全套地产融资经验分享.docx

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房地产建设规划要点：

全套地产融资经验分享

12

一、总体经济技术指标：

1、建设用地面积2、总体建筑面积

二、总体户型配比：

1、户型2、面积3、套数4、套数比5、面积比

三、开发建设规划：

1、期数2、产品类型3、建筑面积4、可售面积5、开工时间6、开盘时间7、外立面完工时间8、毛坯竣工时间9、豪装竣工时间10、合同交楼时间11、交楼情况12、备注

四、规划图纸：

开发建设计划

五、注释：

1、合作项目、合作时间、转股比例2、项目总建筑面积、已取证为收货量3、专项考核

房地产项目开发流程：

一、土地征得：

1、通过招标、拍卖、挂牌取得土地使用权；2、通过转让、合作开发等方式取得土地使用权二、项目报建：

1、规划审批阶段；2、施工图审批阶段；3、办证阶段；

三、工程施工：

获取施工证以后

四、工程验收：

1、工程竣工质量验收；2、工程竣工验收备案；五、产权办理：

产权到户

建筑工程流程：

土方-桩基-桩检-防水-地下墙柱钢筋-地下墙柱模板-主体墙柱钢筋-主体墙柱模板-主体顶层模板-主体结构完工-砌体-抹灰-外批荡-外立面完成-湿作业-安装装修-分户验收

地产简介中重点突出以下几点:

项目情况：

1、项目名称/2、项目公司/3、项目位置/4、项目取得时间/5、项目股权结构/6、项目期数/7、项目土地支付情况及土地证书（土地情况）/8、项目四证取得情况（开发情况）/9、项目占地面积/10、项目建筑面积/11、项目工程进度（工程进度）/12、项目销售情况（销售率）/13、项目总投/14、项目经济技术指标/15、项目成本及收益性融资情况：

1、对接机构/2、融资品种/3、融资金额/4、期限/5、资金成本/6、担保方式/7、贷款余额/8、融资进度容积率=总建筑面积（地上）/用地面积

建筑密度=建筑占地面积（约等于建筑底层面积）/用地面积单位楼面地价=土地成交价/总建面积

单位建安成本=建筑总成本/总建面积

建筑平均层数=地上总建筑面积/建筑底层面积绿化率=绿地面积/用地面积

绿化率越高（建筑密度越低）、容积率越低，居住越舒适

四证取得先后顺序：

投资部拿地流程：

流程

控制性规划修建性规划

与政府商谈土地

联社联批会

时间节点

政府决定政府决定前期准备

30天

政府网站公告：

招（国土局公布出让公告）、拍（拍卖、

参加竞拍）、挂（国有土地挂牌公告、公式竞拍结果）报名交保证金

摘地

签土地成交确认书

国有用地出让合同（拿地到开盘6-8个月）缴纳土地出让金

办理《建设用地规划许可证》土地出让金全部缴纳+相关税费总规图批复

办理《国有土地使用证》总包进场土地初步整理工规证

施工证

基础垫层开工

预售证

20天左右

10天左右

摘地后7天内

成交确认书之后7天

土地出让合同后3天之内土地出让金15天左右规划证之后30天左右

税金全部缴纳之后30天左右

开盘

封顶交房

土地证取得之后

国土证后的15天左右工规证的15天左右施工证取得之后

施工证后的60天

预售证取得后3-5天、开工后90天内、拿地后6-8个月

开工后180天、开盘后90天

预售后2年

建设用地规划许可证（用地证）/国有土地使用证（土地证）/建设工程规划许可证（工规证）/建设工程施工许可（施工证）/预售许可证（预售证）

（土地在预售证取得之前可以单独抵押，取得预售证时需解压=按揭贷款办理之前需土地解押），（在建工程抵押时需土地解压，预售证取得之前后都可在建工程抵押，只不过预售证之后只能抵押未售部分，）预售证取得条件是工程进度需达到4层以上。

以上都是一般情况下。

授信审批部与信贷管理部的区别：

两者隶属风险控制部门，一般地市级分行两个部门是合一的。

但分工不同，授信审批只是对公司或个人授信业务进行审查，其主要作用是为有权审批人提供审批建议；信贷管理部一般负责与信贷有关的其他管理职能，包括但不限

于信用评级、贷后管理、档案管理等

关注三品：

人品（法人及实际控制人）、产品（质量、市场）、押品（价值、所有权）

房地产融资品种分类（按资金用途及贷款形式分类）:

流资、票据（银/商承）、结构性融资（参股投资）、并购贷款、棚改贷款、土地款、项目贷（开发贷）、按揭贷款、应收账款ABS、购房尾款ABS、经营性物业贷、信托贷款、委托贷款、抵押贷款、不良收购及兼并重组贷款。

运用工具：

信托计划、券商资管计划、基金子公司资管计划、险资计划、融资租赁、企业债及公司债、新三板、IPO

金融机构或平台：

各银行、信托公司、基金公司、投资公司、资管公司、券商、保险（券商资管为委托关系，基金子公司为信托关系）

一、开发贷：

（银行、信托）

1、定义：

向金融机构申请的开发工程建设贷款。

可直接银行申请，也可以信托、基金、投行等模式。

2、流程：

商定合作方案要素-业务受理-支行贷前实地尽职调查（支行行长+信贷经理+客户经理；汇报国家政策、行业态势、项目建设情况及发展规划）-上报市分行（支行撰写报告给市分行做专题汇报）-市分行贷前实地尽职调查（风险部门领导牵头+业务部门，更关注财务指标及细节性实质性的内容）-市分行做贷前沟通会-支行补充授信调查报告（对市分行提出的问题及时答复）-上报总行审批前准备即部门沟通会（会前沟通很重要，审批人查看资料找问题，支行领导可提前与审批人沟通，找出关注点、疑问点）-总行信贷审批会（风险评估）（一个牵头审批人、3-5个审批人组成，牵头人具有一票否决全）-出批复-签订合同-落实条件放款-贷款发放-分期还款计划-贷后检查与管理；

①前期准备：

提出申请、沟通方案与合作模式、纳入集团关系树

②资料提报评估评级、项目及客户准入（公司证件包括但不限于基础证件/资质证书/公司章程/验资报告/审计报告;项目简介、可研及预测表、环评能评、房产四证【土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售证】;合同包括但不限于合作开发协议/政府批复文件及协议书/土地转让合同及其他附件/原材料采购合同/设备及维修合同/建设合同/工程合同/运输合同/销售合同）-编写调查报告

③单笔上报市行信贷（授信）审批开贷前沟通会-报市行长签字确认

④省行信贷上信贷审批会审批（两证）

⑤出批复（三证）

⑥融资方案上报集团签批（开发贷、非开发贷），并录入SAP系统

⑦拟合同类、决议类资料提报审批表各级审批（资金中心及法务意见函）、合作方沟通（借款/信托/委托贷款合同、抵押/质押合同、保证/担保/最高额合同、资金监管协议/委托协议；股东会决议、承诺函、核保书、送达地址确认书等）

⑧核保（公证）--盖章（确定版本核保资料发资金中心转发监察室并预约章）、签字（预约）

⑨担保抵质押（土地、在建工程、股权、集团担保）（登记申请书、营业执照正副本、公司章程/金融机构许可证、法人身份证、股东会决议、授权委托书、抵质押清单、抵质押合同、说明书、公章法人章）

⑩开立放款账户（开户申请表）

⑪占用集团额度-报规模（限额）签借据

⑫放款审批（四证）一般采用委托支付：

施工合同、材料供货合同及清单、支付凭证及清单（发放款通知）

⑬贷后管理（放款信息录入SAP系统，还款更新SAP系统）

3、审核要素：

①合法合规---合作协议、控规修规、环评、五证

②总占地 土地出让合同、土地价格、使用年限

③总建面 地上（住宅、商业、公共）、地下（车库、其他）

④工程进度 土方、桩基、地下、主体、砌体、外立面、湿作业、安装、验收

⑤销售情况 销售比率

⑥自有资金 占比比例

⑦产品模式/结构 对已符合房地产开发贷款监管要求的某一期或者整期放开发贷、委贷、信托贷款、并购贷等；

交易模式：

1、银行信贷直投（表内）

2、银行投行直投（表外）

3、银行嵌套支付（委托、信托）

⑧融资比例融资金额总投资额

⑨金融机构（当事人） 银行、信托、基金、资管公司、投资公司、券商

⑩资金规模 资金来源

⑪贷款期限及归还计划---根据项目实际需要确定，满1年后企业可一次性或分次提前还款；

⑫融资成本 综合成本包括利率、财务顾问费、增值税、信托业保障基金成本已包含在内；

⑬担保方式---抵押物价值 抵押率不超过多少；解压交保证金或者置换抵押物；质押项目股权比例；集团担保；

⑭放款落实 工程进度、自有资金配比到位、委托支付单位

⑮监管措施

（1）抵押及保证担保：

抵押物销售时抵押物减少收取解押保证金或销售保证金（；2）开发销售：

按

照正常略宽松的时间预期，对开发和销售进度设置时点考核；（3）还款计划：

借款期限到期前6-9个月开始，会设置分批还款的指标要求，以降低到期一次性还款时出现问题的风险；（4）监管预售资金账户：

确保资金在本项目封闭使用。

前期及开发贷资金监管账户；（5）工程进度：

按工程进度使用资金；⑹委派董事；

⑯资金用途、支付路径及票据开具路径 支付给股东、直接支付给项目公司、受托支付

二、非开发贷

土地款（信托、基金、资管公司办理）

信托、基金公司审批流程：

①项目前期考察筛选项目

②项目立项

③项目尽职调查

④项目预审

⑤项目终审

⑥项目报备（银监会备案）

⑦项目募集

⑧项目成立：

1、开立信托专户；2、信托项目合同审批及签署；3、收取信托资金；4、信托产品销售；5、项目成立报告；

⑨项目后续跟踪与管理：

1、收取分配投资收益；2、信托项目清算；3、项目资料存档及档案管理；4、信托项目结束；

房地产信托是：

信托公司运用信托计划筹集资金，并用于房地产项目开发、建设、运营。

由房地产债权信托和房地产股权信托、收益权信托三种组成；

房地产债权信托：

信托公司通过信托产品募集资金，并以借贷方式发放给开发商用于房地产项目的开发建设；房地产股权信托：

信托公司通过信托产品募集资金，并以股权方式投资于房地产开发项目，用于项目开发建设。

是最常见的信托方式。

收益权信托：

信托公司向投资者发行信托产品募集资金，用于购买开发商的持有物业，信托公司将购买的持有物业委托专门的管理公司经营，并将持有物业未来的租金作为投资回报的收益分配给投资者；

房地产债权信托与股权信托的区别:

在债权型中，信托公司将项目贷款的本金及利息分配给投资者；在股权型中，信托公司通过“股权+开发商溢价回购“将项目的部分营运收益分配给投资者。

一般在“四证”之前的信托为股权

型信托，“四证”之后申请的信托为债权型。

三、并购贷款：

（银行、信托、基金公司）

是指境内并购方企业受让现有股权、认购新增股权、或收购资产、承接债务等方式实现合并或实际控制已设立并持续经营的目标企业的交易行为。

实际操作中由商业银行向并购方或其子公司发放的，用于支付并购交易价款和费用的贷款。

并购—兼并收购—兼并：

指两家以上的公司结合成一家公司；收购指并购企业购买目标企业的资产、营业部门或股权；

二者的区别：

实施兼并后只有一个企业，而实施收购后收购企业及被收购企业仍然保留各自的犯人地位。

满足条件：

1、项目公司成立且具备二级及以上开发资质；

2、被并购的股权下含有可量化的土地等资产，且满足四证齐全；

3、自有资金投入比例不低于40%；

四、棚改/旧改贷款：

（银行、信托、基金公司、投资公司）

是指用于支持城镇连片棚户区基础设施和配套设施建设，改造危旧住房、改善困难家庭住房的专项贷款。

客户准入条件：

1、开发资质证书二级及以上2、资产负债率项目准入（上报）条件：

1、签订拆迁安置补偿方案；2、签订拆迁补偿协议，拆迁率达到一定比例；3、