中铁轨道交通高科技产业园可行性研究报告.doc

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中铁轨道交通高科技产业园

可行性研究报告

二○一○年三月

目录

总论 1

一、项目决策背景 1

（一）经济背景 1

（二）业务背景 1

二、项目来源方式 1

三、项目简况 2

四、项目取得条件 2

五、本报告的编制依据及限制性因素 2

（一）编制依据 2

（二）限制性因素 3

六、可行性研究结论 3

（一）结论 3

（二）建议 4

第一部分项目基本情况 5

一、宗地位置及四至 5

（一）地理位置与区位关系 5

（二）项目用地范围与四至 6

二、用地性质与规划指标 7

三、地块现状及交地条件 7

（一）宗地现状 7

（二）承诺交地状况 8

（三）承诺交地时间 8

（四）前期市政状况 8

四、生活配套 8

（一）交通状况 8

（二）大市政配套 8

（三）现状生活配套及规划情况 8

五、结论 9

第二部分区域工业园市场分析 10

一、区域经济环境研究 10

（一）城市概况 10

（二）经济发展情况 10

（三）城市发展定位 10

（四）西部综合交通枢纽及“铁半城” 10

二、区域工业园土地市场供应分析 11

（一）区域供应量分析 11

（二）竞争项目用地分析 11

（三）结论 11

三、区域工业园市场分析 12

（一）项目宏观市场分析 12

（二）成都工业地产及总部基地分析 12

（三）重点个案分析 17

（四）本项目竞争力分析 20

四、区域市场目标客户特征及辐射范围 21

五、区域价格分析 21

六、项目所在区域未来规划发展 22

（一）全域成都规划 22

（二）北部新城规划 22

（三）金牛区发展规划 23

第三部分轨道交通高科技产品产业化概况及空间需求 24

一、轨道交通高科技产品产业内容 24

（一）轨道交通高科技产业链的需求分析 24

（二）主导产业选择 24

二、产品产业的市场容量预测 25

三、产品产业的市场容量和用地规模 26

（一）产业规模预测 26

（二）产业用地规模 26

四、产品产业化项目推进情况及空间需求 26

（一）正在实施的产品产业项目及空间需求 26

（二）准备推进的产品产业项目及空间需求 28

第四部分项目初步定位分析 30

一、项目或地块SWOT分析 30

二、市场定位 30

三、客户定位 30

四、产品定位 31

五、价格定位 32

第五部分概念规划设计 34

一、设计概念 34

（一）产业园整体设计理念 34

（二）产业园的建筑设计理念 34

二、空间发展策略 34

三、项目概念性设计 36

四、空间格局 36

五、建筑风格及园区鸟瞰 36

（一）建筑风格 36

（二）园区鸟瞰 37

六、首期500亩初步设计后的主要经济技术指标 39

第六部分项目实施进度计划 40

一、开发策略和顺序 40

（一）开发策略 40

（二）开发顺序 41

（三）总体进度安排 41

（四）招商策略 41

二、成本控制策略 41

三、开发、销售节奏建议 42

第七部分项目运作机构及人力资源配置 43

一、运作机构 43

（一）设想 43

（二）组织机构 43

二、人力资源配置 43

第八部分经济预测与财务评价 45

一、测算假设条件 45

二、资金筹措及安排 46

三、测算结果 46

四、财务评价指标 47

五、小结 48

第九部分法律分析及其他风险分析 49

一、土地使用权获取风险及应对措施 49

二、合作风险及应对措施 49

三、项目开发风险及应对措施 49

四、其他风险分析及应对措施 49

第十部分结论、建议 51

一、结论 51

二、建议 52

总论

一、项目决策背景

（一）经济背景

2008年底，我国出台了一系列拉动内需的政策措施，其中在国务院批准的4万亿投资中，约有45%用于交通基础设施建设。

而到2020年近8万亿元的现代化交通基础设施建设将带动交通高科技新技术、新工艺、新产品、新材料的研发、生产和制造等市场，这样的市场将有条件完成交通高科技的产业集群和集聚，形成产业园。

（二）业务背景

中铁置业是中国中铁股份房地产板块的旗舰企业,要积极利用中国中铁在区域、城市轨道交通领域独特优势，进一步完善自己的物业开发类型，在条件成熟时进军工业地产，从而在房地产开发领域更具竞争力，在3～5年内形成中铁股份新的利润增长点。

中铁二院是以交通勘察设计为主业的企业，已连续5年在国内勘察设计行业中营业收入排名第一。

为实现中铁二院的可持续发展，除了要不断拓展交通勘察设计市场外，还必须紧密依托主业，寻求新的经济增长点，从深度和广度上拓展产业链，打造富有特色的上下游产业链。

中铁置业和中铁二院深度合作开发“中铁轨道交通高科技产业园”项目，将会成为各自新的利润增长点。

二、项目来源方式

结合四川省、成都市承接产业转移，实现产业结构调整，促进成都市“一区一主业”的良好发展，金牛区有意邀请中铁置业和中铁二院联合引领打造金牛“一区一主业——轨道交通集中发展区”。

三、项目简况

项目位于成都市金牛区高科技产业园二期内，北靠绕城高速和成都国际商贸城，南靠金牛高科技产业园二期的起步园和即将打造的成都市凤凰山休闲、运动、居住新城区，东靠宝成铁路线和川陕公路及天回镇，西靠地铁1号线和北新干线及大丰商住新区。

项目总净用地.44平方米（1432亩），容积率≥1.5；规划总建筑面积约160万平方米，土地用途为工业。

目前项目用地基本达到“三通一平”。

四、项目取得条件

项目用地通过与政府协议锁定其范围和土地价格，首期500亩土地为16万元/亩（净地价格），后期土地价格视先期项目建设进度、投资强度及对区域经济的贡献等情况在基准地价内给予最大优惠。

项目每期用地取得方式均实行公开市场出让，带规划方案、产业方向、投资强度挂牌。

在与政府签定项目投资协议三个月内，项目首期500亩土地实现公开挂牌出让，摘牌后三个月内办理完成国有土地使用权证。

土地摘牌价格高于与协议中承诺的16万元/亩，则差额部分由金牛区人民政府扶持（详见附件）。

五、本报告的编制依据及限制性因素

（一）编制依据

1、《成都市人民政府办公厅关于优化工业布局规划促进产业集约集群发展的通知》成办发（2009）51号；

2、《关于同意建立国家火炬计划成都电子信息产业基地的复函》国科火字（2002）4号；

3、金牛区天回万圣、甘油及石门片区控制性详细规划；

4、成都市大丰——天回片区城市分区规划调整；

5、成都凤凰山城市规划方案概念性纲要规划；

6、《成都市规划管理技术规定》（2008）；

7、《全国工业用地出让最低标准》；

8、关于印发《中国中铁股份有限公司投资管理暂行办法》的通知（中铁股份资【2008】389号）；

9、关于印发《中国中铁股份有限公司项目投资评审管理暂行办法》的通知（中铁股份资【2008】390号文件）；

10、关于印发《中国中铁股份有限公司投资项目可行性研究报告格式指引》的通知（中铁股份资【2009】177号文件）；

11、关于印发《中国中铁股份有限公司投资项目经济评价方法与参数指引》的通知（中铁股份资【2009】178号文件）；

12、关于印发《中国置业集团有限公司市场开发工作管理办法（试行）》的通知（中铁置市【2009】56号文件）；

13、《中铁二院与金牛区人民政府投资合作的框架协议》。

（二）限制性因素

1、产业园土地权属不能转让。

2、规划限制条件容积率≥1.5；限高为76米；绿化率≥30%；建筑密度≤40%；投资强度≥260万元/亩；税收≥20万元/亩·年。

3、园区内产业为交通领域上中下游相关联企业，且入园企业的税收必须在金牛区解缴。

六、可行性研究结论

（一）结论

项目具有极大成本优势：

本项目用地取得成本大大低于区域内工业园项目。

项目交通便捷：

项目位于成都市北部新城、在三环以北、绕城高速以南、北新干道以东、川陕公路以西，区域内有建设中的地铁1号线和规划中的地铁3号线等。

交通路网通达，交通便捷。

项目所处区位优越，在地理位置、规划前景等方面具备优势:

本项目是目前成都市规划的绕城高速内占地面积最大的一宗工业用地，周边交通便捷，配套成熟，正在规划中的北部新城、天回古镇等，势必带来区域土地价值的提升。

市场前景好，发展潜力大:

本项目符合国家规划和产业政策，满足当地政府的产业规划，填补了行业空白，具有良好的市场前景。

项目规模较大，综合效益高，利于中铁企业在成都的战略布局:

项目规模较大，品质较高，利于中铁企业顺利进军工业地产市场，并树立一定的品牌影响力。

综合结论：

项目首期500亩需要自有资金3.33亿元，3.93年收回，项目自有资金年均投资回报率16.81%。

按项目全部自有资金由股东方提供、项目全投资财务内部收益率23.27%，项目自有资金投资内部收益率25.47%、投资动态回收期4.07年。

经保守估计，项目财务评价指标符合公司决策要求，项目自有资金内含报酬率达到股份公司要求的期望报酬率（16%），项目抗风险能力强，经济可行。

根据前期已经实施和正在推进的交通高科技产品产业化情况来看，产业效益较为乐观。

凭借中铁股份在行业内的品牌号召力和竞争优势，加之各级政府对发展交通行业的大力支持和优惠政策，本产业园项目有能力、有条件形成产品产业的集群和集聚。

（二）建议

建议本项目在推进过程中，要充分争取地方各级政府在政策、宣传推广、建设环境等方面的支持。

建议本项目在推进过程中，要充分争取股份公司在政策、技术、品牌、市场、资金等方面的支持。

第一部分项目基本情况

一、宗地位置及四至

（一）地理位置与区位关系

项目位于成都市金牛区高科技产业园二期内，北靠绕城高速和正在建设的成都国际商贸城；南靠金牛高科技产业园二期的起步园和即将打造的1.5万亩的集休闲、运动、居住为一体的凤凰新城区；东靠宝成铁路线和川陕公路及金牛天回镇；西靠地铁1号线和北新干线及大丰商住新区。

宗地位置如图1-1、1-2所示：

图1-1宗地位置图

图1-2宗地位置图

（二）项目用地范围与四至

地块呈倒钩形状，西至九道堰，南至九道堰和规划道路（用地界限），东至宝成铁路，北至园区天斑路，万石路从北到南横穿本项目，项目用地范围如图1-3所示，项目首期用地范围如图1-4所示。

图1-3用地范围图

图1-4首用地范围图

二、用地性质与规划指标

项目用地性质与规划指标表表1-1

项目技术经济指标

中铁轨道交通高科技产业园地块

用地性质

工业

规划净用地面积（亩）

1432亩

容积率

≥1.5

建筑密度

≤40%

绿化率

≥30%

绿地率

30%

限高

76米

三、地块现状及交地条件

（一）宗地现状

1、地势情况：

地势平坦，与周边无高差。

2、地面现状：

宗地内南面有九道堰，无池塘及高压线等对开发有较大影响的因素。

宗地现状见图1-5所示：

图1-5宗地现状图

3、地面现有建筑物情况：

地块内现有少量村民住宅，政府正在实施拆迁。

4、地下情况：

据初步勘察，地下没有影响项目开发的不利因素。

（二）承诺交地状况

项目用地按“七通一平”标准出让。

（三）承诺交地时间

出让合同签订后半年内，具体交地、付款条件及细节在出让合同中明确。

（四）前期市政状况

目前园区内规划的市政主干道及管网都已修建完成，已基本达到“三通一平”水平。

四、生活配套

（一）交通状况

项目位于成都市北部新城、在三环以北、绕城高速以南、北新干道以东、川陕公路以西，交通路网通达，区域内有建设中的地铁1号线和规划中的地铁3号线