红谷凯旋资产评估报告书.docx
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红谷凯旋资产评估报告书
香港汎港地产集团旗下
南昌红谷凯旋8号楼1802室
资产评估报告书
嘉和时代评报字（2011）第jhsd-01号
嘉和时代资产评估有限公司
二○一一年十二月二十五日
香港汎港地产集团旗下南昌红谷凯旋 8 号楼 1802 室资产评估报告书
香港汎港地产集团旗下
南昌红谷凯旋8号楼1802室
资产评估报告书
嘉和时代评报字（2011）第jhsd-01号
资产评估委托书。
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资产评估师声明。
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资产评估报告书摘要。
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第一部分：
资产评估报告书正文。
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一、绪言。
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二、委托方及资产占有方概况。
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三、评估目的。
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四、评估范围和对象。
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五、评估基准日。
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六、评估原则。
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七、评估依据。
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八、价值标准及价值定义。
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九、评估方法。
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十、评估过程。
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十一、评估结论。
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十二、评估假设。
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十三、特别事项说明。
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十四、评估基准日期后的调整事项。
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十五、评估报告法律效力。
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十六、评估报告提出日期。
嘉和时代资产评估有限公司
香港汎港地产集团旗下南昌红谷凯旋 8 号楼 1802 室资产评估报告书
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第二部分：
资产评估报告书技术说明。
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一、个别因素分析。
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二、区域因素分析。
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三、市场背景分析。
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1.地理位置和行政区划。
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2.经济和社会发展状况。
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3.房地产市场分析。
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四、最高最佳使用分析。
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五、估价方法选用。
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六、估价测算过程。
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1.确定比较因素。
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2.确定比较因素系数见下表。
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3.比准价格确定。
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22 七、估价结果确
定。
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第三部分：
资产评估报告书计算表格。
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第四部分：
资产评估报告书材料附。
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外景照片。
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内景照片。
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房源照片。
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周边照片。
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资产占有方相关证件。
嘉和时代资产评估有限公司
香港汎港地产集团旗下南昌红谷凯旋 8 号楼 1802 室资产评估报告书
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嘉和时代资产评估有限公司
资产评估委托书
为了掌握_______________________________公开的市场
价值，现委托______________________________________嘉和
时代资产评估有限公司对其在2011年11月30日的公开市场价值
进行评估。
委托方：
受托方：
嘉和时代资产评估公
司
嘉和时代资产评估有限公司
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香港汎港地产集团旗下南昌红谷凯旋 8 号楼 1802 室资产评估报告书
时间：
2011-11-16
嘉和时代资产评估有限公司及项目签字注册资产评估师
对关于香港汎港地产集团旗下南昌红谷凯旋8号楼1802室
资产评估报告的声明
注册资产评估师声明
针对本评估报告，我们特作如下申明：
（一）资产评估师在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法
规和资产评估准则，恪守了独立、客观和公正的原则，根据在执业过
程中掌握的事实，出具评估报告，并按照相关法律规定承担相应的责
任。
（二）资产评估师已根据评估准则的要求进行了现场勘查，对评
估对象的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象法律权属资料进
行查验，但无法对评估对象的法律权属真实性做任何形式的保证；在
此已提请企业完善产权以满足出具评估报告的要求，并关注该事项可
能对评估结果产生的影响。
（三）资产评估师出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估
报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分关注评估报
告中载明的特别事项说明及其对评估结论的影响。
（四）资产评估师对评估对象的价值进行估算并发表的专业意见，
是经济行为实现的参考依据。
评估报告及其所披露的评估结论仅限于
嘉和时代资产评估有限公司
-1-
香港汎港地产集团旗下南昌红谷凯旋 8 号楼 1802 室资产评估报告书
评估报告载明的评估目的，仅在评估结论使用有效期限内使用，因使
用不当造成的后果与评估机构及签字注册资产评估师无关。
（五）资产评估范围与经济行为所涉及的资产范围一致，未重未
漏。
（六）评估方法选用恰当，选用的参照数据、资料可靠。
（七）影响资产评估价值的因素考虑周全。
（八）资产评估价值公正、准确。
（九）评估工作中，评估工作未受任何人干预并独立进行。
（十）本次评估人员与委托方及被评估单位均不存在利害关系。
二Ｏ一一年十二月二十五日
嘉和时代资产评估有限公司
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香港汎港地产集团旗下南昌红谷凯旋 8 号楼 1802 室资产评估报告书
香港汎港地产集团旗下
南昌红谷凯旋8号楼1802室
资产评估报告书
嘉和时代评报字（2011）第jhsd-01号
摘要
重 要 提 示
以下内容摘自评估报告书正文，欲了解本评估项目的全面情况，本
评估报告的使用者应认真阅读资产评估报告书全文，关注报告正文
中“特别事项说明”“假设条件”及期后事项说明的有关内容对评
估结论的影响。
嘉和时代评估公司接受张坤先生的委托，根据国家有关资产评估
的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方
法，对香港汎港地产集团所拥有的南昌红谷凯旋8号楼1802室进行了
评估。
本公司评估人员按照必要的评估程序对该标的物截至2011年11
月30日所表现的市场价值作出了公允反映。
现将资产评估情况及评估
结果报告如下：
本次资产评估范围系截止2011年11月30日香港汎港地产集团所
拥有的南昌红谷凯旋8号楼1802室
评估基准日：
2011 年 11 月 30 日
嘉和时代资产评估有限公司
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香港汎港地产集团旗下南昌红谷凯旋 8 号楼 1802 室资产评估报告书
评估目的：
评估委托标的物在评估基准日 2011 年 11 月 30 日的公开
市场价值
评估方法：
市场法
评估结果：
评估对象的市场单价：
12 049.42 元每平方米
大写为壹万零肆拾玖圆肆角贰分
评估对象的市场总价：
1 376 043.76 元
大写为壹佰叁拾柒万陆仟零肆拾叁圆柒角陆分
本报告评估结果的有效使用日期至 2012 年 11 月 29 日止。
本报告仅供委托方为本报告所列明的评估目的服务和送交财产
评估主管部门审查使用，本评估报告的使用权归委托方所有。
除按规
定报送有关政府管理部门或依据法律需公开的情形外，未经委托方许
可，评估机构不得将报告的全部或部分内容发表于任何公开的媒体上。
嘉和时代资产评估有限公司
二○一一年十二月二十五日
评估机构法定代表人：
注册资产评估师：
嘉和时代资产评估有限公司
-4-
香港汎港地产集团旗下南昌红谷凯旋 8 号楼 1802 室资产评估报告书
香港汎港地产集团旗下
南昌红谷凯旋8号楼1802室
资产评估报告书
嘉和时代评报字（2011）第jhsd-01号
第一部分
资产评估报告书正文
一、绪言
嘉和时代资产评估有限公司接受的委托，根据国家有关资产
评估的规定，本着独立、公正、科学、客观的原则，按照国际公允的资
产评估方法，为满足张坤先生了解委估资产出售价格之需要，对香港
汎港地产集团旗下南昌红谷凯旋8号楼1802室的市场价值进行了评估
工作。
本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了
实地查看、市场调查与询证，对委估资产在2011年11 月30 日所表现
的市场价值作出了公允反映。
现将资产评估情况和评估结果报告如下：
二、委托方及资产占有方概况
本次评估的委托方：
姓名：
职务：
地址：
嘉和时代资产评估有限公司
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香港汎港地产集团旗下南昌红谷凯旋 8 号楼 1802 室资产评估报告书
联系电话：
资产占有方：
香港汎港地产集团是一家在新加坡主板上市的以房地产开发为
主营业务的集团公司，浙江省最早的外资房地产开发开发商之一。
随
着公司规模的不断壮大，开发的范围从浙江扩大到江西、广东、广西
等地。
集团已成功开发的项目有：
湖州馨雅家园、杭州亚洲城、南昌红
谷凯旋、湖州丽阳景苑，湖州宏进商业广场等。
集团本着“诚信求生存，
创新求发展”的理念，以“重品牌、精心营造优质产品；守信誉、热心提
供满意服务”的质量方针，以人性化的设计、完善的配套、优良的产品，
打造了一批房产典范和建筑精品。
汎港地产集团本着“为客户创造幸
福、为社会创造价值、为员工创造机遇、为企业创造效益”的宗旨，积
极推进现代化企业制度建设，以人才战略奠定公司持续发展基础，以
市场导向寻求更大的发展空间，致力于将集团打造成房地产行业地方
乃至全国知名品牌。
三、评估目的
评估委托标的物在评估基准日 2011 年 11 月 30 日的公开市场价值
四、评估范围和对象
红谷凯旋项目位于红谷大道以北，距南昌中央商务区，赣江仅咫
尺之遥。
小区总占地约 7.8 万 M2，总建筑面积 38 万 M2，其中地上建
筑面积 312258m2，地下建筑面积 68249.8m2，建筑密度 28.0%，容积
嘉和时代资产评估有限公司
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香港汎港地产集团旗下南昌红谷凯旋 8 号楼 1802 室资产评估报告书
率 3.98，绿地面积 45.79%。
由 10 栋高层住宅及 1 栋 26 层写字楼组成。
其中一期总建筑面积 14.8 万㎡，一期总户数 1127 户，一期高层及塔
楼的电梯数 20 台。
在“2005 年中国（上海）国际建筑文化交流会”上，
红谷凯旋项目获得国际建筑学会、中国房地产及住宅研究会有关专家
学者的好评，并获得“中国 IACE 2005 国际人居综合范例奖”。
本项目
规划设计的主要特点是：
艺术性：
外立面飘逸勾勒，结合 180 度观景弧
型幕窗，现代流畅；实用性：
用料极致考究，工艺精湛完美，实用率高；
舒适性：
户型以一房一厅、二房二厅、三房二厅、四房二厅及跃复式为
主，布局舒朗方正，通风、采光、观景，舒适。
本次评估的南昌红谷凯旋 8 号楼 1802 室
户型：
三室两厅一厨两卫
建筑面积：
114.2 平方米
使用面积：
114 平方米
五、评估基准日
根据我所与委托方的约定，本项目资产评估的基准日期确定为二 O
一一年十一月三十日。
本次资产评估工作中，资产评估范围的界定、评估值的确定、评估
参数的选取等，均以该日之企业申报评估明细表、外部经济环境以及
市场情况确定。
本报告书中一切取价标准均为评估基准日有效的价格
标准。
嘉和时代资产评估有限公司
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香港汎港地产集团旗下南昌红谷凯旋 8 号楼 1802 室资产评估报告书
六、评估原则
根据本次评估目的及资产评估的有关规定,我们遵循客观、公正、
科学、独立、专业的工作原则，严格按照资产评估有关法规进行评估
操作，确保资产评估工作不受外界干扰和评估业务当事人的影响，科
学合理地进行资产评定和估算。
同时根据资产的类别和实际情况，遵
循市场、替代、预期等经济原则。
七、评估依据
在本次资产评估工作中所遵循的国家、地方政府和有关部门的法律
法规以及所参考的文件资料主要有：
1、评估行为依据
（1）资产评估业务约定书；
（2）资产评估委托方承诺函；
2、评估法规依据：
（1）《中华人民共和国土地管理法》。
（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》。
（3）《房地产估价规范》（GB／T 50291－1999）。
（4）《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）。
3、评估产权依据
（1） 商品房预售许可证
（2） 建设工程规划许可证
（3） 竣工验收备案底
嘉和时代资产评估有限公司
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香港汎港地产集团旗下南昌红谷凯旋 8 号楼 1802 室资产评估报告书
（4） 开发项目成本建设情况表
4、评估取价依据：
（1）资产占有方申报材料以及其他相关资料；
（2）资产评估常用数据与参数手册
（3）评估人员现场勘察、记录等；
（4）有关询价资料和参数资料；
（5）其他有关法律、法规资料。
八、价值标准及价值定义
本报告提供的价格是估价对象在估价期日、在本报告的全部限制
条件下、南昌市房地产市场自由开放、完全竞争状态下的公开市场价
值。
所谓公开市场价值是在公开市场最可能形成的价格；采用公开市
场价值标准时，要求评估的客观合理价值应是公开市场价值。
本次评估选择市场价值标准。
市场价值是指在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能
实现的交换价值的估计值，具体来说它是指自愿买方和自愿卖方在各
自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，某项资产在基准日进行正
常公平交易的价值估计数额。
九、评估方法
估价人员在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了
认真分析，根据估价期日委估房地产用途、估价目的、资料状况和南
昌市房地产市场的实际情况，决定采用市场比较法来测算委估房地产
嘉和时代资产评估有限公司
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香港汎港地产集团旗下南昌红谷凯旋 8 号楼 1802 室资产评估报告书
的价格。
市场比较法：
是将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的类似房
地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格修正
得出估价对象价格的一种估价方法。
选用市场比较法，必须的前提条件是：
1、需要一个充分发育活跃的房地产市场。
房地产市场上，房地产交易
越频繁，与估价对象相类似房地产的价格越容易获得；
2、参照物及估价对象可比较的指标、技术参数等是可以收集到的。
运
用市场比较法估算估价对象的价格或价值，重要是能够找到与估价对
象相同或相似的参照物。
与估价对象完全相同的参照物是不可能找到
的，这就要求对类似房地产参照物进行修正调整，其修正调整的指标、
参数等资料的获取和准确性，是决定市场比较法运用与否的关键。
市场比较法估价步骤为：
1、收集交易实例；
2、选取可比实例；
3、建立价格可比基础；
4、进行交易情况修正；
5、进行交易日期修正；
6、进行区域因素修正；
7、进行个别因素修正；
8、进行容积率和土地使用年期修正；
9、求出比准价格；
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10、对若干个比较实例的比准价格，用统计学方法求待估房地产
的评估价格。
以市场比较法评估土地价格用以下公式：
V=VB×A×B×D×E
式中：
V：
待估宗地价格；
VB：
比较实例价格；
A：
待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数
=正常情况指数/比较实例宗地情况指数
B：
待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数
D：
待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数
E：
待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数
十、评估过程
评估时间从 2011 年 12 月 1 日至 2011 年 12 月 20 日，历时 20 天，
经过接受委托、制定工作计划、资产清查、收集评估资料、评定估算、
评估汇总、提交报告等过程。
具体过程如下：
1、接受委托，了解评估目的和被评估单位状况，确定评估对象
及范围，制定评估计划，确定评估项目组；
2、听取被评估单位有关人员对企业情况及委估资产历史和现状
介绍，布置申报表及所需资料清单，协助企业进行资产清查；
3、对企业填报的资产评估明细表进行查询、鉴别；
4、根据资产评估申报表的内容对实物进行核实和勘测，对资产
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状况进行记录，与资产管理人员交谈，了解管理情况；
5、开展市场调查询价工作，并对资产进行鉴定，初步评定各项
资产价值；
6、根据各评估人员对资产的初评结果，进行汇总分析工作，确认评估
工作没有发生重评和漏评现象，根据汇总分析情况对资产评估结果进
行调整、修改和完善；
7、根据评估工作结果，起草资产评估报告书，向委托方提交资产评估
报告书。
十一、评估结论
在实施了上述资产评估程序和方法后，香港汎港地产集团旗下
南昌红谷凯旋8号楼1802室在评估基准日2011年11月30日所表现的
公允市场价值反映如下：
金额单位：
人民币元
评估对象的市场单价：
12 049.42 元每平方米
评估对象的市场总价：
1 376 043.76 元
十二、评估假设
评估假设是评估师对评估对象的价值进行评定估算时所设定的
前提条件，也是评估对象的评估值得以成立的基础。
本次评估根据评
估目的和评估对象的具体状况，设定以下评估假设：
1.本报告在评估过程中，假设委估房地产为商业用途，在未来剩
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余使用年限内不改变房地产用途。
2.假设委估房地产产权合法，没有产权纠纷。
3.假设委估房地产现状满足所采用的城市规划、用途管制和限制
条件，另有说明的除外。
十三、特别事项说明
1、本报告涉及的有关产权证明的证明文件以及资产清查评估明
细表填列的全部委估资产的项目及权属等资料由资产占有方提
供，委托方对其真实性、合法性、完整性及产生的后果负责。
2、本报告仅供委托方在本次评估目的下使用，超出本报告的评
估目的使用报告，本报告无效。
3、本评估结论是在本所评估人员依据相关法律、法规和资产评
估准则，按资产评估程序和方法，采用公开市场价值标准确定的
客观合理价值，并非是资产变现价值，本评估结论不应当被认是
对评估对象可实现价格的保证。
4、注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值
进行估算并发表专业意见，并非是对评估对象的法律权属进行确
认或发表意见，对评估对象法律权属进行确认或发表意见超出了
注册资产评估师的执业范围。
5、未来市场变化风险和短期强制处分等因素对转让价值均产生
一定的影响，本次评估未考虑这些风险和因素。
6、本次评估，委托方与资产占有方均为呼和浩特华联商厦有限
公司。
我们在对委估资产清查核实过程中注意到委估资产是委托
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方以经营租赁方式租入的固定资产所发生的改良支出和装修费
用，若上述改良支出和装修费用的权属发生变化，将影响本次评
估值。
7、本报告所含附件与其报告正文配套使用方为有效。
8、本评估报告使用者应注意特别事项对评估结论的影响。
十四、评估基准日期后的调整事项
在评估基准日后有效期以内，资产数量发生的变化，应根据原评
估方法对资产额进行相应调整。
当评估方法为成本法时，应按实际发
生额进行调整；若资产价格标准发生变化、并对资产评估价格已产生
了明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评评估值。
如果评估基准日后资产数量、价格标准发生变化，委托方在资产
实际作价时应给予充分考虑，并对评估结果进行相应调整。
十五、评估报告法律效力
1、本评估结果是反映评估对象在评估基准日特定目的和评估假设
前提下的公开市场价值，没有考虑特殊的交易方式可能追加付出的价
格等对其评估值影响，同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生
变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价值的影响。
当前述条件、评估假设以及评估中遵循的持续经营原则等其他情
况发生变化时，评估结论一般会失效。
2、本评估报告依照法律法规的有关规定发生法律效力。
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3、评估结论的有效使用期限：
根据国家现行规定，本资产评估
报告书有效期为壹年，自评估基准日 2011 年 11 月 30日起计算至
2012 年 11 月 29 日止。
超过壹年，需重新进行资产评估。
十六、评估报告提出日期
本评估报告提交委托方的时间为 2011 年 12 月 25 日。
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法定代表人：
注册资产评估师：
二○一一年十二月二十五日
嘉和时
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