深圳宝安西乡固戍西地区西乡固戍东地区机场东地区.docx

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深圳宝安西乡固戍西地区西乡固戍东地区机场东地区

深圳市宝安[西乡固戍西地区]&[西乡固戍东地区]&[机场东地区]

法定图则局部修编

No.BA103-06&09&10&13&14/02

（草案）

（文本、图表）

深圳市城市规划委员会

二○二○年十一月

依据《深圳市城市规划条例》（2001）（以下简称《条例》），制定深圳市宝安[西乡固戍西地区]&[西乡固戍东地区]&[机场东地区]法定图则局部修编（草案）（以下简称本图则），经初审同意，现予以公开展示。

公开展示期间，任何单位和个人均可以规定形式向深圳市城市规划委员会（以下简称“市规划委员会”）提出对本图则的意见或建议。

本法定图则包括“文本”及“图表”两部分。

（1）文本：

是指经法定程序批准具有法律效力的规划控制条文及说明。

（注：

文本中的配图及照片均不具有法律效力。

）

（2）图表：

是指经法定程序批准的具有法律效力的规划图及附表。

深圳市城市规划委员会

二〇二〇年十一月

文本

前言

本次修编的法定图则位于珠江口东岸、深圳市宝安区航城街道西南侧，紧邻深圳市宝安国际机场。

由深圳市宝安103-09&13号片区[西乡固戍西地区]、103-10&14号片区[西乡固戍东地区]、103-06号片区[机场东地区]三个法定图则的部分范围组成，总用地面积696.69公顷。

图则片区内现状以居住用地和工业用地为主，用地整体布局较为杂乱，产业粗暴蔓延与城中村混杂，无法满足现代化居住、工业、商业等功能的需求。

随着深中通道、深茂铁路、广深科技创新走廊等项目的规划建设，将对图则片区产生变革性的影响，需重新审视图则片区的规划定位和功能。

为适应未来发展需求，2017年12月原深圳市规划和国土资源委员会（市海洋局）委托深圳市宝安规划设计院开展了《深圳市宝安[西乡固戍西地区]&[西乡固戍东地区]&[机场东地区]法定图则局部修编》的编制工作。

本次规划充分对接城市总体规划、土地利用总体规划及相关专项规划，在上版图则实施评估及城市建设发展的基础上，以区域融合、以人为本、刚弹结合为原则，采用国土空间规划划分标准单元与总量传导的管控方式，将图则片区建设成为配套设施完善、居住环境宜人、创新创意活跃，具有独特魅力的现代化复合型城区。

1总则

1.1本图则适用范围为：

广深公路、航城大道、2018海岸线、内环路、沿江高速、机场南路、宝安大道、凯成二路所围合的区域，总用地面积696.69公顷。

1.2本图则的图表与文本内容共同构成所在片区法定图则的法定文件。

其中文本的“下划线”部分及附表1、附表2（备注内容除外）为强制性内容；文本中的图纸及照片为示意性，不具有法律效力。

1.3本图则内的土地利用及开发建设活动应遵守本图则的有关规定（非法定性内容除外）。

本图则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关法律、法规、标准和技术规范的相关规定。

1.4本图则范围内编制下层次规划及城市设计，必须以本图则确定的规划要求为依据。

1.5本图则涉及的所有技术指标（特别注明者除外）均依据《深圳市城市规划标准与准则（2018版局部修订版）》（以下简称《深标》）确定。

1.6本图则由深圳市规划委员会负责解释；若需修改，必须符合《深圳市城市规划条例》（2001）第二十七、二十八条的规定。

1.7本图则自深圳市规划委员会批准之日起施行。

即日起，该片区原有图则自行废止。

2发展目标

2.1本图则的发展目标是：

利用滨海、临空的区位优势条件和机场东高铁枢纽、深中通道等重大交通设施规划建设的机遇，丰富滨海公共空间、完善配套服务、提升生活品质、打造临空产业集聚区，实现地区生产、生活、生态功能和谐发展。

2.2本图则的功能定位是：

联系珠江东西岸的门户地区；深圳西部的交通走廊；临空临港的综合功能区。

3用地布局与土地利用

3.1本图则规划的用地性质主要包括：

居住用地（R）、商业服务业用地（C）、公共管理与服务设施用地（GIC）、工业用地（M）、物流仓储用地（W）、交通设施用地（S）、公用设施用地（U）、绿地与广场用地（G）、其它用地（E）等。

确定的各地块主要土地用途及规划控制要求详见图表。

3.2为提高土地利用效益，本图则规划的混合用地性质有二类居住用地+商业用地（R2+C1）、商业用地+二类居住用地（C1+R2）、文体设施用地+商业用地（GIC2+C1）。

文体设施用地+商业用地（GIC2+C1）中文化设施建筑比例应大于总建筑面积的50%，商业建筑面积小于9000平方米。

3.301-82地块规划为二类居住用地，仅用于保障性住房建设，地块容积率不超过《深标》规定上限。

3.405-12、05-15、05-16地块规划为发展备用地，主导功能为仓储物流，可兼容一定的交通设施和公用设施。

未来开发建设时具体的规划指标需按程序报法定图则委员会审批。

3.504-04地块规划为发展备用地，主导功能为绿地，可兼容一定的公共管理与服务设施。

未来开发建设时具体的规划指标需按程序报法定图则委员会审批。

3.6本图则中确定为“现状保留”的地块，仅指保留其合法的现状用地性质和建设规模；“规划”的地块，是指该地块的用地性质和规划指标经本法定图则研究确定；“依据政府批件”的地块是指该地块的用地性质和规划指标已经合法程序确定。

4人口规模与开发强度

4.1本图则规划居住人口规模17.6万人（含居住用地人口14.5万人、产业用地人口3.1万人），就业人口规模17.0万人。

4.2本图则采用建筑规模增量上限管控方式，图则范围内（不包括机场设施用地）建筑总规模不超过1003.17万平方米，建筑增量总规模不超过416.43万平方米，包括居住、商业服务业、工业、物流仓储功能的地上和地下规定建筑面积。

4.3图则确定的建筑规模增量是指自本规划批复之日起，已建地块因新批土地整备规划、城市更新单元规划等专项规划或其它规划调整产生的建筑增量，已批未建用地因本规划或今后规划调整产生的建筑增量，国有未出让用地或未明确规划指标的非农建设用地、征地返还用地上的新建建筑增量。

4.4本图则共划定BH01、BH02、BH03、BH04、BH05五个通则控制组团（不包括机场设施用地），其中：

（1）BH01组团，主导功能为居住生活、商业服务，总用地规模158.60公顷，建筑规模增量上限为186.64万平方米，其中居住建筑增量规模上限为151.02万平方米。

（2）BH02组团，主导功能为居住生活、公园绿地，组团用地规模106.63公顷，建筑规模增量上限为36.24万平方米。

（3）BH03组团，主导功能为居住生活、工业生产，组团用地规模103.80公顷，建筑规模增量上限为63.34万平方米，其中居住建筑增量规模上限为15.12万平方米。

（4）BH04组团，主导功能为工业生产，组团用地规模110.75公顷，建筑规模增量上限为68.25万平方米。

（5）BH05组团，主导功能为工业生产，组团用地规模139.83公顷，建筑规模增量上限为61.96万平方米。

组团建筑规模增量上限为刚性要求。

4.5在组团建筑规模增量不被突破的前提下，组团内单个地块的开发量可根据下层级的专项规划进行调整；当组团建筑规模总量突破时，应重新校核公共设施、交通设施和市政设施容量，经充分论证后调整法定图则并按其审批程序报批。

4.6因增加公共设施、交通设施和市政设施，或因市相关主管部门批准的地下空间规划引起的组团内总建筑规模增量上限提高的，视为符合本规划。

5公共设施

5.1本图则规划公共设施的类型、规模为刚性要求。

公共设施的等级、位置、规模及规划控制要求详见图表及附表1《配套设施规划一览表》。

5.2本图则公共设施按17.6万人配套，其中教育设施按15.4万人配套，主要结合居住用地进行布局。

5.3本图则内进行地块城市更新与土地整备时，应优先落实本图则规划的公共设施。

6综合交通

6.1图则片区综合交通规划总体思路及实施策略如下：

（1）结合城市更新提升次干路、支路网道路网密度，打通断头路，改善交通微循环；

（2）构建轨道—公交的公共交通体系；

（3）保障慢行交通设施的供给，营造优质的慢行出行环境。

6.2本图则内建议性道路的位置以虚线表示，具体实施时，为减少拆迁、尽量利用现状地形及其它合理原因，其线位可根据实际情况适当调整。

6.3本图则内各地块主要机动车出入口不宜设置在主、次干路上，也不宜设置在行人集中与行人优先地区。

支路设置尽量减少与主干路相连，支路和主干路相交时，交叉口限制车辆左行。

6.4图则片区公共交通体系由轨道和常规公交构成，片区公共交通发展策略及措施为：

（1）结合轨道站点、大型居住区、公共设施配建公交首末站，满足交通接驳需要，同时方便市民乘坐；

（2）图则内部双向两车道支路宽度应满足公交运行需要，但不宜过宽，避免路边停车妨碍道路交通正常运行。

6.5本图则内配置独立占地综合车场1处，位于05-19地块，独立占地公交首末站1处，位于02-27地块，具体建筑面积可根据服务规模、公交出行总量等确定；非独立占地公交首末站8处，配建有效建筑面积不应小于25300平方米，且应满足公交首末站相关设置要求。

6.6本图则内配置独立占地公共停车场1处，位于03-35地块；非独立占地社会公共停车场（库）11处。

其他停车位配置标准应按《深标》相关规定执行。

6.7本图则内交通设施的位置、规模及规划控制要求详见《图表》及附表1《配套设施规划一览表》。

6.8本图则内道路系统的位置、等级及规划控制要求详见《图表》及附表2《道路系统规划一览表》。

6.9本图则内现有轨道1号线和轨道11号线经过；同期在建轨道12号线，在图则内设有黄田站；规划有轨道20号线沿广深公路、机场南路、宝安大道敷设，轨道28号线沿航城大道敷设，规划具体线位及站点以最终批准的相关规划为准。

6.10本图则内规划的深茂铁路采用地下敷设方式穿过，沿线用地开发建设应按照《深标》等相关规范管控要求预留深茂铁路线位及保护范围，保障其实施。

6.11图则片区为自行车交通重点发展地区，图则内应构建便利的自行车道系统，有条件的道路应设置独立的自行车道。

同时鼓励在大型公园、河道两侧、公共绿地以及环境优美地区设置独立的自行车休闲道。

自行车停车位配置标准按《深标》执行；自行车停车设施的布置应方便车辆停放，距离目的地不宜超过70米。

6.12图则片区的步行系统由各级道路的人行道、过街设施、公共绿地、街头绿地等构成。

为营造安全、连续、便捷、舒适的步行交通空间，片区道路横断面规划时优先确保人行道宽度。

人行过街方面，广深公路、宝安大道等主干路及以上等级道路以立体过街为主；次干路及以下等级道路，以平面过街为主，最大限度方便行人通行，并保障行人过街安全。

6.13本图则规划立体人行过街设施11处，具体位置可在实施中优化落实。

除本图则规划确定外，可在有必要设置行人过街通道的地段修建天桥或地下通道。

7市政工程

7.1合理预测本图则内的市政需求量，结合上层次规划，按需落实市政设施，保证本片区市政保障体系适度超前；进一步完善市政管网系统，提高供给保证率；强化节水、节电、节气措施，大力推广再生水利用和雨洪利用。

7.2预测图则片区最高日用水量12.7万立方米、平均日污水量9.7万立方米/日、用电负荷20.4～39.1万千瓦、固定通信用户9.4～16.8万线、移动通信用户31～42万部、有线电视用户6.1万户、天然气高峰小时用气量7802标准立方米/小时、城市生活垃圾产生量为177.0吨/日。

7.3图则片区雨水管渠设计暴雨重现期采用3年，局部低洼易涝地区及排水困难地区设计暴雨重现期采用5-10年。

机场外排渠防洪标准——宝安大道防潮闸上游为50年一遇，宝安大道防潮闸下游为100年一遇；新涌防洪标准为50年一遇；钟屋村排水渠防洪标准为50年一遇。

图则片区涉及河流水环境质量要求近期地表水体水质实现不黑不臭，主要入海河流水质达到地表水Ⅴ类，基本消除劣Ⅴ类水体；远期实现河道达Ⅳ类水质。

7.4新建或更新改造地区应采取径流控制措施，如“结合河道周边绿地、公园等设置滞蓄洪区，消减洪峰，体现其综合生态功能”和“道路规划设计时应引入低冲击开发理念，利用下凹式绿地、透水铺砖、生态树池等设施对道路雨水径流进行滞留和控制”等。

强化节水管理和径流管理，推进节水技术和节水器具的应用。

道路和绿化浇洒等城市杂用水优先使用再生水，提升再生水等非常规水资源利用率。

7.5本图则内的市政设施的等级、位置、规模及规划控制要求详见图表及附表1《配套设施规划一览表》。

7.6本图则内已划定机场至朱凹山微波通道，规划实施时应按要求落实。

8城市设计

8.1图则片区是以生活居住和产业功能并重的综合性城区，城市空间形态控制应整合公共空间资源，强化现状山体、水体景观，提升城市景观风貌，将片区建设成为居住环境宜人、创新创意活跃的魅力城区。

8.2本次规划结合片区的自然环境和城市特征，保护并强化片区景观资源，构筑“一廊、二核、三轴、三区”的城市空间景观格局。

（1）“一廊”——沿机场外排洪渠、钟屋排洪渠并结合两侧绿地形成一条串联凤凰山与珠江口东岸的滨水步行山海廊道。

（2）“二核”——结合狮子山自然山体景观打造一处生态山体景观核心；结合珠江口东岸自然水体景观打造一处生态水体景观核心。

（3）“三轴”——宝安大道城市现代商业景观主轴；广深公路城市现代商务景观主轴；深中通道城市智创产业景观主轴。

（4）“三区”——规划为居住风貌区、先进工业区和生态休闲区，结合周边大型山体公园，共同构筑“海-城-山”的特色景观。

8.3深中通道沿线应强化建筑布局的空间秩序，注重生态岸线景观的打造，营造先锋时尚、充满科技感的门户形象。

（1）鼓励运用错落布局、空中花园等建筑设计手法，鼓励建筑之间设置共享空间，打造空中绿廊，以加强深中通道两侧的产业联系，通过多层次立体绿化打造门户地区的标志景观。

（2）注重生态、活力的岸线打造，注重航空、隧道、廊桥等多种体验方式的营造，以优质景观带，串联多种产业平台，让生态文明与科技文明相互融合。

8.4本图则内临海地区新建及更新项目应满足海岸线保护与利用管理的相关要求，现状已建项目可不做调整，已批项目原则上按规划实施。

8.5本图则内建筑高度应满足机场航空限高管控需求，机场航空限高以机场管理部门最终批复为准。

8.6本图则内建筑及环境设计应遵循下列原则：

（1）建筑设计：

产业、研发办公建筑宜以花园式院落空间组合为主，建筑形式应简练精致突出生态感和科技感；深中通道沿线公共建筑宜突出岭南文化特色。

（2）建筑体量：

宜灵活丰富，与片区风貌特色保持协调，鼓励使用屋顶花园、垂直绿化、建筑退台等手法分隔建筑空间，削弱建筑体量的实体感；鼓励绿色建筑设计，鼓励建筑立面进行降噪处理，以减弱机场噪音的影响。

（3）通廊要求：

临近河道、城市公园等自然景观资源的街区宜进行视线通廊控制；鼓励与滨水空间和山体景观联通的公共空间和步行通道。

（4）滨水建筑：

滨水建筑宜按照《深标》的要求进行后退红线控制，退后红线的空间的用途应与滨水公共绿带相结合。

（5）临山建筑：

应利用地形地貌依山就势建设，应注重对原生态环境的保护，不得对原地形地貌进行大规模改造，不得有大面积护坡或挡土墙。

8.7本图则内主要公共空间包括狮子山公园、机场外排洪渠滨水绿地、钟屋排洪渠滨水绿地以及龟山公园、三围公园等社区公园和街头绿地等。

公共空间必须为所有人（包括残疾人）提供安全舒适的通道，并应满足如下要求：

（1）严格保障公园的规模，未经许可不得用于经营性用地，对现状环境已被破坏的山体，应进行生态修复。

公园周边建筑高度应进行详细设计，不可对公园形成高层围合的格局，保证公园的公共开敞性。

（2）加强图则内河道综合治理，保证与西侧珠江口水通道的畅通，同时加强中水的回用，补充排洪渠用水，维持水面景观；沿河地块应预留公共通道，加强滨水空间的可达性；河岸处理应结合景观设计，宜进行岸线生态处理和种植设计，设置亲水岸线，适当布置游憩设施和绿地小品，营造亲水环境，与城市绿化、碧道、绿道等系统有机结合。

（3）每个组团根据用地状况，均应布置不同大小的街头绿地，街头绿地景观布置应关注居民切实的使用需求，合理配置绿化、照明与休闲设施，达到景观环境效果与实用效果的统一；同时结合步行系统，联系公交系统，较大程度的保证公共系统的公共性与利用效率。

8.8图则应充分利用地下空间。

新建以及旧住宅区、旧商业区和旧工业改造用地均应按照《深标》的要求，鼓励进行地下空间的开发利用，建设地下商业街、地下停车场等，并考虑与相邻地下空间有机衔接的可能性。

地下空间的设置和使用应遵循以下原则：

（1）地下空间利用应与地上建筑及城市空间相结合，协调地上及地下空间的交通疏散关系，与相关设施进行良好衔接，并满足人防、消防及防灾规范要求。

（2）轨道站点地下空间及连接通道是本图则地下空间的集散核心，地下通道及出入口的设置应加强轨道站点的步行可达性，并将周边的公交枢纽、商业核心、开放空间进行连接。

（3）地下商业街宜作为地面街道的延续，其入口应易于识别和进入，并有明确标识。

（4）地下公共停车库宜与地下街、地铁车站等地下空间设施整合建设，有条件地区与相邻地下停车库相互连通，并设置明显的导向标识。

9自然生态保护与绿地系统规划

9.1图则片区以珠江口海域与凤凰山公园等为蓝绿背景，充分利用现状水体、山体、绿地等自然生态本底，依托滨水绿带、景观廊道、干道绿化等，引导外围蓝绿景观与本片区景观资源的相互渗透，构建“通山连海、蓝绿交织”的绿地系统。

9.2本图则内绿地与广场用地总面积85.13公顷，应按相关规定进行控制和建设。

人均公园面积不少于4.83平方米。

10“五线”控制

10.1本图则内的“五线”划定详见图表。

10.2本图则内蓝线规划落实《深圳市蓝线优化调整方案》，蓝线范围内的任何建设活动应符合《深圳市蓝线优化调整方案》的相关规定。

10.3本图则内涉及建议安全评价范围及具体管控要求，应参考《市安委办关于印发涉及油气管线等危险化学品场所建设项目安全评价工作指引的通知》（深安办［2019］2号）执行。

11规划实施

11.1本图则确定的规划组团内公共设施、交通设施、市政设施及绿地的配置规模，应在相应的下层次规划中落实。

在保证合理服务半径的前提下，其具体位置可优化完善。

相应的下层次规划可视情况在本图则基础上增加各类公共设施、交通设施、市政设施及绿地。

11.2本图则确定的规划组团内主、次干道及地下市政管线的宽度和线位应在相应的下层次规划中落实。

支路在满足道路设计相关规范要求的前提下，其具体线位可优化完善。

11.3本图则BH02组团、BH03组团、BH04组团、BH05组团在实际的开发建设中，应严格落实《深圳市工业区块线管理办法》相关要求，当不符合管理规定时，需在宝安区范围内整体平衡。

11.4本图则内现状保留的城中村，以综合整治为主，重点进行消防改善，完善市政设施，利用空地增加公共活动空间，完善小区级配套设施，以提升城中村的社区环境。

11.5本图则狮子山周边用地地处崩塌、滑坡地质灾害中易发区范围内。

在规划或建设前，应对建设用地进行地质灾害的危险性评估，并提出治理措施。

12其它

12.1本图则内涉及机场用地规模约77.07公顷，相关用地功能依据《深圳市宝安国际机场近期建设详细规划》确定。

12.2本图则中的地名除已按法定程序批准的外，均为指引性，不作为最终地名命名依据。

12.3本图则内新建学校应积极创造条件对社会开放其运动场。

13附则

13.1土地利用一般规定

（1）本图则所确定的地块用地性质为该地块的主导用地性质，依据《深标》相关规定，地块可适度兼容部分指定的其它用地性质。

（2）本图则所确定的组团功能为该组团主导功能，下层次规划应符合本图则确定的规划组团主导功能，并可依据《深标》及其它相关规定进行细化。

（3）本图则所确定的地块用地性质及组团主导功能，是对未来土地利用的控制与引导，现状已建的合法建筑与本图则规定不符的，可继续保持其原有的使用功能；如需改造或重建，须执行本图则的规定。

（4）本图则中用地的混合使用应依据《深标》相关规定。

（5）本图则所确定的配套设施，若安排在土地使用权已出让的地块内，相关管理部门可根据有关法规的规定，在有需要的时候依法收回土地使用权。

（6）基于城市整体发展目标和城市规划要求，本图则对部分已出让用地制定了新的规划（包括用地性质、容积率等指标），但不代表该用地可当然地依据本图则获得规划许可，此类用地按本图则获准规划许可的前提是必须符合土地政策、相关法规和其它适用的政府规定。

（7）本图则规划的发展备用地确定具体用地性质时，须编制规划并按相关程序报批。

（8）本图则按照规划编制时所使用的地形图及地籍权属、并参照现场情况划分地块并测算地块面积。

（9）本图则所确定的地块界线，并不一定代表确实的用地红线，在下层次规划设计和开发建设中，在不损害相关利益人权益的前提下，可根据实际情况将地块进行合并或细分。

（10）地块边界合并或细分后，原图则确定的用地性质、配套设施和适建建筑可重新布局，但各类用地性质的建筑总量、占比和建筑界面控制等应与原图则保持一致。

（11）本图则所划定的组团边界，是确定组团内各项规划指标及管理要求的基础条件，原则上不能调整；若在实施时确需调整，应对组团及相关周边地块的各项规划指标、管理要求一并调整，并按相关程序报批。

（12）本图则内所有建筑的地下空间不得突破地块用地红线范围。

13.2开发强度一般规定

（1）为集约利用土地，本图则内工业及仓储用地的容积率须同时满足相关规定的容积率下限指标要求；居住及商业等用地的容积率不应少于本图则图表确定的容积率的90%。

（2）本图则执行过程中，地块容积率的确定须同时满足工程地质安全等相关规定。

（3）本图则中确定的地块用地面积，因地块合并、细分或调整发生变化时，应保持地块总建筑规模及配套设施规模不变，并对地块容积率作相应调整。

（4）本图则中对规划确定的配套设施的容积率不予规定，其开发强度按照国家、省、市相关规定和技术规范确定。

（5）本图则中组团确定的建筑规模，在编制详细规划及实施时须严格遵守。

如确需调整，应充分论证调整的必要性及可行性，并履行相关修订、审批程序。

13.3公共设施一般规定

（1）本图则确定的公共设施按照实位、虚位、点位三种布置方式，其相关内容及控制要求详见《图表》及附表1《配套设施规划一览表》。

（2）本图则中公共设施数量、规模不得减少或取消。

如因专项规划、工程设计和实施建设需要有所调整，应按相关程序进行。

（3）本图则确定的公共设施，在满足相关规范前提下，可适当增加建设规模以扩大容量；在有利于公共设施近期实施等条件下，可对其具体用地范围及布局进行合理的微调。

（4）本图则中公共设施的建设须同时满足相关法规和规划规定的卫生与安全防护要求。

（5）组团内社区级公共设施，应在下层级规划编制中，按照《深标》及其它相关规范标准配置。

（6）组团内以虚位或点位控制的公共设施，在保证用地规模及合理服务半径的前提下，其具体位置及界线可在组团内优化调整。

（7）本图则中以点位控制的公共设施，其图例所在的位置为规划建议位置。

在地块出让前，可根据地区建设的实际情况，经论证后在组团内调整；在地块出让以后，可根据项目建设的实际需要，经论证后在项目建设基地范围内调整。

13.4综合交通一般规定

（1）本图则确定的交通设施按照实位、虚位