你贷款买房了吗贷款买房很多学问.docx
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你贷款买房了吗贷款买房很多学问
你贷款买房了吗？
贷款买房很多学问！
不看完买房肯定亏！
！
朋友，你貸款買房了嗎？
你貸款買房時，是不是只看他們用計算器算，而一點沒關心你的貸款方式和還款方式？
如果是，你就一定遭遇了售房者和銀行的忽悠，你將可能多付上萬，甚至上十萬的利息。
不信你就看一看。
貸款計算公式：
貸款公式主要有兩種，它們分別叫做 等額本息貸款計算公式 和 等額本金貸款計算公式。
這兩個公式的最大不同：
在於計算利息的方式不同。
前者採用的是複合方式計算利息（即本金和利息都要產生利息），後者採用簡單方式計算利息（即只有本金產生利息）。
這樣，在其他貸款條件相同的情況下，等額本息貸款很明顯地要比等額本金貸款多出很多利息。
另外，等額本息貸款計算出的每期還款金額都相等；而等額本金貸款計算出的每期還款金額則不同，從還款前期都後期，金額逐漸減少。
1、等額本息貸款計算公式:
每月還款金額（簡稱每月本息）=
貸款本金X
月利率×[（1+月利率）^還款月數]
[（1+月利率）^還款月數]-1
2、等額本金貸款計算公式:
每月還款金額（簡稱每月本息）=（貸款本金/還款月數）+（本金-已歸還本金累計額）X每月利率
後期，金額逐漸減少。
等額本息貸款與等額本金貸款比較
關鍵字:
等額本息貸款,等額本金貸款,貸款比較,提前還款
序
國內銀行最早推出的貸款方式是等額本息貸款。
但在2003年6月份的時候，突然有媒體揭秘，說銀行還有一種等額本金的貸款方式沒有告訴消費者。
並算了一筆帳，買一套房子貸款40萬元30年，前者比後者要多出利息10萬元之巨。
消費者一片抱怨。
於是有媒體總結如下：
銀行方在乎信貸額度
售樓員關心提取傭金
開發商希望早收放貸
購房者的利益誰計較
還款方式不能挑
貸款銀行不能選
按揭律師不算帳
你的利益誰知道
等額本息貸款與等額本金貸款相比，在正常還款情況下，等額本金貸款的確能節省很多利息。
但為什麼在國外，採用等額本息貸款的借款人能比等額本金貸款節省更多的利息呢？
當您瞭解了貸款後，您會發現目前國內有成千上萬的借款人每年都無謂地多支付著成千上萬的利息。
下面，我來深入地分析這兩種貸款，從而可以得出一個結論，等額本息貸款通過調整還款方式，可以在節省利息和節省時間方面，比等額本金貸款更好。
兩種貸款的利息計算方式
下面我們先來分析一下這兩種貸款在傳統的還款方式下的區別。
在計算利息方面，等額本息貸款為什麼與等額本金貸款有那麼大的差別？
原因在於兩者計算利息的方式不同。
等額本息貸款採用的是複合利率計算。
在每期還款的結算時刻，剩餘本金所產生的利息要和剩餘的本金（貸款餘額）一起被計息，也就是說未付的利息也要計息，這好像比“利滾利”還要厲害。
在國外，它是公認的適合放貸人利益的貸款方式。
等額本金貸款採用的是簡單利率方式計算利息。
在每期還款的結算時刻，它只對剩餘的本金（貸款餘額）計息，也就是說未支付的貸款利息不與未支付的貸款餘額一起作利息計算，而只有本金才作利息計算。
因此，在傳統還款方式下，貸款週期越長，等額本息貸款就要比等額本金貸款產生越多的利息。
所以，如果借款人無法調整（或選擇）還款方式的話，貸款週期越長的借款人，越應該選擇等額本金貸款。
兩種貸款的每期還款特點
讓我們繼續分析這兩種貸款的區別。
雖然等額本金貸款能節省很多利息，但等額本金貸款的“缺點”是它的每期還款金額都不同，而且是前期還款金額較重，後期還款金額較輕。
這要求借款人的還款能力要適應這種情況。
而對於等額本息貸款來講卻沒有這樣的“缺點”，它的每期還款金額都相同。
借款人可以比較容易地根據自己還款能力，制定貸款方案。
但要注意的是，等額本金貸款的每期還款額雖然不等，但它的每期平均還款金額卻比等額本息貸款低很多。
下面兩張截圖來自於"貸款分析師"軟體,展示了兩種貸款的每期還款特點。
∙等額本息貸款還款表（部分）：
每期還款額相同
∙等額本金貸款還款表（部分）：
每期還款額不同
下面的分析，將能夠進一步揭示出貸款的奧妙。
兩種還款的比較
前面介紹了兩種貸款方式各自的特點，我用表格歸納如下。
等額本息貸款
等額本金貸款
計息方式
簡單利率計息
複合利率計息
每期還款本息
等額
不等額（前期重，後期輕）
每期還款本金
前期輕，後期重
等額
每期還款利息
前期重，後期輕
前期重，後期輕
利息飆升速度
加速度
勻速度
國內流行度
主流
弱流（?
）
國際流行度
主流
弱弱流
操作靈活程度
強
弱
計算難度
高難
較難
評價
可以造出最好的還款方案，也可以造出最糟糕的方案。
選它沒錯，但可能不會是最好
注意上表中，等額本息貸款的流行度和操作靈活度都超過了等額本金貸款。
由於等額本息貸款佔有主導地位，所以許多數學家對其進行了深入的研究，並發現等額本息貸款中，除了利率以外，還款方式和貸款週期對利息的影響也非常大。
超越等額本金貸款之一：
雙周加速還款
歸功於電腦的普及以及軟體工程師的努力，現在的老百姓可以象貸款精算師一樣，輕易地掌握貸款的各種計算方法，細緻地對貸款方案作分析比較，深入地瞭解貸款方法的多樣性。
這使得借款人可以根據自己的經濟狀況，靈活地採用一些還款方式，來減少利息、縮短貸款期限，減輕貸款利率變化所帶來的壓力。
等額本息貸款中的雙周加速還款就能用來減少利息、縮短貸款期限，達到與等額本金貸款相同的效力。
下面我用一個簡單例子來說明。
假設您貸款30年50萬元，分別採用等額本息貸款的標準月還款、等額本息貸款的雙周加速還款、等額本金貸款三種方式計算。
貸款年利率為6.39%。
下面我用貸款分析師軟體（個人版）的二張截圖來說明它們的差別。
∙等額本息貸款截圖：
標準的月還款（用等額本息貸款計算器計算）
∙等額本金貸款截圖（用等額本金貸款計算器計算）
∙等額本息貸款截圖：
雙周加速還款（用等額本息貸款計算器計算）
∙雙周加速還款與等額本金貸款的對比
根據上面三張截圖製作出下表，以便各位比較。
等額本息貸款之標準月還款（參照）
等額本金貸款
等額本息貸款之雙周加速還款
原始本金
50萬
50萬
50萬
貸款年利率
6.39%
6.39%
6.39%
貸款週期
30年
30年
24年1個月
支付頻率
每月支付一次
每月支付一次
每兩周支付一次
每月支付金額
￥3,124.26（月）
￥2,723.84（月平均值）
￥3,124.26（4周）
利息累計
￥624,733.6
￥480,581.25
￥483,100.27
還款期數
360期
360期
629期
節省利息
---
￥144,152.35
￥141,633.33
節省天數
---
0天
2,135天
每年需多還款
---
每年還款不等
￥3,124.26
貸款成本率
124.95%
96.125%
96.62%
以等額本息貸款的標準月還款為參照，從上表中可以看出，等額本息貸款中的雙周加速還款方式像等額本金貸款一樣，也能大量的節省利息。
雙周加速還款雖然比等額本金貸款多付2500元的利息，但貸款週期卻比等額本金貸款縮短了將近6年。
等額本息貸款中的雙周加速還款看起來還不錯，但在美國，選擇它的借款人只是非常小的一部份人，大部分借款人選擇的是等額本息貸款中的額外還款方法。
它比雙周還款方法操作起來更方便、更靈活、更省錢。
超越等額本金貸款之二：
額外還款
在等額本息貸款中，採用部分提前還款，是節省貸款利息和縮短貸款時間的基本方法，也是最有效的方法。
它主要有兩種方式，一是上面介紹的加速還款，另一種是這裏介紹的額外還款。
而額外還款則更簡單、靈活，在國外，它是借款人的主要還款方式。
最典型的方法就是在每年的最後一期還款中，多付上一筆同樣金額的還款。
因為這種方法比較靈活，所以，如果借款人為了達到自己的財務目標，就需要經過幾次試算來決定自己的額外還款時間、頻率和金額。
在這裏，為了說明這種還款方法可以比等額本金貸款節省更多的利息，假設借款人有這樣一筆貸款，30年貸款週期50萬元，每月還款一次，貸款年利率為6.12%，經過幾次試算後發現，在正常還款表的每年最後一期還款中，多付上一筆3,360元的還款，則貸款合計利息就剛好開始少於等額本金貸款的合計利息。
∙等額本息貸款之額外還款表（部分）
∙額外還款與等額本金貸款之比較
上圖是兩種貸款的比較，顯示了等額本息貸款加額外還款可以比等額本金貸款節省更多的利息。
我們可以用3,360元額外還款作為一個閥值來調整節省利息的多少：
比該閥值越大，則比等額本金貸款節省的利息越多；比該閥值越小，則比等額本金貸款節省的利息越少；當等於該閥值時，則比等額本金貸款節省利息151.46元，節省貸款時間5年10個月（2129天）。
所以如果借款人選擇了等額本息貸款，一定要考慮相應的額外還款或加速還款。
∙綜合對比
將上面的計算結果用下表綜合地進行比較，以便更全面地了等額本息貸款和等額本金貸款的差別。
等額本金貸款
等額本息貸款+額外還款
原始本金
50萬
50萬
貸款年利率
6.12%
6.12%
貸款週期
30年
24年2個月
支付頻率
每月支付一次
每月支付一次
每月支付金額
￥2,667.43（月平均值）
￥3,036.44
利息累計
￥460,275.00
￥460,123.54
還款期數
360期
290期
節省利息
---
￥151.46
節省天數
---
2,129天（5年10個月）
每年需多還款
---
￥3,360.00
貸款成本率
92.055%
92.024%
對於借款人來講，管理好自己的貸款是一項非常重要的理財專案。
所以重要的是根據自己的經濟收入來制定財務目標和還款計畫，而不是一定要比等額本金貸款節省利息。
而等額本息貸款加上額外還款方法能夠幫助借款人靈活的理財。
秉持著省錢就是掙錢的原則，量入為出，您一定能早日脫離貸款一族的苦海。
備註
觀點：
∙目前，老百姓的購房貸款因為風險低、利潤大成為銀行的最優質項目。
但老百姓卻要付出沉重的經濟代價。
其原應就在於國內一些銀行採取各種方式（例如要求繳納提前還款違約金，限定提前還款次數，或者提高每次提前還款的金額）只允許老百姓按照銀行的規定還款，而不允許老百姓根據自己的經濟狀況用其他提前還款手段來縮短貸款週期和貸款利息。
∙通過文章“提前還款與貸款違約金”可以看出，國外銀行限制提前還款是為了避免貸款的成本遭受滅頂之災，而國內一些銀行限制提前還款是為了讓自己的收益最大化。
當貸款利率上升時，承受損失的是老百姓，而銀行卻在極端獲益的情況下繼續獲益。
而一旦不能達到收益最大化，就認為有自己損失，就要借用所謂的“遵循國際慣例”或“與國際接軌”的藉口，向老百姓收取違約金。
這即缺少法律的合理性，也是對老百姓權益和利益的盤剝。
∙一些人將雙周加速還款稱之為讓利於民，其實我覺得稱之為還公平與民更貼切。
我盼望那些銀行不要光想著與國外的錢接軌，更重要的是與老百姓的利益接軌，豐富服務內容，提高服務品質，使借貸雙方利益共用，取得雙贏的結果，構建真正的和諧社會。
o如果銀行沒有相關霸王條款，售房者對貸款購房的老百姓是不是也該對其不同的貸款方式和還款方式有告知義務，而不是要求購房者作唯一選擇呢？
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