长沙市外来务工人员廉租房建设研究.docx
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长沙市外来务工人员廉租房建设研究
长沙市外来务工人员廉租房建设研究
长沙市外来务工人员廉租房树立研讨课题组
（2005年9月22日）
随着构建"谐和社会"战略方针的提出,外来务工人员在经济开展和城市树立中的重要性逐渐失掉社会各界认同,尊重和了解并采取实在可行的措施以保证外来务工人员更好地融入到他们所在的城市社会中,已成为许多有识之士的共识.越来越多的中央政府采取了行之有效的措施协助外来务工人员处置诸如失业,寓居,医疗,教育等方面的效果,让他们在为城市兴盛做出贡献的同时,也能享遭到政府为居民提供的各种公共资源,分享到由经济开展带来的实惠.以后,为更好地落实以人为本的迷信开展观,统筹城乡协调开展,推进城乡一体化树立,很有必要研讨长沙市外来务工人员在长沙的生活状况.为此,湖南省社科联,湖南省省情与对策研讨中心,长沙学院等单位组织有关专家学者和实践部门的同志结合组成了"长沙市外来务工人员廉租房树立研讨"课题组,从外来务工人员最基本的生活状况——住房状况入手,对长沙市外来务工人员廉租房树立的现状,效果,对策等展开调研.2005年4-8月,课题组经过走访有代表性的大型企业和政府有关职能部门,召开实际和实践部门专家座谈会,发放调查询卷等多种方式停止了实地调研,在调研基础上综合专家意见,提出了有关对策建议.现将调研效果的主要效果分述如下,供长沙市委市政府及省委省政府指导决策参考.
一,长沙市外来务工人员廉租房树立现状
所谓外来务工人员,普通是指选择进城务工赚钱的非城市户籍的外来失业人员,这个概念主要是与任务,生活,寓居在城市中的本地人相对应的一个概念.在我国现阶段,外来务工人员的组成以进城务工的农民工为主.本课题所研讨的外来务工人员主要是指选择进长沙市务工赚钱的非长沙城市户籍的外来失业人员,他们中绝大局部是来长务工的农民工.据统计,目前来长沙市务工的外来人员曾经超越42万人.这42万人大多来自乡村,在长沙市主要从事第二,三产业的休息.
长沙市政府在改善外来务工人员待遇方面做的一件大事就是兴修了外来务工人员廉租房.为落实"树立文明长沙,构建谐和社会"的战略方针,处置和改善外来务工人员的住房条件,长沙市政府把外来务工人员廉租房树立作为政府亲政爱民的一件大事来抓.2004年,由郊区两级政府共拨给20%的启动资金,采取住房公积金利差,银行存款,政府贴息等多种方式筹集资金,为外来务工农民兴修了廉租房安排小区——"江南公寓".
江南公寓位于长沙市汽车西站左近,二环线东侧,占地46亩,总修建面积5万平方米,共建有13栋多层住宅楼,总计630套公寓,户型以三室一厅和四室一厅为主,能供4000多名低支出外来务工人员租住,人均寓居面积超越10平方米,每月租金60元,房间为公寓式团体宿舍方式,内配有床,柜,桌,椅等日用品.小区配套设备完全,商店,食堂,阅览室,影视室,文娱室,澡堂,汽（单）车库等一应俱全.关于入住江南公寓的条件,长沙市政府职能部门制定的政策为:
凡被长沙市用工单位录用在岗一年以上,且休息合同经休息和社会保证部门备案,月平均支出在800元以下,在本市郊区无自有房屋的长沙市所辖五区外的进城失业农民,均可央求入住.江南公寓作为我国首座花园式农民工廉租房小区,她的建成表达了长沙市政府对外来务工人员的人文关心,在国际惹起了普遍留意,为我国其他城市改善外来务工人员住宿条件提供了一些可供自创的阅历和思绪.但据我们6月份的实地调查,江南公寓的入住率仅有6%左右.随着长沙经济社会的快速开展,外来务工人员廉租房树立的全体规划,树立,管理,效劳等效果日益突出（详细状况见附件一«长沙市外来务工人员廉租房专项市场调查结果及其剖析»）.正因如此,迫切需求仔细研讨长沙市外来务工人员廉租房效果,实在处置好"江南公寓"入住率低的效果,拿出真正能贯彻落实市委市政府英明决策的详细操作方案,把党委政府的惠民政策落到实处.
二,长沙市外来务工人员廉租房树立的总体思绪
外来务工人员的住房效果是绝大少数国度在经济开展,城市化进程中不可逃避的一个理想效果.低支出阶级与所谓"强势群体"之间存在共生关系,实行住房保证不只仅是为了维护社会低支出阶级的利益,也是维护其他人利益乃至维护整个社会的动摇.因此,其廉租房的树立具有理想的政治意义,社会意义和经济意义.
经过调研,我们较为深化地掌握了长沙市外来务工人员的生活状况特别是寓居现状和长沙市外来务工人员廉租房树立的相关状况.在充沛调研的基础上,参考本国和外省成功阅历,结合长沙市的实践状况,我们对长沙市廉租房树立提出如下思绪,详细建议见附件三«长沙市外来务工人员廉租房树立十一五规划建议».
（一）廉租房树立的战略原那么
在廉租房树立实施的战略原那么上,既要思索城市政府财政支付才干,又要留意充沛发扬市场机制的作用;既要坚持普遍掩盖,基本保证的原那么,又要坚持分层次,多样化途径;既要借助政府,社会等外力的支持,又要鼓舞弱势群体成员依托自身的力气处置住房效果.总之,政府应经过综合手腕,处置外来务工人员住房,为其安心在省会效劳提供安居保证.同时外来务工人员也应在政府的积极引导及政策扶持下,自强自立,尽能够地处置自身寓居效果.
（二）廉租房树立的战略定位
廉租房树立早期的战略定位应该是"救急,而不是救贫",由于政府的力气终究是有限的,政府不能够也没必要将一切外来务工人员都归入廉租房这样的保证体系之中,而只能处置最紧急最需求处置住所的那批人.因此,在早期,可以政府为主,向广阔低支出者提供廉租住宅;随着经济水平的提高,可以采取鼓舞居民自置居所与租赁廉租房相结合的措施;在经济水平到达一定高点之后,可以主要采用人头补贴或采取购置国度提供的公共住房方式.
（三）廉租房树立的操作形式
在廉租房树立上,为增加政府财政开支,可采取"混合支出出租廉租房"形式.这种形式是经过社区努力来处置本社区外来务工人员低支出家庭住房,其特点是:
房屋建成后,其中80%单元房按市场价钱招租房客,其他20%单元房由市政府一致向外来务工的低支出家庭招租.长沙市政府可自创此形式,详细操作可为:
市下属的每一个社区在审核本社区新开发的房地产项目时,与开发商达成协议:
在项目完成后,该房地产项目中的一定比例的单元房必需按低支出廉价招租,或一致提供应各区房产局,由各区房产局一致招租.市政府对这种房地产项目应提供免税存款的优惠条件,使房地产开发商也有利可图,在市政府优惠的税收政策扶持下,社区经过自己的努力并与房地产开发商通力协作,树立混合支出出租廉租房,可以替代由市政府大包大揽处置外来务工人员等低支出阶级家庭住房的效果,增加政府树立廉租房的投入.
（四）廉租房树立的开展趋向
未来廉租房树立的开展趋向是,在高等级住房严重缺乏的状况下,短期内可补贴开展商兴修一局部高等级住房,以解燃眉之急,再到补贴中等等级住房的营建,临时内还应该逐渐向租金优惠券方式的人头补贴过渡.因此,可将廉租房融入城市住房"过滤系统",前瞻性地思索农民工身份的演化及廉租房功用的置换.我们可规划出其开展趋向:
农民工——城市低支出阶级——城市居民;廉租房——公房——私房;廉租住房政府建造——私营开展商新建补贴——租金优惠券人头补贴.在廉租房的设计规划上充沛思索其功用适宜向下活动.
三,长沙市外来务工人员廉租房树立的详细政策建议
（一）适当放宽廉租房的准入条件
外来务工人员廉租房就是为来长沙务工的外来人员提供的以较低价钱出租的房屋.按目前规则,凡被长沙市用工单位录用在岗一年以上,且休息合同经休息和社会保证部门备案,月平均支出在800元以下的进城失业农民方可央求入住廉租房.从实践操作看,完全到达以上条件有些困难.一那么在目前我国法制不健全,失业情势严峻的状况下,要拿出契合规则的合同比拟困难;二那么随着我市国民经济的快速开展,外来务工人员的工资待遇比以前有了较大的提高,据抽样调查,我市外来务工人员的月工资在800元以下仅占36.3%,即占外来务工人员人数的1/3强.可见,月支出800元以下成为限制大批外来务工人员入住廉租房的一大限制.因此建议:
一是可采用由单位出具证明并作租房担保的方式替代正式休息合同;二是将月支出定位于1000-1200元以下比拟适宜;三是将目前的目的受益人群的界定为户口不在本市的产业工人为主比拟适宜.以后,最有效的措施就是以提高江南公寓入住率为打破口,依据市场规律来有序启动长沙市外来务工人员廉租房树立市场.详细建议见附件二«关于提高江南公寓入住率的详细政策建议».
（二）努力扩展廉租房房源渠道
本课题组经过调查研讨以为,可从以下4方面着手来扩展廉租房房源.
第一,政府对开发商采用各种政策补贴,鼓舞兴修含一定比例廉租房的住宅小区.目前,在长沙市现存的廉租房（包括市政府腾退的存量私有住房与市场上可供选择作为廉租房的私有住房）数量极为有限的状况下,政府应多方筹集资金,将廉租住房树立归入全市住宅树立方案之中.在详细操作中,廉租房树立用地可由政府出面征用,以合同的方式出租给廉租房开展中心,在征地进程中,政府应有效控制征地本钱,在廉租房树立进程中,可对开发商采取一系列税费上的优惠,如免交报建费,人防费,免缴投资方向调理税等,以吸引更多的开发商投入到廉租房树立中来.
第二,加快社会空置住房特别是旧私有住房的收买与改造.
旧私有住房的收买与改造应由政府牵头,集中社会各界的力气,这不只要利于廉租房源的开拓,也有助于廉租住房多样化,特性化特征的完成.
第三,政府与企业携手,采用"集资廉建"方式,依照"政府支持,政策优惠,企业自建,一致管理"的原那么处置大型企业外来务工人员住宿难的效果.据调查,长沙市的企业多散布在市郊,外来务工人员较为密集而用地那么相对宽松,为处置这局部人的住宿效果,可思索采用"集资廉建"的方式,即企业出地,政府减免树立进程中的有关税费,开发商出资兴修.建成的住房用来满足外来务工人员的租用,开发商靠收取租金来收回本钱和取得收益.这些房屋不能在市场上销售与流通,但可鼓舞外来务工人员出资购置.由于这种"廉租住房"只要建安本钱（建安本钱是指土建装置本钱,详细来说包括土建,通水,通电,通讯等本钱）,没有土地本钱,没有开发利润,因此,售价比市场上销售的商品房甚至经济适用房的价钱要低得多,这样既可吸引更多外来务工人员在长沙安居乐业,又减轻了政府担负,扩展了廉租房的房源渠道.
第四,充沛发扬市内各社区及众多房屋中介公司的力气,树立有效的房源信息交流机制,拓宽廉租房的来源渠道.在目前中介组织不规范,租赁市场不兴旺,房源信息交流机制缺乏的状况下,无论是政府还是团体要寻觅到适宜的廉租房源都要付出高昂的市场买卖本钱,这一本钱包括寻觅出租房源,停止买卖谈判,完成交割等各个环节的本钱消耗.从长沙状况看,有很多家庭有多套住房,这些房屋不少因各种缘由临时或暂时闲置,由于它们普及在市内各个社区,政府部门很难对其停止一致管理.假设能积极发起基层社区力气,对这些房屋停止一次摸底,政府与本市信誉较高的中介机构签定代理效劳协议,由这些中介机构筹集有效房源信息并收费为契合条件的闲置房屋业主提供注销和出租代理效劳.由于租金支出有保证（由政府一致招租并一致收取租金）,房屋业主也可免却奔走劳顿之苦,中介机构提供的虽为收费效劳,但可享用政府的一些优惠政策（如适当减免税费等）,而且提升了其社会知名度,有形中促进了其业务开展,政府也经过此举极大地拓展了廉租住房的来源,浪费了社会本钱,真正完成"三赢".
（三）积极筹措廉租房资金来源
据调研,可采取以下3种方式扩展廉租房资金来源.
第一,多方筹集资金兴修廉租房.在廉租房资金筹措上,应采取多渠道,多途径的方式,即资金来源可是多渠道的,如市,区财政预算中的专项资金;住房公积金增值收益中提取的城市廉租住房补充资金;社会捐赠资金;其他渠道筹集的资金等.
第二,政企协作开发廉租房.长沙市政府可依据自身实践,与房地产开发商停止协作,给予开发商一定的政策优惠,如适当降低地价,减免税费,提供政府低息存款等,以政策换房屋,改动廉租房树立原有的单一运营形式.
第三,创新资金筹措形式.在廉租房资金筹措上加快创新步伐,建议采用产权式廉租房及BOT供房形式以处置目前廉租房树立资金严重缺乏的困难.
其一,产权式廉租房.针对长沙市民消费观念超前,投资房产热情较高的特点,结合如今较为盛行的"产权式酒店"的做法,可试行"产权式廉租房"运营形式,即廉租房建成后,鼓舞市民购置其产权,再由政府委托的中介公司停止一致租赁管理,房屋的维修及日常护理也由小区的物业担任,确保房产保值增值,在政府的返租期内采取对产权一切者租金补贴的方式,廉租房产权人在置业后无需破费更多精神就可保证取得动摇的收益,政府也可及时收回投资以完成廉租房树立资金的良性循环.
其二,可思索BOT供房形式（详细引见请见附件四«本国,外省市廉租房树立阅历自创»）.在BOT形式下,假定有一公家出资方情愿与政府协作,由其发起设立廉租房项目公司并融资树立一栋廉租房.假定这栋廉租房的修建面积为2000平方米,其结构为砖混结构,由政府划拨土地并提供税费减免,取其单位平方造价为800元/M2,树立期为一年,政府让出资方运营20年,投资方要求受益率为10%,廉租房承租人每人每月所交纳的租金为9元/M2.假定政府每月补贴X元/M2.人,经过计算,X=3.7,即政府每月每平方米补贴3.7元即可.
虽然目前政府对外来务工人员没有住房补助的政策,但本课题组以为,随着社会的不时开展,政府应该也完全有才干将这笔"谐和本钱"归入社会保证体系之中.
（四）迷信停止廉租房的规划规划
廉租房的规划规划应充沛表达人文关心,合理选址及迷信设计的原那么,方便外来务工人员寓居和生活.
第一,廉租房树立应遵照宜分散,不宜过火集中的原那么."宜分散,不宜集中"的原那么有利于城市的谐和开展,能有效防止"贫民窟"的出现.今后3年内,长沙市将完成20万平方米的农民廉租房树立义务.其中市房产局往年完成5万平方米,市内五区政府区分组织树立3万平方米.继江南公寓之后,还将在东,南,西,北4个城郊结合部兴修廉租房.这些规划都必需充沛思索"宜分散,不宜集中"的规划原那么.
第二,在廉租房的选址上应充沛思索租用人对交通便利的基本要求.鉴于廉租房普通建在相对远离城区的中央,给租住户的交通带来方便,因此,交通效果处置与否成为制约廉租房能否顺利出租的关键要素之一.我们建议:
以企业名义团体租用政府廉租房的,由政府监视各企业置办班车往复企业与廉租房小区之间以处置企业职工上下班交通困难的效果;对以团体名义租用廉租房的,由政府筹集资金购入假定干台通勤车在廉租房小区内投入运用,一天假定干趟往复于小区与市中心之间;或由政府牵头,增设交往于廉租房小区与市中心或外来务工人员集中区之间的公共汽车线路,以处置人们出行方便的后顾之忧.
第三,未来新建廉租房小区的选址任务,应与长沙市的全体战略规划结合起来.据调研,长沙市政府将对少量工业企业实行有序地外迁,并已制定政策将二环线以内87家污染较为严重,同时又不契合城区规划的企业逐渐迁出城区,而这些企业的外来务工人员比例较高.另外,近年来,随着长沙市摩托车市场,蔬菜批发市场,汽车买卖市场,物流市场等的外迁,长沙市专业市场散布在城市周围成了清楚的趋向.另外三湘汽配城,高桥友谊汽配城等汽配市场也有剧烈的外迁呼声,可以预见,外来务工人员云集的长沙专业市场郊区化的趋向将愈加清楚,长沙市外来务工人员将出现城市周边片状,城市中心点状散布的特点.为配合长沙市政府总体战略目的的完成,促进长沙市的工业化,城镇化,农业产业化的开展,外来务工人员廉租房的树立应积极融入这个总体目的之中.
（五）兽性化设计廉租房的户型及配套设备
未来廉租住房的树立在户型设计上应愈加注重对兽性的关心,建议适当添加两室一厅的套数并允许家庭寓居.有资料显示,目前外来务工人员中夫妻同行甚至举家迁长逐年增多,因此课题组建议改目前较为单一的公寓式团体宿舍为以团体宿舍为主,一室一厅及小二室一厅为辅,尽能够满足各层次人员的多样化需求.
在廉租房小区的配套设备规划上,一方面要强调居民生活便利性的提高,适当添加菜市场,小超市等生活配套设备树立;另一方面要在小区内增强文明设备及体育运动设备的树立,丰厚居民的专业文明生活,使廉租房小区真正成为外来务工人员在长沙的安乐窝,为构建谐和长沙增添一分靓丽的颜色.
（六）实在增强对廉租房的各项管理
增强管理主要包括应用信息技术对廉租房停止管理,对廉租住房入住户实行活期审核制度和树立参与监管机制.
第一,充沛应用信息技术增强对廉租房的各项管理.目前,北京市已开发了"廉租住房管理系统软件",将计算机信息管理系统引入到廉租房的各项管理之中,使管理愈加迷信,规范,成效很好.长沙市可自创这一做法,针对外来务工人员活动性大,散布区域广的特点,开收回"外来务工人员廉租住房管理信息系统",有条件的话可在长沙市及市内五区的相关管理部门及中介机构树立一个封锁的局域网,外来务工人员可就近停止廉租房的央求及变卦,相关部门可在网上完成档案管理,变卦注销及各类数据交流,这样可有效顺应廉租住房作为一项临时和静态任务的管理需求.
第二,树立健全廉租房的参与及监管机制.政府为外来务工人员提供的廉租房数目在一定时期内是一个相对的定量,而廉租房需求者却是静态的,随着长沙经济的不时开展,越来越多的外地民工涌入长沙城,廉租房的需求呈逐年增长的趋向.已在廉租房入住的居民,也有能够随着其经济才干的增强而失掉继续寓居廉租房的资历,他们的及时参与,有助于政府完成廉租房运用的最大化.因此,房管局应每年对实行实物配租和租金补贴的家庭实行年审,树立一套完善的参与与监管机制,强调廉租房的静态有序管理,做到有"进"有"退",能"进"能"退".这其中关键在于对入住廉租房人员的资历给予严厉的限定及采取相应的配套措施.在详细操作上,可对廉租房住户每半年或一年停止一次支出状况审核,审核以自行申报与相关管理部门抽查核实相结合,对支出不符准入规范的,可取消其入住资历.
（主要执笔人:
邓球柏,汤建军,王丹宇,缪悦,廖良梅,赵敏,刘志）
参考文献:
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[2]老井.香港廉租房制度的启示.中国房地产信息.2002,4:
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[5]余期江,庄浩.城镇廉租房制度树立中的政府职能定位.天水行政学院学报.2004,6:
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[6]冯宗容.廉租房运作机制评析及创新.经济体制革新.2002,6:
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[7]刘军.构建低支出者廉租住房供应体系的想象.湖北财税.2002,3:
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[8]汤腊梅,徐晓颖.树立廉租住房制度势在必行—上海,成都等地廉租房制度比拟剖析和启示.湘潭大学学报.2001,6:
6～9
附件一
长沙市外来务工人员廉租房专项市场
调查结果及其剖析
为了改善长沙市外来务工人员生活条件特别是寓居条件,市政府已末尾在全市范围内推行廉租房树立.为使党委政府的利民惠民政策失掉更好地贯彻落实,本课题组于2005年4-8月,经过走访相关企业,政府有关职能部门,召集专家和实践任务者座谈,实地观赏江南公寓,实地观赏民营企业的外来务工人员公寓及在长沙市随机对544个进城外来务工人员停止问卷调查等多种方式,对长沙市廉租房市场停止了较为深化调研.经过调研,基本掌握了进城外来务工人员的生活状况特别是寓居现状,这为我们进一步研讨廉租房树立效果提供了基本依据.如今将我们经过随机方式对544个外来务工人员停止问卷调查的结果用图表方式分列如下:
一,问卷统计结果
1,您来长沙已有:
〔选择项目、选择人数、占比（%）〕
A.不到1年11921.9
B.1～3年16430.1
C.3～5年15027.6
D.5年以上11120.4
2,您在长沙是:
A.独自一人24244.5
B.夫妻同住12823.5
C.一家三口10318.9
D.家庭人口数超越3人7113.1
3,您目前所从事的行业:
A.修建装置业488.8
B.餐饮,文娱业8615.8
C.搬运或运输业458.3
D.企业工人488.8
E.集体运营户7914.5
F.技术,管理人员11721.5
G.其他12122.3
4,您家庭或团体月支出:
A.500元以下193.9
B.500～800元15732.4
C.800～1000元15832.6
D.1000元以上15031.1
5,您每月用来消费的金额（即除去您寄回老家和用于积存等的金额）:
A.300元以下15328.1
B.300～500元22040.4
C.500～800元13224.3
D.800元以上397.2
6,您目前用于租房或用于购房还贷的金额:
A.50元以下9717.8
B.50～100元15328.2
C.100～300元18934.7
D.300元以上10519.3
7,您以为目前您能接受的廉租房的租赁价钱是:
A.30～50元/月8716
B.50～80元/月16530.3
C.80～120元/月18233.5
D.120元/月以上11020.2
8,
（1）您知道长沙市目前有廉租房可以出租吗:
A.知道6211.4
B.不知道28452.2
C.听说过,但详细状况不清楚19836.4
（2）并且能否情愿租住:
A.是36567.1
B.否17932.9
9,您所希望的廉租房户型结构是:
A.单间带厨卫10920
B.一室一厅14727
C.两室一厅（带厨卫）22140.6
D.两室一厅（共厨卫）549.9
E.团体宿舍132.5
10,您最低能接受的人（户）均面积是:
A.10～20平方米10118.6
B.20～30平方米16730.7
C.30～50平方米17532.2
D.50平方米以上10118.5
11,您目前的寓居方式是:
A.借住549.9
B.自己租房19034.9
C.单位提供住房（包吃包住）15428.4
D.工棚6011
E.其它8615.8
12,您希望廉租房拥有的配套是:
A.菜市场18133.3
B.银行7513.8
C.小饭馆16630.5
D.网吧7714.2
E.学校458.2
13,您对廉租房的区域位置能否有要求:
A.有48188.4
B.没有6311.6
88.5%的人要求为交通便利,环境优美.
14,您对政府为农民工提供廉租房的态度:
A.持积极态度——处置了您的实践效果27149.8
B.持消极态度---没什么实践意义14025.7
C.无所谓13324.5
15,您觉得政府目前对外来务工人员央求租住廉租房设定的门槛（月支出800元以下,有正式休息合同等）:
A.合理33361.2
B.不合理21138.8
其中60人建议希望政府尽快落实政策,将月支出定位于1000-1200元以下.
16,您能否有在长沙安家落户的想法:
A.是41776.7
B.否12723.3
如是,您希望怎样处置住宿效果:
A.购置商品房27149.8
B.希望购置政府廉租房15127.8
C.临时租住政府廉租房7113.1
D.自己租房519.3
二,问卷调查剖析
经过对以上544份调查询卷停止剖析,总结,我们作如下剖析:
（一）基本特征
1,外来务工人员以青壮年休息力为主体.他们的年龄从15岁到64岁不等,44岁以下的人占到了87%,其中15-
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