大客户部三季度房地产行业报告.docx

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大客户部三季度房地产行业报告

兴业银行大客户部2010年三季度房地产行业报告

——对2003年以来房地产政策的分析及和市场走向判断

自2003年到现在，房地产行业一直是一个密集调控的行业，也是争论最为激烈的一个行业。

因此，冷静思考分析问题实质，科学把握房地产发展的未来趋势，充分认识房地产调控政策带来的风险和机遇，对银行业未来房地产金融政策的制定将会产生积极参考作用。

一、2003年以来房地产政策的变化和特点

2003至2010年，政府针对房地产调控有案可查的政策动作有51次，具体如下：

1、2003年4月中国人民银行121号文件拉响宏观调控警报

2、2003年8月国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（又称18号文件），明确将房地产业作为国民经济的支出产业

3、2004年3月831大限提高拿地“门槛”，调控开始

4、2004年10月央行10年来首次宣布上调存贷款利率

5、2005年3月房贷优惠政策取消，调控涉及消费层面

6、2005年3月房地产税改革筛选试点城市

7、2005年3月国八条出台，调控上升到政治高度（老国八条）

8、2005年5月七部委意见调控加强、细则出台（新国八条）

9、2005年9月　银监会212号文件《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》收紧房产信托

10、2005年10月国税总局重申二手房交纳个税

11、2006年4月27日房贷利率再次上调，调控卷土重来

12、2006年5月24日国六条出台

13、2006年5月29日国务院出台限制套型90/70政策

14、2006年5月31日国税总局出台《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（国税发74号文件），加强二手房营业税政策

15、2006年7月6日国家工商行政管理总局下发166号文件《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，未取得预售许可证不得发布预售广告

16、2006年7月11日建设部出台171号《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》的“外资限炒令”

17、2006年7月26日国税总局发布108号文《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，强制征收二手房转让个人所得税

18、2006年8月1日国土资源部制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行，土地新政出台

19、2006年8月19日央行调整金融机构上调人民币存贷款基准利率

20、2006年8月30日建设部出台廉租房管理实施办法

21、2006年9月按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号）和《建设部国家发展改革委员会国家工商行政管理总局关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》（建住房[2006]166号）的要求，房地产市场整顿

22、2007年1月建设部、央行联合发布了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，规范经纪行业

23、2007年3月16日通过《物权法》10月1日起执行

24、2007年3月央行2007年首度加息

25、2007年5月19日央行再次加息

26、2007年7月20日央行第三次加息

27、2007年8月国发〔2007〕24号回归保障

28、2007年8月央行上调金融机构存贷款基准利率（第四次加息）

29、2007年9月央行年内第五次加息

30、2007年9月27日，央行出台新政，购买第二套住房首付比例不得低于50%

31、2008年1月15日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

32、2008年3月3日，财政部、国家税务总局下发《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》

33、2008年3月12日，建设部发布的住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见其中提出凡新审批、新开工的商品住房，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发总面积的70%以上。

34、2008年3月21日，住房和城乡建设部下发《关于加强廉租住房质量管理的通知》。

35、2008年3月25日，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点

36、2008年4月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点

37、2008年5月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点

38、2008年5月30日,国家多项调控开始施行，土地阀门再度把紧

39、2008年6月10日,税务总局：

企业为个人购买房需征收个人所得税

40、2008年7月14日,国土部表示：

小产权房不给宅基地证

41、2008年8月11日,国务院新规：

商品房销售应明示能源消耗指标

42、2008年8月14日,3部委联合印发《2008年廉租住房工作计划》

43、2008年8月25日,央行银监会联合发文要求严格建设项目贷款管理

44、2008年9月15日,央行宣布“双率”齐降

45、2008年10月9日,西方央行联手降息，中国打出"降率免税"组合拳

46、2008年10月12日,系列新政支持房地产

47、2008年10月28日,央行年内第三次下调利率

48、2009年12月9日国务院总理温家主持召开国务院常务会议，会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。

49、2010年4月，国务院调控房地产“新国十条”，提出地方政府对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。

50、2010年9月28日，房地产二次调控，各地出台限购令。

51、2010年10月19日，央行加息0.25百分点。

从以上的政策发布过程，可以看出：

1、在过去的七年多的时间里，调控政策出台频繁，一方面说明政府对房地产行业的关注度高，另一方面也说明政府对房地产的调控总是感觉没有到位，因此不断地出政策，不断调控。

2、七年时间的房地产政策可以分为三个阶段，第一阶段是从2003年4月到2008年10月，以抑制政策为主，第二阶段从2008年10月到2010年4月，以刺激政策为主，第三阶段从2010年4月到现在，以抑制政策为主。

3、在调控的政策工具使用上，以货币政策为主，辅之以信贷手段和税收政策，基本没有涉及财政、住房和土地制度的调整。

二、对当前房地产市场的几点分析

（一）本轮房地产调控的不确定性分析

2010年4月，国务院常务会议决定抑制房地产投机；从2010年9月28日的二次调控开始，房地产调控又进入了一个新的阶段。

当前，无论是银行业，还是其他相关行业，最关心的是两个问题，一是本次调控是否能够成功，二是未来政策走向。

本轮调控能否成功，至少有三个基本因素的影响：

1、调控本身的不确定性

截至目前，共有13个城市出台了限购细则，但多数城市并未明确规定限购令的实施期限。

尤其是福州、温州、厦门三个城市明确规定限购令截止至12月31日。

重点城市的细则大都赶在十七届五中全会之前公布，有急于表态之嫌。

下表是出台限购政策的概况：

时间

城市

政策细则

9月30日

深圳

对于本市户籍居民家庭限购2套住房；对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。

9月30日

厦门

同一购房家庭只能在厦门新购买一套商品住房

10月7日

上海

暂定上海市及外省市居民家庭只能在上海新购一套商品住房。

10月9日

宁波

宁波本市户籍居民家庭在宁波只能新购一套住房；非宁波户籍居民家庭，能提供在宁波1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的，在宁波只能新购一套住房

10月10日

福州

行政区域内户籍同一购房家庭（包括购房人、配偶及未成年子女），只能在本市五城区新购买一套商品住房；对于能够提供在本市行政区域内1年以上纳税或社保缴纳证明的非本市户籍居民家庭，只能在本市五城区购买一套。

10月11日

杭州

暂定本市及外省市家庭只能在本市新购1套商品住房（含二手存量住房）。

10月12日

南京

南京暂时限制购买第三套住房。

10月12日

三亚

暂定对三亚市户籍居民家庭及非本市户籍居民家庭于三亚限购一套商品住房。

10月13日

天津

本市及外省市居民家庭在市内六区范围内只能新购一套商品住房，对于违反规定购房者，将不予受理权属登记手续。

10月14日

温州

一个家庭在温州市区范围只能限购新开楼盘住房一套。

10月14日

海口

海口及外省市居民家庭只能在海口新购买1套商品住房。

10月15日

广州

户籍家庭和常住非户籍家庭（家庭包括夫妻双方和未成年子女，常住认定标准为能够提供在我市1年以上的纳税证明或社保证明）只能新购1套商品住宅。

第二，非常住的外地个人和家庭不得购买商品住宅。

第三，未满18岁的人士不得单独购买商品住宅。

10月18日

大连

暂定同一购房家庭只能在本市新购一套商品住房

限购政策是应急之举，实质上不符合市场经济原则，很难长期坚持，这是本轮调控的又一大不确定性。

2、资金供给的不确定性

虽然10月份央行已经上调了利率，但到了明年1季度，银行信贷额度将再度宽松，贷款政策实施的宽松程度存在不确定性。

正是由于房地产市场的不确定性因素较多，因此本轮房地产调控的效果到目前为止，也就表现为相当的不确定性。

3、调控效果的不确定性

4月份开始的房地产调控尽管力度空前，但市场仅调整了三个月即再度快速回升，市场的强势表现还是源于当前深层次的宏观与微观因素。

9月底开始的第二轮调控，并未对这些因素造成很大的影响，因此可以初步判断，二次调控措施会有一定的影响力，但持续性有限，如果不加以其他措施，房价还会在一段时候后反弹。

这些影响因素可以分为两大方面：

宏观经济方面：

通货膨胀预期、人民币升值、民间资本投资渠道不畅等都是推升市场的基本面要素。

其中，通胀已由预期转变为现实，世界主要国家的汇率战可能爆发是最近两大最不稳定的宏观经济因素。

微观市场方面，供应量不足而潜在需求旺盛，住房资源分配不均，则是市场走强的直接动力。

一方面我国的城镇化进程在加快，大量的新增城市人口和城市人口中改善性需求导致房地产市场需求旺盛，另一方面，由于采用完全的货币化分配，大量的存量房并没有住人，这进一步影响了房地产市场的有效供应。

正是以上这些影响因素的不确定，大大影响了房地产市场的基本面，导致了调控效果的不确定性。

（二）二次调控后房地产市场的近期变化分析

根据中国房产信息集团提供的数据，二次调控前后房地产市场出现了三大分化现象，一是价格难以松动与成交量大幅下滑的分化，二是豪宅继续坚挺与普通住宅明显下滑的分化，三是商产出现机遇与住宅市场受打压的分化。

下面具体分析：

1、价格难以松动与成交量大幅下滑的分化

下表是全国重点城市9月份住宅成交量的统计：

单位：

万平米

城市

2010年9月

环比

2010年8月

环比

07-09年最低月成交量

最低月份

成交量

成交量

一线城市

上海

131.31

87%

70.1

62%

48.59

2008年9月

北京

126.14

55%

81.47

33%

44.77

2008年8月

深圳

53.35（商品房）

86%

25.65

87%

26.1

2008年7月

广州

118.37

57%

75.48

58%

34.95

2008年1月

二三线城市

华东

南京

59.39

67%

35.46

75%

22.35

2008年9月

杭州

80.60（商品房）

97%

32.72

63%

15.5