让与担保制度及我国物权立法的选择.docx
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让与担保制度及我国物权立法的选择
让与担保制度及我国物权立法的选择
[摘 要]本文从让与担保制度的产生与进展谈起，从罗马市民法的Fiducia、日尔曼法的Treuhand，到英美法系的Mortgage，分析了让与担保制度的优势及其应当在立法中加以确认的社会需要。
指出我国的物权法草案首开让与担保制度成文法化之先河的进步意义，分析了草案在该制度设计上的不足并提出相关的完善建议。
最后，研究了商品房按揭制度和让与担保制度的关系，并对相关的立法工作提出了自己粗浅的建议。
[关键词]让与担保FiduciaTreuhandMortgage质权抵押权公示方式清算义务商品房按揭
所谓让与担保，系指“在通过转让能够作为担保标的物的财产权而达到的信誉授受目的的制度中，授信者（债权人）具有请求返还融资资本的权利，在受信者（债务人）未能返还时，得就该标的物优先受偿的一种特殊的物的担保制度。
”
[1]我国物权法草案第四百零八条规定：
让与担保是指债务人或第三人为担保债务人的债务，将担保标的物物的权利移转于债权人，于债务清偿后，标的物应返还于债务人或第三人，于债务不履行时，担保权人可就该标的物优先受偿的权利。
让与担保制度是大陆法系国家沿袭罗马法上的信托行为（Fiducia）理论并吸纳日尔曼法上的信托行为（Treuhand）成份，经由判例、学说所形成的一种非典型的担保制度[2].所谓Fiducia，是基于罗马市民法在让与所有权时附加在握取行为（Mancipatio）或法庭让与（InIureCessiio）等要式行为上的一种当事人之间的约束，其以受让人在以后必然条件成绩时必需将标的物所有权返还给让与人为内容[3].日尔曼法上的信托Treuhand在古代法中极为盛行，依照那时的法律制度，无合法继承人的财产，归国民或国王所有，无继承人的财产所有人为规避该结果，便事前指定继承人，而在死亡前先将其财产之全数或一部份让与中间人，在让与人身后12个月内，再由受让当中间人将受让财产转让于被指定的继承人[4].不管是罗马法上的Fiducia，仍是日尔曼法上的Treuhand，受让人或中间人对标的物的所有都是受到限制的，并非是像所有权那样的完全物权：
前者中，受让人在某种特定条件成绩时必需将标的物所有权返还给让与人，在受让人没有通过合法途径及相关程序取得标的物所有权之前，他对标的物的占有及处分可能是无效的；后者中，中间人尽管对受让的标的具有支配权和处分权，但处分权必需受到信托让与条件的限制，受到信托人意志的约束，若是中间人对标的物的支配和处分有违信托人的意志，信托人有权提出异议。
大陆法系的国家和地域在立法上均未正式确立让与担保制度，但在判例和学说上均承认该制度的存在。
以德国和日本为例。
德国和日本学者以罗马法的Fiducia和日尔曼法的Treuhand作为让与担保制度的理论基础，给予Fiducia和Treuhand以现代法的意义，为让与担保从理论上的确立作了必要的铺垫。
随着经济的进展和社会的进步，相关于传统的质权、抵押权、留置制度而言，让与担保在融资方面显示出日趋普遍的优越性，德国和日本的判例也从疑心该制度到慢慢引进该制度，其中法院及法官在适用让与担保制度的态度上虽有动摇，但让与担保终究以不可比拟的优越性在全国判例中占有了一席之地。
英美法中的担保被称为Mortgage，Lindley法官在SantleyV.Wilde案中对Mortgage下了一个经典的概念：
“Mortgage是土地或动产（Chattel）为了担保给定的债务之履行或其他义务的解除而进行的转移或让渡。
Mortgage的大体意思是：
该种担保能够此类债务或义务清偿或履行而解除，即便存在其他相反的规定。
在我眼里，这确实是它的法律。
”[5]从这一概念中能够看出，Mortgage包括以下几方面的内容：
（1）特定财产即土地或动产的转移；
（2）债务人不履行债务，债权人取得该特定财产的所有权；（3）债务人履行义务或进行相应的清偿后，债权人应当将该特定财产返还给债务人。
这一规定其实与咱们所说的让与担保制度在实质上是完全相同的。
尽管在具体制度的安排上，英美法系与大陆法系各有所长，可是，通过市场交易进程中的不断改良，让与担保制度在英美法系的判例中取得确认并完善。
梁慧星教授在其提出的物权法建议稿中将让与担保制度上升到《物权法》上大体的担保物权形式，余能斌教授在其主编的《现代物权法专论》第8章中表示质疑。
余教师以为限定物权只能由非所有人在所有人的财产上设定，只能以所有权的部份权能为内容，权利人对标的物不享有所有权，“而让与担保恰正是担保物的所有人以转让担保物的所有权的方式为债权设定的担保，由于权利人在担保设定完毕时就取得了担保物的所有权，将之定性为限定物权，显然不妥。
”“既然‘梁慧星建议稿’完全仿照日本或旧中国民法的物权编体系来设计，就不能不考虑该体系物权的分类标准，在对其他担保物权均采‘限制物权说’的情形下，突然插入一个仿英美法按揭制度的让与担保制度，这就破坏了物权法体系的完整性，也使得该制度与其他担保物权制度在逻辑上难以和谐。
”[6]我以为，这种批评值得商议。
咱们承认“梁慧星建议稿”与德国、日本的物权编体系具有亲缘性，可是，咱们也应当看到担保制度是民法中技术性较强的领域，其意识形态色彩较为淡泊，而实践先行性和高度技术性色彩却较为浓厚。
现今世界是一个开放、融合的世界，在法律建设领域也显现了一种全世界化的趋势，英美法系国家开始借鉴大陆法系的成文法体系，大陆法系国家亦借鉴英美法系的判例法传统，在21世纪制定一部符合历史潮流及社会现实的中国物权法，咱们不该囿于大陆法系与英美法系的严格分野，只要不造成法律之间的冲突和难以和谐，咱们完全能够在采纳大陆法系物权法大体框架结构的基础上，引入英美法系的合理制度，如让与担保制度。
二、让与担保制度的优势
从罗马法的Fiducia、日尔曼法的Treuhand到大陆法系国家在判例中对让与担保制度的确立，和英美法系中的Mortgage，让与担保制度在原有内涵的基础上，吸收了社会进步的先进功效，显示了庞大的优越性，要紧表此刻：
（一）让与担保制度能增进担保物的充分利用，有利于发挥担保物的担保价值。
效率也是法律孜孜以求的价值目标之一，现今社会有一种最大限度利用资源的趋势，反映在物权法领域，确实是从偏爱对物的所有到偏重对物的利用，使资源把握在能对其最大限度地加以利用、从而制造更大价值的人（包括自然人和法人）手中。
让与担保制度之因此能够蓬勃于物权法领域，在于其弥补了传统民法担保制度之不足。
传统民法中的质权制度以移转标的物于债权人为特点，在此种制度运行中，债权人占有标的物，同时负有妥帖保管标的物的义务，我国《担保法》第69条第1款明确规定：
“质权人负有妥帖保管质物的义务。
因保管不善致使质物灭失或毁损的，质权人应当承担民事责任。
”债权人对标的物的占有不仅使质物闲置，而且债权人需要支付没必要要的治理费用；另一方面债务人丧失对证物的占有，不能利用标的物从事交易，这也在专门大程度上降低了出质人归还债务的可能性，无益于担保标的物的充分利用，无益于提高物的利用效率，从而无益于经济的增加。
而让与担保是一种权利转移型担保，其最大特点在于担保设定人将标的物的权利转移于担保权人，债务人或提供标的物的第三人仍对标的物享有占有、利用、收益的权利，这一方面给债权人吃了一颗“定心丸”，在发挥标的物担保价值的同时不阻碍其利用价值，既使质权人免于保管质物支付治理费用之苦，又使出质人不丧失对物的利用，能为社会制造更多的经济价值，提高资源利用的效率。
（二）让与担保制度能扩大融资担保的可能性，有利于增进经济进展。
与上面所讲的质权制度不同，传统民法中抵押制度中抵押人不转移占有而享有对标的物的占有、利用、出租、转让权，抵押权人仅于债务人不履行债务时，得就抵押物变价而优先授偿。
抵押制度的设计克服了上述质押制度的一些短处，但一方面抵押权人不享有标的物的所有权又不能对其进行现实的占有，在其抵押权受到侵害时，仅享有保全权及优先受偿权，无益于对其利益的爱惜；另一方面抵押的标的要紧为不动产，其范围比较狭小，能够抵押的动产或权利极为有限，不能知足现代市场经济对资金融通和商品流通提出的更高更新要求。
让与担保制度能够弥补这一缺点，“凡是具有可让性的权利，不管其是物权、准物权、债权，仍是股票、无体财产权等具有财产价值的权利，均能够成为让与担保之客体。
”[7]比如说，让与担保制度能够实现集合财产的担保化，能够使一些不能设定典型担保物权的权利（如加入权、建设中的建筑物、招牌等）实现担保化，因为
一种新形式的财产权，一样而言，其让与的法律手腕往往比其担保的法律方式提早具有。
“[8]
（三）削减第三人显现的可能性，节约交易本钱。
让与担保中标的物的所有权属于债权人，即便债务人处分标的物，但由于现在其已经不享有所有权，这种处分属于无权处分，债权人可依无权处分的相关规定获获救济。
“以权利设定让与担保权的，应依照各类权利转让方式完成权利的转移，有权利凭证的，应当将该权利凭证交付让与担保权人占有。
”[9]因此不管让与担保的标的是动产仍是权利，在债务人不妥处分的场合，债权人能够依照无权处分的规定保护自己的权益，而第三人那么能够依照善意取得制度的相关规定进行抗辩。
不动产让与担保的设定要通过记录程序，即便债务人处分标的物，但由于记录簿中会说明担保权人是所有权人，因此第三人全然不能对抗该记录取得标的物，这无疑关于减少第三人显现的可能性、保护交易平安十分有利。
传统民法中，质权或抵押权往往能够通过拍卖的方式来实现。
可是，拍卖往往手续繁琐、程序严格且费用较高。
由于各方面的缘故，拍卖所得的价款往往远低于标的物的实际价钱，这不仅使质权人或抵押权人经受债权不能完全受偿之风险，而且有害于出质人或抵押人的利益。
在让与担保制度中，那么不必然采取拍卖方式，当事人能够协商确信债务到期不履行的处置方法，采取手续较为简单、费用较低的方式来实现目的，从而更有效地保障债权的实现。
三、中国物权法规定的不足
在借鉴英美法系Mortgage制度、参照大陆法系让与担保制度运用的实例、充分考虑现实国情的基础上，我国有些学者乃至立法者都同意了该制度的合理性及现实存在性，在物权立法中明确规定了让与担保制度，首开将让与担保制度成文法化之先河，这是我国物权立法中的伟大创举，是立法者和学者熟悉深切、在理智试探的前提下做出的符合时期潮流的选择。
可是，不可否定，让与担保制度归入法典，存在着一些短处，就我国已经出台的物权法草案而言，该制度在设计上存在着以下不足：
（一）让与担保的范围不明确。
人大法工委的物权法草案第二百二十八条明确规定了抵押权的范围：
“
（一）抵押权人所有的建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地利用权；（三）法律规定能够抵押的土地承包经营权；（四）抵押权人所有的机械设备、交通工具和家畜；（五）法律规定能够抵押的其他财产。
抵押人能够将前款所列财产一并抵押。
”一样，对证押权的范围，物权法草案也作了明确的规定，如梁慧星教师在其“物权法草案建议稿”第三百六十四条中，明文规定了质押担保的范围：
“包括主债权及利息、违约金、损害补偿金，质物的保管费用和实现质权的费用。
但质押合同还有约定的，依其约定。
”作为与抵押权和质权相平行的担保物权，让与担保的范围那么不太明确，以人大法工委的草案为例，最多能够从第二百八十一条中推知其范围：
“以动产作为让与担保标的的，让与担保的权利自在该动产上标志让与担保时设立。
以不动产或权利作为让与担保标的的，设立让与担保的权利适用本法有关不动产抵押和权利质押的规定。
”这说明让与担保的范围包括动产、不动产、权利，但具体是哪些动产、不动产或权利，立法那么没有明文规定，这不能不说是我国物权法草案的漏洞之一。
（二）让与担保的公示方式未作具体规定。
让与担保制度以移转标的物之权利于债权人而债务人仍保留该标的物的占有和利用为特点，冲破了担保物权制度中的“不动产适用抵押，动产适用质权”的传统格局，有利于增强对物的利用和融资。
可是，我国目前的物权法草案中对让与担保的公示没有作出具体的规定，因欠缺适合的公示特点，第三人无法知悉标的物上的让与担保设定的情形，从而容易致使当事人之间的利益摩檫，专门是让与担保权人与其他竞合担保权人或善意第三人之间的利益冲突。
由于让与担保权人仅取得形式上的所有权，标的物仍留在让与担保人手中，假设让与担保人不妥处分该标的物，第三人因不了解已经设定让与担保的情形而与担保人进行交易，现在极易产生矛盾：
假设因第三人善意而取得标的物的所有权，那么让与担保人的权利不免受到损害；假设给予让与担保权人以取回权，那么善意第三人的利益又将无从保护。
那个地址，法律在对各方无辜的民事主体的利益衡量上，将陷入一个进退维谷的两难境界。
如何克服让与担保制度因欠缺公示性而产生的两难窘境，遂成为“立法技术设计上最困难的工作，并为学者烈火讨论之问题。
”[10]很遗憾，我国的物权法草案并未对此问题作出反映，这是草案设计上的一个缺点。
（三）对让与担保制度可能有损公序良俗的短处，物权法草案没有规定相应的规制方法。
在是不是设立让与担保制度这一问题上，学者们从来存在猛烈的争辩。
否定论者的一个重要理由确实是让与担保“事实上是一种流质契约”[11]，处于经济优越地位的债权人可能利用债务人的急需谋取暴利，即债权人利用债务人的窘境，人为造成乃至扩大被担保债权额与标的物评判额之间的不均衡，进而极可能不本地侵害设定人的其他一样债权人的利益，这是对公序良俗原那么的严峻违背。
无可否定，缺乏有效的规制，让与担保确实有沦为流质或流抵押之虞，但是，这是让与担保制度在冲破原有的担保物权格局，顺应融资和提高物之利用效率之需求应运而生的同时，所带来的不可幸免的风险。
法律是对各方利益进行的综合衡量，让与担保制度在现实交易中已经显示出无可比拟的优越性，其成文法化的趋势已是不可幸免，在享受该制度所带来的各类便利的同时，经受其所带来的风险也是题中应有之义。
关键在于咱们采取何种方式来规制这种风险或使该种风险最小化，而我国物权法草案并无相应的规制方法，这也是草案设计中的一个不足。
（四）没有规定转让与担保和再让与担保。
所谓“转让与担保”，是指“让与担保权人为了担保自己对他人所负担债务之履行，而以自己的让与担保权为标的所设定的让与担保契约”[12].所谓“再让与担保”，是指“让与担保权人为了担保自己对他人所负担债务之履行，以让与担保标的物作为自己的所有物，并以此作为担保标的物所设定的让与担保契约”[13].“转让与担保”与“再让与担保”是不同的，前者是以原让与担保之担保权作为转让与担保的标的，而后者是以原让与担保之标的物本身作为再让与担保的标的。
笔者以为，伴随着社会的进步和经济的进展，一些新兴的领域将进入法律调整的视野，一些新兴的制度也将被纳入法律的轨道，顺应现实生活的需要，借鉴两大法系的功效，我国在21世纪的民事立法中纳入让与担保制度是一个可取的选择。
但是，在我国的物权法草案中，仅仅对该制度进行了一系列原那么性的规定，与其相关的具体内容如转让与担保和再让与担保并无加以规定，这是草案中另一个有待完善的地方。
四、对我国物权法草案中让与担保制度不足的弥补
针对上面提出的关于我国物权法草案中让与担保制度规定的不足，借鉴国外的先进制度，本文拟从以下几个方面提点完善的建议：
（一）增设关于让与担保范围、转让与担保与再让与担保的规定。
既然在物权法草案中，让与担保制度与抵押权制度、质权制度同属于担保物权的范围，那么在草案明确规定抵押担保和质押担保范围的同时，也应付让与担保的范围加以明确规定。
鉴于让与担保在增进融资和物之利用方面的独特功能，本文建议物权法中对让与担保的范围作如下规定：
“动产或不动产、其他物权、债权、无体财产权或尚在形成进程中的权利，皆能够作为让与担保之标的，但该标的物以具有转让性的财产权为限。
”因为在让与担保中，设定人必需将标的物的权利（主若是所有权）转让于让与担保权人，因此让与担保的标的物必需具有可转让性。
由于社会生活的日趋复杂化，转让与担保和再让与担保显现的频率大大增加，在现代市场经济中，权利的复杂化是不可幸免的，与此相适应，法律关系的复杂化也是一种必然。
作为调整平等主体之间人身关系和财产关系的民法，必需对一些新兴现象作出反映，在物权立法中增加转让与担保和再让与担保的规定，既是使让与担保制度走向完整、形成健全部系的需要，也是民法对社会生活复杂化的回应。
（二）借鉴美国的“通知记录制度”，明确规定让与担保的公示方式。
在让与担保的公示方面，咱们不妨采纳“书面成立——记录对抗主义”的方式，即当事人设定让与担保，要达到合意，完成必然的书面协议方可成立，这有利于明确当事人之间的权利义务关系，避免当事人的轻率；同时，达到书面协议仅仅表示让与担保权的设立，要使该让与担保权产生对抗第三人的效劳，当事人须履行相应的记录手腕。
如此就能够和谐当事人的意思自治与保护交易平安的关系，当事人可依照自己的判定和意志决定是不是记录：
关于价值较小、可替代性的标的物，当事人假设协商决定不通过记录，视为让与担保权人在设定处分标的物时舍弃了对善意第三人的取回权，这有利于爱惜第三人的利益和保护交易的稳固；关于价值较大、较为稀缺或其他担保权人以为设定人可能处分不妥的标的物，当事人能够进行记录，使相应让与担保权的设定具有公示性，从而具有对抗第三人的效劳，这有利于爱惜让与担保权人的利益及保护交易的平安。
在进行让与担保的公示中，有一个问题在于忧虑让与担保的记录会暴露设定人的经济状况而且可能因手续繁杂增加费用支出及记录机关的压力，对那个问题，笔者以为能够借鉴美国的“通知记录制度”加以解决。
在“通知记录制度”中，被要求记录的不是担保契约或其复本，而只是一个通知，该通知不要求记载许多内容，通知记录本身仅仅说明：
履行记录的担保权人在其所陈述的担保物上设有担保权益[14]，记录的成效具有宣告性质，仅仅具有通知的效劳，这就有利于保守设定人的经济状况而又起到了让与担保公示的作用。
同时，由于通知记录仅要求记载履行记录的担保权人在其所陈述的担保物上设有担保权益，没必要过量记载其他内容，记录机关的工作量大为减少，这有利于减缓记录机关的压力，没必要给国家和社会造成专门大的财政负担。
（三）在让与担保设定的时期予以统制，将让与担保权人的清算义务强行法规化，阻却对公序良俗原那么的破坏。
前已论及，让与担保制度如不加以有效的规制，即有陷于流抵押或流质之虞，会破坏公序良俗原那么。
为解决这一问题，德国和日本采取了不同的方法：
德国偏重于在让与担保设按时期加以统制，通过策定私法自治的界限来解决这一窘境；而日本偏向于在让与担保实行时期予以统制，通过规定让与担保权人的强行清算义务来面对这一问题。
具体到我国的物权立法，大能够借鉴、吸收、融合德日两国的立法及实践体会，通过对让与担保设按时期和实行时期的双重规制来阻却该制度运行进程中对公序良俗原那么的破坏。
在让与担保设立时期，咱们能够通过法律行为制度的相关设计来来追求当事人意思的自由与平等，比如说“显失公平的合同无效”、“一方当事人利用另一方当事人的窘境加以要挟、利用对方的无知签定的明显不合理的合同无效”等原那么性规定来保证两边当事人的平等。
固然，这能够在民法总那么中加以规定。
在让与担保这一制度的设计中，咱们完全能够借鉴日本的做法，将让与担保权人的清算义务强行法规化，规定：
不管是何种类型的让与担保，即便不存在无清算预约，也固然地发生清算义务。
在债务人届期未能清偿的时候，债权人能够将标的物进行变卖、折价处分并以所得的价金优先受偿，若是变卖或折价金额超过让与担保权额，那么应当将该超过部份返还给债务人。
值得注意的是，不管是在变卖的场合仍是在折价的情形下，让与担保权人都负有清算义务，以清算程序的法定化来回应流质契约或流抵押契约的冲击，保护交易的公平及平安，从而阻却对公序良俗原那么的破坏。
五、商品房按揭制度与让与担保制度
自上个世纪90年代以来，随着房地产业的兴起，在我国大陆个别地域显现了以转移所有权为特点的担保方式的利用，即商品房的按揭。
该担保方式自香港传入而第一在深圳、广州等房地产商务使中被运用，随后在北京、上海等地接踵展开，而且该方式在内地其他城市衡宇销售中也时有所见。
在我国大陆，按揭是指“购房人将其与房产商的衡宇生意合同项下的权益抵押给银行，银行贷款给购房人并以购房人名义将款项交由房产商以支付衡宇价款，假设购房人到时不能还本付息，那么按揭银行有权将按揭财产变价并优先受偿，或由房产商将该衡宇回购，并以回购款偿付银行本息。
”[15]商品房按揭包括商品房预售中的按揭即“楼花按揭”和现楼按揭。
关于按揭的法律性质如何，学者中存在不同观点，常见的有：
（1）商品房按揭属于不动产抵押。
该观点以为，“银行对按揭的楼花享有监督治理权和处分权，不管从按揭的设定目的仍是从法律效劳方面，楼宇按揭与抵押是大体相同的，并未超出抵押的范围，因此是一种不动产抵押方式。
”[16]
（2）商品房按揭属于权利抵押。
该观点以为，“楼花预售合同中的预购人在与银行签定按揭合同时，事实上对作为担保标的的楼花并非享有任何物权而仅仅是一种债权请求权和取得以后利益的期待权。
现在购房人向银行提供的贷款担保标的不是楼花所有权而是对开发商享有的债权。
楼花按揭更符合权利质押的特点。
”[17]（3）楼花按揭属于准抵押。
该观点以为，“按揭人是以其在预售商品房合同中的全数权益作为抵押，即以权利为抵押标的而成立的抵押，有别于以现存的实物作为抵押标的的抵押，故应属准抵押。
”[18]
其实，商品房按揭既不属于抵押，也不属于权利质押或准抵押。
缘故在于：
（1）抵押或准抵押中，标的物或其权利均不转移其占有；而商品房按揭以转移所有权为特点，即购房人将其与房产商的衡宇生意合同项下的权益转让给银行。
二者在这一点上存在本质区别，不可同日而语。
（2）商品房按揭不属于权利质押。
权利质押中，作为标的物的权利转移到质押权人手中，在一按期限内或债权人履行了相关债务的情形下，质押人不丧失对权利的所有权，仅临时丧失对权利的占有；而商品房按揭中，衡宇生意合同项下作为标的的权益转移到银行手中，而购房人不丧失对衡宇的占有和利用。
在这一点上二者的内容截然不同。
考察商品房按揭的法律性质，笔者以为商品房按揭属于让与担保的范围。
缘故在于：
（1）商品房按揭与让与担保的设定人都要将担保标的物的权利（主若是所有权）[19]转移于债权人，债权人成为形式上的所有人，而按揭人或让与担保的设定人仍享有对担保标的物的占有和利用权，假设他们能履行相应的债务，那么都享有对标的物所有权的取回权。
作为按揭权人的银行或让与担保权人、在按揭人或让与担保的设定人不履行相关义务时，那么能够对担保标的物作出相应的处分以实现自己的权益。
（2）商品房按揭和让与担保的设置都是为了充分发挥担保物的效用，同时在实现方式上都具有经济性。
如上所述，按揭人或让与担保的设定人一直享有对担保标的物的占有和利用权，这有利于充分发挥物的利用效益，增进社会财富的增加；在债务人到期不能清偿债务时，能够由按揭权人（银行）或让与担保人直接取得担保标的物的财产权，省却了质押或抵押中必经的拍卖程序，节省了时刻和费用。
由于商品房按揭是一种新兴又取得愈来愈普遍应用的制度，涉及到人们生活的重要不动产——衡宇，如何对这一制度加以确认便成为我国物权法立法的重要课题。
如安在物权法中设置商品按揭制度？
它与让与担保的关系如何？
我以为，商品房按揭属于让与担保制度的范围，理想的安排是将商品房按揭作为让与担保的一项具体制度加以规定：
因为商品房按揭的标的物仅限于衡宇这种不动产，而让与担保的标的物既能够是动产，也能够是不动产，还能够是财产权利。
因此将商品房按揭制度作为让与担保制度中的子概念是无可厚非的。
值得注意的是，按揭涉及的法律关系较复杂，“按揭一样涉及到按揭人、按揭权人、保证人三方之间的四个到六个法律关系。
第一，购房人与房产商之间的衡宇生意合同关系；第二，购房人与银行之间的贷款合同关系；第三
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