房地产开发报建程序.ppt

房地产开发报建程序.ppt

《房地产开发报建程序.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产开发报建程序.ppt（26页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

房地产开发报建程序房地产开发报建程序房地产开发报建是房地产开发过程的重要环节，是实现基本房地产开发报建是房地产开发过程的重要环节，是实现基本建设程序合法性的法律依据，它对资金运行、开发效益的提建设程序合法性的法律依据，它对资金运行、开发效益的提高也具有十分重要的意义，它做为一项新型的业务工作，始高也具有十分重要的意义，它做为一项新型的业务工作，始终贯穿于房地产开发的整体过程，它需具备相当熟悉的业务终贯穿于房地产开发的整体过程，它需具备相当熟悉的业务技能和专业知识，同时还需具备良好的合作关系，看似复杂技能和专业知识，同时还需具备良好的合作关系，看似复杂深奥的环节工作其实很简单，我现将真正的开发工作主要在深奥的环节工作其实很简单，我现将真正的开发工作主要在以下三个方面。

以下三个方面。

一、开发前期准备和报建工作一、开发前期准备和报建工作二、错综的人际关系和良好的谈判技巧二、错综的人际关系和良好的谈判技巧三、后期验收办证工作（一个项目从立项起至建设、销售、三、后期验收办证工作（一个项目从立项起至建设、销售、产权证的办理，全部购房者取得产权证书之日起，才算一个产权证的办理，全部购房者取得产权证书之日起，才算一个开发项目的真正完了。

）开发项目的真正完了。

）什么是开发报建：

就是在取得相关技术资料的前提下，什么是开发报建：

就是在取得相关技术资料的前提下，通过公司运作为实现开发目的而需提报含权属申请并取得法通过公司运作为实现开发目的而需提报含权属申请并取得法律、法规所规定的建设凭证。

律、法规所规定的建设凭证。

一、开发前期准备和报建工作一、开发前期准备和报建工作11、概括来讲，主要围绕项目建设的、概括来讲，主要围绕项目建设的“五证五证”来开展工作即立项报建、来开展工作即立项报建、建设用地建设用地规划许可证规划许可证、国有土地使用证国有土地使用证、建设工程规划许可证建设工程规划许可证、建设工程建设工程施工许可证施工许可证、商品房预售许可证商品房预售许可证，这些证件也是实现融资贷款、开盘销，这些证件也是实现融资贷款、开盘销售的主要依据，也是政府进行房地产调控的有力手段。

售的主要依据，也是政府进行房地产调控的有力手段。

首先让我们了解一下房地产业，房地产业是从事房地产开发经营、管理、服务等首先让我们了解一下房地产业，房地产业是从事房地产开发经营、管理、服务等行业的总称，房地产具有鲜明的保值性和增值性，其基本运行过程可大体分为行业的总称，房地产具有鲜明的保值性和增值性，其基本运行过程可大体分为六个阶段。

六个阶段。

（11）建设项目工程的项目投资概算及设立）建设项目工程的项目投资概算及设立（22）建设项目工程的项目规划与审批）建设项目工程的项目规划与审批（33）建设项目的土地使用权的取得）建设项目的土地使用权的取得（44）建设项目的工程建设与管理）建设项目的工程建设与管理（55）房地产的销售、租赁管理）房地产的销售、租赁管理（66）房地产的物业管理）房地产的物业管理具体来说，开发报建应从以下几方面着手：

具体来说，开发报建应从以下几方面着手：

这里有必要说明一下，作为一个健康的房地产建设项目必须经过投资概算、收入这里有必要说明一下，作为一个健康的房地产建设项目必须经过投资概算、收入回报的可行性研究，经过充分论证得出是否可行的结论。

回报的可行性研究，经过充分论证得出是否可行的结论。

虽然房地产业具有区域性特点，使得各地区或城市情况不完全相同，但是房地产虽然房地产业具有区域性特点，使得各地区或城市情况不完全相同，但是房地产是开发报建的基本建设审批程序和规律基本是相同的。

其基本建设程序如下：

是开发报建的基本建设审批程序和规律基本是相同的。

其基本建设程序如下：

向规划部门向规划部门11、提出、提出建设工程项目选址意见书建设工程项目选址意见书需具备的条件：

需具备的条件：

11：

10001000的地形图两张的地形图两张城市控制性规划城市控制性规划用地合作协议用地合作协议开发资质开发资质开发计划（规模、投资、建设周期、开发性质、概念性规划）开发计划（规模、投资、建设周期、开发性质、概念性规划）。

22、委托有资质单位进行环评、可研的编制并取得同意项目实施的意见，此时要求、委托有资质单位进行环评、可研的编制并取得同意项目实施的意见，此时要求有详细开发意图，具备成熟的方案和开发计划，具备修建性详细规划条件要有有详细开发意图，具备成熟的方案和开发计划，具备修建性详细规划条件要有相对成熟的总规划平面图、立面图、效果图、完善的经济指标以及配套设施的相对成熟的总规划平面图、立面图、效果图、完善的经济指标以及配套设施的布置安排情况布置安排情况33、取得土地部门的用地意见，通常有两种情况：

一种是熟地、一种是生地。

熟地：

、取得土地部门的用地意见，通常有两种情况：

一种是熟地、一种是生地。

熟地：

即它由政府部门负责完成拆迁、场地平整（含地上、地下、管线、人防等公用即它由政府部门负责完成拆迁、场地平整（含地上、地下、管线、人防等公用设施的拆迁），完成项目建设的市政配套管网建设，即设施的拆迁），完成项目建设的市政配套管网建设，即“七通一平七通一平”（通水、（通水、电、暖、气、污、道路、通信）可用于直接开发的建设用地。

一般以公开招、电、暖、气、污、道路、通信）可用于直接开发的建设用地。

一般以公开招、拍、挂形式获取，交纳相关竞买地价后以成交确认书予以体现。

拍、挂形式获取，交纳相关竞买地价后以成交确认书予以体现。

另一种是另一种是“生地生地”，这里也有两种，一种是存量土地（即属国有建设用地），别，这里也有两种，一种是存量土地（即属国有建设用地），别一种为增量土地（即集体用地新增国有建设用地，这种更为复杂手续较为繁琐，一种为增量土地（即集体用地新增国有建设用地，这种更为复杂手续较为繁琐，如南海项目用地），需政府收储部门进行如南海项目用地），需政府收储部门进行“一次一次”开发，即拆迁、征地、砍伐开发，即拆迁、征地、砍伐树木、迁移管线、房地安全和补偿，这也是一项庞大的工程，若有机会我们共树木、迁移管线、房地安全和补偿，这也是一项庞大的工程，若有机会我们共同学习。

这里主要以熟地开发为例。

同学习。

这里主要以熟地开发为例。

44、立项报告报市发改部门获得批复、立项报告报市发改部门获得批复明确开发项目需符合国家产业政策、投资额、建设规模、建设周期（需明确一下，明确开发项目需符合国家产业政策、投资额、建设规模、建设周期（需明确一下，一般发改部门批复有效期为两年注意别过期）需要的文件有：

一般发改部门批复有效期为两年注意别过期）需要的文件有：

选址意见、选址意见、成交确认书、成交确认书、环评报告及批复、环评报告及批复、可研、可研、开发资质、开发资质、企业法人证明、企业法人证明、资金证明跨年度项目需占有总投资的资金证明跨年度项目需占有总投资的30%.30%.55、向规划部门申请、向规划部门申请建设用地规划许可证建设用地规划许可证给出打桩条件、给出打桩条件、委托测绘部门（指定）钉桩完成测绘，取得成果（即用地红线图）、委托测绘部门（指定）钉桩完成测绘，取得成果（即用地红线图）、立项、立项、成交确认书、成交确认书、地形图地形图11：

10001000、申请表及申请书、申请表及申请书、选址意见书、选址意见书、修建性详规（批准的）。

修建性详规（批准的）。

注：

此时取得的测绘成果即红线是相当精确的（加有坐标），设计部门以此开展注：

此时取得的测绘成果即红线是相当精确的（加有坐标），设计部门以此开展所有工作的依据，技术部门需予以核对、确认。

所有工作的依据，技术部门需予以核对、确认。

66、土地使用证、土地使用证在取得用地规划的情况下，提供相关权属证明交纳完地价款、税费后，签订出让在取得用地规划的情况下，提供相关权属证明交纳完地价款、税费后，签订出让合同，便可申领土地使用证。

合同，便可申领土地使用证。

77、建设工程规划许可证、建设工程规划许可证所有报建均由市行政审批服务中心进入，所需资料：

所有报建均由市行政审批服务中心进入，所需资料：

批准的修建性详细规划批准的修建性详细规划规划总平面（带地形图）规划总平面（带地形图）土地证土地证用地规划用地规划选址意见选址意见立项立项规划平、立、剖蓝图两套加盖设计单位公章（叠规划平、立、剖蓝图两套加盖设计单位公章（叠A4A4）配套设施设备用房平面位置、面积配套设施设备用房平面位置、面积88、向供水部门报装临时用水申请、向供水部门报装临时用水申请立项、立项、规划规划平面图平面图临时管线路由图（由技术部门提供，带高层）临时管线路由图（由技术部门提供，带高层）交费交费委托施工委托施工取得临时用水许可证取得临时用水许可证99、向供电部门报装临电申请、向供电部门报装临电申请立项立项规划、规划、平面图平面图箱变位置（由技术部门给定）箱变位置（由技术部门给定）现场勘踏确定路由（技术、工程配合给定，落位准确以防挖断）、现场勘踏确定路由（技术、工程配合给定，落位准确以防挖断）、交费交费施工（技术部门提供路径）施工（技术部门提供路径）接火送电接火送电1010、向建委提出开工许可证的申请、向建委提出开工许可证的申请前置需完成：

前置需完成：

施工报建施工报建施工图审查（取得合格文件）施工图审查（取得合格文件）招标备案（中标通知书）入有形市场，发中标通知书招标备案（中标通知书）入有形市场，发中标通知书质量注册登记质量注册登记安全注册登记表安全注册登记表清欠证明清欠证明社保合同社保合同合同备案审查合同备案审查强制检测证明强制检测证明提交土地证、工程规划许可证、用地规划许可证、立项、交纳垃圾费等提交土地证、工程规划许可证、用地规划许可证、立项、交纳垃圾费等77项费用项费用（社保费、农民工保障金、图审费、质监费、垃圾费、工程交易费、定额编制（社保费、农民工保障金、图审费、质监费、垃圾费、工程交易费、定额编制费）。

费）。

1111、向消防提出施工图消防审查意见、向消防提出施工图消防审查意见整套施工蓝图整套施工蓝图A4A4叠好一套叠好一套规划规划立项立项提出初步意见、交换意见、答复、完成整改给出合格意见提出初步意见、交换意见、答复、完成整改给出合格意见交费交费1212、向气象局提出防雷审查、向气象局提出防雷审查整套施工蓝图整套施工蓝图A4A4叠好一套叠好一套规划规划立项立项提出意见交费提出意见交费主体完成进行检测、跟踪检查主体完成进行检测、跟踪检查竣工后每年检测一次，要求强制安装防灾装置竣工后每年检测一次，要求强制安装防灾装置1313、向人防办提出人防地下室结建表、向人防办提出人防地下室结建表11）建人防）建人防规划前提出申请规划前提出申请拟建人防地下室面积拟建人防地下室面积提出设计要求提出设计要求提供地下室施工蓝图提供地下室施工蓝图施工中进行检测，专业质监部门监督检查实施情况，达到要求施工中进行检测，专业质监部门监督检查实施情况，达到要求竣工后验收办理交验手续（资料）竣工后验收办理交验手续（资料）22）不建人防（按）不建人防（按20002000元元/交纳应建面积费用）交纳应建面积费用）1414、预（销）售许可证、预（销）售许可证项目手册、项目手册、规划许可证、规划许可证、土地证、土地证、用地许可证、用地许可证、施工证、施工证、预测面积预测面积数据列入（营销、技术部提供）、数据列入（营销、技术部提供）、形象进度（原则要求达形象进度（原则要求达80%80%，以前为，以前为25%25%）、）、前期物业招标、中标、前期物业招标、中标、性能认定、性能认定、资质证、资质证、营业执照、代码证、营业执照、代码证、施施工合同、工合同、进度及工程款拨付证明、进度及工程款拨付证明、维修基金交纳情况、维修基金交纳情况、专户证明、专户证明、前前期物业服务合同及公约、方案、期物业服务合同及公约、方案、交费、交费、营销方案及现场标准化布置。

营销方案及现场标准化布置。

注：

性能认证主要在节能使用功能上注：

性能认证主要在节能使用功能上1515、向规划局申请市政工程规划许可证、向规划局申请市政工程规划许可证规划平面图、规划平面图、立项、立项、土