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1第一篇、万科分析第一篇、万科分析第一篇、万科分析第一篇、万科分析第二篇、中原优势第二篇、中原优势第二篇、中原优势第二篇、中原优势第三篇、合作目标第三篇、合作目标第三篇、合作目标第三篇、合作目标第四篇、合作建议第四篇、合作建议第四篇、合作建议第四篇、合作建议2第一篇第一篇万科分析万科分析31、万科、万科20年发展回顾年发展回顾起步起步（1984）多元化多元化（1990）专业化专业化（1993）辉煌，中国房地产第一品牌辉煌，中国房地产第一品牌（2004）42、万科下一个十年目标、万科下一个十年目标2014年年销售额达到销售额达到1000亿亿中国市场商品住宅份额中国市场商品住宅份额3%51010年后的万科要成为什么样子才能造出那时年后的万科要成为什么样子才能造出那时年后的万科要成为什么样子才能造出那时年后的万科要成为什么样子才能造出那时的中国人需要的房子？

的中国人需要的房子？

1010年内，万科要作出年内，万科要作出年内，万科要作出年内，万科要作出哪些变化才能成为哪些变化才能成为哪些变化才能成为哪些变化才能成为1010年后它理想中的公司形年后它理想中的公司形年后它理想中的公司形年后它理想中的公司形态？

态？

6颠覆惯性模式颠覆惯性模式颠覆惯性模式颠覆惯性模式拥抱变革时代拥抱变革时代拥抱变革时代拥抱变革时代引领行业发展引领行业发展引领行业发展引领行业发展推动持续增长推动持续增长推动持续增长推动持续增长携手合作伙伴携手合作伙伴携手合作伙伴携手合作伙伴共同成就未来共同成就未来共同成就未来共同成就未来万科万科2005主题年主题年7万科的策略万科的策略多元化融资策略多元化融资策略产品创新策略产品创新策略城市圈聚焦策略城市圈聚焦策略客户细分策略客户细分策略RolandBergerStrategyConsultantsSHA-4309-05337-09-24-a-x8万科面临的挑战万科面临的挑战n外部：

行业竞争加剧外部：

行业竞争加剧有境外融资渠道的，有境外融资渠道的，有境外融资渠道的，有境外融资渠道的，或境外资金直接进来或境外资金直接进来或境外资金直接进来或境外资金直接进来的国际公司。

的国际公司。

从制造业转入房地产从制造业转入房地产从制造业转入房地产从制造业转入房地产业的国内公司。

业的国内公司。

两类竞争对手两类竞争对手两类竞争对手两类竞争对手RolandBergerStrategyConsultantsSHA-4309-05337-09-24-a-x9行业竞争加剧行业竞争加剧行业竞争加剧行业竞争加剧3年年6年年10年年100100亿亿亿亿10001000亿亿亿亿万科万科绿地绿地顺驰顺驰谁将是谁将是谁将是谁将是行业领导者？

行业领导者？

战略导向，机会导向？

境外资本境外资本合生合生？

年？

年国内大型房地产公司顺驰、绿地、合生也提出国内大型房地产公司顺驰、绿地、合生也提出国内大型房地产公司顺驰、绿地、合生也提出国内大型房地产公司顺驰、绿地、合生也提出10001000亿目标亿目标亿目标亿目标RolandBergerStrategyConsultantsSHA-4309-05337-09-24-a-x10n内部：

如何实现可持续的、有质量的增长内部：

如何实现可持续的、有质量的增长n资源回报率（资资源回报率（资本回报率、人力资源本回报率、人力资源回报率）不断上升？

回报率）不断上升？

n客户忠诚度不断客户忠诚度不断上升？

上升？

n产品创新的工厂产品创新的工厂化？

化？

RolandBergerStrategyConsultantsSHA-4309-05337-09-24-a-x11抓住未来竞争优势的唯一抓住未来竞争优势的唯一途径途径对客户需求的把握，和客对客户需求的把握，和客户资源的再开发户资源的再开发RolandBergerStrategyConsultantsSHA-4309-05337-09-24-a-x12项目项目运营运营资本资本新核心竞争力新核心竞争力设设计计计计物管物管营销营销核心竞争力核心竞争力产业纵向联盟提升万科核心竞争力产业纵向联盟提升万科核心竞争力13第二篇第二篇中原优势中原优势14一、架构完善，管理规范一、架构完善，管理规范愿景：

做行业的领导者愿景：

做行业的领导者企业文化：

予员工发展的空间，赋工作生命的意义企业文化：

予员工发展的空间，赋工作生命的意义管制理念：

无为而治管制理念：

无为而治经营原则：

不炒楼，不食价经营原则：

不炒楼，不食价用人机制：

任人唯贤，所识尽教，汰弱留强用人机制：

任人唯贤，所识尽教，汰弱留强激励机制：

以绩效为导向，透明性、一贯性、公平性激励机制：

以绩效为导向，透明性、一贯性、公平性服务承诺：

服务承诺：

“为您为您我做到我做到”15一、架构完善，管理规范一、架构完善，管理规范中原（中国）董事局宁波中原森拓国际建筑设计顾问有限公司中央财务部中央行政部中央人力資源部森拓普顾问有限公司地产研究中心北京中原华夏物业顾问公司四川中原重庆中原厦门中原浙江中原上海中原佛山中原南京中原广州中原中山中原珠海中原山东中原大连中原东莞中原天津中原北京中原深圳中原香港策划销售部河北中原沈阳中原河南中原中央IT部以中原（中国）为例长春中原武汉中原16二、公开资讯，公平交易二、公开资讯，公平交易专业网站：

香港专业网站：

香港首家建立地产网页地产代理机构，并首创将真实成交记录在网页上公布首家建立地产网页地产代理机构，并首创将真实成交记录在网页上公布中原（中国）下属各子公司陆续建立了各自的公司网站，房源信息即时联网查询中原（中国）下属各子公司陆续建立了各自的公司网站，房源信息即时联网查询发行专业刊物：

发行专业刊物：

定期出版涵盖中国房地产市况的定期出版涵盖中国房地产市况的【中国地产研究中国地产研究】报告，各分公司也定期出版相报告，各分公司也定期出版相关区域房地产市场研究刊物，均受到客户的热烈追捧。

关区域房地产市场研究刊物，均受到客户的热烈追捧。

中原城市指数：

19971997年在香港，联合城市大学发布年在香港，联合城市大学发布“中原城市指数中原城市指数”。

20052005年年33月，在上海发布月，在上海发布“中原二手指数中原二手指数”，今后将陆续在国内区域中心城市推出相关房地产指数。

，今后将陆续在国内区域中心城市推出相关房地产指数。

研讨会：

不定期在各地举办房地产市场资讯发布会，多次举办房地产相关论坛，例如，不定期在各地举办房地产市场资讯发布会，多次举办房地产相关论坛，例如，20042004年在深年在深圳举办房地产圳举办房地产CRMCRM论坛等。

论坛等。

新闻媒体：

积极参与行业各类媒体的房地产栏目，探讨房地产市场发展动态，促进行业规范发展。

17专注产生力量专注产生力量一级市场：

市场研究，土地价值评估一级市场：

市场研究，土地价值评估二级市场：

市场调研，项目投资分析，建筑策划，营销策划，销售代理，物业管理二级市场：

市场调研，项目投资分析，建筑策划，营销策划，销售代理，物业管理三级市场：

物业中介代理，投资顾问三级市场：

物业中介代理，投资顾问中原以房地产服务为中心，物业类型涵盖住宅、商业、写字楼，业中原以房地产服务为中心，物业类型涵盖住宅、商业、写字楼，业中原以房地产服务为中心，物业类型涵盖住宅、商业、写字楼，业中原以房地产服务为中心，物业类型涵盖住宅、商业、写字楼，业务范围包括：

务范围包括：

三、地产全才，专业所在三、地产全才，专业所在。

18专才专家云集专才专家云集中原经历了二十七年的发展，培养了大量各类专才，也汇聚了众中原经历了二十七年的发展，培养了大量各类专才，也汇聚了众中原经历了二十七年的发展，培养了大量各类专才，也汇聚了众中原经历了二十七年的发展，培养了大量各类专才，也汇聚了众多的行内资深专家，有些人士从业经验甚至超过三十年。

多的行内资深专家，有些人士从业经验甚至超过三十年。

中原拥有大量市场研究人员，投资策划顾问，建筑规划专才，市中原拥有大量市场研究人员，投资策划顾问，建筑规划专才，市中原拥有大量市场研究人员，投资策划顾问，建筑规划专才，市中原拥有大量市场研究人员，投资策划顾问，建筑规划专才，市场营销大师，物业代理精英，物业管理行家，广告设计能手，企场营销大师，物业代理精英，物业管理行家，广告设计能手，企场营销大师，物业代理精英，物业管理行家，广告设计能手，企场营销大师，物业代理精英，物业管理行家，广告设计能手，企业管理英杰。

业管理英杰。

也为行业培养了大批的房地产营销人才。

三、地产全才，专业所在三、地产全才，专业所在。

19三、地产全才，专业所在三、地产全才，专业所在增长增长增长增长59%59%59%59%增长增长增长增长88%88%88%88%中原中原（中国中国）员工数量增长图员工数量增长图20有机组合团队有机组合团队凭借自由、开放、平等的中原风格，塑造了行内知名的中原凭借自由、开放、平等的中原风格，塑造了行内知名的中原凭借自由、开放、平等的中原风格，塑造了行内知名的中原凭借自由、开放、平等的中原风格，塑造了行内知名的中原团队精神，通过有机组合，同时拥有大公司的资源优势与小团队精神，通过有机组合，同时拥有大公司的资源优势与小团队精神，通过有机组合，同时拥有大公司的资源优势与小团队精神，通过有机组合，同时拥有大公司的资源优势与小公司的灵活应变。

公司的灵活应变。

根据不同类型发展商和项目的实际需求，中原更将不同类型根据不同类型发展商和项目的实际需求，中原更将不同类型根据不同类型发展商和项目的实际需求，中原更将不同类型根据不同类型发展商和项目的实际需求，中原更将不同类型的下游合作伙伴有机整合，使中原的营销建议更具可操作性，的下游合作伙伴有机整合，使中原的营销建议更具可操作性，的下游合作伙伴有机整合，使中原的营销建议更具可操作性，的下游合作伙伴有机整合，使中原的营销建议更具可操作性，大大提升了项目的附加值。

大大提升了项目的附加值。

三、地产全才，专业所在三、地产全才，专业所在。

21发展迅速，业绩骄人发展迅速，业绩骄人2004年度中原集团业绩年度中原集团业绩佣金收入（亿元港币）佣金收入（亿元港币）佣金收入（亿元港币）佣金收入（亿元港币）同比增长同比增长同比增长同比增长中原集团中原集团中原集团中原集团29.6529.6529.6529.6574%74%74%74%香港中原地产香港中原地产香港中原地产香港中原地产17.7917.7917.7917.7980.06%80.06%80.06%80.06%中原中国中原中国中原中国中原中国6.446.446.446.4474.05%74.05%74.05%74.05%四、皇牌代理，信心标志四、皇牌代理，信心标志。

22长长春春上上海海河河南南深深圳圳香香港港广广州州澳澳门门浙浙江江重

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