房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》考试大纲.docx
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房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》考试大纲
2011年房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试大纲
第一章房地产估价概论
考试目的
本部分的考试目是测试应考人员对房地产估价的含义、特点和必要性，现实中对房地产估价的各种需要，房地产估价的要素，房地产估价师的职业道德，中国房地产估价行业发展状况等的了解、熟悉和掌握程度。
考试内容
第一节对房地产估价的基本认识
一、房地产估价的含义
（一）专业估价与非专业估价的区别
（二）专业房地产估价的概念
（三）估价与评估的异同
（四）国外和港台地区对房地产估价的称谓及定义
二、房地产估价的特点
（一）房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
（二）房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
（三）房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证
（四）房地产估价有误差但误差应在合理的范围内
（五）房地产估价既是科学也是艺术
三、房地产估价的必要性
（一）专业估价存在的基本前提
（二）房地产需要专业估价
（三）房地产估价在估价行业中占主体
第二节对房地产估价的各种需要
一、房地产抵押的需要
二、房地产征收征用的需要
三、房地产税收的需要
四、房地产保险的需要
五、房地产转让和租赁的需要
六、国有建设用地使用权出让的需要
七、房地产分割的需要
八、房地产损害赔偿的需要
九、房地产争议调处和司法鉴定的需要
十、企业有关经济行为的需要
十一、房地产行政管理的需要
十二、其他方面的需要
第三节房地产估价的要素
一、估价当事人
（一）估价委托人
（二）房地产估价机构
（三）注册房地产估价师
二、估价目的
三、估价时点
四、估价对象
五、价值类型
六、估价依据
七、估价假设
八、估价原则
九、估价程序
十、估价方法
十一、估价结果
第四节房地产估价师的职业道德
第五节中国房地产估价行业发展概况
一、以法律的形式确立了房地产估价的地位
二、建立了房地产估价师执业资格制度
三、设定了房地产估价师资格和房地产估价机构资质行政许可
四、成立了房地产估价行业组织
五、发布了房地产估价的部门规章和规范性文件
六、制定了房地产估价国家标准和相关指导意见
七、形成了较完善的房地产估价理论方法体系
八、深化和拓展了房地产估价业务
九、形成了公平竞争的房地产估价市场
十、积极开展了国际交流合作
考试要求
1.熟悉房地产估价的含义;
2.掌握房地产估价的特点;
3.熟悉房产估价的必要性;
4.掌握房地产抵押的需要;
5.掌握房地产征收征用的需要;
6.熟悉房地产税收的需要;
7.了解房地产保险的需要;
8.熟悉房地产保险的需要;
9.掌握国有建设用地使用权出让的需要;
10.熟悉房地产分割的需要;
11.掌握房地产损害赔偿的需要;
12.掌握房地产争议调处和司法鉴定的需要;
13.熟悉企业有关经济行为的需要;
14.了解房地产行政管理的需要;
15.了解其他方面的需要;
16.熟悉估价当事人;
17.掌握估价目的;
18.熟悉估价时点;
19.掌握估价对象;
20.掌握价值类型;
21.熟悉估价依据;
22.熟悉估价假设;
23.熟悉估价原则;
24.熟悉估价程序;
25.熟悉估价方法;
26.熟悉估价结果;
27.掌握房地产估价师的职业道德;
28.熟悉中国房地产估价行业发展概况。
第二章房地产及其描述
考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对作为估价对象的房地产的含义、特性、种类及描述等了解、熟悉和掌握程度
考试内容
第一节房地产的含义
一、房地产的定义
二、土地、建筑物和其他地上定着物的含义
（一）土地的含义
（二）建筑物的含义
（三）其他地上定着物的含义
三、房地产实物、权益和区位的含义
（一）房地产实物的含义
（二）房地产权益的含义
（三）房地产区位的含义
四、房地产的其他名称
（一）不动产
（二）物业
（三）realestate和realproperty
五、房地产的基本存在形态
（一）土地形态
（二）建筑物形态
（三）房地形态
第二节房地产的特性
一、不可移动
二、独一无二
三、寿命长久
四、供给有限
五、价值较大
六、用途多样
七、相互影响
八、易受限制
九、难以变现
十、保值增值
第三节房地产的种类
一、按立法用语划分的种类
二、按用途划分的种类
三、按开发程序划分的种类
四、按实物形态划分的种类
五、按权益状况划分的种类
六、按经营使用方式划分的种类
七、按是否产生收益划分的种类
第四节房地产状况扫描
一、房地产基本状况描述
二、房地产实物状况描述
（一）土地实物状况描述
（二）建筑物实物状况描述
三、房地产权益状况描述
（一）土地权益状况描述
（二）建筑物权益状况描述
四、房地产区位状况描述
（一）位置描述
（二）交通条件描述
（三）外部配套设施描述
（四）周围环境和景观描述
考试要求
1.熟悉房地产的定义;
2.熟悉土地、建筑物和其他地上定着物的含义;
3.掌握房地产实物、权益和区位的含义;
4.了解房地产的其他名称;
5.了解房地产的基本存在形态;
6.掌握不可移动特性;
7.掌握独一无二特性;
8.熟悉寿命长久特性;
9.熟悉供给有限特性;
10.熟悉价值较大特性;
11.熟悉用途多样特性;
12.熟悉相互影响特性;
13.熟悉易受限制特性;
14.了解保值增值特性;
15.了解按立法用语划分的种类;
16.熟悉按用途划分的种类;
17.熟悉按开发程度划分的种类;
18.掌握按实物形态划分的种类;
19.掌握按权益状况划分的种类;
20.了解按经营使用方式划分的种类;
21.了解按是否产生收益划分的种类;
22.掌握房地产状况描述。
第三章房地产价格和价值
考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对房地产价格的含义、形成条件，房地产价格与一般物品价格的异同、与房地产供求的关系，房地产价格和价值的种类以及每种价格和价值的含义等的了解、熟悉和掌握程度。
考试内容
第一节房地产价格的含义和形成条件
一、房地产价格的含义
二、房地产价格的形成条件
（一）有用性
（二）稀缺性
（三）有效需要求
第二节房地产价格与一般物品价的异同
一、房地产价格与一般物品价格的共同之处
二、房地产价格与一般物品价格的不同之处
第三节房地产供求与价格
一、房地产需求
（一）房地产需的含义
（二）决定房地产需求量的因素
（三）房地产需求曲线
二、房地产供给
（一）房地产供给的含义
（二）决定房地产供给量的因素
（三）房地产均衡价格
三、房地产均衡价
四、房地产供求状况的分类
第四节房地产价格和价值的种类
一、价值、使用价值和交换价值
二、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值
三、市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、在用价值和残余价值
四、买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值
五、房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利价格
六、无租约限制价值、出租****益价值和承租****益价值
七、历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面价值
八、市场调节价、政府指导价和政府定价
九、基准地价、标定地价和房屋重置价格
十、土地价格、建筑物价格和房地价格
十一、总价格、单位价格和楼面地价
十二、名义价格和实际价格
十三、现货价格、期货价格及现房价格、期房价格
十四、起价、标价、成交价和均价
十五、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价
考试要求
1.了解房地产价格的含义;
2.熟悉房地产价格的形成条件;
3.了解房地产价格与一般物品价格的共同之处;
4.熟悉房地产价格与一般物品价格的不同之处;
5.熟悉房地产需求;
6.熟悉房地产供给;
7.熟悉房地产均衡价格;
8.熟悉房地产供求状况的分类;
9.熟悉价值、使用价值和交换价值;
10.掌握成交价格、市场价格、理论价格和评估价值;
11.掌握市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、在用价值和残余价值;
12.掌握抵押价值;
13.了解买卖价格、租赁价格、保险价值、计税价值和征收价值;
14.了解房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利价格;
15.掌握无租约限制价值、出租****益价值和承租****益价值;
16.熟悉历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面价值;
17.了解市场调节价、政府指导价和政府定价;
18.熟悉基准地价、标定地价和房屋重置价格;
19.熟悉土地价格、建筑物价格和房地价格;
20.掌握总价格、单位价格和楼面地价;
21.掌握名义价格和实际价格;
22.熟悉现货价格、期货价格及现房价格、期房价格;
23.了解起价、标价、成交价和均价;
24.熟悉评估价、保留价、起拍价、应价和成交价。
第四章房地产价格影响因素
考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对各种房地产价格影响因素，包括房地产自身因素、人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素等的了解、熟悉和掌程度。
考试内容
第一节房地产价格影响因素概述
一、对房地产价格影响因素的基本认识
二、房地产价格影响因素的分类
第二节房地产自身因素
一、房地产实物因素
（一）土地实物因素
（二）建筑物实物因素
二、房地产权益因素
（一）房地产权利及其行使的限制
（二）房地产使用管制
（三）相邻关系的限制
三、房地产区位因素
（一）位置
（二）交通条件
（三）外部配套设施
（四）周围环境和景观
第三节人口因素
一、人口数量
二、人口结构
三、人口素质
第四节制度政策因素
一、房地产制度政策
二、金融制度政策
三、税收制度政策
（一）房地产开发环节的税收
（二）房地产交易环节的税收
（三）房地产保有环节的税收
四、有关规划和计划
（一）国民经济和社会发展规划
（二）城乡规划
（三）土地相关规划和计划
（四）住房相关规划和计划
五、有关特殊政策
第五节经济因素
一、经济发展
二、居民收入
三、物价
四、利率
五、汇率
第六节社会因素
一、政治安定状况
二、社会治安状况
三、城市化
四、房地产投机
第七节国际因素
一、世界经济状况
二、国际竞争状况
三、政治对立状况
四、军事冲突状况
第八节心理因素
第九节其他因素
一、行政隶属变更
二、重要政治人物的健康状况等
考试要求
1.掌握对房地产价格影响因素的基本认识;
2.熟悉房地产价格影响因素的分类
3.掌握房地产自身因素;
4.熟悉人口因素;
5.熟悉房地产制度政策因素;
6.掌握金融制度政策因素;
7.掌握税收制度政策因素;
8.熟悉有关规划和计划因素;
9.了解有关特殊政策因素;
10.熟悉经济发展因素;
11.掌握居民收入因素;
12.熟悉物价因素;
13.掌握利率因素;
14.熟悉汇率因素;
15.了解政治安定状况因素;
16.了解社会治安状况因素;
17.熟悉城市化因素;
18.了解房地产投机因素;
19.了解国际因素;
20.了解心理因素;
21.了解其他因素。
第五章房地产估价原则
考试目的
本部分考试目的是测试应考人员对房地产估价原则的含义和作用，各项房地产估价原则对房地产估价特别是估价结果的要求，房地产估价为何要遵循这些原则以及在实际估价中如何遵循这些原则等的了解、熟悉和掌握程度。
考试内容
第一节房地产估价原则概述
一、房地产估价原则的含义
二、房地产估价原则的应用
第二节独立、客观、公正原则
第三节合法原则
第四节估价时点原则
第五节替代原则
第六节最高最佳利用原则
第七节谨慎原则
考试要求
1.了解房地产估价原则的含义;
2.熟悉房地产估价原则的作用;
3.掌握独立、客观、公正原则;
4.掌握合法原则;
5.掌握估价时点原则;
6.熟悉替代原则;
7.掌握最高最佳利用原则;
8.熟悉谨慎原则。
第六章市场法及其运用
考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对市场法的含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。
考试内容
第一节市场法概述
一、市场法的含义
二、市场法的理论依据
三、市场法适用的估价对象
四、市场法估价需要具备的条件
五、市场法估价的操作步骤
第二节搜集交易实例
一、搜集大量交易实例的必要性
二、搜集交易实例的途径
三、搜集交易实例的要求
四、建立交易实例库
第三节选取可比实例
一、选取可比实例的必要性
二、选取可比实例的要求
（一）选取可比实例的数量要求
（二）选取可比实例的质量要求
（三）选取可比实例应注意的其他问题
第四节建立比较基准
一、统一房地产范围
二、统一付款方式
三、统一价格单位
（一）统一价格表示单位
（二）统一币种和货币单位
（三）统一面积内涵和单位
第五节交易情况修正
一、交易情况修正的含义
二、造成成交价格偏离正常价格的因素
三、交易情况修正的方法
第六节市场状况调整
一、市场状况调整的含义
二、市场状况调整的方法
（一）市场状况调整的价格指数法
（二）市场状况调整的价格变动率法
第七节房地产状况调整
一、房地产状况调整的含义
二、房地产状况调整的内容
（一）实物状况调整的内容
（二）权益状况调整的内容
（三）区位状况调整的内容
三、房地产状况调整的思路和步骤
四、房地产状况调整的方法
第八节求取比准价值
一、求取单个可比实例的比准价值
二、求取最终的比准价值
考试要求
1.熟悉市场法的含义;
2.了解市场法的理论依据;
3.掌握市场法适用的估价对象;
4.熟悉市场法估价需要具备的条件;
5.熟悉市场法估价的操作步骤;
6.了解搜集大量交易实例的必要性;
7.熟悉搜集交易实例的途径;
8.掌握搜集交易实例的要求;
9.了解建立交易实例库;
10.了解选取可比实例的必要性;
11.掌握选取可比实例的要求;
12.熟悉建立比较基准;
13.熟悉交易情况修正的含义;
14.熟悉造成成交价格偏离正常价格的因素;
15.掌握交易情况修正的方法;
16.熟悉市场状况调整的含义;
17.掌握市场状况调整的方法;
18.熟悉房地产状况调整的含义;
19.掌握房地产状况调整的内容;
20.掌握房地产状况调整的思路和步骤;
21.掌握房地产状况调整的方法;
22.熟悉求取单个可比实例的比准价值;
23.了解求取最终的比准价值。
第七章收益法及其运用
考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对收益法的含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。
考试内容
第一节收益法的概述
一、收益法的含义
二、收益法的理论依据
三、收益法适用的估价对象
四、收益法估价需具备的条件
五、收益法稳定物价的操作步骤
第二节报酬资本化法的公式
一、报酬资本化法最一般的公式
二、净收益每年不变的公式
（一）收益期限为有限年的公式
（二）收益期限为无限年的公式
（三）净收益每年不变的公式的应用
三、净收益按一定数额递增的公式
（一）收益期限为有限年的公式
（二）收益期限为无限年的公式
四、净收益按一定数额递减的公式
五、净收益按一定比率递增的公式
（一）收益期限为有限年的公式
（二）收益期限为无限年的公式
六、净收益按一定比率递减的公式
（一）收益期限为有限年的公式
（二）收益期限为无限年的公式
七、净收益在前后两段变化规律不同的公式
（一）收益期限为有限年的公式
（二）收益期限为无限年的公式
八、预知未来若干年后价格的公式
第三节收益期限的确定
第四节净收益的测算
一、净收益测算的基本原理
（一）基于租赁收入测算净收益的基本原理
（二）基于营业收入测算净收益的基本原理
二、不同收益类型房地产净收益的测算
（一）出租的房地产净收益测算
（二）自营的房地产净收益测算
（三）自用或空置的房地产净收益测算
（四）混合收益的房地产净收益测算
三、净收益测算应注意的问题
（一）有形收益和无形收益
（二）实际收益和客观收益
（三）乐观估计、保守估计和最可能估计
（四）重置提拔款的扣除方式
四、净收益流模式的确定
第五节报酬率的求取
一、报酬率的实质
二、报酬率的求取方法
（一）累加法
（二）市场提取法
（三）投资报酬率排序插入法
第六节直接资本化法
一、直接资本化法概述
（一）直接资本化法的含义及基本公式
（二）几种收益乘数法
二、资本化率和收益乘数的求取方法
三、资本化率与报酬率的区别和关系
四、直接资本化法与报酬资本化法的比较
（一）直接资本化法的优缺点
（二）报酬资本化法的优缺点
第七节投资组合技术和剩余技术
一、投资组合技术
（一）土地与建筑物的组合
（二）抵押贷款与自有资金的组合
二、剩余技术
（一）土地剩余技术
（二）建筑物剩余技术
（三）自有资金剩余技术
（四）抵押贷款剩余技术
考试要求
1.熟悉收益的含义;
2.熟悉收益法的理论依据;
3.掌握收益法用的估价对象;
4.熟悉收益法估价需要具备的条件;
5.熟悉收益法估价的操作步骤;
6.熟悉报酬资本化法最一般的公式;
7.掌握净收益每年不变的公式;
8.熟悉净收益按一定数额递增的公式;
9.了解净收益按一定数额递减的公式;
10.掌握净收益按一定比率递增的公式;
11.了解净收益按一定比率递减的公式;
12.熟悉净收益在前后两段变化规律不同的公式;
13.掌握预知未来若干年后价格的公式;
14.熟悉收益期限的确定;
15.掌握净收益测算的基本原理;
16.掌握不同收益类型房地产净收益的预算;
17.熟悉净收益测算应注意的问题;
18.熟悉净收益流模式的确定;
19.熟悉报酬率的求取;
20.熟悉直接资本化法概述;
21.熟悉资本化率和收益乘数的求取方法;
22.掌握资本化率与报酬率的区别和关系;
23.了解直接资本化法与报酬资本化法的比较;
24.熟悉投资组合技术和剩余技术。
第八章成本法及其运用
考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对成本法的含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。
考试内容
第一节成本法概述
一、成本法的含义
二、成本法的理论依据
三、成本法适用的估价对象
四、成本法估价需要具备的条件
五、成本法估价的操作步骤
第二节房地产价格构成
一、土地取得成本
（一）市场购置下的土地取得成本
（二）征收集体土地的土地取得成本
（三）征收国有土地上房屋的土地取得成本
二、建设成本
三、管理费用
四、销售费用
五、投资利息
（一）投资利息的含义
（二）投资利息的计算
六、销售税费
七、开发利润
第三节成本法的基本公式
一、成本法最基本的公式
二、适用于新开发的房地产的基本公式
（一）适用于新开发的房地的基本公式
（二）适用于新开发的土地的基本公式
（三）适用于新建成的建筑物的基本公式
三、适用于旧的房地产的基本公式
（一）适用于旧的房地的基本公式
（二）适用于旧建筑物的基本公式
第四节重新购建价格的求取
一、重新购建价格的含义
二、重新购建价格的求取思路
（一）房地重新购建价格的求取思路
（二）土地重新购建价格的求取思路
（三）建筑物重新购建价格的求取思路
三、建筑物重新购建价格的求取方法
四、建筑物重新购建价格的求取方法
（一）单位比较法
（二）分部分项法
（三）工料测量法
（四）指数调整法
第五节建筑物折旧的求取
一、建筑物折旧的含义和原因
（一）建筑物折旧的含义
（二）建筑物折旧的原因
二、建筑物折旧的求取方法
（一）年限法
（二）市场提取法
（三）分解法
三、求取建筑物折旧应注意的问题
（一）估价上的折旧与会计上的折旧的本质区别
（二）土地使用期限对建筑物经济寿命的影响
第六节房屋完损等级评定和折旧的有关规定
一、房屋完损等级评定的有关规定
二、房屋折旧的有关规定
考试要求
1.熟悉成本法的含义;
2.熟悉成本法的理论依据;
3.掌握成本法适用的估价对象;
4.熟悉成本法估价需要具备的条件;
5.熟悉成本法估价的操作步骤;
6.掌握房地产价格构成;
7.掌握成本法的基本公式;
8.熟悉重新购建价格的含义;
9.熟悉重新购建价格的求取思路;
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