国际广场前期方案.docx

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国际广场前期方案

前期物业管理方案

一、物业服务小区概况

（一）地理位置

国际广场位于湖北省XX市XX大道号。

（二）四邻界址

东至：

南至：

西至：

北至：

（三）物业类型：

商住小区。

（四）占地面积平方米；建筑面积平方米；其中住宅栋单元套（户）建筑面积平方米；商铺个（间）建筑面积平方米；其它建筑面积平方米；地下停车场建筑面积平方米。

二、物业管理服务企业简况

XX物业管理有限公司成立于2003年10月，注册资金50万元人民币。

是一家具有三级物业管理资质的企业，现有各类管理人员和员工近100人，承接有XX等多个小区的物业管理服务。

公司成立以来，一直秉承“业主至上，服务为本，信誉为重，质量第一”的经营理念，以“依法经营，人性化管理，为业主服务，为开发商服务，为城市管理服务”的企业宗旨，发扬“团结协作，真诚奉献”的企业精神。

力求使小区的管理达到规范化，科学化。

几年来，积累了丰富的管理经验，引进科学、先进、现代化管理模式，为“提高住宅品质、促进开发商售楼效益和物业保值增值”，取得了良好的效果，深受开发商和小区广大业主的好评。

现根据XX物业特点，制定以下管理方案，以确保以后物业管理工作有条不紊的进行。

三、物业管理前期筹备工作

（一）设立物业管理职能机构

1、与XX置业有限公司协商管理处临时办公场所、选址并规划设计物业管理公司以后的正式办公处所，编制物业管理办公设备购置计划，报新苑置业有限公司审批购置。

2、设立“XX物业管理有限公司XX物业管理服务处”。

入住前一个月，管理服务处成立办公室、财务部、房管维修部、秩序维护部、环卫保洁部，管理服务处正式挂牌运作。

3、设置XX物业固定“公示宣传专栏”（用于宣传物业管理法规知识、有关政策、时事政治、各项管理规章制度、告示、警示、温馨提示、通知等）。

（二）配备物业管理人员

XX物业管理服务处的物业管理人员由市XX物业公司配备，早期介入阶段（开盘前）暂定3人，其中物业经理1人、管理人员、水电技术人员各1人。

以后根据需要，逐步增补人员。

楼盘竣工验收前半个月，秩序维护人员、环卫保洁人员到位，上岗培训后，负责对所接受的物业范围进行秩序维护管理、环境卫生进行全方位清扫保洁工作。

四、物业管理早期介入工作细则

（一）XX物业管理有限公司早期介入工作，拟对XX的安防监控系统、消防设施的配套布局，智能化系统、电梯、空调等机电设施设备的配套、安装、售后服务情况和车位配置、交通布局、绿化、景观配置、配供电、给排水、门窗工程、装饰装修工程、地下室工程、功能规划、设备选型、材料选用、管线布置、施工质量、竣工验收、房屋租售以及常见施工质量问题等多方面从物业管理运作和业主使用角度，提供有益的建设性意见，减少以后承接查验的返修工作量，为今后的物业管理打好基础，确保业主买房放心，住的如意、没有后顾之忧。

（二）物业公司安排水电技术员提早介入，跟进现场，与XX建设工程部人员一起，参与机电设备安装调试工作，掌握变电与供配电、给排水与上下水管道安装、电梯、智能化安防监控、中央空调、消防报警系统等公共配套设施设备的性能及使用操作规程技术；熟悉各种表箱、重要闸阀、开关和检查口、管道井的位置；了解地下隐蔽工程情况、水电管线布局和走向；尤其是各种线缆，要求安装规范，采取地埋式或统一开挖地下沟道套管入户，避免在楼面、公共空间乱牵乱绕影响小区形象。

为往后管理、维修、保养打好基础。

（三）水、电的安装设置尽量集中放在首层，便于抄表；单元楼道灯最好采用光控红外线复合开关，电表选用最小容量电表；楼道内电表箱等其它线盒箱采用专用锁；楼道开关总闸内藏不外露，以免小孩拨弄发生意外。

（四）路灯不必太多，只需满足一定的光照度即可，尽量采用耐锈蚀、牢固的普通灯座和节能灯胆，方便日常维修。

（五）由于商业用水用电和居民用水用电的收费标准不同，建议将管道、线路和水、电表分开安装以便计量计费。

（六）所选用的各种设备和仪表应经专业部门校验合格后安装使用（如电表、水表须经水电部门校验合格才允许使用，闭路电视监控系统须经过公安部门的安全技防测试合格后才准许使用，还有消防报警系统、灭火器、电梯、中央空调、变配电系统、停车场、道闸交通管理系统等）。

（七）对大型重要的公共配套设备，安装独立的电表或水表，便于情况分析和成本控制，高层及大型写字楼的室内照明插座电源应与中央空调系统用电线路及计量分开，尽量做到分表到层、分表到户，表的位置最好能统一、集中（便于抄表、住户忘关开关时可临时切断电源）。

（八）地下排污管道井口间距要合适，跨度不要过大，便于疏通；沟、管、渠、井的设置合理，便于维护保养，避免雨水排泄不畅通。

（九）处理好空调的滴、排水管口，避免给墙、地面造成青苔污染。

（十）重要管道和线路要预留备用管线或活口（预留室外电源插座），以免发生局部损坏换整条管线。

（十一）管道煤气、智能系统设施的综合布线、二次加压的管路及闸阀、预留餐饮商铺的排烟道和隔油池等都应在设计中加以考虑。

（十二）涉及物业的结构、防水层、隐蔽工程、钢筋以及管线材料一定要考虑耐久性和耐腐蚀、抗挤压应力；排水、排污管在穿越楼板时最好加套管，以免因挤压锈蚀而爆裂渗水。

（十三）现在大部分家庭将阳台用作洗衣、拖地的给排水之地，所以阳台设计应考虑统一接管，并配二个地漏（其中一个为洗水机排水用）否则业主在二次装修的排管时，施工不规范会引发一系列问题。

（十四）高层楼宇应合理安装清洁楼道及绿化浇水的接口和设置清洗池。

（十五）垃圾集中点最好设计在小区进出口附近处，既便于清运又不影响小区卫生。

（十六）小区封闭式治安管理需要，围墙或围栏要求牢固、防攀防钻、安全可靠。

（十七）小区的进出口能少则少，便于管理。

（十八）安保布局：

 安保智能化设备一般可配置巡更系统，车辆道匣管理系统、电梯内紧急呼叫系统等，门禁可视对讲系统、并与中央控制中心联网。

进出口要道、各楼栋单元、停车场、泊车位、外围区域等关键部位合理安装红外线摄像头监控录像设备，便于监视和巡查，不留管理死角和盲点。

（十九）消防布局：

消防设施设备按消防部门的规定配置（灭火器、消防箱、室内外消防栓，消防泵、烟感、自动喷淋、消防通道、门、墙、避难区等）。

（二十）小区的泊车位、地下车库，单车棚、摩托车棚应尽量满足业主停车需求。

机动车位配置充分（一般住宅不少于户数的2：

1、另加访客车位占车位数的5%，联排别墅等高标准住宅应按户数1：

1,另加访客车位占车位数的10%）；非机动车位配置充分（一般住宅不少于户数1：

1.5），便于停放。

主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地。

（二十一）绿化带植物的品种不必名贵、繁多，只需错落有致，四季有花有香，配置得体大方，易于养护即可。

（二十二）各种标志牌和建筑小品设计应易于低成本维护。

（二十三）垃圾集中点最好设计在小区进出口附近处，既便于清运又不影响小区卫生。

（二十四）建议对小区的重要大型设备、设施的供应商，应尽量选择供货、安装、调试、售后技术服务良好、维修保养一体化的实体公司。

（二十五）关注所有参于土建工程、装饰工程、设施设备安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位和中介单位与开发商就设备（电梯、中央空调、机电设备、水、电、气、弱电、安防监控、消防系统等设备）的保质保修期限、责任、费用（维修保证金）、违约处理等达成的书面协议情况，及有关单位提供的资质证明、合格证明、单位地址及联系电话。

（二十六）关注涉及物业管理方面的事项，如：

管理费、物业管理合同、设备设施合同中的售后服务以及售楼中涉及物业的承诺，包括售楼说明书、媒体广告和房地产买卖合同，对不利于物业管理的条款和承诺予以修改，以免产生负面影响。

（二十七）制订房屋、设施设备维修、养护计划和检查制度。

（二十八）依据《物业管理条例》等相关法规文件结合国际广场的特点制定《业主临时规约》、《业主手册》、《防火协议书》、《装饰装修管理服务协议书》及xiaoqu各项《管理规章制度》。

（二十九）收集整理国际广场物业资料，包括《勘测定界报告》、配套条件明细资料、目标客户资料、建筑设计说明书、设计图纸（平面图、立面图）、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、电梯、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书等，建立设备档案、业主资料档案，做到档案齐全，管理有序。

掌握供电公司、自来水公司、燃气公司以及移动、联通、铁通、有线电视等单位的联系电话，方便业主入住后联系。

（三十）制订xiaoqu物业管理服务处内部工作职责和各项管理制度和物业管理人员及财务人员、秩序维护、保洁、绿化、水电技术人员的招聘、培训工作计划，同时做好人员调配岗位前，针对项目管理特点进行换岗前培训，以提高适用性和实用素质。

根据xiaoqu物业管理实际需要，采取人员分步到位的办法，合理确定员工进场时间。

五、接管后的日常管理服务工作及要求

（一）接管物业时，按照承接查验有关规定标准，认真查验楼宇、共用部位以及各项共用设施设备（消防设施、安全监控设施、变配电设施、给排水设施、绿化、健身娱乐设施、电梯设备、相关物资器材、配件等）的配备、设置、质量、运行、使用状况，做好查验记录、承接查验手续完整。

（二）签订《前期物业管理服务合同》，明确双方的权利和义务，并依照合同开展各项服务工作。

（三）物业管理人员、专业操作人员均进行岗前培训上岗。

（四）建立健全物业服务处内部各项管理制度。

（五）接待工作：

设接待处，设置24小时报修服务电话，白天有专职人员接待业主，夜间安排专人责值班，处理服务范围

内的公共性事务和突发紧急事件；受理业主的咨询和投诉并做好记录；水、电等急迫性报修15分钟内、其它报修服务30分钟内到达现场，报修服务48小时内进行回访，投诉4个工作日内日进行回复。

服务做到“主动、耐心、礼貌、热情”。

（六）安防工作：

1、门岗及巡视服务人员着装统一、形象端正、举止文明、待人礼貌、友善；

2、门卫岗亭坚持24小时轮流值班、夜晚整点巡逻；

3、对来访人员、外来车辆以及装修、家政等劳务人员实行出入登记；不准叫卖商贩、收破烂、喷贴牛皮癣广告者入内。

4、做好值班记录；处理和交接好当班事宜。

5、制定突发事件应急预案，一旦发生突发事件，能及时启动。

（七）卫生保洁工作

1、国际广场商业区、住宅区范围内的卫生专人负责清扫保洁，垃圾日产日清。

2、定点放置垃圾桶，垃圾袋装化，每日清运2次，保持垃圾桶周围地面清洁、无垃圾满溢、无异味。

3、每日将小区卫生全方位清扫2次，保持目视无杂物、无积尘；电梯厅、楼道、共用部位门窗玻璃每周清扫、擦洗1次；路灯楼道灯每月清洁1次；雨雪天及时清除道路积水、积雪。

4、共用雨、污水管道、污水井、化粪池每月检查1次，视检查情况及时清掏，保持排水排污通畅无阻。

5、对公共区域乱贴、乱画、堆放杂物现象及时清理。

（八）环境绿化工作

1、物业管理处安排专人负责绿化养护管理。

2、对树木、花卉、草坪、绿化带、定期修剪、补栽、补种;

3、适时浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻等工作，保证树木、花草生长势良好。

4、定期喷洒药物，预防治病虫害。

5、水池定期检查，每周打捞一次飘浮物及沉淀物，每半年清除池底污泥、换水一次。

6、维护小区绿化环境、制止践踏草地、攀折花木的不良行为。

六、物业管理服务标准

（一）房屋管理

1、对房屋共用部位进行日常维护、检修管理，设备设施维修在保修期内应及时反馈给建设单位，协助建设单位与业主的沟通，便于做好保修工作（由专业部门负责的除外）并做好检修和养护记录。

2、根据房屋使用年限，定期检查房屋共用部位的使用情况，需要维修，属于小修范围的，及时组织维修；属于大、中范围需动用维修基金的，编制维修计划，向市房管局报批后组织维修，维修资金不足部分，由业主分摊解决。

3、对小区各