昌乐棚户区改造规划.docx

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昌乐棚户区改造规划

昌乐县棚户区改造规划

（2011----2015年）

第一章总则

第一条城市棚户区改造规划的编制

为深入贯彻落实科学发展观，加快推进城镇化进程，改善城市棚户区群众的居住条件,根据国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）、住房和城乡建设部等五部门《关于推进城市棚户区改造工作的指导意见》（建保〔2009〕295号）和省政府办公厅《关于进一步加快城市棚户区改造工作的通知》（鲁政办发〔2010〕10号）精神，为全面加快昌乐县城市棚户区改造工作，结合我县实际，切实解决城市棚户区家庭住房困难，制定本规划。

第二条规划期限

本次城市棚户区改造规划的时间期限为2011-2015年。

第三条规划范围

本次城市棚户区改造规划范围为城区现状建成区，东到大沂路，南到涝坝河，西到公园西路，北到石家庄路。

凡在规划区范围内为解决城市棚户区进行的各项住房建设活动，应符合本规划及本规划的年度计划，其相关的政策规定应与本规划协调。

第四条规划意义

（一）城市棚户区改造是改善民生的重大举措。

城市棚户区居民中低收入家庭比例高，特别是下岗失业、退休职工比较集中，群众要求改造的呼声强烈。

实施棚户区改造，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力。

（二）城市棚户区改造是完善城市功能的客观要求。

城市棚户区安全隐患突出，严重影响群众生命财产安全，与城市现代化建设很不协调。

实施棚户区改造，完善配套市政设施和公共服务设施，有利于改善城市环境，集约利用土地，推进城镇化健康发展。

（三）城市棚户区改造是促进经济社会协调发展的有效途径。

实施棚户区改造，既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社区公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设，是扩内需、惠民生、保稳定的重要结合点。

第五条规划原则

编制本城市棚户区改造规划规划，遵循以下原则：

（一）政府主导与市场运作相结合。

城市棚户区中大多数是低收入群众，房屋密度大，改造成本高，大多数在城市边缘地带，基本不具备商业开发价值。

城市棚户区改造是政府公共服务的重要职责，要充分发挥组织引导和统筹协调作用，加大资金投入和政策支持。

注重发挥市场机制的作用，实施政府组织，市场运作，财政核算，政府兜底的运作模式。

（二）统筹规划与分步实施相结合。

城市棚户区改造工作要与城市经济社会发展、基础设施建设及生态环境保护统筹推进，在城市总体规划的指导下，坚持集约和节约用地，全面规划、合理布局、综合开发、配套建设、因地制宜、分期实施。

在推进时序上坚持先规划后改造、先补偿安置后拆迁。

（三）城市棚户区改造与完善城市功能相结合。

在城市棚户区改造中，要坚持整治、保护与改造相结合。

注重优化城市空间，提升城市品位，完善基础设施，增加公共绿地，改善人居环境。

（四）城市棚户区改造与保障性住房建设相结合。

城市棚户区改造纳入保障性住房建设规划和计划，与经济适用住房和廉租住房建设相结合，做到规划部署通盘考虑，政策措施相互衔接，拆迁安置统筹安排。

第六条规划总体目标

以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，把改善群众的居住条件作为城市棚户区改造的根本目的，结合开展保障性住房建设，加快城市棚户区改造步伐，完善城市功能，提升城市形象，使城市棚户区群众的居住条件得到明显改善，不断把改革发展成果惠及广大人民群众。

（一）以“居者有房住”为目标，强化城市棚户区工作，发挥政策引导作用，逐步解决城市棚户区住房困难问题，努力构建和谐人居。

（二）城市棚户区改造规划建设与加强和改善宏观调控相结合。

多渠道改善城市棚户区住房困难群体的居住条件，城市棚户区的住房困难得到基本解决，实现社会和谐稳定。

第二章改造对象与改造总量

第七条改造对象

规划区范围内城市棚户区的居民。

第八条改造总量

根据国家、省、市关于住房保障的有关要求，结合昌乐县的实际情况，确定2011—2015年昌乐县城市棚户区改造规划保障总量为4510户，面积303566m2。

第三章城市居民住房及棚户区居住现状

第九条城市居民住房现状

近几年，昌乐县委、县政府始终高度关注城市居民的居住问题，通过促进房地产市场发展、搞活二级市场、旧城改造、城中村改造、建立住房保障制度等方式，改善了城市居民的居住条件。

第十条城市棚户区工作现状

近年来昌乐县委、县政府始终高度重视城市棚户区工作，认真实施城市棚户区保障制度，积极运作，初步建立起分层次解决城市棚户区住房困难的住房保障政策体系。

第十一条棚户区居住现状

（一）房屋破损严重。

棚户区房龄大都超过50年，因年久失修，房屋极其破旧，屋内地面普遍低于屋外地面20至40厘米，墙体大多开裂，室内阴暗潮湿，夏季难抵雨水，冬季不御风寒，每年有近2%的房屋倒塌。

棚户区房屋大多是简易房、小平房，人均居住面积小。

（二）人居环境恶劣。

棚户区内缺乏基本的基础设施，街巷路多为土路，晴天尘土飞扬，雨天道路泥泞，没有路灯夜晚一片漆黑。

居民吃水普遍困难，有的常年饮用未经加工的工业原水或靠水质极差的井水生活。

棚户区没有排水设施，很多户共用一处公厕，大部分居民靠燃煤取暖、做饭。

因此，尽快改变棚户区面貌，改善群众的居住条件和人居环境，成为建设和谐宜黄亟待解决的重要课题。

彻底解决棚户区内“冒不出烟、排不出水、进不去人”，环境脏乱差的问题，把棚户区改造建设成为惠及百姓的民心工程。

第四章城市棚户区住房需求与供应

第十二条城市棚户区的经济承受能力

城市城市棚户区多由下岗职工、失业人员、残疾人、重病人等成员组成，大多数家庭因经济原因无购买商品房的能力，只能通过经济补偿等方式解决住房困难。

据调查，符合城市棚户区的家庭中，约有60%的家庭渴望购买住房。

第十三条城市棚户区改造规划建设标准

维护被保障群体的利益，合理设置和优先建设城市棚户区改造规划的公共服务配套设施，提供便捷的居住生活服务。

同时，提供适宜的采光、日照、通风条件，严格执行噪声防治标准，提供人性化的公共空间和绿地，形成空气清新、环境优美、生态良好、健康安全的人居环境。

（一）棚户区改造新建住房应以中小户型为主。

建筑面积原则上应在100平方米以内。

（二）新建的回迁房为毛坯房。

由被拆迁房户自主装修。

（三）棚户区改造新建小区应按照规划要求，确保基础设施配套齐全。

建设物业用房，保证供暖、供电、供水、排水，搞好硬化、绿化、亮化，做到物业管理规范，道路畅通，环境整洁。

第十四条城市棚户区改造规划建设面积年度指引

2011-2015年安置住房建设供应总体目标分解到各年度情况

2011年：

建设城市棚户区改造规划3520套，面积237626平方米。

2012年：

建设城市棚户区改造规划220套，面积14360平方米。

2013年：

建设城市棚户区改造规划260套，面积16900平方米。

2014年：

建设城市棚户区改造规划280套，面积19040平方米。

2015年：

建设城市棚户区改造规划230套，面积15640平方米。

第十五条城市棚户区改造规划的运作方式

　　城市棚户区改造遵循政府主导、市场运作、群众参与的原则，调动多方面的积极性推动改造工作。

（一）对有商业开发价值、自身能平衡的地块，采取市场运作的改造方式；对没有商业开发价值、自身不能平衡的地块，采取政府主导运作的改造方式。

（二）采取市场运作的城市棚户区改造项目，政府可组建或委托有实力的企业组织实施房屋拆迁。

拆迁后的净地由市土地交易中心依法组织上市出让，确定城市棚户区改造项目开发建设单位。

拆迁安置补偿资金先通过企业自有资金和银行贷款等方式解决，待拆迁后的净地依法上市出让成交后，再从土地出让金中安排偿还。

　　（三）规划中属商住用地的城市棚户区改造项目，可根据各地实际情况，在净地出让的规划设计条件和土地出让条件中，明确规定配建一定比例的经济适用住房和廉租住房，建成后移交政府或由政府回购，优先用于该地块符合经济适用住房或廉租住房保障条件的被拆迁人回迁。

配建的经济适用住房和廉租住房的建设总面积、单套建筑面积、套数、套型比例、建设标准以及建成后移交或者回购等事项，应在土地出让合同中明确约定。

　　（四）对改造难度较大、不具备商业开发价值的城市棚户区，采取政府主导运作的改造方式，由政府组织建设安置住房、经济适用住房和廉租住房，改善棚户区群众住房条件。

第五章土地供应和资金安排

第十六条土地供应总量

规划期内，昌乐县城市棚户区改造规划用地总量为233512平方米，包括新增土地和部分回收土地。

第十七条城市棚户区改造规划用地年度指引

规划期内，每一年度各类城市棚户区改造规划用地实际供应规模，应根据年度城市棚户区改造规划建设的需求变化进行调整，并由相关管理部门提出相应的年度城市棚户区改造规划用地供应计划，报县政府审批后向社会公布。

第十八条棚户区改造资资金筹措集道

城市棚户区改造建设资金通过市场化运作、政府启动的方式解决。

主要通过以下渠道筹措：

一是居民个人出资；二是土地出让金减免；三是税费政策减免；四是棚户区腾空土地，转让给开发建设单位通过市场化运作，归集土地收益资金；五是产权调换在住宅小区安排一部分商业用房，筹集资金。

剩下的缺口由各棚户区通过开发银行软贷款解决。

贷款本金由各棚户区偿还，利息由县财政全额贴息。

第十九条住房保障资金年度指引

规划期内，每一年度住房保障资金实际供应总额，应根据年度城市棚户区改造规划建设的需求变化进行调整，由相关管理部门提出相应的年度住房保障资金供应计划，报县政府审批后向社会公布。

在城市棚户区改造规划建设过程中，县各级政府、各有关部门应共同努力，积极配合，确保上述资金的及时拨付与到位。

第六章政策支持及组织实施措施

第二十条政策支持

（一）采取市场化运作的城市棚户区改造项目，以招拍挂出让的方式供应土地；政府主导运作的棚户区改造项目，以行政划拨方式供应土地。

城市棚户区改造中确需新增建设用地的，由县国土资源局报市国土资源局从市级预留的保障性住房新增建设用地计划指标中优先安排。

安置住房中涉及的经济适用住房和廉租住房建设项目可以划拨方式供地，并根据规划设计条件在《国有建设用地划拨决定书》中明确约定住房套型、建筑面积、项目开竣工时间等土地使用条件。

城市棚户区改造中的土地出让收益全部用于当地城市棚户区改造和拆迁安置。

（二）城市棚户区改造项目免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，减半征收经营性收费。

城市棚户区改造安置住房建设和通过收购筹集安置房源的，执行经济适用住房的税收优惠政策。

电力、通讯、市政公用事业等单位要对城市棚户区改造给予支持，新建安置小区内有线电视和供水、供电、供气、通讯等市政公用设施，由各相关单位出资配套建设，并适当减免入网增网等经营性收费；排水、道路等市政公用设施，由承建方或政府出资配套建设，并减半收取管网增网等经营性收费。

　　（三）城市棚户区改造中集中新建或配建的保障性住房，可列入省保障性住房建设年度计划，并享受中央投资补助资金和省市财政配套资金政策。

　　（四）城市棚户区改造项目在符合城市总体规划和相关强制性规划条件的前提下，依照法定程序，经城市规划行政主管部门批准，可适当提高容积率。

　　（五）鼓励金融机构在风险可控的情况下向符合贷款条件的城市棚户区改造项目提供贷款，根据改造项目特点合理确定贷款条件，并在信贷资金规模上给予保障。

有条件的街道可建立城市棚户区改造贷款担保机制，引导信贷资金投入棚户区改造项目。

第二十一条组织实施措施

（一）编制规划，制定方案。

城市棚户区改造规划应纳入保障性住房建设规划。

组织机构要组织力量，摸清改造面积、户数、人口、房屋现状等情况，并依据城市总体规划、详细规划和住房建设规划等相关资料，编