造该房地产已花费的代价费的代价费的代价费的代价各项费用及正常的利润和税金；各项费用及正常的利润和税金；各项费用及正常的利润和税金；各项费用及正常的利润和税金；22、从、从、从、从买方买方买方买方的角度来看：

是替代原理，即买房愿意支付的的角度来看：

是替代原理，即买房愿意支付的的角度来看：

是替代原理，即买房愿意支付的的角度来看：

是替代原理，即买房愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价。

所需花费的代价。

所需花费的代价。

所需花费的代价。

4.1成本法的基本原理成本法的基本原理4.1.34.1.3适用范围适用范围适用范围适用范围一般而言，只要是新近开发建造、计划开发建造或一般而言，只要是新近开发建造、计划开发建造或一般而言，只要是新近开发建造、计划开发建造或一般而言，只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，都可以采用成本法者可以假设重新开发建造的房地产，都可以采用成本法者可以假设重新开发建造的房地产，都可以采用成本法者可以假设重新开发建造的房地产，都可以采用成本法估价。

具体而言，适用于以下几个方面：

估价。

具体而言，适用于以下几个方面：

估价。

具体而言，适用于以下几个方面：

估价。

具体而言，适用于以下几个方面：

11、在房地产市场发育之初，市场资料较少且透明度不高、在房地产市场发育之初，市场资料较少且透明度不高、在房地产市场发育之初，市场资料较少且透明度不高、在房地产市场发育之初，市场资料较少且透明度不高的情况；的情况；的情况；的情况；22、特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产的、特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产的、特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产的、特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产的估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等军队营房、公园等军队营房、公园等军队营房、公园等公用、公益房地产公用、公益房地产公用、公益房地产公用、公益房地产，以及化工厂、钢以及化工厂、钢以及化工厂、钢以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产。

对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产。

对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产。

对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产。

4.1成本法的基本原理成本法的基本原理33、适用于单纯建筑物的估价，也适用于市场不完、适用于单纯建筑物的估价，也适用于市场不完、适用于单纯建筑物的估价，也适用于市场不完、适用于单纯建筑物的估价，也适用于市场不完善或狭小市场上无法运用比较法估价的房地产；善或狭小市场上无法运用比较法估价的房地产；善或狭小市场上无法运用比较法估价的房地产；善或狭小市场上无法运用比较法估价的房地产；44、在房地产保险（包括投保和理赔）及其他损害、在房地产保险（包括投保和理赔）及其他损害、在房地产保险（包括投保和理赔）及其他损害、在房地产保险（包括投保和理赔）及其他损害赔偿中，通常也采用成本法估价。

赔偿中，通常也采用成本法估价。

赔偿中，通常也采用成本法估价。

赔偿中，通常也采用成本法估价。

4.1成本法的基本原理成本法的基本原理4.1.44.1.4估价步骤估价步骤估价步骤估价步骤搜集有关房地产开发的成本、税费、开发利润搜集有关房地产开发的成本、税费、开发利润搜集有关房地产开发的成本、税费、开发利润搜集有关房地产开发的成本、税费、开发利润等资料；等资料；等资料；等资料；估算重新购建价格；估算重新购建价格；估算重新购建价格；估算重新购建价格；估算折旧；估算折旧；估算折旧；估算折旧；运用相应的公式求出积算价格。

运用相应的公式求出积算价格。

运用相应的公式求出积算价格。

运用相应的公式求出积算价格。

4.2房地产价格的构成房地产价格的构成4.2.14.2.1房地产价格的基本组成房地产价格的基本组成房地产价格的基本组成房地产价格的基本组成11、土地取得费用，、土地取得费用，、土地取得费用，、土地取得费用，是为获取一定使用年限的土地使用权所是为获取一定使用年限的土地使用权所是为获取一定使用年限的土地使用权所是为获取一定使用年限的土地使用权所发生的费用。

分为三种情况。

发生的费用。

分为三种情况。

发生的费用。

分为三种情况。

发生的费用。

分为三种情况。

22、开发成本，、开发成本，、开发成本，、开发成本，土地开发成本是指将生地或毛地开发成可以土地开发成本是指将生地或毛地开发成可以土地开发成本是指将生地或毛地开发成可以土地开发成本是指将生地或毛地开发成可以直接利用的费用，俗称直接利用的费用，俗称直接利用的费用，俗称直接利用的费用，俗称“三通一平三通一平三通一平三通一平”费或费或费或费或“七通一平七通一平七通一平七通一平”费。

费。

费。

费。

11）勘察设计和前期工程费；）勘察设计和前期工程费；）勘察设计和前期工程费；）勘察设计和前期工程费；22）基础设施建设费；）基础设施建设费；）基础设施建设费；）基础设施建设费；33）建筑安装工程费；）建筑安装工程费；）建筑安装工程费；）建筑安装工程费；44）公共配套设施建设费。

）公共配套设施建设费。

）公共配套设施建设费。

）公共配套设施建设费。

55）开发过程中的税费。

）开发过程中的税费。

）开发过程中的税费。

）开发过程中的税费。

4.2房地产价格的构成房地产价格的构成3、管理费用、管理费用。

4、投资利息。

、投资利息。

5、销售费用、销售费用。

6、销售税费、销售税费。

7、开发利润、开发利润。

4.2房地产价格的构成房地产价格的构成4.2.24.2.2农用征地和城市房屋拆迁补偿的估价规定农用征地和城市房屋拆迁补偿的估价规定农用征地和城市房屋拆迁补偿的估价规定农用征地和城市房屋拆迁补偿的估价规定;4.2.34.2.3商品住宅和经济适用住房价格构成的的有关规定商品住宅和经济适用住房价格构成的的有关规定商品住宅和经济适用住房价格构成的的有关规定商品住宅和经济适用住房价格构成的的有关规定11、商品住宅价格构成的有关规定、商品住宅价格构成的有关规定、商品住宅价格构成的有关规定、商品住宅价格构成的有关规定19921992年年年年77月月月月2020日，国家物价局、建设部、财政部和中日，国家物价局、建设部、财政部和中日，国家物价局、建设部、财政部和中日，国家物价局、建设部、财政部和中国人民建设银行联合颁发的国人民建设银行联合颁发的国人民建设银行联合颁发的国人民建设银行联合颁发的商品住宅价格管理暂行办商品住宅价格管理暂行办商品住宅价格管理暂行办商品住宅价格管理暂行办法法法法规定，商品住宅价格应以合理成本为基础，有适当规定，商品住宅价格应以合理成本为基础，有适当规定，商品住宅价格应以合理成本为基础，有适当规定，商品住宅价格应以合理成本为基础，有适当利润，结合供求状况和国家政策要求制定，并根据楼层、利润，结合供求状况和国家政策要求制定，并根据楼层、利润，结合供求状况和国家政策要求制定，并根据楼层、利润，结合供求状况和国家政策要求制定，并根据楼层、朝向和所处地段等因素，实行差别价格。

商品住宅价格朝向和所处地段等因素，实行差别价格。

商品住宅价格朝向和所处地段等因素，实行差别价格。

商品住宅价格朝向和所处地段等因素，实行差别价格。

商品住宅价格由下列项目构成：

成本、利润、税金、地段差价。

由下列项目构成：

成本、利润、税金、地段差价。

由下列项目构成：

成本、利润、税金、地段差价。

由下列项目构成：

成本、利润、税金、地段差价。

4.2房地产价格的构成房地产价格的构成22、经济适用住房价格构成的有关规定、经济适用住房价格构成的有关规定、经济适用住房价格构成的有关规定、经济适用住房价格构成的有关规定20022002年年年年1111月月月月1717日，国家计委、建设部印发的日，国家计委、建设部印发的日，国家计委、建设部印发的日，国家计委、建设部印发的经济经济经济经济适用住房价格管理办法适用住房价格管理办法适用住房价格管理办法适用住房价格管理办法规定，经济适用住房价格实规定，经济适用住房价格实规定，经济适用住房价格实规定，经济适用住房价格实行政府指导价。

制定经济适用住房价格，应当与城镇中行政府指导价。

制定经济适用住房价格，应当与城镇中行政府指导价。

制定经济适用住房价格，应当与城镇中行政府指导价。

制定经济适用住房价格，应当与城镇中低收人家庭经济承受能力相适应，以保本微利为原则，低收人家庭经济承受能力相适应，以保本微利为原则，低收人家庭经济承受能力相适应，以保本微利为原则，低收人家庭经济承受能力相适应，以保本微利为原则，与同一区域内的普通商品住房价格保持合理差价，切实与同一区域内的普通商品住房价格保持合理差价，切实与同一区域内的普通商品住房价格保持合理差价，切实与同一区域内的普通商品住房价格保持合理差价，切实体现政府给予的各项优惠政策。

体现政府给予的各项优惠政策。

体现政府给予的各项优惠政策。

体现政府给予的各项优惠政策。

经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三经济适用住房基准价格由开