XX家电产业园建设项目可行性研究报告.docx
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XX家电产业园建设项目可行性研究报告
XX家电产业园建设项目可行性研究报告
第一章总论
1.1项目
1.1.1项目名称：
xxxx产业园建设项目
1.1.2建设性质：
新建
1.1.3项目地点：
湖北省监利县
1.1.4建设单位：
xxxx产业园开发有限公司
1.2建设单位概况
1.2.1建设单位概况
xxxx产业园开发有限公司成立于2012年9月，注册地址：
监利县容城滇玉沙大道城东工业园，注册资本1000万元，法定代表人何昶明。
xxxx产业园开发有限公司经营范围：
产业园开发；物业管理服务；对工业、商业、酒店业、房地产业进行投资。
1.2.2建设单位的由来
xxxx产业园开发有限公司控股方为佛山顺德康泰德宝产业园开发有限公司，该公司成立注册地址为佛山顺德区杏坛镇，注册资本1000300万元，法定代表人何昶明。
佛山顺德康泰德宝产业园开发有限公司经营范围：
产业园开发；物业管理服务；对工业、商业、酒店业、房地产业进行投资。
佛山顺德康泰德宝产业园开发有限公司由以下6位股东共同投资组成：
a.自然人股东
何昶明。
岀资额90万元，占注册资本的30%。
麦杏少。
岀资额60万元，占注册资本的20%。
刘妙楠。
岀资额60万元，占注册资本的20%。
麦顺敏。
岀资额30万元，占注册资本的10%。
徐海泳。
岀资额30万元，占注册资本的10%。
b.法人股东
佛山市顺德区赛思科电子科技有限公司。
岀资额30万元，占注册资本的10%。
c.个别股东及相关企业简介
1.刘妙楠
刘妙楠项下拥有广东康宝电器有限公司。
广东康宝电器有限公司坐落于美丽的珠三角腹地——素有“中国家电之都”之称的广东省佛山市顺德区杏坛镇。
公司注册资本壹亿港元，总部占地面积40多万平方米，固定资产4亿多元，员工3000余人，其中大专以上学历的管理、技术人员1000多人，康宝营销网络、服务网点遍布全国各地。
1988年，康宝诞生了第一台家用远红外线消毒柜，从此开拓出一个中国民族品牌的新领域，并于1988年8月18日正式成立广东康宝电器有限公司。
经过20多年的发展，康宝现已成为国内著名的厨卫电器生产企业以及世界知名的五金制品出口基地。
康宝作为全球消毒碗柜的研发中心，康宝食具消毒碗柜规格齐全，产品容积从15升到1800升不等，二十大系列、三百多个品种，康宝先后获得“部优产品”、“全国用户满意产品”、“广东省名牌产品”、“广东著名商标”、“中国家电行业十大影响力品牌”、“中国驰名商标”、“中国消毒碗柜行业标志性品牌”等数百项荣誉称号。
康宝消毒碗柜连续20多年保持了行业市场占有率、销售量领先的地位，享有“世界消毒柜王国”、“消毒柜大王”的美誉。
2000年起，康宝逐步实行战略性扩张，以消毒柜为核心延伸到其它厨卫产品，生产并销售消毒碗柜、热水器、燃气灶、烟机等家电产品，康宝全面进军厨卫领域。
经过多年的发展，康宝具备了年消毒柜200万台、燃气灶150万台、吸油烟机150万台、热水器100万台的生产能力。
并在全国建立了5000多个终端，1300多个售后服务网点，全球有超过两千万的家庭正在使用康宝的健康产品。
康宝也是著名的五金制品出口基地，五金烤炉、烤箱、保温瓶等产品出口欧美等数十个国家。
近年来，康宝还将产业延伸到汽车配件领域，年产值上亿元。
经过20多年的发展，康宝现已初步形成了“厨卫电器、五金加工、汽车配件”三足鼎立的发展格局。
康宝也是智能家居行业的领航者，康宝“无线物联家居系统”处于行业领先水平，并通过了部级鉴定，且获得了广东省高新技术产品。
康宝无线物联家居系统，能将家居用品、网络、3G等很好的融合，并搭建了物联网在家庭中的运用平台，具有安全、方便、实用、人性化的特点，从而为现代家居生活注入了新的生机与活力。
康宝将凭借这一先进的技术系统，引领家居全面走进智能化时代，为人类创造更加舒适、便捷的生活方式。
2.麦杏少
麦杏少项下拥有顺德昌盛实业有限公司。
顺德昌盛实业有限公司成立于1990年8月，是一家集家电产品的研发、生产、销售为一体的高新技术企业。
公司座落于顺德区杏坛镇，主厂房占地面积20000平方米，员工近500人，拥有进口CNC加工中心、数控电火花机等一系列精密模具加工设备，配套有90吨至650吨先进的电脑注塑机30台，引进国内外一流的生产组装线和先进的生产技术，可为客户提供从产品设计、开发、模具制造、注塑成型、喷印到组装成品一站式服务。
创办至今，该公司一直坚持走绿色、健康的产品开发理念，拥有自己的专业设计、研发队伍，拥有配备完善的自主实验室，从而使产品精益求精。
由该公司设计的家用豆浆机、光波炉、电子炖盅等产品获得多项国家专利和国际认证，产品远销欧盟、美洲、东南亚、中东等国家和地区。
3.徐海泳
徐海泳项下拥有广东永顺彩印有限公司。
广东永顺彩印有限公司座落于佛山一环东路北滘出口旁，始建于1994年。
该公司1999年引进全自动纸板生产线，2002年又投产造纸生产线，至今已发展成一家造纸、印刷、复合成型一条龙的包装企业。
该公司占地面积16万平方米，总资产2亿多元，经十多年发展，业务蒸蒸日上。
目前彩印公司已拥有罗兰700六色加过油，全开800四色，日本小森全开六色，五色以及三菱四色等十多台先进印刷设备，日产高达100万印次；包装公司引进台湾九十年代五层纸板生产线，拥有四色、三色、双色规格不一的水墨印刷设备，并具备三层、五层、全套纸箱生产设备。
造纸公司引进四条先进生产线，主要生产高级涂布白板纸、优质普白纸、高强瓦楞纸、挂面纸等，并配备热电连产火力发电机组，以及完善的排污设备，年产值10万吨，产品远销省内外。
该公司主要以出口产品包装为主，由于原料大部分自产，故以起货快捷、价格合理、产量稳定、服务优质深受顾客好评。
1.3可行性研究报告编制的依据和内容
1.3.1编制的依据
a.《中华人民共和国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
b.《中华人民共和国城乡规划法》；
c.《中华人民共和国土地管理法》；
d.《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》；
e.《中华人民共和国水土保持法》；
f.《中华人民共和国环境保护法》；
g.《湖北省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
h.《湖北长江经济带“十二五”规划》；
i.《监利县经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
j.《监利县总体规划》；
k.各级政府相关批示和文件；
l.建设单位提供的基础资料。
1.3.2研究的范围
a.总论
b.项目建设的背景
c.项目建设的必要性
e.总体规划及建设规模
f.场址选择及建设条件分析
g.建设方案
h.总图布置及经济技术指标
i.环境影响分析
j.机构设置及项目管理
k.项目建设期及招投标
l.投资估算及资金筹措
m.财务与社会效益分析
1.4项目建设概况
1.4.1建设目标
全面贯彻落实科学发展观，贯彻落实《湖北省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》、《湖北长江经济带“十二五”规划》、《监利县经济和社会发展第十一个五年规划纲要》精神，以发挥监利县综合优势为先导，以集约化承接沿海家电产业转移为宗旨，坚持可持续发展，促进监利县长江经济带配套建设，在监利县建设规划先进、专业配套、环境优美、布局合理、综合效益明显的现代化“xxxx产业园”。
1.4.2建设规模及内容
a.拟建规模
1.就业职工人口规模
产业园在近期（2013～2018年）的就业职工人口规模约为2万人,远期（2018～2025）就业职工人口5万人。
2.用地规模
根据人口规模和高新技术研发、家电制造业、物流业的用地要求，确定本项目建设用地为3000亩，远期建设用地为10000亩。
b.主要建设内容
1.新建综合服务区。
见表1-1。
表1-1综合服务区主要技术经济指标表
规划总用地面积
123200
地上计容总建筑面积
110880
其中
服务中心面积
27720
产品展示面积
16632
企业公馆面积
66528
总建筑基底面积
30060
容积率
0.9
绿化率
35%
建筑密度
24.4%
停车位
300辆
2.新建工业厂房
工业厂房建设用地控制指标如下：
规划总用地面积：
117.63万m2（折合约1764.44亩）；
总建筑面积：
941000m2；
总建筑基底面积：
705800m2（折合约1059亩）；
容积率：
0.80；
建筑系数：
60%；
绿化率：
8%，绿化占地面积：
94100m2（折合约141.15亩）；
围墙、道路及停车场占地面积：
376400m2（折合约564.6亩）。
3.新建仓储区。
见表1-2。
表1-2仓储区主要技术经济指标表
仓储区规划总用地面积
150000
地上计容总建筑面积
135000
总建筑基底面积
87000
容积率
0.9
绿化率
5%
建筑密度
58%
堆场
45000
停车场
10500
停车位
100辆（货车）
4.新建基础设施
⑴新建道路总长8800m。
⑵新建管道工程
供水管道：
敷设DN200mm管径的供水管道总长5800m；DN100mm供水管长3000m。
雨水管道：
敷设DN800mm管径的雨水管道总长11600m；DN600mm雨水管道长6000m。
污水管道：
敷设DN1000mm管径的雨水管道总长11600m；DN800mm雨水管道长6000m。
⑶新建电力、电讯、路灯、天然气管道、消防、环卫工、绿化设施。
1.4.3建设期限
项目建设期为3年。
1.4.5项目总投资
项目总投资为150000万元，其中：
建设投资138996万元，建设期贷款利息11004万元，流动资金0万元。
项目总投资构成见表1-3。
表1-3项目总投资构成表
序号
项目
估算价值（万元）
占投资比例（%）
1
建设投资
138996.00
92.66
1.1
建筑工程
67625.60
1.2
配套工程
33233.65
1.3
其他费用
31517.49
1.4
基本预备费
6619.26
2
建设期利息
11004.00
7.34
3
铺底流动资金
4
总投资合计
150000
100.00
1.4.6资金来源
项目总投资150000万元中，计划向申请银行长期贷款105000万元，项目建设单位自筹资金45000万元。
第二章项目建设的背景
2.1监利县建设本项目的优势条件
2.1.1监利县综合概况
监利县是荆州市的下辖县，位于湖北省的南部，洞庭湖的北面，是镶嵌在江汉平原上的一颗明珠。
监利县地跨东经112度35分～113度19分，北纬29度26分～30度12分，全县南北长74公里，东西宽60公里，总面积为3237.67平方公里；监利县东带洪湖，南濒长江，汉江支流东荆河绕北部边界蜿蜓东去，西与江陵，石首傍江接壤、北与潜江、仙桃（沔阳县）夹河相邻，东与洪湖连壤交界，南与湖南的华容、临湘、岳阳隔江相望。
三国时期孙权设立监利县，建具历史已近1800年；监利县现属荆州市管辖，辖24镇3乡2场，2010年末全县人口为155万。
监利县地势平坦，地面海拔高度在23.5～30.5m之间，高差仅7m，是典型的平原地形，地形大势是：
南部长江沿岸，北部东荆河沿岸和西部较高，中间和东部属于湖洼地带，低于西面和南北两侧地区，高低相差6m左右，自然形成撮箕型，宜排灌和水利。
监利地理位置优越，水陆交通四通八达，处于武汉、岳阳、荆州三市经济辐射的主环交叠区。
境内公路形成了以沙洪、监仙、监潜为骨架的交通网络，以县城为中心，往南90公里抵岳阳，可接107国道和京广铁路（经白螺汽渡码头）；往西98公里抵荆州，可连207国道；往北58公里接宜黄一级公路和318国道直达宜昌和武汉。
监利长江港口是江汉平原最大的县级水陆转运港口，沿江上溯165公里至荆州，顺流而下90公里至岳阳，321公里至武汉。
境内长江岸线143公里，建有8个港口，年吞吐量500万吨以上。
监利县地处江汉冲积平原，属副热带湿润季风气候，日照充足，雨量充沛，土地肥活，物产丰富，素有“鱼米之乡”的美誉，是湖北省粮、棉、油、林木、水产、牲禽主产区。
据监利县政府公布，2012年全县实现地区生产总值172.3亿元，增长10%；完成社会固定资产投资112亿元，增长35%，增幅在全市排名第三；实现社会消费品零售总额83.76亿元，增长20%；外贸出口3641.3万美元，增长30%；实现财政收入4.4亿元，增长21.08%，其中地方一般预算收入2.82亿元，增长21.47%；城镇居民人均可支配收入达到14129元，增长15%；农民人均纯收入达到8570元，增长16%。
2.1.2工业概况
到目前为止，监利县已初步形成了轻工食品、医药化工、纺织服装三大支柱产业，福娃、玉沙等58家规模企业成为推动全县工业经济发展的强劲动力。
华油科技、大和钢构、福人木业等一批投资过亿元的大项目先后落户监利。
品牌创建取得突破，“福娃”牌大米、“福江”牌细木工板双双荣获“中国名牌产品”称号，“福娃”商标被认定为“中国驰名商标”。
2012年，监利县共签约项目88个，协议总投资260.63亿元，实际到位资金45亿元，其中工业项目62个，协议引资233亿元，到位资金37.3亿元。
引资的数量、质量和规模均创历史最好纪录，投资过亿元项目23个，如投资过10亿元的上信服装产业园、朱河机电产业园、万汇融园品牌服装产业园，投资过5亿元的鸿翔科技等一批集群项目成功落户，“招大引强”成为招商引资的突出亮点。
2.1.3农业概况
由于大力开展高产创建整县推进工作，2012年，监利县粮食总产突破30亿斤，稳居全省之首。
生猪出栏100万头，家禽出笼2300万只，连续三年蝉联“全国生猪调出大县”，并跻身全省畜牧强县创建17家县市之一。
水产品总量达到30.5万吨，黄鳝、河蟹、小龙虾三大特色水产品产量继续位居全省第一，竞争优势明显。
新增造林面积9.8万亩，林业总产值突破13亿元。
国家农业产业化示范基地建设步伐加快，农业产业化重点龙头企业发展到59家，新增农民专业合作社84家，农产品加工总产值达到160亿元，增长18.5%。
新品种、新技术、新模式、新机具得到推广，农产品质量安全和农业节本增收保障力度加大。
农村土地市场化流转积极推进，新增流转面积18万亩。
品牌创建取得新突破，共申报农业“三品一标”10个，“荆江”牌黄鳝和“监湖”牌河蟹荣获第十届中国（国际）农产品交易会“金奖产品”。
以福娃三丰水稻专业合作社为代表的工厂化集中育秧基地建设，成为推动农业标准化生产、规模化经营、产业化发展的新亮点。
全省“三化同步”协调发展现场会在我县召开，“福娃模式”作为“三化同步”协调发展的一面旗帜在全省推广。
2.1.4交通概况
至2010年底，全县现有公路总里程4012.633公里，公路上共有桥梁1232座;公路客运站场13个、货运站场5个；全县航道总里程494公里（其中长江航道140公里），有港区9个，岸线总长43.6公里，码头39座。
目前，全县拥有营运客车637台，货物运输车辆2018台，出租车321台，城市公交车在原有48台的基础上新增20台；拥有客运线路189条；在籍船舶122艘辆。
全年交通运输部门共完成客运量843.6万人次，客运周转量4656万人公里；货运量216.24万吨，货运周转量2.416亿吨公里。
2010年3月10日，监利随岳南高速公路正式通行。
随岳南高速公路全长98.06公里，监利境内74.21公里，全封闭全立交。
同时配套建设监利连接线一级公路13.823公里。
岳南高速公路、荆岳长江公路大桥已于2010年11月竣工，2010年12月9日，荆岳长江公路大桥正式通车。
该项目是湖北省“六纵五横一环”骨架公路网中，随州至岳阳高速公路跨越长江的特大型桥梁工程，是湖北省“十一五”交通重点基础设施建设项目，起点位于监利县白螺镇瞿李村4组，跨越长江后止于湖南省岳阳市云溪区大鼓山附近。
桥型为主跨816米双塔全钢箱梁斜拉桥方案。
全线采用双向6车道高速公路标准建设，设计时速100公里/小时，路基与桥梁宽度均为33.5米。
项目全长5.42公里，其中桥梁全长4192米，两岸接线长1228米，并在白螺镇设置互通式立交、管理分中心、养护工区和收费站。
容城新港区工可报告编制全面完成，监利将再次享有长江黄金水道之利，便利的水陆交通将不断放大监利地处武汉城市圈、长株潭城市群交叉辐射区和长江经济带中心的区位优势，支撑着监利经济社会的快速发展。
2.2项目建设的背景
2.2.1项目的由来
佛山顺德康泰德宝产业园开发有限公司的股东公司均为广东省佛山市极具社会影响力的企业，其在家电、印刷、材料、物流等领域均具有很高的声誊，其中广东康宝电器有限公司更是享誉全球的家电生产企业。
近年来由于沿海地区人工成本上升较大，且市场开发殆尽，故急欲寻求新的发展空间，于是将主导产业移往内地，通过联合更多企业，利用各自有利条件再创辉煌，成为了这些企业的当务之急。
鉴于以上原因，加上监利县的优势条件，通过对比选择，佛山顺德康泰德宝产业园开发有限公司选择了在监利县建设本项目。
xxxx产业园开发有限公司建设本项目的主要功能是：
将与自身公司密切相关企业的部分主导产业从广东移往监利；利用自身影响力，大力吸引外地、外省、特别是广东省电器、电子、家电、物流、服务企业入驻监利县；贯彻执行党和国家的方针、政策、法律、法规以及监利县人民政府的有关规定，制定xxxx产业园建设和经济发展的规划、各项计划，并组织实施；制定电子产业园招商引资规则，编制招商规划，发布对外招商信息；组织对外招商活动，协助电子产业园内企业办理各项行政审批事项；按照县政府城市规划行政主管部门的总体规划依法进行电子产业园规划管理，负责按电子产业园建设总体规划编制，实施详细规划；负责电子产业园各项基础设施、公用设施和其它公共建设项目的建设、监督和管理；按照有关规定和委托权限，负责电子产业园建设用地的开发、利用和管理；负责电子产业园房地产开发；协助有关部门设在电子产业园的派出机构、分支机构和工作专班的工作；协助县政府维护电子产业园内社会秩序，协助保障企业的自主权和职工的合法权益。
2.2.2“工业兴县、开放强县”战略催生本项目的提岀
《湖北长江经济带“十二五”规划》指出，“十二五”时期，要充分发挥长江“黄金水道”的综合优势，努力建设“三带一枢纽”，通过“促进荆州崛起、加快湖北汉江流域综合开发、构建长江中游城市群”，将湖北长江经济带建设成为促进“两圈”互动和推动全省经济社会协调发展的空间主轴、促进中部地区崛起的重要增长极和全国水资源可持续利用典型示范区。
为此，长江经济带要抓紧建设现代产业密集带，力促经济发展方式转变步伐加快，构建起以水资源为支撑的现代产业体系。
要积极发展以冶金、石化、汽车、船舶、装备制造等为主体的先进制造业，以电子信息、生物医药、新能源、新材料、节能环保等产业为支撑的高新技术产业；依托长江“黄金水道”，发展以现代物流和文化旅游等为重点的现代服务业，以高产优质水稻、名优特淡水产品等为主的农业生产与农产品加工业。
初步建立起沿江区域间产业发展的良性互动机制。
《湖北长江经济带“十二五”规划》具体要求，第一，“十二五”时期，要针对“长三角”、“珠三角”和“环渤海”三大经济圈的产业转移，积极创造条件，建立长江经济带承接产业转移示范区。
瞄准招商引资重点目标区域，跟踪相关产业和项目，依据示范区产业发展需要，有效运用招商资源，积极引进战略投资者。
探索中西部地区承接产业转移的新途径和新模式，促进产业结构升级，优化区域产业分工，鼓励长江经济带内产业转移，共同推动区域协调发展。
第二，要加快发展县域经济，提升县城综合承载能力，逐步成为农村人口转移的主要载体。
优先支持沿江重点镇和中心镇发展，集中打造特色资源镇，增强公共服务和居住功能，成为接纳农村人口转移的重要节点，促进城镇化和新农村建设良性互动。
推进港口新区建设，实现以港兴城。
以港口作为城镇新区开发的支点，配套临港产业，带动新城发展，并通过区域联动、顺江发展、集群布局带动区域发展。
第三，要充分发挥劳动力资源和区位优势，立足现有产业基础，引进知名品牌，采用高新技术、先进适用技术和先进管理模式，加速劳动密集型产业扩张升级，推进农村富余劳动力就地转移就业。
重点发展：
纺织印染服装产业、家电工业、森工产业、建材工业、橡胶塑料工业。
第四，要把推动服务业发展作为产业结构优化升级和转变发展方式的战略重点，加快发展现代服务业，改造提升传统服务业。
围绕湖北“两圈一带”战略，重点规划建设现代服务业核心区、区域性服务业中心区、生产性服务业功能带，不断拓展服务业发展空间。
重点推进金融、物流、信息、旅游、文化、商务等6大现代服务业产业，构建生产性服务业体系完备、生活性服务业丰富繁荣、新兴服务业优势突出的服务业发展新格局。
按照湖北省十二五年规划纲要棈神，监利县在《监利县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中提出了坚持以科学发展观统领经济社会发展全局，坚持可持续的科学发展观，紧紧围绕“工业兴县”和“打造全省经济强县”的目标，大力发展“跨越赶超”和“工业壮腰”发展战略。
监利县提出：
要以优惠的投资政策着力创造宽松优质的投资环境，大力引进各种经济成分参与到监利县经济建设中来；紧紧围绕“工业兴县、开放强县”战略，以加快转变经济发展方式为主线，以“新型工业化、信息化、新型城镇化、农业现代化”协调发展为重点，以改革开放为动力，坚持打破常规、跨越赶超不动摇，坚持工业优先、投资引领不动摇，坚持自加压力、负重奋进不动摇，着力提升开放开发水平，着力保障和改善民生，多渠道开发就业岗位，大力发展就业容量大的产业，不斯增加就业岗位，全面推进“经济建设、政治建设、文化建设、社会建设、生态文明建设”，为实现“全省第一方阵、荆州县市领先”目标而努力奋斗。
改革开发三十年来，监利县人民以勤劳和智慧改天换地，经济发展突飞猛进，社会事业蒸蒸日上，人民生活稳步提高。
如今，在全面建设小康社会的大道上，监利县抢抓国家实施西部大开发、承接沿海地区产业转移，中部崛起战略契机，努力实施“工业兴县”战略。
本项目正是在这一大背景下提出的。
中国轻工业武汉设计工程有限责任公司受建设单位委托，承担本项目可行性研究报告的编制工作。
第三章项目建设的必要性
3.1建设本项目有利于推进监利县长江经济带建设
监利县在以荆州市为主导的长江经济带区域经济建设中占据着区位、生态、资源、交通、基础设施、人力资源等优势，其综合优势十分明显；努力推进以荆州市为主导的长江经济带区域经济建设，是促进监利县暨荆州市经济社会又好又快发展的千载难逢重要机遇。
根据《湖北长江经济带“十二五”规划》的要求，“十二五”时期要加快荆州市的振兴与崛起：
荆州市要以加快转变经济发展方式为主线，以实现跨越发展为首要目标，以改革创新为动力，以推进新型工业化、新型城镇化和农业现代化为重点，着力构筑大交通、培育大产业、建设大城市，努力建成湖北长江经济带的“钢腰”、江汉平原中心城市和长江中游明星城市，为江汉平原振兴崛起提供重要支撑和动力，努力成为推进湖北跨越式发展、构建中部崛起战略支点的重要支撑。
为此，荆州市意图发挥地域综合优势，提出要突出自身特色，勇于先行先试，力求资源优化配置，逐步完善综合配套，整合各种社会力量为湖北长江经济带的建设发展贡献力量，真正起到湖北长江经济带“钢腰”的作用。
荆州市意图经过几年的努力将荆州市建成为湖北长江经济带对外开放
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