廊坊塞纳河谷二期升级营销方案.ppt

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再上一个巅峰再上一个巅峰塞纳河谷二期升级营销方案塞纳河谷二期升级营销方案万有引力万有引力|2009.7|2009.7塞纳河谷二期推向市场，不仅仅是简单的产品升级，塞纳河谷二期推向市场，不仅仅是简单的产品升级，而是一次在深度和广度上对市场的而是一次在深度和广度上对市场的“双升级双升级”。

深度：

做深廊坊市场。

广度：

做进北京市场。

做深廊坊市场，是要站在廊坊第一名盘的基础上，进一步做深廊坊市场，是要站在廊坊第一名盘的基础上，进一步巩固和提升塞纳河谷项目品牌的地位，制造市场区隔，深巩固和提升塞纳河谷项目品牌的地位，制造市场区隔，深度建立品牌上的排他性，要做到唯我独尊，塞纳河谷必须度建立品牌上的排他性，要做到唯我独尊，塞纳河谷必须借助二期，完成一次大的品牌形象升级：

借助二期，完成一次大的品牌形象升级：

“廊坊第一名盘廊坊第一名盘”的下一个巅峰，的下一个巅峰，是是“廊坊顶级名盘廊坊顶级名盘”！

做进北京市场，对塞纳河谷来说意味着我们做的是一件成做进北京市场，对塞纳河谷来说意味着我们做的是一件成王败寇的事情，要在北京市场获得一席之地，并在同类项王败寇的事情，要在北京市场获得一席之地，并在同类项目竞争中取得优势地位，必须解决两个问题：

目竞争中取得优势地位，必须解决两个问题：

11、站位问题：

找准细分市场、站位问题：

找准细分市场22、地位问题：

明确在细分市场的差异、地位问题：

明确在细分市场的差异化核心竞争力化核心竞争力本方案将围绕三个部分展开：

本方案将围绕三个部分展开：

11、如何认识两个市场的二期？

、如何认识两个市场的二期？

22、双市场启动，如何营销二期？

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33、如何推广二期，实现双市场互动？

、如何推广二期，实现双市场互动？

如何认识两个市场的二期如何认识两个市场的二期他眼看塞纳他眼看塞纳廊坊印象廊坊印象问：

廊坊市别墅都在哪里呀问：

廊坊市别墅都在哪里呀?

最好的大概多少钱？

答：

最好的大概就是塞纳河谷了，大概答：

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一平米。

来自百度问答来自百度问答廊坊关键词：

最好的别墅社区廊坊关键词：

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一觉没睡醒，就到了！

廊坊这么近啊！

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”“这院儿原来比别墅都显宽敞！

北京还真没见过！

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”“这么好的房子，一定很贵吧！

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没想到的好别墅北京关键词：

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二期升级产品推向市场，二期升级产品推向市场，从别墅社区到从别墅社区到群岛别墅区群岛别墅区，意味着塞意味着塞纳河谷又添一大纳河谷又添一大“唯此唯此”价值，而且在目前的市场上，这一价值，而且在目前的市场上，这一“唯此唯此”价值是压倒性的、不可替代的，可以说二期产品的升级，价值是压倒性的、不可替代的，可以说二期产品的升级，让我们从一让我们从一个个“综合全优生综合全优生”，升级为一个，升级为一个“领袖全优生领袖全优生”。

产品规划升级价值，是塞纳河谷成为廊坊顶产品规划升级价值，是塞纳河谷成为廊坊顶级名盘的根本价值。

级名盘的根本价值。

二期产品升级确立了塞纳河谷作为廊坊顶级别墅社区的两二期产品升级确立了塞纳河谷作为廊坊顶级别墅社区的两大唯一性：

大唯一性：

1、唯一的群岛别墅区规划：

、唯一的群岛别墅区规划：

绿岛海岛独岛绿岛海岛独岛417亩罕有群岛别墅区亩罕有群岛别墅区叠拼复式跃层平层多元产品叠拼复式跃层平层多元产品2761个岛主家庭个岛主家庭2、唯一的、唯一的全家庭全花园全家庭全花园“双全双全”户型：

户型：

全家庭功能空间全家庭功能空间满足一家三代同堂敞居满足一家三代同堂敞居梦想梦想全花园型景观空间全花园型景观空间2761个花园景观家庭个花园景观家庭两大唯一性两大唯一性六大六大“唯此价值唯此价值”，塞纳河谷已经在产品上排除了来自其他项目的竞争，重要塞纳河谷已经在产品上排除了来自其他项目的竞争，重要的是，我们要在市场认知上确立项目的唯一性，首先要解的是，我们要在市场认知上确立项目的唯一性，首先要解决决“对廊坊置业者说清楚塞纳河谷的唯一性对廊坊置业者说清楚塞纳河谷的唯一性是什么是什么”的问题。

的问题。

廊坊置业三个关键词：

11、重复置业：

、重复置业：

几套房子，最好的一套自住，搭配几套投资。

22、成长型置业：

、成长型置业：

廊坊的升级置业需求来自家庭的自然成长，原来廊坊的升级置业需求来自家庭的自然成长，原来自住房被更高品质的产品取代，转为投资房。

自住房被更高品质的产品取代，转为投资房。

33、高端置业向新区：

、高端置业向新区：

低密度别墅项目受欢迎，成为廊坊高端家庭优化低密度别墅项目受欢迎，成为廊坊高端家庭优化自住的首选。

自住的首选。

结论：

在廊坊高端阶层，自住首选是低密度高端项目，在廊坊高端阶层，自住首选是低密度高端项目，而别墅社区购买阶层，需要被满足的是物质和而别墅社区购买阶层，需要被满足的是物质和精神两方面：

精神两方面：

更好的家庭居住环境更好的家庭居住环境更好的社区环境更好的社区环境更好的建筑品质更好的建筑品质更好的户型空间更好的户型空间更好的服务和配套更好的服务和配套更顶级的地位感和身份感更顶级的地位感和身份感更好的品牌形象更好的品牌形象更好的市场口碑更好的市场口碑所以我们做深廊坊市场，首先需要完成对顶级所以我们做深廊坊市场，首先需要完成对顶级产品的明确诉求：

产品的明确诉求：

全家庭型群岛别墅区全家庭型群岛别墅区产产品品定定位位溪境花墅溪境花墅岛屿人生岛屿人生sloganslogan塞纳在北京需求创造市场，需求决定市场。

塞纳在北京需求创造市场，需求决定市场。

20092009年，来自大北京生活圈的四层置业需求：

年，来自大北京生活圈的四层置业需求：

第一层，五环以内的都市核心生活圈。

在北京，城市中心依然是置业热点，但是随着土地供应量的稀缺，城在北京，城市中心依然是置业热点，但是随着土地供应量的稀缺，城市中心物业呈现市中心物业呈现高端化、精品化、顶级化趋势高端化、精品化、顶级化趋势，城市中心置业成本迅，城市中心置业成本迅速升级，这导致都市核心生活圈迅速小众化，这个北京内核生活圈已速升级，这导致都市核心生活圈迅速小众化，这个北京内核生活圈已经向顶级化发展，富裕中产阶层置业需求挤压外溢。

经向顶级化发展，富裕中产阶层置业需求挤压外溢。

第二层，京郊健康生活圈。

这个生活圈分布在城市五环以外沿线，新城发展带和绿化隔离带区域这个生活圈分布在城市五环以外沿线，新城发展带和绿化隔离带区域内，以环境优势和交通配套取胜。

内，以环境优势和交通配套取胜。

京郊健康生活圈产品供应分两类：

一类是高端别墅，因别墅用地稀缺价格飙升，已经将大多数购买者排一类是高端别墅，因别墅用地稀缺价格飙升，已经将大多数购买者排出门外；出门外；另一类是高层住宅社区，满足的是城市白领对品质居住的需求。

另一类是高层住宅社区，满足的是城市白领对品质居住的需求。

第三层，近京生活圈。

这个生活圈界定在距离北京城市中心这个生活圈界定在距离北京城市中心11小时车程的北京周边区域，多小时车程的北京周边区域，多在西南方向的涿州，东南方向的廊坊、香河，西北方向的西三旗、百在西南方向的涿州，东南方向的廊坊、香河，西北方向的西三旗、百望山，以及东北方向的怀柔、密云。

望山，以及东北方向的怀柔、密云。

近京生活圈的优势在于高性价比的低密度社区，满足城市高端中产家近京生活圈的优势在于高性价比的低密度社区，满足城市高端中产家庭对别墅生活的需求，庭对别墅生活的需求，我们统称这类项目为京郊别墅小镇我们统称这类项目为京郊别墅小镇。

塞纳河谷就在近京生活圈的范围之内，在近京生活圈，目前的代表性塞纳河谷就在近京生活圈的范围之内，在近京生活圈，目前的代表性项目有：

西南方向的琉璃湖别墅、西北方向的百旺茉莉园、东南方向项目有：

西南方向的琉璃湖别墅、西北方向的百旺茉莉园、东南方向的大运河孔雀城。

的大运河孔雀城。

第四层，环渤海滨海度假生活圈。

这个生活圈包括北戴河、秦皇岛、山东半岛的青岛、烟台、威海。

随这个生活圈包括北戴河、秦皇岛、山东半岛的青岛、烟台、威海。

随着北京人均着北京人均GDPGDP突破突破65006500元，进入中等发达社会，这个生活圈已经成元，进入中等发达社会，这个生活圈已经成为北京楼市供给的一部分。

为北京楼市供给的一部分。

这个生活圈提供的明显是第二居所，度假的房子。

在我们所属于的近京生活圈范畴内，置业需求有两大特征：

要求：

宜居化、高端化、全家庭化要求：

宜居化、高端化、全家庭化目的：

养老型、给父母养老型目的：

养老型、给父母养老型近来，随着近京生活圈别墅小镇市场的崛起和需求增加，近来，随着近京生活圈别墅小镇市场的崛起和需求增加，“7733”式的生活式的生活方式逐渐风行：

方式逐渐风行：

老人和孩子老人和孩子77天在小镇，中年夫妇平时住城里，周五赶来家庭团聚，在小镇度天在小镇，中年夫妇平时住城里，周五赶来家庭团聚，在小镇度过过33天时光。

天时光。

基于这样的需求，近京生活圈置业对三大要素最为关注：

交通条件：

车程路况交通条件：

车程路况到达成本到达成本环境条件：

生态环境配套环境环境条件：

生态环境配套环境居住保障居住保障社区条件：

产品服务社区条件：

产品服务生活满意度生活满意度基于这样的需求，近京生活圈置业对三大要素最为关注：

基于这样的需求，近京生活圈置业对三大要素最为关注：

交通：

车程路况交通：

车程路况车程、路况决定置业者的交通成本和时间成本，因此京郊车程、路况决定置业者的交通成本和时间成本，因此京郊别墅小镇项目多分布在北京四大方向高速路别墅小镇项目多分布在北京四大方向高速路11小时车程沿小时车程沿线高速直达位置。

线高速直达位置。

在东南方向，塞纳河谷和孔雀城比较，具备在东南方向，塞纳河谷和孔雀城比较，具备更好的交通优更好的交通优势：

势：

车程京津塘高速车程京津塘高速4040分钟车程分钟车程VSVS京沈高速京沈高速5050分钟车程分钟车程路况下高速路况下高速88分钟城市一级道路分钟城市一级道路VS17VS17公里乡镇级国道公里乡镇级国道对北京对北京“7733”族，尤其是父母常年在外地的置业者来说，族，尤其是父母常年在外地的置业者来说，三代同堂相聚的时间间隔，从过去的一年一次，缩三代同堂相聚的时间间隔，从过去的一年一次，缩短为现在的一周一次。

短为现在的一周一次。

4040分钟，三代同堂，不再是梦想。

分钟，三代同堂，不再是梦想。

环境：

生态环境配套环境环境：

生态环境配套环境京郊别墅小镇的环境条件分两个层次：

京郊别墅小镇的环境条件分两个层次：

大环境和小环境。

小环境是可控的，可通过项目开发创造和实现的；小环境是可控的，可通过项目开发创造和实现的；大环境则依赖于区域发展和政府规划，大环境则依赖于区域发展和政府规划，多数京郊别墅小镇在大环多数京郊别墅小镇在大环境上受限于区域发展阶段，在这方面多有不足，京郊别墅境上受限于区域发展阶段，在这方面多有不足，京郊别墅小镇市场在这方面的需求面临升级瓶颈。

小镇市场在这方面的需求面临升级瓶颈。

从小配套到大配套，从小环境到

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