房产中介前期准备工作步骤.docx
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房产中介前期准备工作步骤
房产中介前期准备工作步骤
一、公司命名
二、机构设置
三、部门设置
1、董事会
2、总经理
职务宗旨：
负责各部门管理；
岗位职责：
制定并执行公司发展战略规划和年度计划目标；
全面指导、控制各部门费用预算和资金费用情况；
及时了解房地产相关市场信息、业内动态、为集团公司决策提供建议；
对公司运作与各职能部门进行管理，协助监督各项管理制度的制定及推行；
人员管理，市场拓展，品牌推广与维护；
重大问题的协调与解决；
3、人事行政部
职务宗旨：
负责公司日常行政事务管理；
负责公司人力资源管理；
岗位职责：
组织制定并监督实行公司的各项行政规章制度；
统筹组织本部门的业务工作开展，组织制定部门日常工作计划并监督实施；
对下属员工进行绩效评估及业务指导；
依据国家有关政策和法律法规，结合公司的发展战略，制定、完善并实施公司人事管理制度及相关管理办法；
科学、合理地配置公司各部门、各岗位人力资源，优化、完善、建设公司人力资源管理体系；
及时处理公司管理过程中的重要人力资源问题，指导员工职业生涯规划；
完成上级领导交办的其他工作；
4、财务客服部
职务宗旨：
负责公司日常客户服务事务管理；
负责公司日常财务事务管理；
岗位职责：
负责监督指导各类交易手续的办理；
负责处理重大户投诉事宜；
根据国家财务制度和财经法规， 结合公司实际情况，制定公司的财务管理制度；
根据公司的经营发展规划，编制公司财务计划和费用预算，并有效监督实施；
组织实施公司的会计核算工作；
负责公司的纳税筹划与税务办理事宜；
负责监督管理公司各项资金的收取与支出；
完成上级领导交办的其他工作；
5、业务部
职务宗旨：
负责公司日常业务事务管理；
岗位职责：
组织制度并监督实施公司的各项业务制度；
组织制定业务操作流程，并监督实施、提升工作效率；
负责组织、主持公司业务会议；
组织制定业务培训体系，加强业务培训管理，提升业务能力与服务质量；
负责分行业务管理工作的开展；
完成上级领导交办的其他工作；
四、门店岗位
1、分行经理
职务宗旨：
负责公行的日常运营管理；
执行公司的有关业务部署；
负责对分行人员的管理和工作评估及时将有关情况报告公司的有关部门；
岗位职责：
负责公行日常事务管理；
积极推行部门计划、目标及公司的指示；
组织公行内部培训，辅导新经纪人成长；
合理分配工作指标，跟踪并落实指标完成率；
对下属人员的工作进行监督、指导和协助；
及时、正确处理业务工作中的突发事件；
完成上级领导交办的其他工作；
2、房产经纪人
职务宗旨：
二手房买卖租赁居间操作；
岗位职责：
接待客户的来访、来电，为客户提供质量的接待、咨询服务；
参与商圈调查，收集周边楼盘资料；
采取各种措施积极开发房源和客源；
实施房源配对，向合适的客户推荐合适的房源；
带领客户看房，为客户介绍房屋相关情况；
组织买卖双方谈判，力促交易达成；
协助客户办理交易手续，做好售后服务工作；
作好业务统计工作，按埛定填报各项表格并提交；
协助其他经纪人做好客户服务工作；
参加公司安排的各类培训及其他活动；
维护企业形象，严格保守商业秘密；
完成上级领导交办的其他工作；
五、房产中介管理软件
1、梵讯中介管理软件
2、易房中介管理软件
以上软件二选一。
六、新开门面预算表
《新开门店保本点测算表》
费用
序号
项目
计算方法
合计（元）
开办费月摊销额
（2年）
投资明细
1
装修费
元/M2
2
电脑系统
元/台×台
3
电话系统
元/台×人
4
空调设备
5
报警系统
6
办公设备
打复扫一体机、桌椅等
7
招牌、内部装饰等
8
办公用品及耗材
9
其它费用
10
开办费合计（元）
投资金额总计（元）
日常经营
固定费用
序号
项目
计算方法
合计（元）
1
广告费
2
人工
3
水电、电话费
4
办公费及其他
5
租金
6
行政摊销
7
开办费摊销
8
宿舍费用
9
10
日常经营
变动费用
变动费用比率：
28%
税费比率：
5.2%
每月盈亏平衡点：
七、业务管理流程
1、二手房买卖基本流程
看房选房买方通过各种渠道寻找并实地看房，以挑选到自己满意的房子并与房东协商好成交价格等事宜。
产权审查为避免出现不必要的麻烦，买方在正式签订合同之前，应对所要购买的二手房进行审查，主要包括：
⑴、检验该二手房所有权，审查产权证和卖方身份证件等；
⑵、审查该二手房是否属于允许出售的房屋；
⑶、审查该二手房是否属于共有住房；
⑷、审查该二手房是否有抵押等情况；
⑸、审查该二手房是否有债务纠纷或法律纠纷。
签订合同签订合同时，买卖双方应在合同上标明各方的责任和义务，明确违约责任。
对于一些具体约定的事项，应在合同上标注，以避免日后出现纠纷。
产权过户签订合同时，买方需向卖方交纳定金，然后按约定的日期到房管局办理产权过户手续。
过户时一般需要交纳首付款。
领取新产权证时，买卖双方应按规定缴纳相关税费。
申请贷款如果买方要按揭贷款，在签订合同的时候就可以同时向银行申请贷款。
按揭贷款包括公积金贷款、商业贷款、组合贷款三种方式、贷款申请通过了，银行会在取得产权抵押登记后将买方所贷款项直接划转到卖方账户，买方自己的账户就是以后每月还款的账户了。
交房入住产权过户之后，买卖双方按合同约定的交房日期进行交房。
在交房时，买方应确认卖方已经毌清以往发生的水电、煤气、有线电视等费用并办理过户手续。
2、房屋租赁基本流程
出租方或承租方通过中介等渠道寻找合适的承租人或出租房源
签订房屋租赁合同
携房屋租赁合同及相关材料到租赁房屋所在地的房地产登记机关申请办理房屋租赁合同记备案
领取房屋租赁证，缴纳相关税费
3、房屋转租基本流程
原承租人取得原出租人的书面同意，将其原出租的房屋部分或全部再出租
原承租人与承租人签订房屋转租合同
携转租合同和原房屋租赁证到房地产登记机关办理房屋转租合同登记备案
领取经注记盖章的原房屋租凭证，缴纳有关税费
4、二手房交易过户流程（现证、一次性付款）
签订买卖协议房地产买卖双方达成交易，签署买卖协议。
买方支付定金给卖方（由经纪方托管），卖方交付房产证给经纪方。
查档经纪方带房产证，落实产权状况，查档取回查档记录。
转定凭查档有效单，经纪方转交卖方托管定金。
申请产权转移递件经纪方陪同买卖双方到国土部门签署正式《房地产买卖合同》，境外人士或境外公司需到公证处公证（支付公证费），再到国土部门递件，由经纪方领取并保管回执。
审批国土部门审核资烊，批准产权转移。
缴纳税费国土培门出税单，买卖方（或经纪方代）缴过户税费。
出证经纪方陪同买卖双方取《房产证》，并做抵押登记。
如买方是境外人士需抵押合同公证，支付公证费。
转付房款经纪方将托管的购房款转付给卖方。
交接物业买卖双方交接物业，卖方结清相关费用。
结清尾数经经方将预收的剩余款项结清给卖方。
5、二手房交易过户流程（现证，按揭付款）
签订买卖协议房地产买卖双方达成交易，签署买卖协议。
买方支付定金给卖方（由经纪方托管），卖方交付房产证给经纪方。
查档经纪方带房产证，落实产权状况，查档取回查档记录。
转定凭查档有效单，经纪方转交卖方托管定金。
物业评估委托评估机构对用于抵押的物业进行评估。
申请按揭经纪方协助买方向银行申请按揭贷款，签署相关文件。
买方存首期款到经纪方或指定银行托管。
银行出《承诺书》银行经初步审查后，拟同意向买方发放二手房按揭贷款的，出具承诺书。
申请产权转移递件经纪方陪同买卖双方到国土部门签署正式《房地产买卖合同》，境外人士或境外公司需到公证处公证（支付公证费），再到国土部门递件，由经纪方领取并保管回执。
审批国土部门审核资烊，批准产权转移。
缴纳税费国土培门出税单，买卖方（或经纪方代）缴过户税费。
出证经纪方陪同买卖双方取《房产证》，并做抵押登记。
如买方是境外人士需抵押合同公证，支付公证费。
银行放款抵押登记完毕，银行发放贷款。
交接物业买卖双方交接物业，卖方结清相关费用。
结清尾数经经方将预收的剩余款项结清给卖方。
6、二手房交易过户流程（担保赎楼，一次性付款）
签订买卖协议房地产买卖双方达成交易，签署买卖协议。
买方支付定金给卖方（由经纪方托管），卖方交付房产证给经纪方。
查档经纪方带房产证，落实产权状况，查档取回查档记录。
转定凭查档有效单，经纪方转交卖方托管定金。
支付房款买方支付购房全款，到担保公司指定银行做资金监管。
签署担保协议买卖双方签署一次性付款挰保的《担保协议》，买方提供资金监管协议及冻结资金的单据给担保公司。
办理委托公证融资担保公司进行调查与审批后，房地产买卖双方到公证处办理全权委托公证。
，支付担保费和手续费。
赎契担保公司审批并与银行签署《保证合同》；银行放款给担保公司指定账号；担保公司查档后，代卖方付清银行按揭余款，注销抵押登记，并取回房产证，由担保公司保管。
申请产权转移递件经纪方陪同买卖双方到国土部门签署正式《房地产买卖合同》，境外人士或境外公司需到公证处公证（支付公证费），再到国土部门递件，由经纪方领取并保管回执。
审批国土部门审核资烊，批准产权转移。
缴纳税费国土培门出税单，买卖方（或经纪方代）缴过户税费。
出证经纪方陪同买卖双方取《房产证》，并做抵押登记。
如买方是境外人士需抵押合同公证，支付公证费。
交接物业买卖双方交接物业，卖方结清相关费用。
结清尾数经经方将预收的剩余款项结清给卖方。
7、二手房交易过户流程（担保赎楼，按揭付款）
签订买卖协议房地产买卖双方达成交易，签署买卖协议。
买方支付定金给卖方（由经纪方托管），卖方交付房产证给经纪方。
查档经纪方带房产证，落实产权状况，查档取回查档记录。
转定凭查档有效单，经纪方转交卖方托管定金。
物业评估委托评估机构对用于抵押的物业进行评估。
申请按揭经纪方协助买方向银行申请按揭贷款，签署相关文件。
买方存首期款到经纪方或指定银行托管。
银行出《承诺书》银行经初步审查后，拟同意向买方发放二手房按揭贷款的，出具承诺书。
签署担保协议买卖双方签署一次性付款挰保的《担保协议》，买方提供资金监管协议及冻结资金的单据给担保公司。
办理委托公证融资担保公司进行调查与审批后，房地产买卖双方到公证处办理全权委托公证。
，支付担保费和手续费。
赎契担保公司审批并与银行签署《保证合同》；银行放款给担保公司指定账号；担保公司查档后，代卖方付清银行按揭余款，注销抵押登记，并取回房产证，由担保公司保管。
申请产权转移递件经纪方陪同买卖双方到国土部门签署正式《房地产买卖合同》，境外人士或境外公司需到公证处公证（支付公证费），再到国土部门递件，由经纪方领取并保管回执。
审批国土部门审核资烊，批准产权转移。
缴纳税费国土培门出税单，买卖方（或经纪方代）缴过户税费。
出证经纪方陪同买卖双方取《房产证》，并做抵押登记。
如买方是境外人士需抵押合同公证，支付公证费。
银行放款抵押登记完毕，银行发放贷款。
交接物业买卖双方交接物业，卖方结清相关费用。
结清尾数经经方将预收的剩余款项结清给卖方。
8、存房业务操作流程
信息登记出租人填写《存房信息登记表》。
确认评估评估人员对房屋进行实地确认评估，业务人员查验房屋所有人（出租人）身份证、房屋所有权证、房屋共有人授权证明等相关证件，填写《房屋设施设备清单》，进行详细登记。
协商确定出租价格根据房屋实际情况及评估人员评估意见，业务人员与出租人协商确定房屋出租价格及条件。
签订存房合同业务人员与出租人商定出租价格后签订《存房合同》，房屋出租人将《房屋所有权证》（原件）或保证书留存于公司。
物业交流业务人员与出租人在房屋现场办理物业交接，双方确认签定《房屋设施设备清单》及《房屋交接单A》，作为合同附件。
出租人将房屋钥匙交予业务人员。
房租支付合同期内，公司按合同规定时间将租金存入出租人指定账号。
合同终止合同到期后，业务人员与出租人在房屋现场办理物业交接，双方确认、签定《房屋设施设备清单》及《房屋交接单B》，业务员将房屋钥匙交还出租人。
在规定时间内，双方给清各种费用，合同同时正式终止。
9、中介服务流程与操作要点（买卖）
信息收集⑴、所有信息收集最好获得客户书面委托。
⑵、公开信息，如上网发布信息，在登记前应与发布人沟通，确认其是否愿意接受中介服务。
⑶、XX或委托的私人信息不得登记。
⑷、危房、违汉建筑及已进行拆迁公告的房屋不能出售。
⑸、法院查封、保全期内不能出售。
信息分布⑴、发布有明确地址的信息必须正确，如XX路，XX小区。
⑵、广告用词不得违反工商部门规定，图片不得侵权。
⑶、严禁发布期房信息。
⑷、所有在公开渠道发布的信息应经过实地查看并有对应勘测表单。
⑸、不要故意发布一些不实信息吸引客户。
带客看房⑴、已出租的房屋应事先让房东与租户沟通后再看房。
⑵、房屋查看后应检查是否关闭好门窗。
成交磋商⑴、不误导引诱，应诚实告知。
⑵、不做超出能力范围的口头承诺。
⑶、不得对已了解的房屋重大瑕疵和事实进行隐瞒。
⑷、不得以包税方式获取得当得利，明确税费交纳人和数额。
签订合同⑴、房屋权证必须齐全，所有权人必须到场，包括共有产权人。
⑵、夫妻和直系亲属不能代表产权人，委托必须有效（公证、单位授权委托）。
⑶、价格必须按实际成交介填写，否则会带来协助避税或骗贷嫌疑。
⑷、定金不大于总价的20%，付款、交房理项必须明确约定。
⑸、合同签订人必须具备法定资格。
⑹、产权证抵押在银行的，应提供加盖银行公章的复印件。
⑺、注意土地使用权的划拨与出让。
⑻、税费种类、交纳方式、单据归属应明确。
⑼、合同必须连号，内容必须一致，字迹清晰。
办理产权⑴、办理人必须是产权人或有效委托人，并具有民事行为能力。
⑵、受理单必须保管好。
缴纳税费⑴、依法、及时缴纳相关税费，妥善保管好每一笔税费单据。
⑵、实际税费额与合同约定有变化时停止交纳，先双方协商再纳税。
申请按揭⑴、种类不要搞错，利率选择最低。
⑵、及时联系、陪同[各户提供资烊，签字。
房屋交接⑴、根据清单检验装修设施现状。
⑵、水费、电费、煤气费、有线电视费、物业管理费等都必须结算清楚。
⑶、核对各种生活设施凭证，完成户名变更。
⑷、确认房屋名下户籍情况。
⑸、交接完毕签字确认。
售后服务⑴、为客户提供力所能及的帮助。
⑵、与客户保持联系，将客户变成朋友。
⑶、妥善处理客户投诉，化解客户不满。
10、中介服务流程与操作要点（租赁）
信息收集⑴、所有信息收集最好获得客户书面委托。
⑵、公开信息，如上网发布信息，在登记前应与发布人沟通，确认其是否愿意接受中介服务。
⑶、XX或委托的私人信息不得登记。
⑷、危房、违汉建筑及已进行拆迁公告的房屋不能出售。
⑸、法院查封、保全期内不能出售。
信息分布⑴、发布有明确地址的信息必须正确，如XX路，XX小区。
⑵、广告用词不得违反工商部门规定，图片不得侵权。
⑶、严禁发布虚假及夸大事实广告。
⑷、所有在公开渠道发布的信息应经过实地查看并有对应勘测表单。
⑸、明确房主特殊要求。
带客看房⑴、租期未满的房屋应事先让房东与租户沟通后再看房。
⑵、房屋查看后应检查是否关闭好门窗。
⑶、属于经营需求的，应到工商部门确认租赁房屋地是否可以从事客户想经营的种类。
⑷、跟进客户经营需要，明确是否可以安装另外设施（如网络等）。
成交磋商⑴、不误导引诱，应诚实告知。
⑵、不做超出能力范围的口头承诺。
⑶、不得对已了解的房屋重大瑕疵和事实进行隐瞒。
⑷、明确告知房屋租赁后应办理的登记和须缴纳的税费。
签订合同⑴、房屋权证必须齐全，所有权人必须到场，包括共有产权人。
⑵、夫妻和直系亲属不能代表产权人，委托必须有效（公证、单位授权委托）。
⑶、价格必须按实际成交介填写，否则会带来协助避税或骗贷嫌疑。
⑷、明确租费支付时间及水电物业等费用支付方式。
⑸、合同签订人必须具备法定资格。
⑹、原承租合同已到期或书面同意退租。
。
⑺、二房东无权签订合同，即使其合同上有同意转租条款，也应直接与原房东签订合同。
⑻、部分转租或拼租必须在取得原房东书面同意转租证明，要注意付款时间段。
⑼、明确房屋装修，设施损坏赔偿处理方式。
⑽、注意租赁房屋相关设施使用费代收代付还是自行缴纳。
⑾、明确各项税费承担方式及单据归属。
⑿、证件未确认或所有权人未明确不要付定金。
⒀、合同必须连号，内容必须一致，字迹清晰。
房屋交接⑴、根据清单检验装修设施现状。
⑵、水费、电费、煤气费、有线电视费、物业管理费等都必须结算清楚。
⑶、核对各种生活设施凭证，完成户名变更。
⑷、交接完毕签字确认。
售后服务⑴、为客户提供力所能及的帮助。
⑵、与客户保持联系，将客户变成朋友。
⑶、妥善处理客户投诉，化解客户不满。
八、业务操作流程
1、卖方客户服务流程
咨询房源情况
实地勘察房屋
建议销售方案
签订委托协议
寻找配对客户
带客实地看房
组织买卖谈判
签订买卖协议
办理交易过户手续
2、买方客户服务流程
了解客户需求
签订委托协议
寻找配对房源
推荐具体房源
带客实地看房
组织买卖谈判
签订买卖协议
办理交易过户手续
3、签约工作流程
签约前准备⑴、经纪人确认客户准备签约后，及时向签约专员做签约预约。
⑵、签约专员接到签单预约后，应安排好签约室，准备签约工具、签约合同范本、合同档案袋等文件资料。
⑶、经纪人应在签约前将相关的签约情况知会给签约专员，由签约专员在《签约前沟通单上》作好记录。
签约前接待⑴、客户到达后，由预约好的签约专员带入签约室，以便用好签约前的隔离工作。
⑵、客户安顿好后，由签约专员或经纪人将签约专员引荐给客户方。
⑶、签约专员应将准备好的合同范本提交给客户预览。
签约资料审核⑴、签约专员审核买卖双方的资料（产权资料、身份证、定金、委托书、房屋附属清单等资料）。
签约谈判⑴、签约专员应将本次交易流程向买卖双方做一个说明，并针对本次交易的特殊情况在签约过程中进行说明。
特殊情况应在合同中备注。
打印合同⑴、买卖双方审核完合同后，由签约专员主持签字仪式。
签字时，应提醒买卖双方在各自名字上按手印和骑缝印。
盖章审核⑴、在买卖双方签字后，签约专员应陪同客户前往财务办理定金交付手续，并将签署的合同提交给财务部审核盖章。
同时，签约专员应在盖章登记表上作盖章登记。
合同交付⑴、财务盖章审核完毕后，签约专员应将定金单据和合同订好，装袋后提交给客户，如果有按揭，则应将相关的按揭所需材料（如收入证明、利率表）提交给买方，提醒买卖双方收好身份资料并恭喜客户成交。
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