惠州市场月报2012年2月.ppt

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中原地产惠州楼市月刊时事政策宏观经济市建规划市场监测楼盘动态惠州中原研究中心出品Huizhou.03.201220122012年年22月月Codeofthisreport|2CopyrightCentalineGroup,2011报告内容页码A.宏观市场B.惠州一级市场C.惠州二级市场32945Codeofthisreport|3CopyrightCentalineGroup,2011宏观市场PartACodeofthisreport|4CopyrightCentalineGroup,2011本月聚焦政策经济行业动态触底中央底线，地方微调政策夭折户籍制度改革，带来二三城市发展契机房产调控由全面控制到精准打击楼市复苏楼市复苏中央严防地方松绑调控中央严防地方松绑调控百城住宅均价连续6个月下跌以价换量，楼市现小阳春首贷利率略松，多地回归基准频触中央底线，地方微调政策“昙花一现”开发商以价换量，众多城市成交量走高Codeofthisreport|5CopyrightCentalineGroup,2011政策经济政策经济PartA.1Codeofthisreport|6CopyrightCentalineGroup,2011由于土地财政吃紧，近4个月以来，不断有二三线城市试探楼市调控“红线”，开发商也频频呼吁调控政策放松。

从公开资料可获悉，在中央楼市调控政策不松动的背景下，北京、上海、杭州、重庆、成都、厦门、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖、广州从化等超过15个城市适当微调了当地楼市政策，通过土地出让、房源解禁、税费优惠以及购房补贴等环节，刺激楼市成交。

政策热点政策热点动作月：

地方微调不断“救市”意愿渐强部分地方政府楼市微调措施一览部分地方政府楼市微调措施一览城市城市发布时间发布时间类别类别相关措施相关措施从化2012年2月9日购房入户购房入户政策延期两年。

所购房产在70-95可申办一个非农户口，95-144可申办两个非农户口，144以上可申办三个非农户口，申办入户者需为房屋所有权人或其直系亲属中山近期上调住房价格将商品房限价从每平方米5800元上调至6590元芜湖2012年2月9日购房补贴在芜湖市区购买自住普通商品住房的，将给予免缴契税的补贴，购房面积在90平方米以下的，还有额外的货币补贴。

上海2012年2月调整住房标准上海市普通住宅的新标准为：

内环线以内总价调整为330万元/套以下，内外环之间调整为200万元/套以下，外环以外调整为160万元/套以下。

意味着减税优惠天津2012年2月1日调整住房标准普通住宅指导价格标准再次进行了调整，满足建筑面积144平方米以下、容积率在1.0以上、成交价格低于市场指导价三个条件，属于普通住宅合肥2011年12月公积金放宽家庭最高贷款额度由35万元调至45万元；个人最高贷款额度由25万元调整至35万元Codeofthisreport|7CopyrightCentalineGroup,2011继佛山、芜湖等城市之后，上海也似乎有意对房地产调控政策进行微调。

近日市场消息称，外地户籍居民持长期居住证满三年即可在上海购买第二套房，这被业内视为限购放松的表现。

2月21日，上海市房管局就此回应，这一操作办法从限购政策开始实施时就已经执行，上海楼市限购政策没有调整变化并将继续严格实行。

此次官方的明确表态，无疑是扩大了二套房的购买资格范围。

上海市房管局有关负责人表示，上海市的住房限售政策没有改变，上海市政府也已经明确，本市将继续贯彻国家关于房地产调控的一系列政策和措施，政策不改变，力度也不放松。

但事实上，此次上海的官方表态无疑放宽了第二套房购买资格的范围，使更多家庭拥有了购买第二套房的资格，对市场成交来说是一大利好。

政策热点政策热点动作月：

挖掘需求上海差别化限购疑为放松限购2011年2月1日上海出台的关于本市贯彻落实的实施意见明确规定，对于上海户籍居民家庭拥有两套及以上住房的，可提供一年以上在沪缴纳个税或社保证明的非上海户籍居民家庭拥有一套及以上住房的，以及不能提供在沪纳税或社保证明的非户籍居民，均暂停在上海向其售房。

也就是说，上海户籍家庭可拥有两套住房，而非上海户籍居民家庭只能拥有一套住房的，超过规定房产数量的，都属于限购范围之内。

在这次出台的限购相关政策中，并没有文字解释何谓户籍居民家庭，更没有明确认定持长期居住证满三年的外地户籍居民可享受本地户籍居民同等购房资质，即也可以家庭为单位拥有两套住房。

前情回顾前情回顾Codeofthisreport|8CopyrightCentalineGroup,2011住建部：

绝不允许地方政府在房地产调控上唱反调住建部：

绝不允许地方政府在房地产调控上唱反调住建部政策研究中心副主任王珏林表示，地方政府不应试图调整中央政府的房地产调控政策，必须遵从中央的政策立场。

地方政府和投资者可能误解了中央政府支持“真正”购房需求的意图，从而引发了诸多毫无根据的政策放松预期。

住建部正在研究长效控制房价的机制，房产税再次提上日程。

温家宝：

六提促进房价合理回归温家宝：

六提促进房价合理回归今年2月6日至10日，温家宝总理在中南海主持召开五次座谈会，听取社会各界对政府工作报告（征求意见稿）的意见和建议。

在谈到房地产调控目标时，温家宝表示，房地产调控目标有两个：

一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。

这是温家宝总理两年内第六次提到促进房价合理回归。

政策热点政策热点零容忍：

中央明令禁止调控从严不变国际声音：

目前中国没有理由撤销房地产调控措施国际声音：

目前中国没有理由撤销房地产调控措施国际货币基金组织（IMF）本月发布中国经济前景报告表示，中国政府实施的房地产调控措施起到了作用，中国房地产价格涨幅收窄、成交量下降，市场开始降温，但房地产投资保持着健康状态，目前看来没有撤销调控措施的理由。

报告认为，房价温和回落应被视为受欢迎的进展，但依赖行政手法的调控措施本身包含风险，假以时日后可能变得不那么有效。

中国房地产调控最为有效的办法应该植根于为居民提供其它投资渠道，提高资金价格。

Codeofthisreport|9CopyrightCentalineGroup,2011政策热点政策热点零容忍：

后续微调难实现2011.10.11，佛山市住房和城乡建设管理局11日上午发布关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知12011.11.11，成都市房管局召集开发商座谈宣布，网上签约时对购房人的资格审核，转交由开发商和房产中介执行。

22012.2.9，芜湖市印发关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见32011年10月11日23:

24，佛山市住房和城乡建设管理局发布通知指出：

为进一步征询社会各界意见，并综合评估政策影响，我局决定暂缓执行关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知。

2011年11月21日成都市城乡住房管理局发布新闻稿称，将继续执行原有限购政策。

2012年2月12，考虑到该通知要求制定的配套实施细则正在研究完善之中，为保持我市房地产市场更加平稳健康发展，经研究，决定该通知暂缓执行。

芜湖、佛山、成都等因为微调幅度过大，政策颁布不久就被“叫停”。

上海差别化限购政策也在出台一周后被叫停。

松绑限购是中央调控不可触碰的底线。

中央的态度如此坚决，预计在十八大之前，地方政府微调不会成为主流；本来要调控的城市在未来也不会急于微调，至少现在不会。

Codeofthisreport|10CopyrightCentalineGroup,2011银监会：

密集提示信贷风险银监会：

密集提示信贷风险在房地产市场调控继续从严不懈的背景下，监管层已着手疏导控制下一步市场降温可能带来的负面效应。

银监会近日对房地产信贷风险发出密集提示，明确要求商业银行严格控制房地产过热地区的开发贷款规模，并强化房企“名单制”管理，立足产业链条开展压力测试。

银监会还要求商业银行督促分析房地产上下游相关行业授信规模和风险状况，跟踪监测相关行业间的风险传导，立足产业链条开展压力测试，作出防控化解风险的整体规划安排。

国土部：

加强土地储备与融资管理国土部：

加强土地储备与融资管理一份来自国土部的调研报告显示，地方土地储备平台本身的资金风险可控，但地方政府往往将土地储备平台与地方融资平台捆绑在一起，进行抵押融资，导致风险较大。

因此，国土部近期也提出要加强与央行、银监会协商，抓紧出台关于加强土地储备与融资管理的通知，防范因地方债务压力产生违规供地行为。

可以预见，房地产行业的相关风险防控将成今年各项风险防控任务的重中之重。

政策热点政策热点多部委联手把关防控楼市降温负面效应Codeofthisreport|11CopyrightCentalineGroup,20112月23日国务院办公厅公布了关于积极稳妥推进户籍管理制度改革的通知,通知中分别明确了县级市、地级市的户口迁移政策,将加速城镇化建设。

扩大范围，明确标注扩大范围，明确标注早在2001年关于推进小城镇户籍管理制度改革的意见已经提出县级市户口迁移标准，此次通知将户口迁移扩大到地级市，同时户口迁移标准也更为明确，提高了可操作性。

通知中提出在县级市有合法稳定职业并有合法稳定住所的,在地级市有合法稳定职业满三年并有合法稳定住所，同时加社保达到一定年限的人员,本人及其共同居住生活的直系亲属可以在当地申请登记常住户口;中西部城市还可适当放宽职业年限要求。

应对城镇化进程减速和区域平衡发展的手段应对城镇化进程减速和区域平衡发展的手段近几年我国城镇化进程有减速迹象，因为2000-2007年均提升1.75个百分点，而08-10年均提升仅有0.85个百分点，配套以户籍制度改革，是加速城镇化进程的有利手段。

据有关资料表明,城镇人口每提高1个百分点，GDP增长1.5个百分点;城镇化率每递增1%,经济就增长1.2%。

我国目前的区域发展明显存在不平衡现象,这不但是经济问题,也关系民生,户籍制度改革能一定程度缓解人口和资源过度集中于大城市的趋势,优化产业转移和布局。

政策热点政策热点户籍制度改革对房地产发展影响深远Codeofthisreport|12CopyrightCentalineGroup,2011政策热点政策热点户籍制度改革对房地产发展影响深远土地确权加速市场化推地进行渐进土地确权加速市场化推地进行渐进城镇化进程中难免会连锁产生土地问题，土地是农民转户最大的顾虑之一。

11年5月国土资源部等联合发布关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知,提出力争到12年底做到农村集体土地确权登记发证全覆盖。

土地确权后，农民退地的市场化机制有望建立，这将有助于消除“农转非”顾虑，提升户籍制度改革效果。

城镇化是未来房地产发展的源动力城镇化是未来房地产发展的源动力市场对于行业长期发展的分歧主要在于未来房地产市场的需求是否仍然充足，而户籍改革如果能够成功，将挖掘巨大的进城置业需求。

市场比较担心行业经过04年以来向上的长周期后，日后存在发展动力不足的情况，但本次户籍制度改革将加速城镇化进程，延长行业上升周期。

Codeofthisreport|13CopyrightCentalineGroup,2011政策热点政策热点户籍制度改革对房地产发展影响深远为开发商提供新的盈利空间为开发商提供新的盈利空间由于担心中小城市的人口外流，市场容量不足，而同时必须满足业绩的增长，所以地产上市公司仍在大中城市中竞争拿地，尤其对于二三线的地产股，在大城市中拿地是比较尴尬的，因为其自身的净资产规模往往制约其拿地的规模。

但本次放开户籍管理的城市数量巨大，除了4个直辖市，15个副省级城市、和17个厅级省会城市之外，其他城市应该都属于新户籍制度落实范围。

而这些中小城市往往缺少相对规范和高品质的住宅，而这部分需求总是存在的，上市公司正可以满足