房地产企业成本结转.pptx

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上海JL房地产有限公司开发“西渡台湾城”及“蓝天苑”两个楼盘，分别于2011年及2012年竣工并取得产权证书。

该企业对于以上两个楼盘的收入、成本及费用均分开记账、分开核算、分开结转。

我们检查中采集的数据汇总如下：

西渡台湾城销售面积汇总表（2012年竣工）总面积总面积已售面积已售面积未售面积未售面积2011年30749.040030749.042012年30749.044262.0226487.022013年30749.0426153.59333.43西渡台湾城销售面积汇总表（2012年竣工）销售成本销售成本开发成本（发生额）开发成本（发生额）2011年0.0053,423,856.092012年10,735,760.733,532,009.20以上合计10,735,760.7356,955,865.292013年59,267,490.2613,047,385.70蓝天苑销售面积汇总表（2006年取得竣工）总面积总面积可售面积可售面积已售面积已售面积未售面积未售面积2011年42807.1037576.1318953.4818622.652012年42807.1037576.1315511.203111.452013年42807.1037576.132436.16675.29蓝天苑销售面积汇总表（2006年取得竣工）总面积总面积可售面积可售面积已售面积已售面积未售面积未售面积2005年42807.1037576.1318953.4818622.652006年42807.1037576.1315511.203111.452007年42807.1037576.132436.16675.29销售成本销售成本（发生额）（发生额）开发成本开发成本2011年期初数0.0020,222,593.162011年63,032,567.2747,629,168.932012年41,697,106.7536,877,911.93合计104,729,674.02104,729,674.02104,729,674.02104,729,674.022013年5,484,692.015,484,692.01至2013年末，该企业在售的两个楼盘均未售罄，而2013年其资产负债表中的存货期末数已为零，故我们对其成本进行了重新核算，计算方法依据国税发200931号文第十四条第二款第一项对于已销开发产品的计税成本的规定：

可售面积单位工程成本=成本对象总成本总可售面积；已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本。

经检查发现该企业存在以下违法事实：

（一）截至2012年销售成本计算表西渡台湾城：

2012年单位成本=56955865.2930749.04=1852.28元/平方米2012年应结转销售成本=1852.284262.02=7894454.41元2012年已结转销售成本=10735760.73元2012年多结转销售成本=10735760.737894454.41=2841306.32元蓝天苑：

1、西渡台湾城项目已售面积合计为4,262.02平方米，开发成本发生额合计为56,955,865.29元，企业已结转的销售成本为10,735,760.73元。

经过核定，该企业2012年西渡台湾城单位成本为1,852.28元/平方米，应结转的销售成本为7,894,454.41元（见销售成本计算表）。

因此，2012年西渡台湾城项目多结转销售成本2,841,306.32元。

2、蓝天苑项目已售面积合计为34,464.68平方米，开发成本发生额合计为104,729,674.02元，企业已结转的销售成本为104,729,674.02元。

经核定，该企业2012年蓝天苑的单位成本为2,787.13元/平方米，应结转的销售成本为96,057,543.57元（见销售成本计算表）。

因此，2012年蓝天苑项目多结转销售成本8,672,130.45元。

3、2012年，该企业两个项目合计多结转销售成本11,513,436.77元，需补缴企业所得税3,799,434.13元。

（二）2013年销售成本计算表西渡台湾城：

2013年单位成本=13047385.7030749.04=424.32元2013年应结转销售成本=424.324262.02+（1852.28+424.32）26153.59=61349723.32元2013年已结转销售成本=59267490.26元2013年少结转销售成本=61349723.3259267490.26=2082233.06元蓝天苑：

2013年单位成本=5484692.0137576.13=145.96元2013年应结转销售成本=145.96（18953.48+15511.20）+（2787.13+145.96）2436.16=12175941.23元2013年已结转销售成本=5484692.01元2013年少结转销售成本=12175941.235484692.01=6691249.22元两项合计2013年少结转销售成本=2082233.06+6691249.22=8,773,482.28元1、西渡台湾城已售面积为26,153.59平方米，开发成本发生额为13,047,385.70元，企业已结转的销售成本为59,267,490.26元。

经核定，该企业2013年西渡台湾城单位成本为424.32元，应结转的销售成本为61,349,723.32元（见销售成本计算表）。

因此，2013年西渡台湾城少结转销售成本2,082,233.06元。

2、蓝天苑项目已售面积为2,436.16平方米，开发成本发生额为5484692.01元，企业已结转的销售收入为5484692.01元。

经核定，该企业2007年蓝天苑的单位成本为145.96元，应结转的销售成本为12,175,941.23元（见销售成本计算表）。

因此，2013年蓝天苑项目少结转销售成本6,691,249.22元。