惠州南山公馆2期商业广场项目销售执行方案6....ppt
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1本报告严格保密南山公馆项目南山公馆项目22期期商业商业销售执行方案销售执行方案谨呈：
谨呈：
惠州市惠州市*有限公司有限公司10/29/2022版权声明：
本项目是惠州市*有限公司与深圳市*地产顾问有限公司共同研究的成果。
未经上述公司共同书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
2本报告严格保密目目录录q项目定位项目定位q销售策略销售策略q宣传推广宣传推广3本报告严格保密第一部分第一部分项目项目定位定位业态定位业态定位营销定位营销定位主题定位主题定位4本报告严格保密通过第通过第1、2次提案分析，得出结论，次提案分析，得出结论，本项目业态定位为：
本项目业态定位为：
社区超市社区超市社区超市社区超市+家居市场家居市场家居市场家居市场+特色餐饮特色餐饮特色餐饮特色餐饮+休闲娱休闲娱休闲娱休闲娱乐四大业态为主；乐四大业态为主；乐四大业态为主；乐四大业态为主；以及服装以及服装以及服装以及服装/精品精品精品精品/百货和社区配套等。
百货和社区配套等。
百货和社区配套等。
百货和社区配套等。
5本报告严格保密第一部分第一部分项目项目定位定位业态定位业态定位营销定位营销定位主题定位主题定位6本报告严格保密主题定位为：
主题定位为：
惠州首席生态购物广场惠州首席生态购物广场7本报告严格保密第一部分第一部分项目项目定位定位业态定位业态定位营销定位营销定位主题定位主题定位8本报告严格保密推广名：
半山生态购物广场推广名：
半山生态购物广场（简称：
海东半山）（简称：
海东半山）案名暂定：
案名暂定：
主推广语：
主推广语：
金南山银西湖，金南山银西湖，惠州首席生态购物体验之都。
惠州首席生态购物体验之都。
9本报告严格保密目标客户定位：
走高端客户路线目标客户定位：
走高端客户路线形象定位：
高端、特色、时尚形象定位：
高端、特色、时尚10本报告严格保密目目录录q项目定位项目定位q销售策略销售策略q宣传推广宣传推广11本报告严格保密第二部分第二部分销售策略销售策略销售总体策略销售总体策略销售模式建议销售模式建议销售价格测算销售价格测算销售区域界定销售区域界定12本报告严格保密销售总体策略销售总体策略这这是是一一场场闪闪电电战战商商铺铺销销售售之之前前准准备备充充分分由低向高：
前期通过网络，人员的小众传播，达到由低向高：
前期通过网络，人员的小众传播，达到低调蓄势，销售推广逐步走高，在开盘达到高潮。
低调蓄势，销售推广逐步走高，在开盘达到高潮。
由外而内：
前期诉求重心以主题定位由外而内：
前期诉求重心以主题定位/地段优势地段优势/商圈机会商圈机会为主，树立项目出身高贵的血统，后期以招商成果为重。
为主，树立项目出身高贵的血统，后期以招商成果为重。
由由外外而而内内在销售策略上，保持主动式销售，以低成本营运方式，在销售策略上，保持主动式销售，以低成本营运方式，快速销售。
在时间方面快速销售。
在时间方面，以中档价格入市，按阶段分，以中档价格入市，按阶段分楼层推出楼层推出，快打快销，快打快销,稳步拉升价格，使资金快速回稳步拉升价格，使资金快速回笼；在客户吸纳方面，先吸引大客户，快速提升销售笼；在客户吸纳方面，先吸引大客户，快速提升销售率，再凭借大机构客户的行业凝聚力，吸引中小客户率，再凭借大机构客户的行业凝聚力，吸引中小客户和投资客，将销售均价进一步向上拉升。
和投资客，将销售均价进一步向上拉升。
自自低低向向高高逐逐步步推推进进13本报告严格保密第二部分第二部分销售策略销售策略销售总体策略销售总体策略销售模式建议销售模式建议销售价格测算销售价格测算销售区域界定销售区域界定14本报告严格保密楼层楼层销售面积销售面积自营面积自营面积业态规划业态规划地下层地下层67006700超市+家居市场左侧小商业共左侧小商业共22层层1360餐饮1F1F内铺内铺3149皮具饰品1F1F街铺街铺600特色餐饮2F2F3749服装3F3F3749休闲娱乐/网吧/书吧等4F4F2407咖啡、西餐、酒吧等住宅底层街铺住宅底层街铺1083.05特色餐饮社区配套合计合计1234811259项目易售面积为项目易售面积为1234812348平米，占到商业体量的平米，占到商业体量的54%.354%.3楼的销售条件具有特殊性（另阐述）。
楼的销售条件具有特殊性（另阐述）。
注：
地下层结构修改之后，项目总建筑面积约22800；项目容易实现销售的面积为12348，占到项目总建筑面积的54%。
由于地下超市部分没有商业功能，再如果3楼在即定的时间内完成招商，可“带租约”实现销售，实际销售面积占到项目总建筑面积的71%，达到可售面积的100%。
15本报告严格保密第二部分第二部分销售策略销售策略销售总体策略销售总体策略销售模式建议销售模式建议销售价格测算销售价格测算销售区域界定销售区域界定16本报告严格保密目前市场上存在着四种销售目前市场上存在着四种销售模式模式，根据每种销，根据每种销售模式的利弊，项目不同位置采取不同策略。
售模式的利弊，项目不同位置采取不同策略。
综合考虑，建议：
临鹅岭南路左、右侧商业1楼街铺直接销售。
右侧商业右侧商业1F1F左侧商业左侧商业1F1F直接销售区域理由：
理由：
u临街铺位市场接受程度高，一直以来受到投资客户追捧；u本项目临主干道街铺面积少，仅占10%，供不应求；u发展商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力，无需承担返租补贴与相关税费；u将商业经营压力转移向中小业主，由其分担经营压力；u惠州、深圳独立街铺都采用直接销售模式，且销售率高。
11楼街铺销售模式楼街铺销售模式17本报告严格保密建议：
建议：
u商场1、2楼内铺、社区内街铺采用3年短期“返租”销售模式；u建议年回报率为8%、8%、10%，前2年16%从总价中扣除，第3年10%回报从首期中扣除。
理由：
理由：
u包租3年：
一是大多中小商户租赁期限为3年，二是从2008年奥运到2010年世博会共3年，投资客户前景看好；u前期由发展商统一控制招商和经营，能确保既定的商业定位与规划，可以有效保证整体商业形象。
u帮业主坚守前几年守业期，既能坚定投资者信心，又能在返租后卸下返租包袱；u3-5年返租期较适中，3-5年后商业有可能旺；u与惠州鹅岭南片区规划实施时间保持一致；u3年租金从总价或首期中扣除可降低投资门槛，扩大客户层面，同时还可可避免法律风险。
内铺、内街铺销售模式内铺、内街铺销售模式合理的形式上的合理的形式上的“返租返租”销售能够实现开发商销售能够实现开发商收益和投资者购买的平衡点。
收益和投资者购买的平衡点。
世博会世博会世博会广场雕塑世博会广场雕塑18本报告严格保密“返租返租”销售案例分析销售案例分析某内铺建筑面积：
20平米面价：
15000元/平米总价：
300000元一次性付款方式：
折后合同价：
300000*（1-8%-8%）=252000首期款=252000*50%=126000实付首期款=126000-300000*10%=96000开发商实收款=300000-（126%）=222000实收单价：
222000/20=11100元/平米不考虑付款优惠程度的差异，两种付款方式的合同价、实收价一致。
采取该销售模式，投资者实首期款为总价的32%，降低了客户的实付首期款和按揭款。
同时可解决银行按揭的问题。
19本报告严格保密大铺位销售分析大铺位销售分析大铺位成功销售条件大铺位成功销售条件:
u项目位置好项目位置好,商业氛围浓厚商业氛围浓厚,投资前景佳投资前景佳;u项目有主力商家进驻项目有主力商家进驻,增加投资者信心增加投资者信心;u投资回报率不低于投资回报率不低于8%,8%,投资者认可范围。
投资者认可范围。
下面列举了一些案例来详细阐述，成功案例有梅林下面列举了一些案例来详细阐述，成功案例有梅林商业步行街、流行商业步行街、流行18182828以及飞扬时代，失败的以及飞扬时代，失败的案例有时尚岛、世贸广场。
案例有时尚岛、世贸广场。
20本报告严格保密建议：
建议：
右侧商业3楼采取“带租约”的销售方式。
优势：
优势：
优势：
优势：
u通过招商保证前期商业定位与形象；u能快速回收资金，无需承担返租补贴与相关税费；u短期内使业主获得稳定收益。
劣势：
劣势：
劣势：
劣势：
u铺位先租后售，影响销售进度，特别是中小商户一般在开业之前才确定下来，开发商回笼资金的周期长；u未出租的商铺销售难度较大，特别是大铺；u投资收益明朗化，缺乏营销空间，售价与租金之间的收益回报往往难以达到投资者预期；u中、长期收益难以稳定；u后期经营管理难度较大，严重损坏商业形象与公司长期发展；u各类手续复杂，易产生纠纷，影响公司品牌。
适用对象：
适用对象：
u商业氛围已形成且正经营红火，无需担心后续收益；u可销售物业有大型主力店进驻且长期经营保证，长期稳定收益回报；u纯街铺或少量商业物业。
33楼大铺销售模式楼大铺销售模式21本报告严格保密关于右侧商业关于右侧商业33楼大铺位带租约销售的说明楼大铺位带租约销售的说明业态范围：
业态范围：
休闲娱乐业态，包括大型酒楼、美容SPA、美发美甲、网吧等，铺位面积大、租约长、租金水平不高。
销售建议：
销售建议：
将3楼划分成13个独立铺位，找13家次主力店后再销售。
销售程序：
销售程序：
即先招商后销售销售价格：
销售价格：
预计6000元/（依据市场、客户接受度调整）租金收益：
租金收益：
a、采取提点的形式，每月租金为商家月营业额的26%，实现商家与投资者的共同认可；B、采取保底租金的形式：
即发展商在销售时承诺年平均招商租金不低于40元/（租金=单位售价*8%12），当实际租金低于即定值时，发展商一次性补贴返租期内的租金差额（可避免未来产生纠纷）,然后将补贴部分反加到售价上。
22本报告严格保密深圳梅林商业步深圳梅林商业步行街销售成功案例行街销售成功案例项目简介：
项目简介：
梅林商业步行街位于深圳市福田区梅林路与梅山街交汇处，梅林商业步行街为尚书苑裙楼商业部分。
梅林商业步行街商业总面积13194.99米，一层为6035.34，二层为7159.65。
二楼只招商不销售，进驻商家有国美电器。
销售情况：
销售情况：
2005年11月25日开盘，2006年4月底只剩S-29（11680000元元,239.76）号街铺，大铺位S-01（9300000,173.18）成功销售。
大铺位即总价在千万左右，采取带租约方式，并大铺位即总价在千万左右，采取带租约方式，并一次性补贴客户一次性补贴客户8%8%收益的差额，成功售出。
收益的差额，成功售出。
23本报告严格保密销售手段销售手段u工程改造，增加餐饮功能；u实行带租约销售，最终引进一家港式茶餐厅，租约6年，起点租金为290元/，由于租金难以支撑投资者的月供款，开发商承诺补贴业主保证回报达到8%，6年补贴一次性给到客户；u深圳全市三级地铺放盘，任何人成交除佣金外另奖励现金50万元（税前）。
铺位铺位S-01S-01投资价值分析投资价值分析建筑面积：
174层高：
7米产权年限：
70年经营业态：
餐饮调整后总价：
930万单价：
9300000/174=53400元/投资客付款方式：
一次性付款租赁条件：
起租290元/平米年5%递增第二年开始递增一签6年。
租金收益：
租金收益：
第一年：
605520元；第二年：
635796元；第三年：
667585.8元；第四年:
700965.09元;第五年:
735988.68元;第六年:
772788.12元;六年年平均回报率六年年平均回报率:
（605520+635796+667585.8+700965.09+735988.68+772788.12）/6=686440.62元686440.62/9300000=7.38%7.38%开发商承诺年8%的回报率,将一次性补齐0.62%的差额给投资客,即:
（9300000*8%）-686440.62=57559.38元/年57559.38*6=345356.28元.投资客另外需缴纳3%的商铺契税即930*3%=27.8万,和给商户3个月含装修的免租期。
街铺街铺S-01S-01销售分析：
销售分析：
24本报告严格保密梅林项目案例评点：
梅林项目案例
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