哈西国际项目可行性研究报告.docx
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哈西国际项目可行性研究报告
哈尔滨哈西国际
项目可行性研究报告
哈尔滨前进房地产开发有限公司
2015年8月4日
第1章总论
1.1.项目背景与概况
1、项目名称：
哈西国际
2、开发单位概况
单位名称：
哈尔滨前进房地产开发优先公司
单位性质：
有限责任公司（外国自然人独资）
注册资金：
2千万
单位住所：
哈尔滨市道里区新阳路376号
业务范围：
房地产开发、销售
法定代表人：
赫君
建设单位简介：
中国航天建设集团有限公司
3、可行性研究报告编制依据
（1）与委托方签订的咨询协议
（2）国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南》
（3）国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数》
（4）《城市房地产开发经营管理条例》
（5）《房地产项目经济评价方法》
4、编制范围
依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对西中环广场项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。
5、项目提出的理由
（1）项目建设符合国民经济发展
当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。
根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.5—2个百分点。
哈尔滨房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。
正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。
因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。
（2）项目对城市建设将起到促进作用
目前，哈尔滨市的人均住宅面积偏小，而且居住条件也比较差，与黑龙江省住宅与房地产业发展规划相差甚远。
因此，改善哈尔滨市人民的居住条件已经成为哈尔滨市政府特别关心的问题之一。
同时，随着哈尔滨经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使哈尔滨城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。
（3）解决劳动就业的需要
由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。
而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。
据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。
因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为哈尔滨市重点商品住宅建设项目工程之一，将为增加哈尔滨市当地社会就业岗位作出一定的贡献。
6、拟建地点
本案地处“哈西客站北侧”东临哈尔滨大街、西临西站大街、南侧和谐大道，北临武威路。
总用地面积约101403.94㎡，容积率4.04，地上建筑面积约为354913。
1.2主要技术经济指标
经济技术指标表
总用地面积（平方米）
101403
用地性质
居住公建混合用地
总建筑面积（平方米）
483506.99
地上
住宅
209889.54
公建
195167.45
合计
405056.99
容积率
4.04
建筑密度
32.24%
绿地率
34%
绿地面积（平方米）
34477
建筑限高
以城市设计为准
第2章项目投资环境与市场研究
2.1.投资环境分析
1、国家政治经济形势及有关政策
2014年全年国内生产总值246,619亿元，比上年增长11.4%。
分产业看，第一产业增加值28,910亿元，增长3.7%；第二产业增加值121,381亿元，增长13.4%；第三产业增加值96,328亿元，增长11.4%。
第一产业增加值占国内生产总值的比重为11.7%，与上年持平；第二产业增加值比重为49.2%，上升0.3个百分点；第三产业增加值比重为39.1%，下降0.3个百分点。
固定资产投资增长较快全年全社会固定资产投资137,239亿元，比上年增长24.8%。
在城镇投资中，第一产业投资1,466亿元，比上年增长31.1%；第二产业投资51,020亿元，增长29.0%；第三产业投资64,928亿元，增长23.2%。
全年房地产开发投资25,280亿元，比上年增长30.2%，其中商品住宅投资18,010亿元，增长32.1%。
商品房竣工面积58,236万平方米，增长4.3%。
商品房销售面积76,193万平方米，增长23.2%，其中商品住宅69,104万平方米，增长24.7%。
2、项目开发地区的经济社会情况及管理、政策因素
2014年，哈尔滨市生产总值突破5000亿元大关,比上年增长9%左右，社会消费品零售总额增长14%左右。
完成公共财政预算总收入632.4亿元，其中，地方公共财政预算收入402.3亿元，分别增长8.8%和13.4%。
万元GDP综合能耗下降3.56%以上，经济运行质量和效益进一步提升。
产业项目建设实现新突破。
全年开工建设2000万元以上项目1041个，完成投资1300亿元，其中，实施省市重点产业项目277个，完成投资720亿元，分别是上年的1.15倍和1.22倍，开工速度之快、数量之多、投资之大，在哈尔滨产业项目建设史上尚属首次。
经济发展活力不断释放。
预计实现固定资产投资5200亿元，增长32%，增速连续五年居全国副省级城市之首。
工业投资大幅增长，完成1600亿元，增长33%;民间投资更加活跃，实现3100亿元，增长35%，占总投资比重达59%。
国资国企改革持续深化，交通、文旅、住建集团正式挂牌运营，国有资产运营和配置效率明显提升;行政审批制度改革步伐加快，减少行政审批事项30个，优化政府办事流程196个，社会交易成本大幅下降，服务经济发展水平进一步提高。
人民生活持续改善。
实现城市居民人均可支配收入25222元、农村居民人均纯收入10800元，分别增长12.1%和14.1%。
年初确定的70个惠民行动项目件件落实，完成投资330亿元，超年计划70亿元，全市人民在改革发展中得到了更多实惠。
2.2.区域房地产市场分析
1、房地产市场区域分布及特点
（1）主城区板块
主城区为哈尔滨市老的行政、商业、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商业氛围浓厚，升值潜力及投资价值大，土地成本较高，主要以中高档次的高层住宅、商铺为主、销售价格受到规模和建筑规划水平的不同，住宅在15000-30000元/平方米左右。
老城区比较有代表性的有观江国际、四季上东、富力江湾等。
主要特征：
市区中心位置，规模较小，占地面积不大，高容积率，多为高层，居住环境一般，小区景观，面积以中、大户型为主。
（2）哈西开发区板快
哈西开发区位于哈尔滨市西部，是哈尔滨市未来的商业中心，哈尔滨西站以及哈西公路客运站的成功运营，为哈西经济、投资带来了非常巨大的促进作用。
区域的后发优势已经开始体现，片区市场将具有较大的发展和潜力。
哈尔滨市民哈西新区的认可度是比较高的，片区规划较好，路网建设已经完成，生活配套设施已经初步完善，现已成为哈尔滨市民购房置业的首选区域之一。
主要特征：
普遍的楼盘规模比较大,档次相对较高,户型面积上相对而言设计比较合理,以三房为主力,一般做到79-120平方米,1楼盘在同等档次的情况下，销售速度比其它几个区快。
（3）群力新区板块
相对哈西区域而言，群力新区注重居住环境的营造，文化环境的发展，群力现启动区已经运营完成，远大购物中心、金中环商业街，泰姆凯迪、观复博物馆等相继开业，城区初步成熟，自然环境优越，九大主题公园均已建设完毕。
该区域交通线路较少，是该区域发展的瓶颈。
但所建设楼盘素质较高，该区域人口用车比例较高。
主要特征：
片区市场在售楼盘较多，商业配套较少，推出楼盘一般中高档次，目前销售状况较为平稳。
（4）江北板块
自2005年起，哈尔滨大力发展江北，市政府已经进驻松北区。
该板块先期投资发展过快，房地产开发量巨大，哈尔滨巨型楼盘均在江北板块。
2011年以后，江北投资热度降低，目前该区域入住率较低，商业配套滞后，销售速度过慢，已经较少投资建设。
主要特征：
楼盘多，档次中档，规模大，普遍价格比较低，但沿江的楼盘价格相对比较高。
2、哈尔滨房地产市场特征分析：
我们可以对近几年哈尔滨房地产市场的特征总结如下：
1房地产开发投资持续增长，但增速与市场需求的增长呈良性发展关系。
2增量地供应大幅度增加，存量减少，住宅用地供应总量增加。
3商品房供给快速增长，市场需求较为平稳。
4产品建筑设计水平的提高，不管是立面设计、内部结构、实用率、园林等等
方面，任何项目都不会具有非常明显的产品优势。
3、哈市地产市场现状分析
（1）市场的刚性需求仍然较大。
由于国家宏观调控及新国五条等政策因素的影响，进入2011年以后，哈市的房地产市场投资型客户急剧减少，有居住需求的客户也持币观望，这使哈市的地产市场从2009年的火爆状态逐渐跌入低谷。
但在2012年下半年开始哈市地产市场出现好转（见附表1），2013年5月，哈市商品房共有6608套成交，环比下降12.9%，同比增长220.3%，成交面积68.24万米，环比下降11.9%，同比增长172.5%。
（2）哈市地产市场将会向三大区域发展，即哈西片区、群力片区及松北片区。
哈西片区由于哈西客站的建设运营及地铁工程的启动，将会迎来新一轮的销售热潮；群力片区远景规划为大道里区的CBD商务片区，土地供应较多，政府宣传力度较大；居住型客户因规划等因素也将会把这两大区域列入重点考虑范围。
松北片区因环境优势，也会迎来一批新客户。
（3）政府拉动效应明显。
2007年以来，先后有多位省市领导等对于建设哈西直接做出指示，要将哈西建设成为以文化产业、教育产业、新技术产业、运动休闲产业和商贸业为主体的、环境良好、适宜居住的绿色城市副中心，表明了政府对于建设哈西新区高度重视，政府的决心大大提高了市民对于哈西新区的信心，大量地吸引了市民来此居住和投资的热情，哈西片区的房地产市场也由原来的不温不火变成了热点地区，由此可见政府指向哪里，哪里就会销售大好。
（4）城市中心区域土地资源稀缺。
随着哈市城市的不断建设发展，土地供应主要以新区为主，二环以内已经没有大规模的土地资源，中心城区核心地段的土地资源更是极为稀缺。
（5）开发项目呈规模化、品质化发展。
由于开发企业多在二环周边或哈西、群力开发，获取土地开发面积较大，开发项目规模较大，开发企业开始注重项目品质。
（6）具备主题定位及细分客户市场的项目很少。
（7）开发企业品牌意识增强。
（8）哈市整体房地产市场仍处于初级阶段：
①产品力较低，创新户型较少，形象同质化较为明显，目前多以价格为导向卖点不突出；
②营销力较低，多数项目属于自然消化的过程；
③客户关注点仍然停留在价格为导向的阶段，对园林景观、配套、物业管理等方面的关注度开始逐渐提高。
（9）哈尔滨市正迎来一个大盘涌现的时代。
2005年以前，房地产开发企业以哈尔滨市本地的为主，结构较为单一，2005年共有开发企业657家，相当于北京市1998年的企业量。
但是，近年来，由于规划利好、经济发展等原因，哈尔滨房地产市场得到了北京保利集团、上海世茂集团、上海大众集团、上海爱建集团、大连万达集团、深圳万科集团、上海绿地集团等外地有实力的开发企业关注，并都已进入了项目开发及销售阶段。
（10）哈尔滨市住宅近30%被周边城市人买走。
在哈市买房子的外地人多属于“投资落户型”。
以大庆、佳木斯、牡丹江等地人居多。
1有7%-8%的住宅被南方人买走。
包括安徽人、湖北人、江西人、福建人等，
他们大多在哈市打工、做生意，在哈市买房子是为了自己居住。
②目前至少已有17000户外地人在哈市买房落户，成为“新哈尔滨人”。
4、哈西地产发展趋势分析
（1）哈西片区大量大型地产项目涌入市场，投资前景好。
由于市区中心地段价格较高，投资升值空间相对低于本区域，哈西新区因其独特的定位与先天的优势明显，将会大大吸引市民来此居住，另一方面，因为哈西新区尚处于开发初期，其前景十分广阔，因此投资型市场将会出现向上述两个地区一边倒的情况。
开发规模：
规模较大，未来大规模项目将继续出现。
主力客户：
项目周边居民，南岗、道里、道外等市区商业人士、企业中高层等中高收入人群及省内富裕人群。
客户特征：
二次置业较多；与工作地点相联系，关注交通；关注园林景观和社区的舒适度；对教育资源关注。
物业类型：
均为高层、多层住宅，少量小高层。
（2）哈西新区——新中心正在崛起
哈尔滨“大都市圈”战略中“北越西扩、南联东优、中兴强县”的规划，西扩主要就是哈西版块，哈西新区的改造是哈尔滨市整体改造的一部分，根据《哈尔滨城市建设用地发展规划》所指示，哈西片区将是全市重要的改造区域，要把哈西建设成一个适宜人居住、适宜人创业、适宜人全面发展的新城区居住区域。
虽然哈西地区属于城市的边缘地区，跟较为繁华的南岗、道里还存在一定差距，但是城市发展趋势从来都是从中心向边缘辐射。
哈西现在还存在着一些大大小小的问题，区域的发展需要一个过程，要想马上见成效是不太现实的。
这个区域本身配套设施就较为齐全，又处于城市的上风上水之地，在哈西新区2008年建设方案出台后，其功能明确定位为将以居住、商贸、教育、科研、行政办公等为主。
经过科学的规划，在未来几年的发展中，会有翻天覆地的变化。
哈西客站在2009年开始动工，于2012年10月正式运营，区域基础设施已初具规模，这些项目的实施都给哈西的长远发展打下了坚实的基础。
因此从长远来看，哈西未来的发展前景非常巨大。
（3）区域房产发展趋势
对于哈西这块炙手可热的投资宝地，大量投资商、地产商都看好了哈西的发展前景，自2006年以来，哈西新区土地供应量占到了哈市开发量的1/4，说明了哈西新区的投资价值越来越凸显，区域也越来越被市民认同。
作为哈市最为热点的开发地区，随着哈西客站的运营，城铁、高铁的建设和运营，大大缩短了与中心城区的距离，是推动区域房产发展的强大动力，随着哈西各个地块的启动开发，而且哈西新区多为大盘开发，市场供应量将十分巨大，项目之间竞争将十分激烈，在这样的市场背景下，预计区域未来将会有更多高质房产推向市场。
2.3.项目SWOT分析
●优势
1、所处区位：
地块所处哈市重点开发区域，哈西新区将建设成为以文化产业、新技术产业、运动休闲产业、教育产业和商贸业为主体，环境良好、适宜居住休闲和企业发展的多功能现代化综合性新城区。
哈西新区相对于其他开发区域来讲，本身属于成熟的片区，配套基础已十分完善，开发起点较高，因为这些无可比拟的优势，使片区的发展速度明显快于其他开发区域，也更被投资者所看好，哈西将成为未来哈尔滨最具投资价值的区域之一。
2、项目位置：
项目位于哈西新区的核心区，重点建设集行政办公、商贸服务、住宅、运动休闲和文化教育有机融合的综合功能区；这样的定位为本案提供了强有力的政策保障，本案又紧邻哈西客站，不但能够享受到区域的政策优势，而且距离老城区更近。
3、商业氛围：
哈西服装城商圈、福顺尚都商圈、机场路商圈。
4、生活配套：
成熟地段，周边医疗、餐饮、银行、购物、娱乐、酒店、交通出行均较方便。
5、人文环境：
周边各大高校、重点小学、中学学校、科学研究院林立，文化氛围浓厚，区域内的整体素质较高，这个特征是其它区域所不具备的。
6、百姓认知度：
有很高的知名度，关注度。
7、西客站：
哈西客站的正式运营大大推动了区域的发展，使得本区域成为核心城区的一部分。
8、少量拆迁：
地块现有几处平房，拆迁量小，易于项目快速启动。
●劣势
人口密度低：
区域内人口相对较少，新开发项目正在销售期，目前只有部分入住。
●威胁点
1、区域内市场供应量十分巨大，且多为大盘开发，区域内的开发商都积累了一定的品牌，而且认知度较高，整个片区开发的项目众多，竞争将十分激烈。
2、哈尔滨房地产市场进入调整期，一线房企的涌入，带来的是全新的开发理念和营销模式，将会极大冲击本地企业，并进入一个以品质取代数量的阶段。
哈市的经济结构导致刚性需求和改善型需求较旺盛，进入买方市场后，品质将成为决定房企生存发展的关键。
未来市场发展不是价格涨跌的问题，而是产品优化的问题；哈尔滨房产市场将逐步进入一个质变期。
●机会点
1、差异化的市场定位；
2、适当的入市时机及宣传推广；
3、合理的成本控制及利润点开发；
4、产品及品质的机会点，如本区域的商业、园林、物业、外立面等区域供应
产品雷同，没有特色，为本案提供了差异化定位的市场突破口。
注：
哈西新区与松北区、群力区的优势对比详见附件2
“运用——差异化的竞争策略”
“避免——同质化的尴尬局面”
因此我们对哈市的房地产发展现状及未来发展趋势进行了简要的分析，以求从中找到差异化竞争策略的核心关键所在。
第3章建筑方案
3.1.设计依据
1、《城市居住区规划设计规范》GB50180-93（2002年版）
2、《民用建筑设计通则》GB50352-2005
3、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95
4、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97
5、《城市规划编制办法》
6、《哈尔滨市城市规划行政技术准则》
7、哈尔滨市2004年城市总体规划
8、本项目邻近的湘江风光带设计
3.2.建筑设计
1、主要规范及标准
《建筑结构荷载规范》[GB50009-2001]
《建筑地基基础设计规范》[GB50007-2002]
《混凝土结构设计规范》[GB50010-2002]
《建筑抗震设计规范》[GB50011-2001]
《建筑桩基技术规范》[JGJ94-94]
《地下工程防水技术规范》[GB50108-2001]
《砌体结构设计规范》GB50007-2002
《高层建筑混凝土结构技术规程》JGJ3-2002
《高层建筑箱形与筏形基础技术规范》JGJ6-99
《建筑地基处理技术规范》JGJ79-2002
《人民防空地下室设计规范》GB50038-94
《钢筋混凝土连续梁和框架考虑内力重分布设计进规程》CECS51：
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2、建筑风格及立面特点
①依照“以人为本”的建筑设计理念，体现休闲、简约的建筑风格，将新古典美学的精细、质感、厚重和美感充分体现。
1在建筑立面上采用欧洲古堡的颜色，用复杂的线条曲线表现出优美、动感、多变的视觉效果；在群楼部分用文化砖加以装点，让建筑多了点欧式的古朴和深沉，又尽显尊贵、典雅，浸透豪华的设计哲学
2建筑立面体现典雅细腻的新古典风格，采用大尺度的阳光露台，经典的三段式立面，在写意、浪漫中透露出典雅尊贵的艺术气息。
3、建筑户型特色
①细化功能，把握尺度营造气氛，更灵活性的平面设计以满足日益变化的生活模式。
②充分考虑衡阳的气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求组织穿堂风，明厨、明卫，提高生活品质。
③住宅户型格局方正大气，功能布置合理，空间结构紧凑。
④户型设计新颖，增加品位空间，符合当前及未来的市场需求，提升卖点。
如：
阳光电梯厅、空中内庭院、大阳台和飘窗等。
⑤采用最经济的板楼尺寸，合理组织交通，尽可能减少公摊面积。
3.3.结构设计
1、指导思路
在结构设计中充分考虑以下内容：
①使结构具有明确的计算简图和合理的地震作用传递途径。
②具备必要的抗震承载力，良好的变形能力和消耗地震能量的能力。
③对可能出现的薄弱部位，拟采取措施提高抗震能力。
2、结构设计
结构的安全等级二级，设计使用年限50年，抗震设防类别丙类，地基基础设计等级丙级，地下室防水等级二级。
3、结构选型：
6层以上的多层住宅采用框架结构，4-6层的多层住宅根据地质条件和是否有地下车库，确定采用砖混结构或框架结构。
楼层盖均休用现浇梁板结构。
4、地下室设计
地下车库层盖结构采用浇钢筋混凝土梁板结构，地下车库存的顶板采用加设次梁的梁板结构，以减少楼板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以满足建筑空间净高的要求。
地下室防水以砼结构自防水为主，抗渗等极S8。
5、使用工具及软件
中国建科院PKPM系列结构软件2005年新规范版。
3.4.给排水设计
1、给排水
①设计规范
1）《建筑给水排水设计规范》[GB50015-2003]（03年版）
2）《建筑灭火器配置设计规范》[GB50140-2005]
3）《自动喷水灭火系统设计规范》[GB50084-2001]（05年版）
4）《建筑设计防火规范》[GB50016-2006]
5）《室外给水设计规范》[GB50013-2006]
6）《室外排水设计规范》[GB50014-2006]
7）国家和本地区现行的有关规范、规程、标准等
②给水设计
1）水源概况
本工程生活、消防用水均由市政给水管网供水
2）用水量
生活用水量Q=1440M3/D（138M3/H）；室外消防用水量Q=20L/S。
3）给水系统
小区各栋建筑由室外给水管网直接供水。
4）消防系统
小区室外消防给水管网成环状布置，管径DN150，并分别从星沙大道及天华路两条市政给水管上接入进水管。
小区室外有按规范设置室外消火栓。
③排水设计
小区采用分流制排水。
雨水、污水分别排放。
小区雨水经室外水管集中后，直接排入市政雨水管。
各栋生活污水经室外污水管集中后，先排入小区化粪池，经处理后，再排入市政下水道。
第4章节能节水措施
4.1.设计依据
为贯彻执行国家节约能源、开发利用新能源和可再生能源、保护环境的法规和政策，改善黑龙江省居住建筑室内热环境，提高采暖和空调的能源利用效率，根据中华人民共和国行业标准《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》，JCJ134-2001制定的标准为依据。
4.2.建筑部分节能设计
1、外窗均采用浅兰色中空玻璃，并设置活动外遮阳。
2、建筑的屋顶和外墙采用下列节能措施并且预防白蚁、鼠等生物侵害。
（1）浅色磁砖饰面。
（2）外加保温隔热构造。
（3）采用倒置式屋面和种植屋面，局部采用坡屋顶，以增加温隔热性能。
3、墙和屋顶中的接缝、混凝土、嵌入外墙的金属等构成的热桥部位均作隔热保温处理，保证其内表面温度，不低于空气露点温度并减少附加传热损失。
4、层室内地面局部架空并采用了良好的隔热保温措施。
5、楼梯间采用封闭式并可开启外窗。
第5章环境影响评价
5.1.编制依据
1、《污水综合排放标准》GB8978-1996；
2、《城市区域环境噪声标准》GB3096-93；
3、《地表水环境质量标准》GHZB1-1999；
4、《大气污染物综合排放标准》GB16297-96。
5.2.环境现状
1、气象
哈尔滨地处中国东北北部地区，黑龙江省南部，属于中温带大陆性季风气候。
气候特点是四季分明，冬季漫长而寒冷，夏季短暂而炎热，春、秋季气温升降变化快，属于过渡季节，时间较短。
哈尔滨的春季气温回升快，降水少，空气干燥，天气多变，气温变幅大。
气温月际变化强烈，一般在8～10℃左右。
春季多大风，是一年中大风天气最多的季节。
夏季气候温热，雨量充沛，光热水同季；气温月际差异很小，为各季之最，7月份是全年气温最高的月份，常年平均气温为23.0℃。
夏季是降水最多的季节，但降
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