陕西韩城市古城行鼓巷美食街可行性报告doc.docx
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陕西韩城市古城行鼓巷美食街可行性报告doc
韩城古城行鼓巷美食街
可
行
性
分
析
报
告
某产业（韩城）投资有限公司
韩城市某旅游发展有限责任公司
年日
第一章项目概况
第二章市场调研
第三章投资分析
第四章合作模式分析
第五章项目组织机构及管理
第6章环境保护
第7章项目建设进度计划
第8章投资估算
第九章项目的效益分析与评价
第十章结论与建议
第1章项目概况
项目开发单位
某产业（韩城）投资有限公司
韩城市某旅游发展有限责任公司
项目建设背景
现有饮食街是年代改建的小吃一条街，在很多韩城人心里记忆深刻，那些曾经的老字号代表那个历史时期一种人文符号。
现在却脏乱不堪，胡搭乱建，与韩城市“四城联创”“旅游产业大发展”的总体规划格格不入。
饮食街改造项目充分挖掘韩城古城明清时期的市井文化，结合现代运营管理理念，对现有饮食街进行改造，将其打造成集合韩城人历史记忆，充分体现韩城古城民俗文化的商业街区，在此基础上解决古城旅游游客吃的问题。
项目名称及建设内容
项目名称
项目名称：
行鼓巷美食街
项目地址：
位于金城大街以西，书院街以北，金城中心广场以东
建设内容
整个项目总占地约平方米，其中建筑面积约平方米，其中一期项目总占地约平方米，建筑面积约平方米。
项目分四部分：
：
原饮食街正街，为接地气的特色美食及相关产品传统文化展示区。
将原有北侧商铺改成错路有致的布置，改变客流速度和动线，南侧加建回廊及景观楼梯，将客流引向二楼，形成立体的商业空间，也增加了游客体验的维度，丰富其感观。
业态以方便快捷的韩城特色小吃为主，如羊肉饸饹，胡卜，红甜面，油酥角等等；
：
北边院子，为四合院品质体验区。
在保护原有老建筑的基础上，利用灯光，小景观，丰富并突出四合院建筑文化，业态以韩城及周边特色菜品为主；
：
院子西边广场，为休闲餐饮区。
东边改建戏楼，东南北两个角加建鼓楼，植入韩城非遗行鼓文化，戏楼常态化演出韩城秧歌，汇编韩城民间故事，以相声，评书等形式表现。
这样可以让游客品尝美食的同时，体验韩城传统文化，自媒体时代让每个游客在感官享受时作为我们的宣传员；
：
书院街至电影院道路，为特色小吃及工艺品售卖区。
将道路改建为步行街，西边设置仿古小吃车，及一些流动商贩，引导原有商户归于统一管理，提高品质。
也丰富了业态，从店铺，小吃车，流动商贩，形成熙熙攘攘的集市。
第2章市场调研
市场背景分析
在充分考察陕西周边古城，古镇，古街，民俗村落的基础上，例如：
成都宽窄巷子，锦里，平遥古城，袁家村，马嵬驿，周至水街，开封小宋城等等，集合他们的优缺点：
：
剖析现代人内心的情感需求，消费心理等因素；
：
充分挖掘由于地域差异性形成的特色文化内涵；
：
符合时代要求，科学规范的经营管理理念，并总结他们曾经走过的弯路，来规划饮食街项目。
项目总体定位为古时熙熙攘攘市井文化的再现，但又以一种包容的胸怀来呈现它，改造过程中不局限于沉闷，迂腐的陈旧理念，会用一些现代的手法来表现传统。
同样，在美食方面，用现代管理理念（比如食品安全管理，营养结构管理等）尽可能呈现传统的手工工艺，保护老祖先留给我们的这些宝贵财富，也符合当前游客回归原生态，体验式消费的大趋势。
盈利模式分析
租金收益模式
项目方主要收益来源于商户租金收益，项目方管理相对较简单，但容易与市场脱轨，对商业项目的市场成熟度依赖较大，如：
成都宽窄巷子，
周至水街，马嵬驿等。
营业流水扣点收益模式
项目方收益主要来源于商户营业额扣点，项目方管理较简单，但由于不参与具体经营，无法掌控原材料，人员等成本及食品安全隐患等，无法实现利益最大化，此种盈利模式是一般美食广场常用的方式，如：
开封小宋城等。
混合收益模式
项目方收益包括租金收益，以营业额为基础的租金收益，营业流水扣点收益，合作经营餐饮项目收益等混合式搭配。
此种模式对项目方的投资及管理水平要求较高，但优点突出，项目方与商户利益共享，风险共担，也可较好的把控食品安全，市场变化及经营情况等，长期收益较丰厚。
如：
成都锦里，采取定期监控商户营业额，以营业额制定不同的租金，并实行末位淘汰制，有奖有惩，效果显著；礼泉袁家村，项目方与商户成立股份公司，对销售较好的酸奶，麻花等参与经营，最大化的实现盈利，并以此基础补贴其他商户，可以保证业态的完整性和多样性。
行鼓巷美食街收益模式
鉴于韩城古城旅游仍处于发展的初级阶段，游客数量在短期内无法达到商业要求，以及吸纳以上各成熟的盈利模式，综合各方面因素，此项目运营管理中收益主要来源于:
:
自营项目的收益，对于前景较好，可以标准产业化的特色产品，如：
酸奶，水吧，韩城花馍等，公司进行自营，实现利益最大化。
：
合营项目的收益，对于具有代表性，可产业化，但技术要求较高的特色产品，如：
石子馍，油酥角，柿子醋等，公司与相关传承人或手艺人进行合作经营，实现利益共享。
：
经营流水扣点，对于操作较为复杂的特色美食，如：
羊肉饸饹，羊肉，胡卜及特色菜品等，公司在最低营业额的基础上收取相应流水，保证整个项目业态的多样性。
第3章各方投资及收益分析
某产业（韩城）投资有限公司投资及收益分析
某产业（韩城）投资有限公司（以下简称某韩城公司）将现有饮食街的商铺委托给韩城市某旅游发展有限责任公司（以下简称韩城某公司）改造，招商及后期运营管理，不仅可以降低人员，资金及后期管理等投资风险，还可以充分利用韩城某公司本地各方资源优势盘活资产，主要可以获得以下收益：
固定资产投资的增值收益
韩城某公司投入资金改造现有饮食街，改造好的饮食街可以吸引优质商户入驻，并以韩城独具特色的文化内涵定位，势必可以让原有资产大幅度的增值；并且随着运营管理的逐步完善，此项增值会几何式增长，某韩城公司可以利用其进行资产重组或者用于其他项目的融资等。
租金及运营利润的收益分析
不同合作模式下的某韩城公司租金收入和运营过程中的的利润分配：
不改造前提下的商铺租金收益分析。
现有饮食街因为各种原因，商铺的租金较低，正在经营的商户租金平均为每平米元左右，并且二楼基本空置，以一期项目为例一楼面积约为平方米，综合核算年租金为**元；前年租金不变，后年每年递增，年租金总额为万元。
韩城某公司投入改造后各方的收益分析。
韩城某公司分两期投资改造饮食街，一期改造面积约平方米，可以充分利用二楼约平方米的商铺面积以及西边多平方米的广场，提升整体商业地产价值；二期改造北边四合院，完善业态，并且再增加约平方的营业面积。
并且争取年免税，年减税收的政策优惠。
以国际通用的商业地产投资算法，投资在年内应收回成本（不含固定资产增值部分），由此为基础，并假定整个古城项目能按期运作，客流达到期望值。
客流在项目初期的第二年以的速度增长，随着古城整个项目的完善，第三，四年以的速度增长，以后每年以的速度增长，客单价在项目初期由于产品的完善会保持较高增长，后期则基本以平均物价上涨指数增长。
预估各方投资收益如投资收益分析表（表）所示：
某韩城公司对该项目所涉及商铺实行免租，在项目整体开业运营后的第九年，某韩城公司参与项目运营税后利润的分配，分配比为。
年后，综合核算，预估各方收益如下：
某韩城公司固定资产收益（不含增值部分）较改造前增加约万元，倒推出固定资产价值也远远高于现有价值；韩城某公司先后投入约万元，合作期后，平均每年税后可获得约的收益；各商户扣除人员成本等各项费用后，可获得营业额的纯利润；以上分析数据表明在保证某韩城公司以及商户利益的前提下，韩城市某公司投资后六年收益率尚可，但回收期九年，明显偏长，况且有客流不确定的风险。
建议某韩城公司承担投资款，则如表二所示，某韩城公司固定资产收益（不含增值部分）较改造前增加约万元，倒推出固定资产价值也远远高于现有价值；韩城某公司先后投入约万元，合作期后，平均每年税后可获得约的收益；各商户扣除人员成本等各项费用后，可获得营业额的纯利润；以上分析数据表明在保证某韩城公司以及商户利益的前提下，韩城市某公司第八年收回成本，合作后七年享受约的收益，但需承担客流达不到预期的相应风险。
由投资收益分析表可知，影响收益最重要的是客源数及客单价，敏感性分析如下：
当每日客源减少人时，韩城某公司先后需投入万元，需十一年收回投资，合作期末可获得收益万元，后四年平均收益率仅为；某韩城公司得到万元的收益，商户利润平均为。
某韩城公司和商户利益基本能够保证，但韩城市某公司收益显然与市场规律相违背。
综上所述，韩城市某公司在此项目中承担了较大风险，需要合作各方协同努力在产品安全，优质的前提下，通过各种措施吸引更多游客。
第4章合作模式分析
某韩城公司与韩城某公司的合作模式分析
某韩城公司将自有饮食街商铺和周边项目内其他商铺经营权委托给韩城某公司改造，运营管理和经营，简化了人员管理风险，减少了资金的投入风险并能盘活相关资产，具体合作模式有以下几种：
收租模式
某韩城公司以自有商铺和获得经营权的项目内其他商铺目前市场租金租于韩城某公司，并以市场规律每三年递增一次租金，以租金总额抵消韩城某公司的改造投入。
由投资分析可预估出，此年限最少在年以上，显然达不到某韩城公司收益预期。
免租模式
某韩城公司给予韩城某公司一定的免租期用以抵消其前期资金投入。
由投资分析可预估，此期限最少在六年以上，免租期后的平方房租均价在元左右，四倍于现有租金水平，显然不符合市场规律；并且由于项目的运营受制于整个古城商业业态的发展，无形中此种合作模式将所有风险转嫁于韩城某公司，不符合互惠互利的合作原则。
利润分成模式
某韩城公司和韩城某公司紧密合作，各自利用其优势资源，合力打造韩城首条有文化内涵的美食街。
本着诚信原则，以实际经营数据为依据，在项目运营过程中风险共担、利益共享，对经营利润进行符合各方利益的的分配。
以投资分析预估，在保证商户及人员基本收益的前提下，第七年各方即可实现盈利，并且收益可观；如古城整体项目拓展顺利，再加上各方协同努力，可实现提前盈利。
综上所述，优先考虑此合作模式。
韩城某公司与商户的合作模式分析
收租模式
韩城某公司将饮食街改造完成后，将店铺转租给各商户，此方式模式简单，风险最小，但以古城现有商业环境，无法招到优质商户，商户经营思路无法转变，并且租金不会太高，投资收益很难有保证。
营业流水扣点模式
韩城某公司给予商户免租入驻，统一经营管理，收取一定比例的营业额流水。
由于小吃品种繁杂，总结成熟市场经验，势必有几个品种销售火爆而较多品种销量一般，为保证品种的多样性，必要时需给予部分品种一定补贴；而且管理公司无法深度参与经营，不利于一系列奖惩政策的实现；再则，管理公司没有参与部分销售较好的可标准化产品的经营，不能实现利益最大化。
自营，合营，流水扣点混合经营模式
韩城某公司给予商户免租入驻，统一原材料采购，统一经营管理，如所述，采取多种经营模式，对于前景较好，可以标准产业化的特色产品，公司进行自营；对于具有代表性，可产业化，但技术要求较高的特色产品；公司与相关传承人或手艺人进行合作经营，实现利益共享；对于操作较为复杂的特色美食，公司在最低营业额的基础上收取相应流水，保证整个项目品种的多样性。
此种模式，形式灵活，与商户风险共担、利益共享，深度参与经营，能科学、专业的管理整个项目的运营。
综上所述，与商户应优先考虑此合作模式。
第5章项目组织机构及管理
项目组织
组织机构设置
为保证项目建设的顺利实施，本项目由某韩城公司监管，设立管理委员会负责组织建设、组织管理及实施，可结合自身实际，采取多种具体组织形式，因势利导。
成立专门的建设领导小组负责具体工作。
项目管理委员会职责
、组织协调各建设项目的工程设计和计划编制工作，并对其进行审查与批准和施工进度管理等。
、对各项工程进度及资金使用情况进行检查，监督。
、对项目资金进行筹措并督促落实投资方及时拨付建设资金。
、对完成的旅游建设项目进行验收，并监督其运营投入等。
项目实施小组职责
、具体负责实施各项建设工程项目。
负责签订各项建设合同，并督促检查履约执行情况。
负责向施工单位按合同拨付建设费用。
、严格按国颁、部颁、省颁技术标准和质量要求组织施工，不得自作主张，降低标准，延误工期。
、严格遵守建设工程实施计划和建设规程，不得擅自变更地点、规模、标准及工程内容。
、按照上级有关部门对资金使用、工程进度、质量保证的检查和监督，确保各项工程按计划完成。
、全面负责旅游竣工项目的市场运营和日常维护。
项目实施小组下属办公室职责
、依据《韩城古城行鼓巷美食街建设项目可行性研究报告》组织实施项目建设工作。
、负责项目申报和前期筹备工作。
、选择认定设计、施工和监理资质单位，开展项目建设工作．
、负责组织建设项目的竣工验收工作。
、负责建设项目的管理和维护工作。
组织机构设置和职能
成立韩城古城行鼓巷美食街建设管理中心。
中心下设；
总经理：
负责项目建设的全面领导和管理，组织实施项目建设的各项工作。
经理：
按照财务，建设工程管理，对外联勤等不同工作需要，分设各部门经理，负责本部门具体管理工作，协助总经理完成各项建设工作。
财务部：
负责项目建设及旅游经营过程中的资金调配和使用，监督检查各建设项目的资金使用，负责项目资金的财务核算和审计。
工程部：
负责项目建设中的工程管理和监督。
协调各建设单位做好项目建设工作。
组织相关部门验收工程，负责建设设施的后期维修维护。
管理部：
负责美食街安全保卫，市场营销，人才招聘培训，以及后勤保障服务工作。
项目建设完成后，按照统一经营的管理模式，组建运营管理机构，全面负责项目运营。
人员设置
根据项目管理需要，确定建设管委会正式员工人数人，其中：
高、中层管理人员人；服务人员：
人；后勤保障及杂勤服务人员名。
具体人数按照建设进度和旅游发展变化及时调整。
所有用工计划报请项目领导小组批准后，由管理部组织安排。
第六章环境保护计划
环境现状
项目区属古城旅游核心区域，环境现状一般。
随着各项目的不断开发，如不对项目区环境加以规划保护，整个旅游环境也将遭到破坏。
本次规划污染排放预测
本次规划污染排放预测，主要是饮食街排放做为预测重点，主要污染源是由游客及各类服务设施（卫生间、餐厅）等产生，产生的“三废”主要由人为和游客带来的生活垃圾和生活废水、旅游设施及动力设备、风机、车辆噪声及废气。
项目建成后设计接待游客能力为每天为人次，生活污水及生活垃圾排放情况如下：
、污水主要来源是美食街的生活污水，以生活用水的作为废水排放量，生活污水排放量约为。
、废渣（生活垃圾）主要来源于游客在旅游丢弃的食品袋、饮料瓶、袋、罐、酒瓶、餐饮点垃圾等，年共计排放各类生活垃圾约吨左右。
旅游环境保护原则、措施
旅游环境保护原则
（）执行《中华人民共和国环境保护法》
（）执行《中华人民共和国水污染防治法》
（）执行《中华人民共和国固体废弃物污染环境防治法》
（）执行《中华人民共和国草原法》
（）执行《中华人民共和国水土保护法》
（）执行《中华人民共和国森林法》
（）执行《中华人民共和国土地管理法》
（）旅游资源的开发建设项目应遵循“先评价，后开发”的原则，并按有关规定办理相应的审批手续。
（）建设项目和环境保护建设项目应实行三同时制度，同时设计，同时施工，同时投入运行。
景区旅游资源保护措施
、加强对经营人员和游客的宣传教育，遵守国家相关的法律法规，自觉维护旅游景区的自然生态环境，杜绝人为破坏自然和旅游资源的行为。
、良好的旅游资源是旅游业生存和发展的保证，旅游资源的人为破坏大都是在旅游业的资源开发和管理中出现的。
景区旅游资源开发和基础设施建设中，首先要保护好旅游资源，开发后交付使用的旅游景点要制定完善的保护措施。
、在旅游资源管理中，严格按法条例执行，真正做到把旅游资源保护纳入到旅游经营的议事日程，把旅游资源的保护落到实处。
景区环境保护措施
、施工期环境保护措施
项目开发建设时，项目方应与承建方签订环保目标责任书，一方面保障在施工建设过程中不对景区环境造成大的影响；另一方面确保所建环保措施的质量，合理布设施工场地和施工道路，尽可能与旅游道路施工相结合，减少施工占地，妥善处理施工废弃物等建筑垃圾，使其合理排放，尽量减少对旅游区环境的污染和破坏，施工期临时场地和施工开挖的沟坑，在施工结束时，应及时回填、平整及覆盖压实，采取切实可行的地表植被恢复措施，减少水土流失。
、废水及油烟处理
各商铺应设置油污分离设备，处理后的污水纳入金城大街污水系统；整个饮食街应统一规划设置油烟净化装置。
、固体废弃物
旅游区固废弃物以生活垃圾为主，主要有纸屑、塑料袋、烟盒、果皮、酒瓶、饮料罐等。
按游客范围设置垃圾箱，回收后用垃圾车统一清运至垃圾站处理。
为保护旅游资源及生态环境，在饮食街客流动线主要节点设置卫生间。
、运行期环境保护措施
加强环保宣传教育工作，禁止游客乱丢垃圾污物，可采取向游客发放垃圾袋，离开时将垃圾随身带出景点来控制“白色”污染：
禁止游客对景区自然环境的破坏行为。
环境影响分析
本项目的建设，重点突出对自然景观的保护，在规范运营，强调保护生态旅游，“三废”排放量达标的情况下，不会对环境产生大的污染问题。
但是“三废”处理措施得不到应有的保障，运行、管理不当或生态环境保护和管理措施到位不够，可能会给生态环境带来无法恢复的生态破坏和污染，随之将会失去对游客的吸引力，这点在建设和运营期应引起建设单位的高度重视。
总之，本项目的开发建设在环境保护方面起点高，措施严，只要管理到位，措施得当，则不会对景区的自然环境产生不利影响。
第七章项目建设进度计划
项目建设进度计划
项目建设期为个，即年一年。
年，完成项目可研报告编制和申报、审批工作；
年完成设计、资金落实和建设项目招标等项目工作；
年—，完成施工工作；
年，完成工程收尾、验收工作。
进度安排表
序号
项目阶段
年
可研报告编制与审批
设计、资金落实、招投标阶段
施工阶段
工程收尾、验收
第八章投资估算
投资估算编制说明
、本项目建设内容
项目的建设内容主要包括：
饮食街及北边四合院改造修复、道路基础设施工程、景观设施工程、给排水电力供暖环卫设施工程四大部分的建设内容。
、本项目总体建设分为两期：
一期（年一年），完成原饮食街道路，两边商铺及西北角小广场改造修复工程并达产，二期（年一年）完成饮食街北边四合院改造及修复工程并达产。
投资估算依据
、建设项目相关批复文件、方案设计和项目承办单位提供的资料；
、参照以往类似工程技术经济指标和相关估算数据；
、参照《地区建设工程概算定额》和相关费用标准文件；
、现行国家关于工程建设其他费用的取费标准；
、陕西地区相应定额单位估价汇总表；
、地区下发的建筑安装工程价格信息及人工调整相关文件；
、本项目区没有的定额单位估价汇总表参照新的定额单位估价汇总表和相应的价格信息及人工调整相关文件。
投资估算
本项目基础建设总投资为万元。
具体投资内容和估算结果见投资估算表。
第九章项目的效益分析与评价
经济分析与评价
基础数据
本项目设计期为年，其中建设期个。
财务分析基础数据如下：
项目投资总投资为万元。
、工程建设及设施费用为万元；
、财务及其它费用为万元；
、不计折旧，折旧以建筑及相关设施维修维护费用代替，为万；
经营收入部分
统计数据表明：
目前国内旅游人均消费约每天为元人民币，考虑到地区的消费方式为休闲度假旅游的实际情况，根据国家旅游局对旅游者人均消费构成调查，这里只选择旅游者能够在景区实现的消费部分，即游览门票、餐饮、娱乐、住宿及商品购买，这几项构成比例约为如此旅游者人均消费为元／天。
因项目完成后，主要为餐饮服务及相关特色小吃，随着旅游业态的完善程度，旅游者人均消费从元至元逐年递增，并且在前期增长较快。
经测算，在基年（年）以韩城本地游客为主，部分外地游客为辅，随着古城旅游项目的完善，预测年，项目区游客接待人数达到约万人次，年收入约万元；年，游客接待人数达到约万人次，年收入约万元。
成本部分
根据旅游项目的经营特点，本报告参考餐饮业的会计核算方法估算项目经营成本。
在营业成本支出中，经营成本根据行业基准成本按经营收入的计算。
其他
、营业税：
税率
、税金及附加：
、所得税：
经济效益分析
经测算，项目在达产期内，八年即收回成本，预计至年，每年平均实现销售收入万元。
社会效益分析
升级会员 