农村房屋买卖浙江法院.docx

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农村房屋买卖浙江法院

农村房屋买卖浙江法院

　　篇一：

农村房屋买卖的法律对策

　　农村房屋买卖的法律对策

　　随着时代的进步和人们观念的改变，很多人城市人到农村区域买房。

然而这一变化引发了很多新问题，那么，如何解决这一问题呢？

下面，法律直通车小编将为您介绍相关农村房屋买卖的法律对策。

　　但宅基地使用权连同房屋所有权转移应受一定限制，法律对此应作出明确规定，以便对农村房屋买卖加以引导，从根本上减少纠纷的产生，推动社会主义新农村及和谐社会的建立。

　　随着农村经济的发展和城镇化步伐的加快，大量农民涌向城市，各种原因促使他们选择在城市长期居住而打算卖掉农村的房屋，而部分城镇居民则由于其他原因打算在农村买房，同时，农村村民也可能购买本村以外的农村房屋。

在这种供需刺激下，农村房屋交易日益频繁，新的形势下引发的纠纷也不可避免地增多。

这样，就必然涉及到一个新的领域，也就是本文讨论的农村集体经济组织以外成员购买农村房屋问题。

　　城市房屋所有权转移时，须到房屋所在地房屋管理机关及土地管理部门办理所有权转移登记和土地使用权变更登记手续，只有完成这些手续，才发生房屋所有权及土地使用权转移的效力。

那么集体经济组织内、外成员间进行农村房屋交易时，其程序和效力又如何呢?

这个问题一时难以回答，此类房屋买卖纠纷也已成为司法实践中的难题。

原因就在于，目前我国在此领域尚无明确可适用之法律、法规，最高人民法院亦无特定案由。

要解决这个问题，只能从长计议。

　　一、农村房屋及农村房屋买卖主体的界定

　　笔者认为，农村房屋买卖的标的物为农村居民私房，此处的私房以广义解，包括传统意义上的农村居民住房、杂物房、饲养牲畜用房等。

如此，村办企业厂房、农村公益事业用房等则不属于农村房屋买卖中的”农村房屋”。

而处于房屋之下的宅基地，一般包括农民生活居住用地，如住房、厨房、牲畜房、仓库、厕所用地等;四旁绿化用地，如房前屋后的竹林、木林、花圃用地等;其它生活服务设施用地，如水井、地窖用地等。

在我国农村大多数地方，宅基地就是指一家一户居住生活的庭院用地。

　　农村房屋交易的出售方，一般为农村集体经济组织的村民，而购买方目前存在两种情况：

一是集体经济组织内部成员，二是集体经济组织以外成员。

集体经

　　济组织内部成员又分三种：

一是本身已有宅基地，且符合国家规定的宅基地标准;二是已有宅基地，但尚未达到国家规定的标准;三是已在集体组织落户，但尚没有被分到宅基地。

根据“一户村民只能拥有一处宅基地”的规定，对已有宅基地且符合国家标准的村民，再申请宅基地是不可能得到批准的。

因此，农村房屋交易的买方在集体经济组织内部成员间仅限于第二种情况的一部分和第三种情况。

作为买方的集体经济组织以外成员，则包括

　　外村村民甚至城镇居民。

　　二、农村房屋买卖现存问题及原因分析

　　如前所述，集体经济组织内、外成员间的农村房屋交易日益增多，因此产生的买卖纠纷近年也来呈明显上升趋势。

应原告的诉讼请求不同，各地法院在立案时确立的案由也不尽一致，其中常见的诉讼请求是请求法院确认买卖合同有效和责令被告协助办理过户手续。

审判实践中，一般将其归类为买卖合同，至于是一般买卖合同还是特殊买卖合同，尚无定论。

但自从2004年11月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》出台后，大部分地方国土管理部门停止了办理农村房屋土地使用权的过户手续，这对法院作出农村房屋买卖有效的判决产生了很大的影响，形成了判决无法履行的被动局面。

为了应对这种局面，一些法院只能采取一些变通措施，如先建议原告对要求被告协助办理土地证过户手续的诉讼请求撤诉，若原告坚持的，则采取其他一些做法：

有的在判决主文中注明“如因政策等客观原因不能办理土地使用权过户的，被告方不负责任”，有的在判决被告协助办理土地过户手续的同时要求申请执行人保证暂不申请法院执行过户手续等，或仍判决被告履行合同的协助义务，同时建议有关部门对法院协助执行通知书进行登记备案，在旧村改造、拆迁安置等政策处理时作为依据。

　　其次，审理农村房屋买卖纠纷案件的问题很多，由于现行法律、法规对该问题缺乏明确系统的规定，法院在处理此类案件时首先要面临法律适用方面的困惑。

同类案件，援引不同法律，甚至援引同一部法律的不同条文，如《土地管理法》第62条或第63条，判决结果亦会截然不同。

并且，最高人民法院在处理此类案件时也没有规定一个特定的案由，以致各地法院的审理判决五花八门。

这样下去，主动权只会牢牢地掌握在裁判者手里，对于维护当事人的合法权益是非常不利的。

　　最后，关于该领域的基础理论研究存在问题。

以农村房屋买卖合同为例，村民将房屋出售给本集体经济组织内部成员，认定买卖合同有效没有什么异议;但出售给集体经济组织以外成员，即外村村民或城镇居民时，合同效力的认定，目前则有两种截然相反的观点。

一种观点，认为农村房屋买卖合同无效。

理由是：

其一，根据《土地管理法》第62条及其他条款的规定，农村宅基地属于农民集体经济组织所有，能享有宅基地使用权的必须是集体经济组织的成员，且一户只能享有一处。

如果允许农村房屋出售给集体经济组织以外的人，将导致房屋项下的宅基地使用权一并转让，这势必导致宅基地使用权享受主体的扩大化，违反《土地管理法》中关于宅基地使用权身份限制的规定。

其二，《土地管理法》第63条规定：

“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

”如果农民的房屋允许自由买卖，就是将与房屋相连接的宅基地使用权作为标的物出卖了，实质上就是对农民集体所有的土地使用权进行非农业建设，因而为该规定所禁止。

其三，1999年国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第2条第2款规定：

“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

”另一种观点认为农村房屋买卖合同有效。

理由是：

其一，1963年3月20日中共中央《关于对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》第2项规定：

“社员有买卖房屋的权利。

房屋出卖后，宅基地的使用权即随之转移给房主，但宅基地的所有权仍归集体所有。

”这一规定，明确了农民拥有买卖房屋的权利，并且房屋买卖完成后，宅基地的使用权也随之转移。

其二，最高法院民他字第8号批复认为：

农村房屋买卖，按约定交付房款以及管理房屋的有效。

其三，禁止城镇居民到农村购置宅基地有违法律的平等原则。

一方面，仅允许农村居民到城镇购置房地产，而不允许城镇居民到农村购置宅基地，对城镇居民来说是不公平的;另一方面，允许城镇居民自由转让其房屋，而不允许农民自由处分其房屋，实际上剥夺了农民与城镇居民财产上的平等权利，对农民来说是不公平的，宪法亦规定法律面前人人平等。

另外，禁止城镇居民到农村购置宅基地使得“地随房走”的原则不再适用，即便是通过法院拍卖而来的农村房屋，也只有房屋所有权，而无土地使用权，一旦碰到旧村改造、拆迁安置、征地等，也难以保证得到土地补偿。

　　专业人士表示，很多打算购买农村房屋的城市居民十分关心自己买的房子能否取得产权证，以为不能够取得产权证农村房屋就是不合法的。

根据相关法律规定，购买人能否取得产权证或宅基地使用证书并不重要。

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　　篇二：

农村房屋买卖的法律困境与出路

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　　农村房屋买卖的法律困境与出路

　　作者：

蒋建飞

　　来源：

《法制与社会》2013年第29期

　　摘要随着城镇化建设的不断推进，农村的房屋买卖纠纷案件日益增多。

在区别农村房屋买卖的主要类型及法律效力的基础上，分析农村房屋买卖受限的主要原因，从保障农民的房屋财产权益角度，按照市场规律，提出三个方面措施以完善农村房屋买卖制度。

　　关键词农村房屋买卖困境

　　作者简介：

蒋建飞，浙江省常山县人民法院。

　　中图分类号：

文献标识码：

A文章编号：

1009-0592（2013）10-101-04

　　城镇化的过程实质上农村富余劳动力完成从传统农业向现代产业、由农村向城市转移的一个过程。

随着农村经济的发展和城市化步伐的加快，农民开始大量涌入城市，部分农民实际上已经在城市里买房并定居城市，他们想把农村的房屋销售出去；反之，有些城镇居民则出于对农村田园风光生活的向往等等原因也想买房居住在农村，农村房屋在供需双方双重激励的情形下买卖日益频繁。

然而，司法实践中有关农村房屋买卖的纠纷也屡屡发生，三农问题是关乎我国社会经济全面发展的重要问题，保护农民的合法权益，不仅是政府各部门的首要工作，也是司法机关的重要职责所在。

农村房屋作为农民的一项重要财产类型，但就是由于当前我国法律关于农村房屋买卖的各种规范杂乱，政出多门，往往容易造成司法实践对该法律问题的理解存在差异，形成同案不同判的局面，严重影响司法权威。

　　一、农村房屋买卖的主要类型及法律效力

（一）同一村集体的村民之间买卖房屋的法律效力

　　由于买卖房屋双方当事人都具有在该集体申请宅基地权利，也就不存在宅基地流转的障碍，而且国家立法和有关政策也对此种转让行为予以认可，因此，在审判实践中对于同一村集体的村民之间的房屋买卖合同，只要具备《合同法》的有效合同要件，原则上就应认定为合同有效。

（二）其他村集体的村民购买本村房屋的法律效力

　　由于我国相关法律、法规禁止农村宅基地使用权向外集体的人员转让，但是却没有明确禁止转让宅基地上的房屋。

因此，审判实践中，办案人员不能以农村宅基地使用权禁止转让的规定来确认此类农村房屋买卖合同无效，而应在审理案件中正确区分农村房屋所有权和宅基地使用权两个不同的概念，依据《合同法》的相关规定客观公正地认定此类农村房屋买卖合同是否有效。

笔者认为该类房屋买卖合同的效力不能简单地受宅基地使用权是否能够转让的影响。

　　篇三：

农村房屋买卖纠纷的审理

　　农村房屋买卖纠纷的审理（上）作者：

徐志远何亚平

　　随着我国农村经济发展与城市化进程的推进，由于各种原因，部分农民选择定居于城镇而出售农村的房屋，而越来越多的城镇居民更愿意购买农村房屋，如此形成了农村房屋在农村居民和城镇居民间的频繁交易现实。

　　相对城市商品房买卖而言，农村房屋买卖则因法律和政策对农村土地使用及流转方面的规制，引发了大量农村房屋买卖纠纷。

　　本文拟从纠纷的现实出发，结合现行法律规定与当前的审判实践，对此类案件的解决探寻可能的途径。

　　一、农村房屋买卖纠纷的现状

　　当前的农村房屋交易的房屋类型主要分为：

宅基地房屋与“小产权房”两大类。

　　宅基地房屋系村民在审批的宅基地上自建房屋用于住居，是典型的传统意义上的农村房屋。

根据“一户一处宅基地”的原则，虽大部分宅基地房产权未作权属登记，但村民享有对宅基地的使用权，对附其上的房屋享有所有权。

　　而“小产权房”非法律概念，是指未经法定征地和审批等程序，由村集体或镇政府独立或与开发商联合在集体所有的土地上开发建设的房屋，小产权房的产权无法取得像商品房一样的由行政管理部门颁发的真正法律意义上的产权证书，权属保护力度相对较小。

　　根据物权法的规定，建于农村集体建设用地、甚至于农业用地上的农村房屋权属的原始取得与否，往往取决于建造者是否获得行政部门有关土地规划、建设审批。

未履行合法审批程序，因违反土地管理法规，建造者无法基于原始建造行为而取得房屋的所有权，此类房屋无法进行出售；而获得合法审批程序，建造者能基于原始建造行为取得房屋权属证书，但根据我国有关农村土地管理法规及政策规定，购买者的身份亦受到严格的限定，不具备特定身份的购房者往往不能办理房屋产权及土地使用权登记。

　　通常情况，集体经济组织内部村民间的农村房屋买卖，在不违反“一户一宅基地”原则的情况下，不存在权属变更的障碍。

　　而就城镇居民购买村民宅基房或小产权房而言，买卖双方实际履行，互不反悔，便可相安无事，维持现状。

　　但随着农村经济和城市化的发展，一些农村房屋升值明显，亦或可能面临征地拆迁而将获得优厚的安置待遇补偿时，出卖方出于利益驱动而反悔，向买受方索要加价，甚至诉至法院，主张买卖无效，要求收回房屋，而由于农村房屋的买受人通常无法取得行政管理部门颁发的房产证，产权难以在法律上得到承认，购房利益易受到损害。

　　二、当前农村房屋买卖纠纷的裁判

（一）两则案例之比较：

形似与神似

　　1．案例一

　　2006年12月，北京通州宋庄画家村的画家李某因小产权房纠纷被房东（村民马某夫妇）诉上法庭，经法院一审、二审，终审判决认定马海涛与李玉兰所签之房屋买卖协议无效。

　　此案判决引起媒体、学界及普通民众的广泛关注，使得“小产权”房成为2007年度热度不减的名词。

　　北京市二中院终审认定买卖无效的主要理由是：

　　宅基地使用权的主体是具有特定的身份限制，只能是农村集体经济组织的成员，非成员无权取得或变相取得；双方买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，购买人不是农村村民，而且所争议地块的《建设用地使用证》一直在出售房屋的农民名下，未办理变更登记，因此双方所签的房屋买卖协议是无效的。

　　但该中院同时认定，造成合同无效的主要责任在于马某反悔，李某可另行主张赔偿。

　　2008年1月，李某向法院起诉要求马某按照2004年的拆迁补偿标准赔偿其经济补偿共计48万元。

该院经审理认为，李某作为买受人的经济损失，其金额的计算应基于出卖人因土地升值或拆迁补偿所获的利益，以及房屋现值和原价的差异所造成损失两因素予以确定，该房屋的市值评估约为26万元。

据此，法院判定马某赔偿李某经济损失185290元，约占房屋市值的70%。

　　2．案例二

　　1989年3月31日，村民陈某与城镇居民马某签订房屋买卖合同，将其宅基地房屋出售以万元的价格出售给马某，马某缴纳了契税，

　　于1994年11月、12月先后经房屋所在地村委会、乡政府审批后，于1996年取得市房地产管理局颁发的房产证。

　　2007年6月，陈某以农村宅基地不得向城市居民出售、双方签订的房屋买卖合同违反了国家法律规定为由，向法院起诉，要求确认双方签订的房屋买卖合同无效，并要求马某退还房屋。

　　一审法院认为，购买双方虽系自愿，且马某购房后增建了房屋居住至今，然地上房屋之买卖涉及土地使用人之变化，故亦不能排除此房屋买卖违反法律法规之性质。

最终认定，双方买卖行为应属无效。

　　二审法院确认马某与陈某的合同有效。

理由如下：

按照我国法律规定，城市居民购买农村房屋的行为一般应当认定为无效，但在处理具体案件时应当结合个案不同的实际情况综合判断。

本案中，双方签订的房屋买卖合同已经过房屋所在地乡镇政府的批准。

此后，马某取得了该房屋的产权证并于2005年3月27日将户口迁入本案诉争房屋所在地，在十几年的时间中，马某在诉争房屋实际居住并对该房屋形成了稳定的占有关系，应予维护。

陈某签订买卖合同并实际履行后，在目前房地产市场价格普遍上涨的情况下，要求确认合同无效，有悖诚实信用原则。

据此，二审法院对陈某要求确认买卖合同无效并要求马某退房屋的诉讼请求均未予支持。

　　3．比较评析

　　通过对上述“有效认定”与“无效认定”两案例比较分析，不难发现，两案存在明显的相似之处：

两案均系城镇居民购买村民宅基地上的房屋，一审法院均认为买卖行为违反了法律法规的强制性规定而认定

　　买卖行为无效；二审法院都对出卖方违反诚实信用原则表现出否定的态度。

　　两案不同之处在于：

“有效认定”案例中的购房者在事后将其户口迁入了诉争房屋所在地，身份已进行“非转农”变更，买方已经审批领取了产权证书。

　　由此可见，法院对农村房屋买卖的纠纷的处理，基本上秉持有限认定合同有效的原则，即坚持了城镇居民购买农村房屋违反了法律（强制性）规定，原则上应认定为无效；基于个案的不同，可有例外情形。

　　笔者认为，上述两案表明，评判买卖行为有效亦或无效的关键不在于是否经过房屋所在集体组织的同意或批准，而在于购买者的户口性质，即城镇居民是否变更为农村居民，即是否“非转农”。

而事实上，此种基于身份识别的评判易陷入“惟身份论”的先见主义，有可能在处理此类纠纷时，将合同法上认定合同效力的评判标准束之高阁。

（二）两种裁判之立场：

有效与无效

　　理论界与实务界也一直存在农村房屋买卖合同的效力之争。

　　1．主流的守成：

无效合同论

　　主流裁判立场认为，城镇居民购买农村房屋的买卖合同为无效合同。

主要理由在于：

　　其一，农村房屋买卖必然涉及宅地基及农村土地的买卖，是我国法律法规所禁止的。