项目报批报建工作手册之欧阳数创编.docx
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项目报批报建工作手册之欧阳数创编
项目报批报建工作手册
时间：
2021.03.02
创作：
欧阳数
1、目的
1.1为了加强公司项目报批报建工作管理、规范报批报建工作流程、提高工作效率，特制订本手册。
2、适用范围
2.1适用于苏州江南建设项目管理有限公司项目报批报建工作指导。
3、术语和定义
3.1报批报建主要指项目开发前期过程中相关开发证件的报批获取、工程的报建验收等。
3.2公司指苏州江南建设项目管理有限公司。
3.3“四证”指项目建设过程中最主要的证件，同时也是开发企业完成整个开发周期所必须获取的证件，具体包括：
建设用地规划许可证》《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》
3.4其他证件：
立项批复、项目选址意见书、建设项目方案审定意见书、建设工程规划核实合格证、施工图审查合格书、建设工程消防设计审核意见书、人防行政许可决定书、建筑工程安全监督登记证等。
4、报建专员主要工作内容
4.1.1指导、协调、监督和协助公司报批报建工作；
4.1.2结合项目工期要求，协助项目经理编制报批报建工作计划；
4.1.3跟踪、落实项目报批报建工作计划；
4.1.4统筹、协调解决项目报批报建过程存在的问题与困难；
4.1.5负责从项目立项至施工许可证获取的全部报建手续办理及资料存档；
4.1.6项目开发周期内其他报批报建手续以及证件的办理；
4.1.87配合、协调造价合约部、技术部相关报批报建工作；
4.1.8协助组织工程综合竣工验收、档案保管等工作。
5、报批报建涉及的主要政府部门和业务
政府部门
涉及业务
国土局
土地出让合同、建设用地批准书、土地证等
规划局
项目选址、规划方案、规划变更、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、规划竣工实测、竣工核实、竣工验收等
住建局
建筑工程施工许可证、房屋拆迁许可证、项目暂定资质、预售证、竣工验收，房地产资质、面积预测、面积实测、预售证、合同备案、房屋产权等
发改局
项目立项
财政局
土地出让金契税、立项投资财政审核
消防支队/消防大队
消防设计施工图审查、备案、专项竣工验收等
环境保护局
（下称环保局）
环评报告审查、竣工验收等
人民防空办公室
（下称人防办）
人防工程设计审查、人防立项、专项竣工验收等
地震局
抗震审核等
供电局
供电方案、供电线路等
自来水公司
供水方案
园林局、农业局
园林管理、树木砍伐移植、绿环验收等
交警支队
项目指引牌等
6、报批报建简易流程图
7、主要工作流程
7.1签订土地出让合同
公司领导主导，与国土部门签订《国有土地使用权出让合同》，公司合约部协助负责针对合同范本、条款、地块范围、技术指标进行核对，避免产生争议条款。
7.2《建设项目选址意见书》办理
项目选址是指建设工程的选址和布局符合城市规划要求，并获得城市规划行政主管部门核发的《建设项目选址意见书》。
7.2.1主管部门：
规划局
7.2.2申报资料
（1）建设项目选址申请表一式二份（有关部门盖章确认）；
（2）建设项目位置图（有坐标）
（3）营业执照、法人身份证。
7.3项目立项办理
开发项目立项即取得政府主管部门（市、区发改局或管委会经发局）对项目的批准文件，同时列入本年度固定资产投资计划。
7.3.1主管部门：
发改局（管委会经发局）
7.3.2项目初步设计与概算的批复
（1）立项申请；
（2）固定资产投资项目申请表；
（3）固定资产投资项目节能登记表；
（4）设计概算；
（5）营业执照（机构代码证）复印件。
7.3.3项目建议书的批复
（1）项目建议书审批申请；
（2）项目建议书（具备相应专业的丙级以上工程咨询资格的机构编制）；
（3）政府抄告单、政府投资项目预审意见；
（4）营业执照（机构代码证）复印件。
7.3.4可研报告的批复
（1）可行性研究报告审批申请；
（2）项目可行性研究报告（具备专业范围的丙级以上工程咨询资格的机构编制）；
（3）规划部门预审意见；
（4）国土部门预审意见；
（5）环保部门环境影响评价文件的审批意见；
（6）节能登记表（报告表、报告书），营业执照（机构代码证）复印件；
（7）项目建议书审批意见；
（8）根据有关法律、法规、规章应提交的其他文件。
7.3.5核准项目
（1）项目核准申请；
（2）项目申请报告；
（3）规划部门选址意见；
（4）国土部门出具的用地预审意见（成交确认书）；
（5）环保部门环境影响评价文件的审批意见；
（6）节能登记表（报告表、报告书），公共建筑节能按（苏住建规[2012]5号）执行；
（7）营业执照复印件；
（8）外资项目提供：
董事会决议；
（9）根据有关法律、法规、规章应提交的其他文件。
7.4规划方案审定意见书办理
7.4.1主管部门：
规划局
7.4.2规划方案审批
必需材料：
（1）规划设计方案审定意见书申请表一式一份；
（2）项目依据文件（立项，内资是发改局批文，外资是外经贸或商务局批文）；
（3）选址意见书（复印件），规划设计意见书（复印件）；
（4）规划建筑设计方案文本图纸两份，图上要有设计单位出图资质章、设计人盖章，应包括鸟瞰图、沿街立面图、平立剖面黑白图以及文字说明；包含相应内容的电子文件（光盘）一份；
（5）总平面定位图五份（蓝图）。
选择材料：
（6）方案进行论证的项目附论证意见（较大项目）；或者相关部门（人防、国土、消防、环保、交通）意见（较小项目），两者至少有一个；
（7）土地出让的项目，根据规划设计意见书中对日照、文物、交通流量等方面的要求，提供相关分析报告；
（8）设计单位为外省的需提供进入苏州的年度资质核验（登记）证明和资质证书，江苏省外市的需提供《江苏省建设工程勘察设计合同备案表》和资质证书；
（9）变更的项目需提交申请（变更应提供原意见书），单位盖章，并要镇政府（接到或开发区）盖章；
（10）增扩建项目需提供已有建筑的土地证（复印件）和建设工程规划许可证（复印件）。
7.4.3规划方案批前公示及公示牌制作
（1）总平面图；
（2）平立剖面图；
（3）鸟瞰图。
7.5《建设用地规划许可证》办理
《建设用地规划许可证》是建设单位经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。
7.5.1主管部门：
规划局
7.5.2申报资料：
必需材料：
（1）建设用地规划许可证申请表一式二份（有关部门盖章确认）；
（2）项目依据文件（立项，内资是发改局批文，外资是外经贸或商务局批文）；
（3）用地红线图八份（村委会、镇建管所、用地单位、规划局盖章）；
（4）环评审定意见1份；
（5）规划选址意见书及规划设计条件复印件1份。
选择材料：
（6）土地是出让的项目需提供出让成交确认书；
（7）开发公司资质证明；
（8）已审核的规划方案文本
（9）关于办理《建设用地规划许可证》的法人授权委托书及经办人身份证。
7.6拨用土地批复
7.6.1主管部门：
国土局
7.6.2申报资料：
（1）用地申请（写明地类、面积）；
（2）项目立项批复（有效期2年）；
（3）规划用地许可证（有效期1年）
（4）建筑总平面图（规划局盖章）；
（5）规划用地红线图（规划局盖章）；
（6）营业执照、机构代码证、公司章程；
（7）如果涉及拆迁的，要有拆迁结束的证明。
7.7《国有土地使用权证》办理
《国有土地使用权证》是证明土地使用者（单位或个人）使用国有土地的法律凭证，受法律保护。
7.6.1主管部门：
国土局
7.6.2分阶段工作程序
（1）土地登记申请
（2）地籍调查
（3）土地权属审核
7.6.3申报资料：
（1）土地登记申请审批表
（2）原《国有土地使用证》（原土地所有者提供）
（3）法人资格证明（营业执照或法人代码证）
（4）法定代表人证明
（5）法定代表人身份证明
（6）授权委托书
（7）受委托人身份证明（身份证复印件）
（8）授权指界委托书（项目部协助现场指界）
（9）建设用地批准书及附图（用地测绘图）
（10）《土地出让合同》
（11）土地出让金及契税发票
（12）相关税费缴纳证明（教育配套费等）
7.8《建设工程规划许可证》办理
《建设工程规划许可证》是城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证、是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。
没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。
7.7.1主管部门：
规划局
7.7.2分阶段工作程序：
（1）人防审查
（2）定位放线、验线
（3）行政规费缴纳
7.7.3申报资料：
必需材料：
（1）建设工程规划许可申请表；
（2）建设项目批准、核准、备案文件；
（3）建设用地规划许可证，红线图，土地证或土地权属证明；
（4）环境影响评价批准文件：
（5）建设项目总平面定位图（蓝图）两份、建筑施工图（含建筑工程设计说明、平立剖面图，另外楼梯、卫生间等节点详图不需提供）两份，包含有相应图纸内容的电子文件（光盘）一张，装订成册；
（6）规划设计方案审定意见书复印件；
（7）民用建筑设计方案建筑节能审查回复意见书；
（8）有地下室等需要人防审核的项目提供人防审核意见。
7.9基本建设项目办理手续联系单
经信局窗口：
（1）立项批复；
（2）土地拍卖合同；
（3）拍卖成交确认书；
（4）工程规划许可证。
人防办窗口：
（1）立项批复；
（2）工程规划许可证。
住建局窗口：
工程规划许可证（原件1份，复印件2份），立项批复、已签订完的白蚁预防合同
消防大队窗口：
（1）建设工程规划许可证；
（2）消防设计文件；
（3）建筑总平面图，消防设计审核的项目提供审核通过文件。
7.10消防设计审核意见
（1）建设工程消防设计审核申报表一式一份；
（2）建设单位、设计单位营业执照复印件；
（3）授权委托书；
（4）设计单位资质证明；
（5）消防设计文件；
（6）建设工程规划许可证；
（7）消防设计质量承诺书；
（8）图纸一套（不含结构图）。
7.11初步设计抗震审查
政策性报审资料：
（1）苏州市建筑工程抗震设防审查报审书一式二份；
（2）建设工程项目立项批复；
（3）规划设计方案审定意见书；
（4）建设用地规划许可证、建设用地土地使用证；
（5）勘察单位资质证书副本；
（6）设计单位资质证书副本及外省市设计单位进省核验手续；
（7）重大建设工程和可能发生严重次生灾害的建设工程需提供地震安全性评价许可证；
技术性报审资料：
（1）建设项目设计意见书籍设计方案审定意见书；
（2）经审查合格的岩土工程勘察报告；
（3）建筑、结构专业初步设计文档（含抗震设防专篇）；
（4）结构计算书；
（5）高层和超限高层建筑抗震设防申报表；
（6）超限设计时对设计依据和可行性的专项说明及计算分析报告；
（7）特殊设防类、重点设防类建筑、“大型工程”相关的抗震设防申报表。
7.12施工图设计文件审查合格书
（1）施工图设计审查报审表；
（2）岩土工程地质勘查报告（及光盘）；
（3）结构计算书；
（4）节能计算书（厂房、仓库除外）；
（5）规划设计方案审定合格意见书复印件；
（6）勘察、设计合同备案表；
（7）勘察、设计单位资质证书（复印件）（外省市需办理进市资质核验）；
（8）抗震审查意见；
（9）立项批复、用地规划许可证；
（10）经节水办审查合格的建设项目节水设计审查表（有节水办盖章）；
（11）全套施工图（含总平图面、建筑、结构、水电、暖通）。
7.13白蚁预防合同
（1）白蚁预防申请表；
（2）工程规划许可证；
（3）总平图布置图；
（4）立项批复。
7.14、江苏省建设工程档案报送责任书及声像制作合同
工程规划许可证。
7.15、建筑工程质量监督
（1）提供《建设工程质量监督申报表》一式二份，盖章、签字；由苏州市“质量监督管理系统”申报完成后打印；
（2）《建设工程规划许可证》（核原件、留复印件）；
（3）《江苏省房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查合格书》、《勘察、设计合同备案表》（核原件、留复印件）；
（4）《工程施工合同备案表》（核原件、留复印件）；
（5）《工程监理合同备案表》（核原件、留复印件）
（6）《江苏省建设工程档案报送责任书》，咨询区城建档案馆（嘉元路档案局四楼）（核原件、留复印件）电话：
65752806。
（7）施工单位提供法人营业执照副本、企业资质证书副本、安全生产许可证（正副本），建造师注册证书、B类和C类安全员考核证书（均需原件留复印件），建造师注册证及安全员C类押证。
退证流程：
竣工验收后先到相城区建设管理处开具领证联系单，后到市民服务中心二楼住建局窗口领取证书。
7.16建筑工程安全监督
（1）《建设工程安全监督备案申请表》、《苏州市建设工程施工安全生产保证书》（在“苏州市住房和城乡建设局”网站申报后打印），盖章签字；
（2）《苏州市建设工程施工合同备案表》、《工程监理合同备案表》（核原件、留复印件）；
（3）《现场踏勘情况表》，建管处踏勘盖章后，区安监站盖章（7日内有效）（原件）；
（4）施工企业安全生产许可证（正副本），建造师、专职安全员的B、C类安全生产考核合格证书（核原件，留复印件）；
（5）《苏州住建LBS无线定位管理项目联通办理回执单》（办理流程、资料下载及咨询电话：
85182393）原件；
（6）建筑施工人员意外伤害保险（核原件留复印件）。
7.17《建筑工程施工许可证》办理
《建筑工程施工许可证》是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。
7.16.1主管部门：
建规局
7.16.2前提条件：
（1）施工场地已基本具备施工条件（三通一平）
（2）已经办理该建筑工程用地批准手续
（3）已经取得规划许可证
（4）需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求
（5）已经确定建筑施工企业
（6）有满足相关设计规范要求的施工图纸
（7）已在质量监督主管部门及安全监督主管部门办理相应的质量、安全监督注册手续
（8）建设资金已经落实
7.16.3分阶段工作程序：
（1）招投标
（2）施工单位入市备案（如需）
（3）总包合同、监理合同备案
（4）质监、安监审批
（5）项目资本金审查
（6）申请现场踏勘
7.16.4申报资料：
（1）土地使用证或用地批准手续（原件，留复印件）；
（2）建设工程规划许可证{原件，留复印件）；
（3）已办完的建设工程质量监督申报表，建设工程安全监督备案登记证（原件，留复印件）
（4）苏州住建LBS无线定位管理项目联通办理回执单；
（5）由施工企业技术负责人签字并加盖单位公章的施工场地基本具备施工条件的说明文件（7日内有效）--原件
（6）公开招标项目：
苏州市工程建设项目中标通知书、苏州市建设工程施工总承包合同备案表；直接发包项目：
批准直接发包通知书、苏州市建设工程施工合同备案表；
（7）已盖完章的基本建设项目办理手续联系单（原件）；
（8）建设工程消防设计审核意见书，有人防工程的项目提供《人防工程立项审核行政许可决定书》
（9）江苏省房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查合格证（原件、留复印件）；
（10）提供《建设工程施工许可申请表》，经办人身份证（原件、留复印件）；
（11）建设单位提供本单位截止申请之日无拖欠工程款情形的承诺书；
（12）监理合同备案表（复印件）；
（13）建筑企业农民工工资支付担保、建筑企业农民工工伤保险参保登记表（核原件，留复印件）
（14）项目建设落实资金证明材料
7.17临时/正式用电
（1）项目批文（复印件盖公章）；
（2）环评报告（复印件盖公章）；
（3）红线图（复印件盖公章）；
（4）建设工程规划许可证（临时用电提供建设用地规划许可证）（复印件盖公章）；
（5）组织机构代码证（复印件盖公章）；
（6）营业执照（复印件盖公章）；
（7）税务登记证（复印件盖公章）；
（8）开户银行许可证（复印件盖公章）；
（9）用电申请表（盖公章）；
（10）法人身份证（无法提供原件需提交承诺书）（复印件盖公章）；
（11）法人委托书（盖公章）；
（12）委托人身份证（复印件盖公章）。
7.18高压迁移/电力通道
供电设施迁移申请表（盖公章）
7.16.13低压迁移
供电设施迁移申请表（盖公章）
7.19综合竣工验收办理
竣工验收指建设工程项目竣工后开发建设单位会同设计、施工、设备供应单位及工程质量监督部门，对该项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行全面检验，取得竣工合格资料、数据和凭证。
7.17.1主管部门：
建规局
7.17.2前提条件：
（1）单体施工完成；
（2）门窗、幕墙、栏杆等施工完成；
（3）现场管网（水、电、气、雨污、弱电、消防等）施工完成；
（4）消防、人防、安防、环保、防雷、绿化施工完成。
7.17.3分阶段工作程序：
（1）规划验收、规划实测；
（2）质监验收；
（3）消防、人防、安防、环保、防雷、档案、绿化等专项验收；
（4）水、电、气验收；
（5）综合验收；
（6）申请现场核验。
7.17.4申报资料：
（1）建设工程规划验收合格证申请表一式二份;
（2）建设工程规划许可证（与原件核对）。
（3）土地批复（与原件核对）；
（4）竣工测量报告一份及1:
500竣工测绘图两张（附电子光盘）；
（5）《建设工程规划许可证》；
（6）《建筑工程施工许可证》；
（7）《建设工程规划核实合格证》；
（8）工程竣工验收报告；
（9）消防、人防、安防、环保、卫生、绿化、水、电、气、文广、通信、民政等专项验收意见书；
（10）住宅分户验收记录；
（11）建设工程竣工验收备案表。
7.20房屋产权初始登记办理
初始登记是指土地登记机关对土地所有权、使用权和他项权利进行的统一登记。
初始登记的主要作用在于确定土地权属，完备地籍资料。
在房屋竣工以后90日内，由开发商向登记机关申报，经过房屋土地管理部门的审核，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利。
通过确权以后，开发商取得《房屋所有权证》（大产权证）。
没有办理房屋产权初始登记，不能办理个人（业主）《房屋所有权证》。
7.11.1主管部门：
住建局
7.11.2分阶段工作程序
（1）面积实测；
（2）地名批复。
7.11.3申报资料：
（1）房屋所有权登记申请书;
（2）营业执照、组织机构代码证;
（3）《国有土地使用证》;
（4）立项批复;
（5）《建设工程规划许可证》;
（6）《建筑工程施工许可证》;
（7）《商品房预售许可证》;
（8）竣工验收备案表;
（9）建设工程档案验收合格意见书;
（10）面积实测报告;
（11）楼（门）牌号证明;
（12）委托书、经办人身份证。
8、相关基金、保证金返退办理
8.1墙改基金返退
新型墙体材料专项基金是国家为推广新型墙体材料发展而设立的具有专门用途的政府性基金，收入缴入国库，并纳入地方财政收入。
开发部应当在建筑工程主体工程竣工后，墙体作粉刷等隐蔽处理前，向墙体材料管理机构申请办理新型墙体材料专项基金结算手续，确定返退比例，继而申请墙改基金返还。
8.1.1主管部门：
建规局节能墙改办
8.1.2申请资料：
（1）《新型墙体材料专项基金验收申请表》；
（2）建筑工程招投标预算书或工程量核定单；
（3）规划许可证、施工许可证；
（4）缴纳专项基金的有效票据；
（5）使用新型墙体材料的销售凭证。
时间：
2021.03.02
创作：
欧阳数
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