住宅房地产抵押价值评估报告.docx
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房地产估价报告
估价项目名称：
大兴区黄村镇观音寺北里11号楼2单元602
室住宅房地产抵押价值评估委 托 方：
赵树友先生
估 价 方：
*
估价人员:
**
估价作业日期：
2009年4月13日——2009年4月15日
估价报告编号：
京房*（综）估字（2009）第SG04089号
目 录
一、致委托方函2二、估价师声明3三、估价的假设和限制条件4
北京市大兴区黄村镇观音寺北里11号楼2单元602室房地产价格评估
四、估价结果报告5
（一）、估价双方情况5
（二）、估价对象概况5
（三）、估价目的8
（四）、估价时点8
（五）、价值定义8
（六）、估价原则及估价依据8
（七）、估价方法9
（八）、估价结果10五、房地产估价技术报告12
（一）、个别因素及区域因素分析12
（二）、市场背景分析13
（三）、最高最佳使用分析14
（四）、变现能力分析15
（五）估价方法选用15
（六）估价测算过程及估价结论15六、附件23
致委托方函
赵树友先生：
受贵方委托，我公司对您购买的孙井辉先生原有的位于大兴区黄村镇观音寺北里11号楼2单元602室的房地产进行了房地产抵押价值评
第7页
估，为委托方向银行办理房地产抵押贷款提供房地产抵押市场价值参考。
估价对象：
建筑面积107.11平方米，户型结构为三室一厅一卫，设计
用途为住宅。
估价结果：
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照房地产估价程序，选用适宜的估价方法，在认真分析现有资料并综合分析影响房地产价值因素的基础上，经过仔细测算，最终确定估价对象大兴区黄村镇观音寺北里11号楼2单元602室住宅于估价时点2009年4月13日的抵押价值为：
63.24万元,人民币大写：
陆拾叁万贰仟肆佰元整，单位建筑面积价格为5904元/平方米。
详细的估价过程及有关说明见《估价结果报告》和《估价技术报告》。
顺致
商祺!
*
法定代表人：
二零零九年四月十五日
我们郑重声明
估价师声明
1、我们在本报告中陈述的事实是真实和准确的。
2、本评估报告只用于借款人向银行申请贷款时供贷款行参考使用，其评估结果的有效期为壹年（但在市场状况变化很大时，贷款行有权要求重新评估）
3、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论、但受到本报告中已说明的假设和限制条件的限制。
4、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系、也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
5、我们依据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
6、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
估价人员对估价对象的实地查勘仅限于外观及使用状况的一般性查看，不进行结构性测试，故不能确定其内部缺损。
7、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
8、本估价报告使用范围仅服务于委托方的估价目的。
未经本公司书面同意,本报告全文或部分内容均不得向第三者提供。
9、本公司不承担由于委托方对本报告使用不当所造成的一切后果。
中国注册房地产估价师：
*
*
估价的假设和限制条件
一、估价的前提条件
1、估价对象处于正常使用状态，估价对象按住宅用途使用为其最高最佳使用方式。
2、除估价人员所能了解和知悉的权利状况外，估价对象不存在其他影响价值的他项权利、税费等限制因素。
3、本报告采用的评估价值标准为公开市场价值。
4、本次评估所依据的房地产权属及相关资料均由委托方提供，委托方应对所提供的资料真实性、有效性负责，如因资料有误而导致估价结果的不准确，本评估机构不承担任何责任。
二、估价的限制条件
1、本报告有效期为自报告完成之日起壹年内有效。
2、本报告评估价格未考虑特殊交易及短期强制处分的影响。
3、本报告未考虑国家宏观经济政策可能发生变化以及由于不可抗力因素而对本次估价价值的影响。
4、报告使用人应当合理使用本估价报告，随着时间的推移，以及当房地产市场变化较大或价格变化较快时本报告需相应调整或重新评估。
估价结果报告
一、委托方：
姓 名：
赵树友先生
身份证号：
110224197212133411二、估价方：
受托估价机构：
*；
估价机构地址：
*；资质证书号：
*；法人代表：
*；联系电话：
*；三、估价对象：
（1）、四至：
估价对象位于大兴区黄村镇观音寺北里11号楼2单元602
室，东临现状路，南临南湖路，西临观音寺街，北临观音寺小学，临路。
建筑面积 107.11平方米 建筑形式
板楼
装修档次 普通装修
三室一厅一厨
户型结构
建筑结构
混合
隔音
较好
基本情
一卫一阳台
（2）、估价对象实物状况（见下表）
况
朝向
南北
单元类型
一梯两户
通风
较好
所在楼层
6层
总层数
6层
采光
较好
实际用途
自住
建筑年代
1998年
格局
较合理
屋面
平屋面
外墙
涂料
外窗
钢窗
楼梯间地
面
水泥
楼梯间墙
面
涂料
单元门
门禁
户门
防盗门
项目
朝向
地面
顶棚
内墙面
内门窗
石膏板灯
客厅
北
木地板
池
涂料
木门；塑钢窗
卧室（3）
南；南；北
木地板
涂料
涂料
木门；塑钢窗
厨房
北
地砖
Pvc吊顶
瓷砖
木门
卫生间
西
地砖
Pvc吊顶
瓷砖
木门
阳台
南
地砖
涂料
涂料
塑钢窗
上下水
分户水表
有线
插口入户
单元门禁
有
分户插卡电
照明
表
宽带
有
电梯
无
燃气
分户天燃气
空调
无
消防
有
表
暖气
集中燃煤采暖
外装修
内装修
设施设备
折
程
旧 结构
度
屋面 无渗漏
承重构件 平直牢固,无变裂
根据直线折旧法和现场勘察法确定综合成新率为
综合成新率
82%
非承重墙
楼地面
完整牢固
基本完好
外墙
内墙
基本完好
基本完好
装饰
门窗
开关灵活
顶棚
地面
平整
完好
设备
水卫
电照
上、下水通畅、卫生洁具完好
线路和各种照明装置完好
其他
（3）、估价对象权益状况：
房屋所有权证号：
京房权证兴私字第012186号
房屋所有权人：
孙井辉先生 产权性质：
私有产房屋座落：
大兴区黄村镇观音寺北里11号楼2
单元602室
幢号：
11号楼
结 构：
混合结构
房屋用途：
住宅
①、房屋权属登记状况
建筑面积：
107.11平方米
建成年代：
1998年
房屋总层数：
共6层
估价对象所处楼层：
第6层
他项权利：
未注明
备注：
②、权利状况
根据委托方提供的房屋所有权证及其他相关资料，估价对象不存在他项权利，本报告设定估价对象为完全权利状况。
现委估方与房屋现产权人已达成房屋买卖合同，在政府有关房屋土地管理部门办理相关手续后，可以取得完全房屋产权。
对委托估价对象的权属状况由房屋土地管
理部门出具的相关证书或法律文件确定。
（4）、土地开发程度
经估价人员对估价对象基础设施情况的勘察，估价对象的土地开发程度达到了七通一平（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通天然气、通暖及道路平整）。
其中：
供水系统采用市政管网供水、排水系统采用市政管网排水、市政天然气供气、供电系统采用市政供电、集中供暖、道路通畅并具备电话、有线和宽带等通迅条件。
（5）、小区综合状况
估价对象所在的观音寺北里位于观音寺街东侧，南湖路北侧。
东临现状路，南临南湖路，西临观音寺街，北临观音寺小学。
小区内道路通畅，绿化率较低，入住率高。
小区附近有937、366、968、新城1路等公交车通往市区，居民出行便利。
在公共配套设施方面，小区附近有小
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白羊超市、大兴区医院、工商银行、观音寺小学、观音寺幼儿园等配套设施，能满足居民的日常需要。
四、估价目的:
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
五、估价时点:
2009年4月13日
六、价值定义：
估价对象在完全权利状态下的公开市场价值。
七、评估原则及依据：
（一）、估价原则：
在房地产抵押估价业务中，我公司遵循以下原则：
1、合法原则
即以估价对象房地产的合法使用、合法处分为前提。
估价对象已取得《房屋所有权证》，具备合法性。
2、替代原则
房地产价格遵循替代规律，有相同使用价值、有替代可能的房地产之间会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。
本次估价在估价对象同一供求圈内可以找到可比成交实例，故可依据替代原则进行评估。
3、最高最佳使用原则
房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。
以估价对象所在位置分析，我们认为估价对象按现状住宅用途使用为其最高最佳使用方式。
4、估价时点原则
房地产市场是不断变化的，房地产价格具有很强的时间性,它是某
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