详规说明.docx
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详规说明
一、现状概况
1.1地块的地理位置：
雅居乐青新路项目位于广州市番禺区
1.2用地面积：
67477.5平方米，其中可建设用地面积：
45322.6平方米，居住用地39603.7平方米，医疗卫生用地5718.9平方米。
1.3用地性质：
居住用地和医疗卫生用地。
1.4地块现状：
小区规划用地地势平坦，场地标高位于5.9～5.7米之间。
现状为鱼塘和果林，无需拆迁的建筑物。
地块东侧有一条水渠，规划保留。
二、规划设计的依据、原则和目标
2.1.规划设计依据
a.《中华人民共和国城市规划法》
b.《广东省居住小区规划设计规范》
c.《广州市城市规划条例》
d.《广州市住宅设计规范》
e.《广州市城市规划管理技术标准与准则》（修建性详细规划篇）
f.《广州市城市规划管理技术标准与准则》（建筑工程规划管理篇）
g.有关规划设计规范。
2.2.规划设计原则
2.2.1符合上层次规划的要求。
2.2.2符合统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则。
2.2.3适应居民的活动规律，综合考虑日照、采光、通风、防灾、配建设施及管理要求，创造方便安全优美的居住生活环境。
2.2.4为老年人、残疾人的生活和社会活动提供条件。
2.2.5为商品化经营、社会化管理及分期实施创造条件。
2.2.6充分考虑社会、经济和环境三方面的综合效益。
2.3.规划设计目标
在满足广州市和番禺区规划管理规定的前提下，紧扣“城市自然”这一主题，充分体现社会效益、生态环境效益，兼顾各方经济效益，创造一个布局合理、环境优美、配套齐全、可持续发展、时代特色鲜明，具有岭南文化氛围的21世纪文明居住社区的典范。
2.3.1.以人为本，充满人情味的居住社区；
创造一个在心理上有归属感、视觉上可识别、生活方便的小区是个系统工程。
本规划力图创造一个足以令所有居民都有自豪感的环境，同时又有都市现代的生活方式；
2.3.2.精心设计的社区空间环境
（1）创造积极空间，使传统的生活方式与新时代的生活方式相得益彰，传统得以延续；
（2）合理布局以获得良好的声环境，最大限度降低噪声污染；
（3）室外体育休憩综合设施和缓跑径，把居民带往健康锻炼之路；
（4）无障碍设计是生态型居住区的基点；
（5）合理布局服务设施，意味着居民能方便地获取内心安宁和精神愉快，又有物质生活的满足。
三、规划说明
3.1.总平面规划
3.1.1.规划结构采用大院落的围合和点式住宅相结合的模式，突破组团的单一形态，规划的重点是组织和丰富居民的邻里交往和居住生活方式。
3.1.2.居住院落：
能形成更好的邻里关系，更好的领地归属感，也更便于组织和管理。
3.1.3.点式住宅：
使院落围合内的庭院绿地、阳光能被更多的住户共享。
附表一：
用地平衡表（居住用地）
用地名称
面积（平方米）
比例（%）
人均面积（平方米/人）
规划总用地
61758.6
100
—
居住区用地
39615.7
64.1
9.1
住宅用地
29339.8
47.5
6.7
公建用地
1102.8
1.8
0.3
公共绿地
2191.9
3.5
0.5
道路用地
6963
11.3
1.6
其它用地
22154.8
36
—
附表二：
用地平衡表（医疗卫生用地）
用地名称
面积（平方米）
比例（%）
规划总用地
5718.9
100
规划建设用地
5718.9
100.0
医疗服务用地
4176.4
73.0
公共绿地
0.0
0.0
道路用地
1542.5
27.0
其它用地
0.0
0.0
附表三：
综合技术经济指标表（居住用地）
项目
单位
数值
规划总用地
平方米
61758.6
规划建设用地
平方米
39603.7
居住户（套）数
户（套）
1368
居住人数
人
4377
户均人口
人/户
3.2
总建筑面积
平方米
140039
保留总面积
平方米
0
规划总面积
平方米
140039
计算容积率建筑总面积
平方米
110890
住宅
平方米
105558
保留
平方米
0
规划
平方米
105558
配套公建
平方米
1650
保留
平方米
0
规划
平方米
1650
非配套公建
平方米
3682
保留
平方米
0
规划
平方米
3682
保留总面积
平方米
0
规划总面积
平方米
110890
不计算容积率建筑总面积
平方米
29149
地下
平方米
28492
保留
平方米
0
规划
平方米
28492
架空
平方米
657
保留
平方米
0
规划
平方米
657
保留总面积
平方米
0
规划总面积
平方米
29175
住宅平均层数
层
20.5
人口毛密度
人/公顷
708.7
人口净密度
人/公顷
1104.9
住宅面积毛容积率（毛密度）
2.7
住宅面积净密度
%
359.8
综合容积率
2.80
住宅建筑净密度
%
17.6
总建筑密度
%
25.0
塔楼建筑密度
%
3.0
绿地率
%
30.0
公共绿地面积
平方米
2192
人均公共绿地面积
平方米/人
0.5
机动车泊位数
个
710
非机动车泊位数
个
1407
附表四：
综合技术经济指标表（医疗卫生用地）
项目
单位
数值
规划总用地
平方米
5718.9
规划建设用地
平方米
5718.9
总建筑面积
平方米
3430
保留总面积
平方米
0
规划总面积
平方米
3430
计算容积率建筑总面积
平方米
3430
医疗服务
平方米
3430
保留
平方米
0
规划
平方米
3430
保留总面积
平方米
0
规划总面积
平方米
3430
不计算容积率建筑总面积
平方米
0
地下
平方米
0
保留
平方米
0
规划
平方米
0
架空
平方米
0
保留
平方米
0
规划
平方米
0
保留总面积
平方米
0
规划总面积
平方米
0
综合容积率
0.60
总建筑密度
%
20.2
塔楼建筑密度
%
0.0
绿地率
%
30.0
公共绿地面积
平方米
0
机动车泊位数
个
7
非机动车泊位数
个
70
3.2.道路系统规划
3.2.1.小区路网是根据周边的市政路和小区的格局而定。
不同类型的区内道路委婉曲折在各院落和组团中，构成了小区圆润的布局风格，人们处在步移景换中，小区不同的景色和气氛都给予人们美的享受。
3.2.2.小区南北西三侧三条规划路构成小区外围路网。
由于小区的交通规划是人车完全分流，所有车辆均由东侧的道路进入地下车库，因此区内只需4米至5米宽的内部人行道路，该道路兼为消防车道。
3.2.3.由于小区内原地形平坦，故规划后路面坡度较小，道路中心线最小转弯半径一般不小于15米。
3.2.4.为保证小区环境，规划采取集中地下停车场停车的方式。
停车位按如下标准：
住宅机动车位0.5个/户，住宅每户配置非机动车位1.0个/户；共需配置机动车位710个（两个地块），非机动车位1407个。
附表五：
停车场（库）指标统计表（居住用地）
车型
位置
面积（平方米）
车位（泊）
用途说明
机动车
地下
28400.0
710
地上
0.0
0.0
合计
28400.0
710
非机动车
地下
0.0
0
地上
2204.6
1407
合计
2204.6
1407
附表六：
停车场（库）指标统计表（医疗卫生用地）
车型
位置
面积（平方米）
车位（泊）
用途说明
机动车
地下
0.0
0
地上
231.3
7
合计
231.3
7
非机动车
地下
0.0
0
地上
117.7
70
合计
117.7
70
3.3.绿地系统规划
绿化系统对美化居住环境、改善居民生活起着不容忽视的作用。
规划中通过院落的围合形成大面积的中心绿地，并结合绿地布置公共服务设施，营造一个开阔舒适的社区公共环境。
绿地系统由公共绿地、公建附属绿地、道路绿地、宅旁绿地有机构成，小区的绿地率为30.0%。
附表七：
绿地明细表（居住用地）
项目
单位
数值
规划总用地
平方米
61758.6
规划建设用地
平方米
39603.7
绿地总面积
平方米
11883.2
公共绿地
平方米
2191.9
宅旁绿地
平方米
9691.3
公共服务设施附属绿地
平方米
0.0
道路绿地
平方米
0.0
人均公共绿地
平方米/人
0.5
绿地率
%
30.0
附表八：
绿地明细表（医疗卫生用地）
项目
单位
数值
规划总用地
平方米
5718.9
规划建设用地
平方米
5718.9
绿地总面积
平方米
1718.4
公共绿地
平方米
0.0
其它绿地
平方米
1718.4
绿地率
%
30.0
3.4竖向规划
3.4.1竖向规划原则：
3.4.1.1合理利用地形地貌，尽量减少土方工程量，减少工程造价；
3.4.1.2满足排水管线的埋设要求，方便生活污水和雨水排放；
3.4.1.3有利于建筑布置与空间环境的设计；
3.4.1.4对外联系道路的高程应与城市道路标高相衔接。
3.4.2竖向规划措施：
3.4.2.1本小区分为就近排入雨水管，雨水汇集后均排入用地南侧和水库南侧的河涌；
3.4.2.2竖向规划图中，除特别注明，住宅建筑用地的室外地台标高均比室外地台标高高0.30米，公共建筑地台标高均比室外地台标高高0.45米；
3.4.2.3竖向规划图中，各栋建筑均已标明建筑首层标高；
3.4.2.4竖向规划图中，室外场地只给出控制点标高和排水坡向，各种场地的适用坡度按下表控制：
附表九：
各种场地和适用坡度（%）
场地名称
适用坡度
密实性地面和广场
0.3～3.0
广场兼停车场
0.2～0.5
室外场地
儿童游戏场
0.3～2.5
运动场
0.2～0.5
杂用场地
0.3～2.9
绿地
0.5～1.0
湿陷性黄土地面
0.5～7.0
3.5公共服务设施布局
本小区规模较小，因此公共服务设施采用集中的布局方式，各项公共服务设施均布置在北侧的群楼内。
附表十：
配套设施一览表（居住用地）
项目
设施名称
建筑面积
（平方米）
用地面积
（平方米）
附属建筑代码
社区服务
老年人服务中心
300
-
GJ_1
托老所
450
GJ_1
物业管理
200
-
GJ-2
小计
950
-
其他
会所
700
GJ-1
小计
700
总计
1650
-
商业
3682
GJ-1GJ-2
四、规划技术要求和有关说明
4.1.有关技术经济指标、公建配套、停车场（库）的配置及各类建筑明细面积详见各表。
4.2.建筑间距要求：
应符合《广州市城市规划管理技术标准与准则》（建筑工程规划管理篇）的规定。
4.3.建筑风格应统一和谐，建筑设计必须符合中华人民共和国现行建筑设计规范和广州市城市规划管理有关规定。
附表十一：
建筑面积明细表
面积单位：
平方米
建筑
编号
建筑
性质
建筑
类型
建筑
层数
标准层
面积
修正
面积
总
面积
总
户数
A-1
住宅
0
2~18
589.3
56.1
10074.6
136
A-2
住宅
348.1
2~18
589.3
-27.1
10267.8
139
1
340.8
-64.4
A-3
住宅
453.9
2~18
589.3
-27.3
10359.2
140
1
448.0
-80.2
A-4
住宅
459.3
1
443.1
-75.3
9365.7
124
2~18
589.3
-1020.8
B-1
住宅
711.4
1
655.8
-114.8
11030.9
137
2~18
640.6
-399.9
B-2
住宅
690.2
1
651.9
-50.9
11470.0
143
2~18
640.6
-20.9
B-3
住宅
707.4
1
651.9
-50.9
11090.9
137
2~18
640.6
-399.9
C-1
住宅
0
2~18
615.5
49.0
10512.7
136
C-2
住宅
388.8
2~18
614.9
-23.6
10695.8
138
1
388.8
-123.2
C-3
住宅
378.8
2~18
614.9
-23.6
10690.5
138
1
372.8
-112.5
小计
4127.6
105558.1
1368
GJ_1
公建
3439.6
1
3439.6
-384.5
3055.1
0
GJ-2
公建
2303.3
1
2301.5
-24.5
2277.0
0
小计
5765.2
5332.1
0
DX-1
地下
0.0
-1
28492.4
0.0
28492.4
0
小计
0.0
28492.4
0
A-2
架空
0.0
64.4
B-1
架空
0.0
114.8
A-3
架空
0.0
80.2
B-2
架空
0.0
50.9
C-2
架空
0.0
33.2
A-4
架空
0.0
75.3
B-3
架空
0.0
50.9
C-3
架空
0.0
32.5
GJ-2
架空
0.0
24.5
GJ_1
架空
0.0
130.0
小计
0.0
656.7
总计
9892.8
140039.3
1368
附表十二：
建筑面积明细表（医疗卫生用地）
面积单位：
平方米
建筑
编号
建筑
性质
建筑
基底
建筑
层数
标准层
面积
修正
面积
总
面积
总
户数
C-1
医疗服务
1155.5
1~3
1155.5
-36.6
3430.0
0
小计
1155.5
3430.0
0
总计
1155.5
3430.0
0
五、工程管线综合规划
5.1现状概况
雅居乐青新路项目位于广州市番禺区中心城区规划青新路南侧政府储备用地南区地块3-3。
用地总面积为61758.5平方米。
居住户数为1380户。
5.2规划依据
1、《广州市住宅设计规范》
2、《住宅设计规范》GB50096-1999
3、《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003
4、《室外给水设计规范》GB50013-2006
5、《室外排水设计规范》GB50014-2006
6、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）
7、《城镇燃气设计规范》GB50028-2006
8、《城市电力规划规范》GB50293-98
9、《民用建筑电气设计规范》GB50045-95
10、《城市工程管线综合规划规范》GB50289-98
11、《广州市建造化粪池管理办法》
12、《广州市城市规划管理技术标准与准则》（市政规划篇）（2005年12月15日实施）
13、《城市防洪工程设计规范》CJJM50-92
14、《城市规划规范标准体系》
5.3给水工程规划
5.3.1用水量计算
用水量按广州市居民用水定额综合用水量为450升/秒.日.人，本小区日用水量为2499.5立方米/日，其中未预见用水量为326立方米/日。
最大时变化系数取2.5，最大时用水量为226.4立方米/小时。
小区室外消防用水按同时发生一处火灾，每处消防用水量30升/秒。
5.3.2给水管网布置：
本区南侧、北侧、西侧为市政规划道路。
从北侧、西侧市政规划道路共引入两条DN250毫米给水管向本区供水。
为保证供水的安全可靠，在小区内规划路上敷设DN250毫米给水管，沿道路呈环状布置，构成本区供水干网。
区内沿给水管每隔100米左右设一处室外消防栓，本区内设室外消防栓6处（市政规划道路室外消防栓未计入）。
给水管道的覆土深度为 0.9m。
给水管采用内衬塑给水热镀锌钢管，并在适当位置设置检修阀门。
5.3.3燃气工程规划
燃气管网系统
本区采用燃气中压管网系统。
用气量标准采用2717MJ/人·年，年用气量13.1x106MJ。
从西面市政规划道路引入DN150毫米中压燃气管进入小区，中压燃气经调压站减压后，采用低压输配管供应各用户。
中压燃气管道埋深约0.90米，庭院管网在施工设计时考虑。
5.4污水工程规划
5.4.1污水量预测
人均生活污水量按日用水量的85%计算，即：
Q污=2124.6立方米/日
5.4.2污水管网规划
⑴．根据广州市规划要求，本区采用雨、污分流系统。
区内污水经污水支管收集后，主干管汇合后，就近排往市政规划道路污水管道。
本小区的污水是根据面积比流量算出污水流量后，平均分配到相邻的污水管，再由分配的流量，按流速及充满度的要求，计算管径并进行校核，本区污水管径为DN200~DN400毫米。
管材采用双壁波纹排水管。
⑵．污水管的检查井位置按需要定，直线间距一般为25~30米，管道起点埋深不少于1.50米。
⑶．生活污水必需经化粪池处理。
区内的化粪池按污泥量0.4升/人.日，污水停留时间24小时，清挖周期360日，粪便污水单独排入化粪池考虑，化粪池原则上布置在室外。
5.5雨水工程规划
5.5.1雨水量公式
雨水量计算采用《广州市暴雨公式计算图表（设计用表）》（广州市市政管理局、广州市区域气象中心应用气候研究所，1993年7月编制）中，重现期为两年的暴雨强度公式：
2424.17（1+.533lgP）
qo=
（t+11.0）0.668
t—降雨历时（min），t=t1+mt2；
t1—地面径流时间（min），取10min；
m—折减系数，取m=2。
雨水流量公式：
Q=ψ·F·q
ψ—综合径流系数，取0.70；
F—汇水面积（104m2）；
q—雨水暴雨强度。
5.5.1雨水管网
本区雨水排入市政规划道路雨水管道内。
区内雨水管网结合地形坡向进行布置，尽可能扩大重力流排放雨水的范围。
区内采用分散出水口或管道布置形式，分别就近排入南侧、北侧、西侧市政规划道路雨水检查井。
管道起点井埋深不少于1.50米。
区内道路每隔20米设一个雨水口，直线间距每隔30米设一检查井。
管道在改变管径、方向、坡高处，支管接入口处和管道交汇处都设检查井。
雨水管管径为DN300~DN800毫米。
雨水管材采用双壁波纹排水管。
六、供电工程规划
6.1电源
本工程从市政电网引来一路10KV电源。
6.2负荷预测
本区内住宅部分按50w/㎡计算、公建部分按100w/㎡（建筑面积）、
地下车库按20w/㎡计算（建筑面积）。
6.2.1住宅用电负荷：
104365㎡×50w/㎡=5218kw
6.2.2公建用电负荷：
9818㎡×100w/㎡=982kw
6.2.3地下车库用电负荷：
27600㎡×20w/㎡=552kw
6.2.4总用电负荷：
6752kw
6.3开关房及变电房规划
本区共设1个开关房，3个变电房。
开关房设在建筑物首层设置。
每处开关房需25～40㎡建筑面积，每处变电房需50～100㎡建筑面积。
本工程地下车库室外部分地面覆土深度应满足电力管线埋深要求。
为保证供电安全可靠，住宅选取60%使用同时率，公建及其它选取70%使用同时率计算，按功率因率0.9装配电变压器。
合计：
采用公变电6400KVA；采用专变电2000KVA；总安装容量为8400KVA。
七、电信工程规划
7.1电信容量预测
7.1.1住宅部分电信容量预测：
按每户2门电话计：
1380户×2门/户＝2760门
7.1.2商业公建部分电信容量预测：
按每100㎡建筑面积1门电话计：
9818㎡×1门/100㎡＝98门
电信总容量：
2858门
按1：
1.3配线，则配线总容量为3715门。
7.2本区由山前大道电信电缆管道引入本小区电信模块局供应全区电信服务。
电信模块局容量4000门，建筑面积100㎡。
电信电缆管道在区内成支状布置。
本工程地下车库室外部分地面覆土深度应满足电信管线埋深要求。
八．管线综合
管线综合是以单项管线工程规划为依据，进行总体布置。
平面布置上要减少管线间交叉次数，在道路断面的竖向布置要避免各管线抢位、冲突现象。
各管线与道路中心线平行，严格依照管线间与管线与建筑设施的最小水平间距、垂直间距等有关规范埋设。
各种管线由西向东（由北向南）的布置次序是：
电讯管道、给水管道、燃气管道、雨水管道、污水管道、电力管道。
本工程管线在道路下采用地下直接敷设，在经过立交桥处采用地上架空敷设。
管线综合冲突时处理原则如下：
小管让大管；压力管让重力流管；可弯曲管线让不可弯曲管线；工程量小的让工程量大的；检修次数小、方便的让检修次数多、不方便的。
给水、煤气管均为压力管且管径较小（不大于300mm），安排在雨、污水管道的上方埋设，其覆土深度保证0.7米即可，管底埋深不超过1.10米。
在于给水、煤气管道交叉处，雨、污水重力流管道的最小覆土厚度大于1.20米，避免了两种不同性质管道的冲突。
另一方面对雨、污水管道交叉点的管底标高进行了计算和控制（见规划图），从而避免了管线相交时发生矛盾。
考虑到小区北部地下室的面积较大，为保证各类管线的敷设能满足设计规范要求，超出建筑物首层以外的地下室的覆土深度应控制不小于1.50米。
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