版南宁市住宅小区物业服务收费管理实施细则全文解读.docx
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版南宁市住宅小区物业服务收费管理实施细则全文解读
2014版南宁市住宅小区物业服务收费管理实施细则全文解读
南宁小区物业收费细则公开征求意见 物业服务与群众生活息息相关，物业服务收费管理问题涉及面广、关注度高。
10月28日，南宁市物价局联合住房局发出关于公开征求《南宁市住宅小区物业服务收费管理实施细则（征求意见稿）》（以下简称《意见稿》）修改意见和建议的公告。
《意见稿》中提到对分期开发的小区内由同一物业公司管理的实行统一服务等级及收费标准，获得优质物业服务称号的可上浮物业服务费等。
这些规定您觉得合适吗？
您有什么好的建议意见欢迎通过微信给我们留言或直接向物价局反映。
无业委会小区物业费实行政府指导 按照《意见稿》，物业服务收费按不同物业的使用性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。
依法成立业主委员会之前，住宅小区物业服务收费实行政府指导价，物业服务企业可向业主或物业使用人收取住宅物业服务费、车位（车库）物业服务费、车辆停放服务费、车位租赁费、电梯维护费、装修垃圾清运费、出入证制作工本费。
依法成立业主委员会之后的住宅小区物业服务收费（除停车收费外）实行市场调节价。
业主依法将住宅、车库改变设计用途作为经营性用房的，其物业服务费实行市场调节价，由相关业主和物业服务企业协商确定。
但是记者在采访中发现，一些小区即使有业主委员会，物业服务收费标准也由物业公司制定或按照政府指导价实行，比如荣和·山水绿城小区虽然有业委会，物业管理服务费却为1.5元/月平方米。
物业管理优秀小区物业费可以上浮 从2009年10月开始，南宁小区物业服务收费已经实行按等级定价，服务等级为一级别的物业企业，服务收费可以收取1.35—1.65（带电梯）元/月平方米，服务等级为四级别的物业企业，服务收费则为0.36—0.44（无电梯）元/月平方米。
在实际的操作中，低等级物业企业服务的小区有电梯房的则会另外收取电梯维护费，如南湖国际小区及翡翠园小区一期是单独交30元/月电梯费。
按照《意见稿》，物业服务按等级定价将被延续下来。
相关部门根据物业服务等级标准及服务质量、服务成本等因素，制定住宅物业服务费等级基准价和浮动幅度（最高不超过15%）。
当然，服务等级并不是一成不变的，市房产行政主管部门每三年评定一次住宅小区的物业服务等级。
不达标的需整改，整改不达标的会进行降低服务等级处理。
另外，《意见稿》规定，对荣获国家级、自治区级和市级优秀物业管理荣誉称号的住宅小区，按照鼓励先进、优质优价的原则，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主或业主大会同意，并经市房产行政主管部门核实、市价格主管部门核准，住宅物业服务费可按现行收费标准适当上浮。
对此，有市民提出，本身物业服务公司都已按级定价，级别高的物业服务企业收的物业服务费也高，提供与之相应的高质量的物业服务是其职责所在，如果在此基础上再上浮物业服务费，会增加业主负担。
分期建设小区同一物管实行统一标准 “我们小区一期物业费是0.8元/月平方米，二期是1.3元/月平方米。
”家住翡翠园小区的阮小姐提出，同一个小区，同一个物业公司，二期的物业费每平方米就高出了0.5元，按照100平方米的房子算，一个月多出了50元，而一期的房子交的电梯维护费是30元/月，这样算下来一个月就多了20元。
对于此种情况，《意见稿》中规定，分期开发建设的住宅小区，在同一物业管理区域内均实行统一的物业服务等级和物业服务收费标准。
此外，对于分期开发、分批交付使用的住宅，物业服务费由谁来交也是很多业主争议的问题。
《意见稿》明确开发建设单位应在房屋买卖合同中明确交房时的房屋及配套设施、居住环境等交付标准。
达不到法定交房条件的住宅小区以及因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成住宅小区配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的，房屋物业服务费用由开发建设单位交纳。
小区内停汽车车位物业费与停放费收其一 《意见稿》对车位物业服务及车辆停放收费也进行了明确，拥有车位（车库）产权的开发建设单位或业主，应交纳车位（车库）物业服务费。
而住宅小区停车收费方面，车辆停放服务费和车位租赁费，实行政府指导价管理。
车辆停放服务费是指物业服务企业对在物业管理区域内公共车位（车库）、人防车位停放车辆的车主收取的费用。
业主在物业管理区域内的公共车位（车库）、人防车位内停车应交纳车辆停放服务费。
车位租赁费是指室内车位（车库）产权单位将车位（车库）出租给承租人使用所收取的费用。
车位租赁费实行分等级定价管理。
《意见稿》同时规定，物业服务企业收取车辆停放服务费后不得再向业主收取车位物业服务费。
车位（车库）产权单位或受其委托代收车位租赁费的物业服务企业，在向承租人收取车位（车库）租赁费后不得再另行收取车位物业服务费。
“重复收费的倒是不多见，但是很多小区都有只卖不租车位的问题。
”市民王女士提出，车库的车位产权属于开发商，不受物价部门指导价的限制，如果政府定的价格低于其平时出租的价格，开发商就会出现只卖不租车位的问题，业主的停车难问题也较为普遍。
公共经营所得经业主同意公示开支 “小区里设有很多广告牌，电梯里面也有，花坛旁边也被开发成了停车位，物业公司的这些经营收入都不知道用到哪里去了。
”市民黄先生对物业公司利用业主公共设施赚钱牟利很愤慨。
而这一情况在不少小区都出现。
《意见稿》明确，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的应经业主大会同意，或者经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，所得收益主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
另外，占用物业管理区域内业主共有道路或者其他公共场地停放车辆的，应当经业主大会或专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意才可收取车辆停放服务费，收费标准应与同一小区露天规划配套停车场车辆停放服务费标准一致，所得收益主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
电梯维护费、利用物业共用部位和共用设施设备进行经营所得收益、占用物业管理区域内业主共有道路或者其他公共场地停放车辆所得收益都必须分别独立设账管理，专款专用。
物业服务企业每年3月底前须将上一年度收支情况在住宅小区各楼道出入口及小区公告栏公示七天。
前期物业服务合同解除时，物业服务企业须将结余费用情况向全体业主公示，并将结余款移交下一任物业服务企业。
优质优价 荣获国家物业管理示范小区荣誉称号的项目，其住宅物业服务费可在现行收费标准的基础上上浮10%； 荣获自治区级物业管理优秀小区荣誉称号的项目，其住宅物业服务费可在现行收费标准的基础上上浮8%； 荣获市级物业管理优秀小区荣誉称号的项目，其住宅物业服务费可在现行收费标准的基础上上浮5%。
《南宁市住宅小区物业服务收费管理实施细则（征求意见稿）》征民意 物业服务不达标收费要降级 广西新闻网-当代生活报讯（记者袁夏岚实习生李艳芬）10月28日，记者从南宁市物价局获悉，日前南宁市物价局、南宁市住房保障和房产管理局草拟了《南宁市住宅小区物业服务收费管理实施细则（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》），公开征求民意。
《征求意见稿》对物业服务收费的各个方面都进行了较为详尽的规定，其中包括对实行政府指导价的小区物业服务费实行等级定价；物业服务不达标可降级等内容。
两种定价 业委会成立前后物业收费不一样 《征求意见稿》指出，有业主委员会和没有的小区收费规定上会有不同。
成立业委会之前，通过招投标并经市房管部门同意且备案后采取协议方式选聘物业服务企业的小区，实行政府指导价，物业服务企业可向业主或物业使用人收取物业服务费、车位（车库）物业服务费、车辆停放服务费、车位租赁费、电梯维护费、装修垃圾清运费、出入证制作工本费。
成立业委会之后，小区的物业服务收费（除车辆停放服务费和车位租赁费外）则实行市场调节价。
车辆停放服务费和车位租赁费，不管业委会成立前还是后，都是实行政府指导价管理。
若业主将住宅、车库改为经营性用房的，其物业服务费实行市场调节价，由业主和物业公司协商确定。
南宁公开征求民意 优质优价 物业费按服务等级定价，3年一定 《征求意见稿》规定：
“实行政府指导价的住宅物业服务费采取按等级定价的管理方式。
”这意味着物业服务费和物业服务水平是挂钩的，物业的物业服务水平级别越高，则收费也越高。
南宁市房产行政主管部门将制定物业服务等级标准并向社会公布。
市物价部门和房管部门制定住宅物业服务费等级基准价和浮动幅度（最高不超过15%）。
物业服务等级原则上每三年评定一次，对达不到原评定的物业服务等级标准的小区，要责令其进行整改，整改不达标的，经南宁市房产行政主管部门认定，作降低服务等级处理。
等级降低后，收费也要按规定降低。
对因管理优秀而使小区获奖的，物业服务费可按现行收费标准适当上浮（获国家级奖项的上浮10%，获自治区级奖项上浮8%，获市级奖项上浮5%）。
最高限价 三类收费实行最高限价 虽然有业委会的小区实行市场调节价，但有三类收费实行的是最高限价。
分别为：
电梯维护费、装修垃圾清运费（含装修管理提供服务）、出入证制作工本费。
物业服务企业可在不超过最高限价的范围内自行确定具体收费标准。
对实行人员IC卡出入证管理的住宅小区，开发建设单位须根据业主的需要，为每户业主免费配置1-4张人员IC卡出入证；实行机动车IC卡出入证管理的住宅小区，开发建设单位须为拥有车辆的业主每户免费配置1张机动车IC卡出入证；因业主申请超额配置或因遗失、损坏需要重新办证的，物业服务企业可按成本收取工本费。
延伸阅读：
南宁市住宅小区物业服务收费管理实施细则（征求意见稿） 第一条为规范我市物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《广西壮族自治区物业管理条例》（自治区人大常务会2012年11月30日修订通过）以及《广西壮族自治区物价局广西壮族自治区住房和城乡建设厅关于印发〈广西壮族自治区住宅小区物业服务收费管理办法〉（试行）的通知》（桂价格〔2013〕62号）等相关法律、法规和政策规定，结合我市实际，制订本实施细则。
第二条本实施细则适用于南宁市行政区域范围内经工商行政管理机关登记注册，并持有房产行政主管部门核发的物业服务企业资质证书的物业服务企业，按照物业服务合同的约定开展住宅小区物业服务活动的物业服务收费管理。
第三条本实施细则所称的物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对住宅小区内的房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人收取的费用。
第四条物业服务收费应当遵循公平、公正、公开以及服务标准与收费标准质价相符的原则。
第五条市价格主管部门会同市房产行政主管部门按照各自管理权限，负责本行政区域范围内住宅小区物业服务收费的管理监督工作。
第六条物业服务收费按不同物业的使用性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。
依法成立业主委员会之前，通过招投标并经市房产行政主管部门备案或经房产行政主管部门同意采取协议方式选聘物业服务企业的住宅小区物业服务收费实行政府指导价，物业服务企业可向业主或物业使用人收取住宅物业服务费、车位（车库）物业服务费、车辆停放服务费、车位租赁费、电梯维护费、装修垃圾清运费、出入证制作工本费。
依法成立业主委员会之后的住宅小区物业服务收费（除停车收费外）实行市场调节价。
业主依法将住宅、车库改变设计用途作为经营性用房的，其物业服务费实行市场调节价，由相关业主和物业服务企业协商确定。
第七条制定或调整物业服务收费的政府指导价标准应进行成本监审。
市价格主管部门可根据物业服务企业前3年的物业服务成本监审情况、业主承受能力以及社会经济发展状况等因素，适时调整收费标准。
实行市场调节价的物业服务收费，由物业服务企业与业主委员会或业主大会双方协商确定。
第八条实行政府指导价的住宅物业服务费采取按等级定价的管理方式
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