房地产开发实务报告.docx

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房地产开发实务报告

目录

一.项目概况2

（一）.项目的地理位置：

2

（二）.项目的环境现状：

2

二．项目的开发背景2

三．项目的开发方案3

（一）．项目定位：

3

1．市场定位：

3

2．消费群体定位3

3．价格定位：

3

4．ＳＷＯＴ分析3

（二）．实施方案4

（三）．项目开发周期安排4

（四）.项目投资估算与投资5

1.分项投资估算表5

2.总投资估算表7

3.投资使用计划与资金筹措表7

4.销售收入及税金估算表8

5.利润表9

6.资本金现金流量表9

7.全部投资现金流量表10

五.财务评价报告分析12

一.项目概况

（一）.项目的地理位置：

项目位于西部新城核心居住区（CLD）的腊山片区，西临党杨路，东至腊山东路，北临刘长山路。

（二）.项目的环境现状：

项目规划建设用地面积约12.13公顷，地上容积率不大于2.6，规划建设高层住宅，并配建菜市场、物业管理、居委会、商业、18班幼托等配套设施。

二．项目的开发背景

　1．随着西客站、长途客运站、商务金融区、济南文化中心、西区会展中心等大型片区配套设置的开拔建设，济南西部CBD和城市文化中心的雏形即将呈现，项目升值潜力将得到最大释放，西部第一潜力大盘地位无可撼动。

2．项目位于西部新城核心居住区（CLD）的腊山片区，西临党杨路，东至腊山东路，北临刘长山路，南至克朗山南路，距高铁西客站3分钟车程。

乘坐61路公交车，到党杨路刘长山路站下车即是。

济南轻轨1号线站点“王府庄”距国际花都仅200米，交通便利。

3．随着大型片区的开发建设以及交通设施的完善，使济南的住房有了必要的现实需求与潜在需求。

三．项目的开发方案

（一）．项目定位：

1．市场定位：

*8是继新里卢浮宫馆之后，绿地集团入主济南的第二个住宅项目。

50-140平米丰富的户型选择，主力户型以85平米全明两居和110平米通透三居为主，是成长菁英的置业首选。

2．消费群体定位

将消费群体定位为项目周围的中高端，经济收入较为稳定，有一定的住房需求且具有一定的购买能力的消费群体。

3．价格定位

价格定位于周围的价格相差不大，一般定在６０００左右。

4．ＳＷＯＴ分析

项目位于西部新城核心居住区（CLD）的腊山片，交通便利，配套设施完善。

　　　　　　　Ｓ

距离市区相对较晚，交通配套设施有待进一步完善。

Ｗ

随着西客站、长途客运站、商务金融区、济南文化中心、西区会展中心等大型片区配套设置的开拔建设，济南西部CBD和城市文化中心的雏形即将呈现，项目升值潜力将得到最大释放，西部第一潜力大盘地位无可撼动。

　Ｏ

未来未来周边项目的上市，使竞争会不断加剧，项目体量较大，销售周期长，增加了风险。

时长具有不确定的波动性。

Ｔ

（二）．实施方案

建设规划

项目名称

*8项目

规划建设用地面积

12.13公顷

建筑面积

1600000平方米

绿化率

41

容积率

2.60

装修状况

毛胚

产权年限

７０年

停车位

１：

１

供水

市政供水

（三）．项目开发周期安排

开发经营周期大约为四年，其中建设周期大约为三年。

项目横道图

（四）.项目投资估算与投资

1.分项投资估算表

分项项目投资估算表

序号

项目名称

计算基础（万平方米）

计算标准（元/平方米）

金额（万元）

备注

开发成本

1

土地费用

66692.25

1.1

土地出让金

12.31

64750

350万/亩，共185亩

1.2

契税

1942.5

2

前期工程费

12

60

720

2.1

规划设计费

12

45

540

2.2

地质勘探费

12

9

108

2.3

三通一平费

12

2

24

2.4

项目可行性研究

12

4

48

3

基础设施建设费

9

160

1440

3.1

供电工程

9

40

360

3.2

供气工程

9

30

270

3.3

供水工程

9

60

540

3.4

其它市政设施建设

9

30

270

4

建筑安装工程费

9.2

29472

4.1

地上建安费

8

24000

4.1.1

安装工程费

8

1800

14400

4.1.2

装饰工程费

8

400

3200

4.1.3

土建工程费

8

80

6400

4.2

地下建安费

1.2

5472

4.2.1

安装工程费

1.2

1500

3000

4.2.2

装饰工程费

1.2

1200

2400

4.2.3

土建工程费

1.2

600

720

5

公共配套设施费

0.74

806

5.1

物业管理

0.07

1600

112

5.2

健身会所

0.13

1400

182

5.3

公共厕所

0.2

1000

200

5.4

地上简易停车设施

0.1

1200

120

5.5

其它建筑

0.24

800

192

6

开发间接费

1297.52

（2.1~5.5）*4%

7

其它费用

200

8

开发期税费

52800

销售收入*5%+营业税收*7%+营业税*3%

9

不可预见费

3013

期间费用

1

管理费用

2973.9

（1~5）*3%

2

财务费用

7400

2.1

土地费用及相应管理费利息

625

2.2

开发成本与相应管理费利息

4212

2.3

融资费用

2563

3

销售费用

38400

估计销售收入为960000

2.总投资估算表

总投资估算表

序号

项目名称

费用金额（万元）

开发建设总投资

205214.7

1.1

土地费用

66692.25

1.2

前期工程费

720

1.3

基础设施建设费

1440

1.4

建筑安装工程费

29472

1.5

公共配套设施建设费

806

1.6

开发间接费

1297.52

1.7

其它费用

200

1.8

不可预见费

3013

1.9

开发期税费

52800

2.1

管理费用

2973.9

2.2

财务费用

7400

2.3

销售费用

38400

3

经营费用

0

4

项目总投资

205214.7

4.1

开发产品成本

205214.7

4.2

固定资产投资

0

3.投资使用计划与资金筹措表

房地产开发项目的资金筹措主要是根据项目对资金的需求以及投资使用计划，确定资金的来源的相应的数量。

房地产开发项目的资金筹措通常有资本金，预售收入及借贷资金三种主要方式。

本项目资本金90000万元，银行贷款100000万元。

序号

项目名称

合计

第一年

第二年

第三年

第四年

一

项目总投资

205214.7

81512.04

57788.95

55427.48

10486.2

1

项目开发建设投资

205214.7

81512.04

57788.95

55427.48

10486.2

1.1

土地费用

66692.25

66692.25

0

0

0

1.2

前期工程费

720

720

0

0

0

1.3

基础设施建设费

1440

0

695

745

0

1.4

建筑安装工程费

29472

3200

12622

13650

0

1.5

公共配套设施费

806

0

402

404

0

1.6

管理费用

2973.9

827.17

863.83

853.86

429.04

1.7

销售费用

38400

0

19200

19200

0

1.8

开发期税费

52800

7342.5

19448

17336

8673.5

1.9

其它费用

200

57.12

57.12

57.12

28.64

1.1

不可预见费

3013

273

2072

621.5

46.5

1.11

财务费用

7400

2075

2104

2236

985

1.12

开发间接费

1297.52

325

325

324

323.52

2

经营资金

0

0

0

0

0

二

资金筹措

205214.7

81512.04

57788.95

55427.48

10486.2

1

资本金

90000

81512.04

8400

87.96

0

2

借贷资金

100000

0

40000

50000

10000

3

预售收入

15214.7

0

9388.95

5339.52

486.2

4.销售收入及税金估算表

在整个的销售计划中，商业地块是8000/平方米，住宅的价格为6000/平方米。

地下车库的价格为2500/平方米。

其他建筑的为4000/平方米。

销售收入及税金估算表

序号

项目名称

合计

第一年

第二年

第三年

第四年

1

销售收入

311500

0

93100

92700

157700

1.1

商业销售收入

80000

0

24000

24000

32000

1.1.1

销售面积

10

0

3

3

4

1.2

住宅销售收入

210000

0

60000

60000

90000

1.2.1

销售面积

35

0

10

10

15

1.3

地下车库销售收入

17500

0

7500

7500

2500

1.3.1

销售面积

7

0

3

3

1

1.4

其他建筑

4000

0

1600

1200

1

1.4.1

销售面积

1

0

0.4

0.3

0.3

2

销售税金及附加

17132.5

0

5120.5

5098.5

8673.5

2.1

营业税

15575

0

4655

4635

7885

2.2

城市维护建设税

1090.25

0

325.85

324.45

551.95

2.3

地方教育费附加

467.25

0

139.65

139.05

236.55

5.利润表

利润表

序号

项目名称

合计

第一年

第二年

第三年

第四年

1

销售收入

311500

0

93100

92700

157700

2

总成本费用

205214.7

81512.04

57788.95

55427.48

10486.2

2.2

销售成本

156440.8

79419.87

35621.12

33137.62

9072.16

2.2

期间费用

48773.9

2092.17

22167.83

22289.86

1414.04

3

经营税金及附加

17132.5

0

5120.5

5098.5

8673.5

4

土地增值税

32000

0

10667

10666

10667

5

利润总额

57152.8

-81512

19523.55

21508.02

127873.3

6

25%税率应交所得税

14288.2

-20378

4880.888

5377.005

31968.33

7

税后利润

42864.6

-61134

14642.66

16131.02

95904.98

6.资本金现金流量表

资本金现金流量表

序号

项目名称

合计

第一年

第二年

第三年

第四年

1

现金流入

311500

0

93100

92700

157700

1.1

销售流入

311500

0

93100

92700

157700

1.2

回收经营资金

0

2

现金流出

281020.7

61134.03

33868.39

32029.47

163308.8

2.1

资本金

90000

81512.04

8400

87.96

2.2

经营资金

0

2.3

经营税金及附加

17132.5

0

5120.5

5098.5

8673.5

2.4

土地增值税

32000

0

10667

10666

10667

2.5

所得税

14288.2

-20378

4880.888

5377.005

31968.33

2.6

长期借款本息偿还

127600

0

4800

10800

112000

3

净现金流量

30479.3

-61134

59231.61

60670.54

-5608.83

4

累计净现金流量

-81512

-1902.42

58768.12

53159.29

指标

内部收益率

年度收益率为60.02%

财务净现值

32046.98

按年基准收益率=12%

静态投资回收期

2年

7.全部投资现金流量表

全部投资现金流量表

序号

项目名称

合计

第一年

第二年

第三年

第四年

1

现金流入

311500

0

93100

92700

157700

1.1

销售流入

311500

0

93100

92700

157700

1.2

回收经营资金

0

2

现金流出

268635.4

61134.03

78457.34

76568.99

61795.03

2.1

开发建设投资

205214.7

81512.04

57788.95

55427.48

10486.2

2.2

经营资金

0

2.3

经营税金及附加

17132.5

0

5120.5

5098.5

8673.5

2.4

土地增值税

32000

0

10667

10666

10667

2.4

所得税

14288.2

-20378

4880.888

5377.005

31968.33

3

净现金流量

42864.6

-61134

14642.66

16131.02

95904.98

4

累计净现金流量

-61134

-46491

-30360.62

65544.66

计算指标

内部收益率

年度收益率为35.01%

财务净现值

33073.03万元

按年基准收益率12%计算

静态投资回收期

3.31年

五.财务评价报告分析

1.静态评价指标与分析

（1）投资利润率

投资利润率=年平均利润总额/总投资*100%=12246/205214.7=5.9%

（2）资本金利润率

资本金利润率=年平均利润总额/资本金*100%=12246/90000=13.6%

2.动态指标及分析

当全部投资的收益率为12%时，财务净现值为33073.03万元为正值。

当资本金内部收益率为15%时，财务的净现值为28080.02万元为正值。

在上面求出的内部收益率中均大于给出的基准收益率。

所以该方案是可行的。

3.项目的不确定性分析

项目评价所采用的数据，由于多来自预测和估算，有一定程度的不确定性，为分析不确定因素对财务评价指标的影响需进行不确定性分析，以估计项目可能承担的风险，以论证开发项目在经济上的可靠性，对房地产项目进行综合论证，从而确定是否开发运行本地产项目。

影响项目经济效果的因素很多，我们必须抓住主要因素，对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：

土地费用、建安工程费用、租售价格、开发期与租售期、贷款利率、建筑容积率等。

这些因素对房地产开发项目经济评价的结果影响很大。

从对*8项目的分析来看，户型配比、销售方案以及价格定位都比较合理，加之比较固定的项目投资，项目的收益情况比较合理。

另外，该项目的盈利指标投资利润率达5.9%，资本金利润率达13.6%。

内部收益率，超过了银行借款利率12%，投资收益率也较为合理。

总体来说，对房地产开发项目的可行性分析能够保证项目投资决策的科学性，保证项目投资优化，保证项目投资有序性。

**项目的可行性分析恰好秉承这一理念，从整个项目的分析过程来看，恰当的体现出了可行性分析的作用。