重庆市物业管理制度.docx

重庆市物业管理制度.docx

《重庆市物业管理制度.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《重庆市物业管理制度.docx（15页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

重庆市物业管理制度

重庆市物业经管条例

（2002年9月25日重庆市第一届人民代表大会常务委员会第四十二次会议通过）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第一章　总则　

第一条为规范物业经管活动，维护业主、使用人和物业经管企业的合法权益，保障物业的合理使用，创造良好的人居生活、工作环境，根据国家有关规定，结合本市实际，制定本条例。

第二条本市行政区域内物业经管及相关活动适用本条例。

　第三条　物业经管活动应当遵循业主自决、自律原则，业主权利义务相一致原则和维护公共秩序原则。

　　物业经管活动应向市场化、专业化、规范化方向发展。

　第四条　市房地产行政主管部门是本市物业经管的主管部门，负责全市物业经管活动的统一监督经管。

　　区、县（自治县、市）房地产行政主管部门是物业所在地物业经管的主管部门，对辖区内的物业经管活动进行监督经管。

　　其他有关行政经管部门在各自职责范围内，协同实施本条例。

　　第五条　居民委员会、村民委员会依法对社区进行经管和提供服务，对社区内物业经管活动进行指导监督，调解物业经管纠纷。

　　街道办事处、乡镇人民政府协助有关行政经管部门对物业经管进行监督，对物业经管与社区经管、社区服务的相互关系进行协调。

　　业主大会、业主委员会应当自觉接受相关乡镇人民政府、街道办事处、居民委员会、村民委员会的指导和监督。

第二章业主和业主自治机构　

　第六条　业主享有下列权利：

（一）对其专有部分依法行使所有权；　

（二）对该建筑物及其附属设施的共用部分享有共同经管、使用和按其应有比例收益的权利；　　

（三）参加业主大会行使表决权；　　

（四）选举和被选举为业主委员会委员、主任、副主任的权利；　　

（五）对物业经管事务处理情况和物业维修基金的收支、使用情况有知情权、监督权；　　（六）监督业主委员会、物业经管企业实施物业经管行为；

（七）向业主委员会或物业经管企业提出建议或者质询；

　　（八）请求停止违反共同利益的行为；　

　（九）法律、法规规定的其他权利。

　第七条　业主应当履行下列义务：

（一）遵守物业经管法律、法规；　

（二）遵守业主公约规定和业主大会的决定；　

　（三）遵守物业经管制度；　

　（四）配合物业经管企业的正当经管服务活动；

　　（五）按时交纳物业服务费用和维修基金；　

　（六）法律、法规规定的其他义务。

　　第八条　业主决定共同事务的表决权，属于住宅类物业的，一户为一票。

属于非住宅类物业的，以业主拥有的建筑面积每一百平方M计算为一票；单户不足一百平方M的，计为一票，业主公约另有规定的除外。

第九条　使用人有权监督物业经管企业实施物业经管行为，并向业主委员会或物业经管企业提出意见和建议，对侵犯自己合法利益的行为有权提出申诉和控告。

　　第十条　使用人应当按照物业既定的使用目的使用物业，自觉遵守业主公约的规定和业主大会的决定，不得损害公共利益和他人利益。

　第十一条　业主大会是代表和维护经管区域内全体业主在物业经管活动中的合法权益的自治组织。

　　业主大会由物业经管区域内的全体业主组成。

业主人数较多的，可以按一定比例推选代表组成业主代表大会。

业主代表大会行使业主大会的职权。

　第十二条　一个物业经管区域应当成立一个业主大会，并由业主大会选举产生一个业主委员会。

　　物业已出售的建筑面积达到百分之五十以上或物业自首次出售之日起已满二年的，应由建设单位或房屋售出单位在物业所在地的区、县（自治县、市）房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府的指导下，在三个月内组织业主召开首次业主大会，选举产生业主委员会。

　　十分之一以上业主联名，也可以向物业所在地的区、县（自治县、市）房地产行政主管部门或乡镇人民政府、街道办事处申请召开首次业主大会，选举产生业主委员会。

受理申请的机关应在三十日内组织召开。

　第十三条　业主大会行使下列职权：

（一）审议通过、修改业主公约和业主委员会章程；　

（二）选举、罢免业主委员会委员、主任、副主任；　

　（三）商定业主委员会的办公场所、必要经费；　　

（四）选聘、解聘物业经管企业；　　

（五）改变、撤销业主委员会不适当的决定；　

　（六）定期听取业主委员会、物业经管企业关于物业经管事务处理情况和物业维修基金的使用情况的报告；　

　（七）决定改变物业专有部分、部分共用部分、全体共用部分既定用途；　　（八）决定物业经管企业在物业经管区域内进行物业经管以外的经营活动；　

　（九）决定物业大、中维修费用的续筹和使用；　

（十）决定共用部分收益的经管、使用和分配；　

　（十一）决定与全体业主有重大利害关系的其他事项。

　第十四条　业主大会会议需有物业经管区域内过半数表决权的业主参加，方可召开。

业主可以委托他人参加业主大会，行使表决权。

　　业主大会作出决定，必须经参加会议业主过半数表决权同意通过。

业主大会对通过或修改业主公约、商定业主委员会的办公场所和必要经费、选聘或者解聘物业经管企业、维修基金续筹和使用作出决定，必须经全体业主三分之二以上表决权通过。

　　第十五条　业主大会决定对全体业主、使用人、业主委员会有约束力，但与法律、法规、业主公约规定相抵触的除外。

　　业主大会、业主委员会对重大事项作出有效决定，使少数业主利益受到损失的，其他业主应给予相应的补偿。

　　业主大会作出决定违反法律、法规规定的，业主可以向房地产行政主管部门申请撤销。

　　第十六条　业主大会由业主委员会召集，十分之一以上业主或三分之一以上业主委员会委员要求召集时，业主委员会应当在三十日内召集。

业主委员会不召集的，十分之一以上的业主或三分之一以上业主委员会委员可以联名向物业所在地的区、县（自治县、市）房地产行政主管部门或乡镇人民政府、街道办事处申请，召开业主大会。

受理申请的机关应在三十日内组织召开。

　第十七条　业主公约应当包括以下内容：

（一）物业的名称、地点、面积及户数；　

（二）业主大会的召集程序及决定物业区域内重大事项的方式；　　

（三）业主委员会组织机构；　　

（四）业主使用其物业和物业经管区域内公共场所及公用设施的权益；　

　（五）业主参与物业经管的权利；　

　（六）业主对业主委员会及物业经管企业的监督权；　　

（七）物业各项维修、养护和经管费用的交纳、使用、监管；　　

（八）业主在本物业经管区域内应遵守的行为准则；

　　（九）违反业主公约的责任。

　第十八条　业主公约经业主大会通过后，业主委员会应当在十五日内，向物业所在地房地产行政主管部门备案，并在物业经管区域内公示。

　　业主公约修订后，应依照前款规定重新备案和公示。

第十九条　业主公约对全体业主、使用人、业主委员会有约束力，但与法律、法规规定相抵触的除外。

　　业主公约制定或修改程序违反法律、法规规定的，业主可以向房地产行政主管部门申请撤销。

第二十条　业主委员会是业主大会的执行机构。

成员人数由业主大会决定，但不得少于五人，应为单数。

业主委员会主任、副主任、委员由业主担任，每届任期不超过三年，可以连任。

　　业主委员会主任是业主委员会的代表人。

　第二十一条　业主委员会应当自产生之日起十五日内，向物业所在地房地产行政主管部门备案，并在物业经管区域内公示。

　　业主委员会备案事项发生变更的，应当依照前款规定重新备案和公示。

　第二十二条　业主委员会履行下列职责：

（一）召集并主持业主大会；　

（二）对业主公约、业主委员会章程，提出修改意见；　

　（三）代表全体业主签定物业服务合同；　

　（四）拟订物业共用部分收益的经管、使用和分配技术方案；　

　（五）审批物业维修基金的使用预算；　　

（六）物业共用部分维修、更新、改造的竣工验收；　

　（七）定期听取物业经管企业关于物业服务合同履行情况和物业维修基金使用情况的报告；　　

（八）按照业主公约或者业主委员会章程的规定，定期向业主公布物业经管事务处理情况和物业维修基金的使用情况，并定期向业主大会报告；　　

（九）听取业主、使用人的意见和建议，协调业主、使用人与业主委员会或物业经管企业的关系；　

　（十）根据业主大会的决定代表全体业主参加因物业经管活动发生的诉讼；　　（十一）监督物业经管企业实施物业服务的其他行为；　

　（十二）业主公约、业主委员会章程规定的其他职责。

　第二十三条　业主委员会作出决定，应当有三分之二以上委员参加，并由参加委员三分之二以上同意通过。

　第二十四条　业主委员会每年应至少召开一次会议，有特殊需要时可召开临时会议。

　　业主委员会由业主委员会主任召集并主持。

十分之一以上业主或五分之一以上委员要求召集时，业主委员会主任应当召集。

　　业主委员会主任可委托业主委员会副主任召集并主持会议。

　第二十五条　业主委员会主任、副主任、委员应当遵守法律、法规、业主公约和业主委员会章程的规定，维护业主利益，不得利用职权为自己谋取私利、侵犯业主合法权益。

第三章物业经管企业　

　第二十六条　物业经管企业根据核准的资质等级从事相应的物业服务。

　　物业经管企业应当自领取营业执照之日起三十日内根据拟申报的资质等级，持市房地产行政主管部门规定的申报文件到房地产行政主管部门申领物业经管企业资质证书。

　　房地产行政主管部门应当自收到申报文件之日起三十日内，作出是否核发资质证书的决定。

　　房地产行政主管部门根据物业经管企业的注册资本、专业技术人员等综合因素，核发资质等级证书。

物业经管企业资质等级经管办法由市房地产主管部门制定。

第二十七条　房地产行政主管部门负责对物业经管企业资质等级进行经管，行使维持、升级、降级或吊销等经管职责。

　第二十八条　物业经管企业应当建立完善的企业经管制度和财务经管制度，加强对员工的经管和培训，提高物业服务水平。

　第二十九条　物业经管企业享有以下权利：

（一）按照国家和本市有关物业经管的技术规范和行业规范、物业服务合同进行经管、提供专业化的服务；　　

（二）起草物业经管区域共用部分的使用要求、注意事项和物业服务制度，经业主委员会审查同意后适时公告；　

　（三）依照物业服务合同和有关规定收取服务费用；　

　（四）有权拒绝承担政府有关部门违反法律、法规规定为物业经管企业创设的义务；　　

（五）依据法律、法规规定、物业服务合同约定享有的其他权利。

　第三十条　物业经管企业应履行下列义务：

（一）履行合同、提供物业服务；　

（二）接受业主、业主委员会的监督；　

　（三）定期向业主大会、业主委员会报告物业服务合同履行情况和物业维修基金使用情况，并进行公示；　　

（四）在物业经管区域内公示物业服务合同约定的收费工程和规范以及向业主提供专项服务的收费工程和规范；　

　（五）接受有关部门和行业协会的监督经管；

（六）协助有关部门制止违法、违规的行为，维护物业经管区域公共秩序；　　（七）不得擅自改变物业经管区域内共用部分的用途；　

　（八）不得擅自在物业经管区域内从事物业服务以外的经营活动；

　　（九）不得在处理物业经管事务的活动中侵犯业主的合法权益；　　

（十）法律、法规规定的其它义务。

　　　　　　　　第四章　物业服务　

　第三十一条　物业经管企业接受业主的委托，为业主提供物业服务。

　　业主委员会可以根据业主大会、业主公约的授权同物业经管企业订立、变更、解除物业服务合同。

第三十二条　在同一物业经管区域内，业主只能委托同一个物业经管企业进行经管。

业主选择物业经管企业时，可自主决定采取公开招标或其他方式。

　　第三十三条　物业经管企业可以接受业主委托，提供专项服务，专项服务的内容和费用由当事人自行约定。

　　第三十四条　物业服务合同应当包括下列内容：

（一）委托方和受托方的名称、住所；　　

（二）物业经管区域的范围和经管工程；　

　（三）物业服务的事项；　

　（四）物业服务的要求和规范；

　　（五）物业服务的费用；　　

（六）物业服务的期限；

　　（七）违约责任；　

　（八）合同终止和解除的约定；

　　（九）当事人双方约定的其他事项。

　　当事人可以参照政府主管部门制订的物业服务合同示范文本订立合同。

第三十五条　物业服务合同中当事人应当约定以下事项：

（一）共用部分的维修、养护和经管；　

（二）共用设施、设备的维修、养护、运行和经管；

　　（三）公用绿地、花木等的养护与经管；　

　（四）附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和经管；

　　（五）公共环境卫生的维护；

　　（六）交通秩序与车辆停放的经管；　

　（七）公共秩序、小区安全的维护；

　　（八）与物业相关的工程图纸、住用户档案资料的经管。

　　物业服务合同可以约定下列事项：

（一）业主或使用人专有部分和自用设备的维修、更新；　

（二）其他物业服务事项。

　第三十六条　物业服务合同签定前，业主委员会应将物业服务合同草案在物业经管区域内公示，充分听取业主意见后，提交业主大会通过。

第三十七条　物业经管企业应当在物业服务合同订立或变更之日起十五日内，向区、县（自治县、市）物业所在地房地产行政主管部门备案并在物业经管区域内公示。

第三十八条　物业经管区域内的水、电、气、通信、有线电视等费用，由相应经管服务单位向最终使用人收取。

物业经管企业可以根据有偿的原则接受相应经管服务单位的委托，代收有关费用。

第三十九条　物业经管企业应全面履行物业服务合同，保持物业经管区域内共用部分、共用设施、设备的完好，使区域内环境整洁优美、公共秩序良好，保障物业使用方便、安全。

　第四十条　物业经管企业应当依照法律、法规规定和物业服务合同的约定，尽职尽责地做好小区安全防范工作。

发生安全事故时，物业经管企业应当及时向有关部门报告，采取适当措施防止证据灭失和损失扩大。

　第四十一条　物业服务费包括经管、房屋设备运行、清洁、保安、日常维修以及提供物业服务的其他公共性服务收费。

　　物业交付业主前，物业服务费由建设单位承担；物业交付业主后，由业主承担。

　第四十二条　物业服务收费应当遵循合理、公开、质价相符的原则。

物业服务收费的规范及收取方式由当事人在物业服务合同中约定。

　　前期物业服务收费实行政府定价，收费规范由物价部门核定。

　　后期物业服务收费实行政府指导价，收费规范及收取方式由当事人参照政府指导价在物业服务合同中约定。

　　物业服务收费经管办法由市物价部门会同市房地产行政主管部门另行制定。

第四十三条　业主应当依照物业服务合同的约定，按时缴纳物业服务费。

对物业服务合同未约定的其他收费工程，有权拒绝交纳。

　　第四十四条　物业经管企业可以委托有相应资质的企业或个人完成物业经管区域内的专项服务，但不得将物业服务合同义务的主要部分或全部转移给第三人，因转委托造成的损失由物业经管企业承担。

　第四十五条　物业经管区域产生新一届业主委员会或更换物业经管企业的，业主委员会或物业经管企业应当在二十日内，依照本条例第七十四条的规定办理交接。

第四十六条　业主委员会或物业经管企业应当按照法律、法规规定和物业服务合同的约定进行物业服务活动，维护全体业主的合法权益。

第四十七条　经业主大会决定，业主可以依法解除物业服务合同。

　第四十八条　业主解除物业服务合同的，应当及时通知物业经管企业。

合同自书面通知送达对方时解除。

物业经管企业有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

　第四十九条　物业服务合同解除后，物业经管企业应当退还多收的物业服务费，有过错的还应赔偿损失。

　　业主解除物业服务合同不依照法律、法规规定的条件和程序进行，给物业经管企业造成损失的，应承担损害赔偿责任。

　第五十条　业主、使用人、业主委员会、物业经管企业在物业经管活动中产生争议的，可以通过协商和解、依法申请调解、向有关行政部门申诉、提请仲裁机构仲裁、向人民法院提起诉讼等方式解决。

　第五十一条　房地产行政主管部门应当建立投诉受理制度。

　　业主、使用人、业主委员会、物业经管企业对物业经管活动中侵犯自己合法权益的违法行为可以向房地产行政主管部门投诉，房地产行政主管部门接到投诉后，应当受理，并进行调查、核实，在受理投诉之日起三十日内将处理结果回复投诉人。

属于其他部门职责的，在五日内移交，并告知投诉人。

第四章物业使用和维护　

第五十二条　物业使用中禁止下列行为：

（一）损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌；　

（二）擅自改变物业专有部分、部分共用部分、全体共用部分既定用途；

（三）违章搭建、改建或以其他方式改变物业专有部分和共用部分；

　　（四）损坏物业共用设施、设备及场地，擅自移动共用设施、设备；　

　（五）存放超过安全规范的易燃、易爆、剧毒、放射性物品；

　　（六）排放各种污染物、恶臭物、有毒、有害物质或者产生超过规定时间或规定规范的噪声；　

　（七）未经有关许可设置营业摊点；

　　（八）利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；　

　（九）业主公约和物业服务合同禁止的其他行为。

　第五十三条　业主委员会或物业经管企业应当对业主或使用人使用物业的行为进行指导和监督，发现违反法律、法规及本条例规定的行为，应当及时制止。

　第五十四条　业主或使用人对专有部分进行装饰、装修，应当向物业经管企业申报登记。

　　物业经管企业应当将装饰、装修工程的禁止行为和注意事项告知装饰、装修人及其委托的装饰、装修企业。

　第五十五条　任何单位和个人不得侵占物业经管区域内的共用部分。

　　因物业维护或公共利益需要临时占用的，应当事先告知业主委员会、物业经管企业，并在业主委员会或物业经管企业许可的合理期限内恢复原状；造成损失的，应当承担赔偿责任。

　第五十六条　利用共用部分进行经营性活动的，应当经业主大会同意。

　　利用物业部分共用部分获取收益的本金和利息归该部分业主所有，该部分业主可以决定将该收益的本金和利息纳入维修基金进行经管。

　　利用物业全体共用部分获取收益的本金和利息归全体业主所有，可根据业主公约的规定或业主大会的决定纳入维修基金进行经管。

　第五十七条　物业专有部分危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的，专有部分所有人应当及时修缮、维护或采取防范措施。

经业主委员会或物业经管企业通知后，在合理限期内仍未进行修缮、维护或采取防范措施的，由业主委员会或物业经管企业进行修缮、维护或采取防范措施，其费用由相关责任人承担。

　　物业共用部分危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的，业主委员会或物业经管企业应当进行修缮、维护或采取防范措施。

　第五十八条　物业因第三人原因需要维修的，第三人应当及时维修。

第三人未及时维修，给业主造成损失的，应承担赔偿责任。

　　物业经管企业应当通知第三人进行维修，在合理限期内第三人未进行维修的，物业经管企业应当进行维修，其费用由第三人承担。

　　第五十九条　供水、排水、供电、供气、通信、有线电视等公用事业单位，应当依法承担物业经管区域内的相关管线和设备设施维修、养护的责任。

　　第六十条　物业专有部分、共用部分进行维护、更新和改造时，相关业主负有协助的义务。

　　　　　　　　　　　　　　　　　第六章　物业维修基金　　第六十一条　物业共用部分实行物业维修基金制度。

　　第六十二条　物业维修基金归集、使用与监管遵循审批、使用、监管分离原则。

　　第六十三条　新建物业首期物业维修基金由业主按市政府规定规范交纳；本条例实施前已出售的商品住宅，由业主按市政府规定规范交纳；公有住房出售后，应当按照国家和市有关规定交纳。

　　第六十四条　物业维修基金的本金和利息属于业主所有，专项用于物业保修期满后共用部分的大、中维修、更新和改造，不得挪作他用。

　　第六十五条　物业维修基金应维持一定的数额，不足部分由业主续交。

　　第六十六条　物业维修基金应在银行专户存储，实行按栋建帐、按户核算制度，并由市人民政府确定的专门机构负责监管。

　　第六十七条　物业维修、更新、改造的费用，按照下列规定承担：

（一）专有部分的维修、更新、改造费用，由专有部分业主自己承担；　　

（二）部分共用部分的维修、更新、改造费用，由部分共用部分的业主分担；　　（三）全体共用部分的维修、更新、改造费用，由全体业主分担。

　　因物业经管企业的责任，导致物业共用部分未到维修、更新年限而需要维修、更新的，物业经管企业应分担相应费用。

　　专有部分、部分共用部分和全体共用部分的范围根据法律、法规和业主公约的规定确定。

　　第六十八条　负责维修基金监管的专门机构应根据法律、法规和业主公约的规定定期将物业维修基金的收支、使用情况进行公示，并接受审计部门的监督。

　　第六十九条　物业维修基金归集、使用与监管的具体办法由市人民政府制定。

　　　　　　　　　　　　　　　　　第七章　前期物业经管　　第七十条　新建物业的建设单位或售出单位应当在物业销售前，依照政府主管部门制订的业主公约示范文本拟订业主临时公约，报物业所在地房地产行政主管部门备案。

　　新加入的业主和使用人应在办理有关入住手续的同时，签署业主临时公约。

首次业主大会通过业主公约后，业主临时公约即行失效。

　　第七十一条　新建普通住宅的建设单位或售出单位在申请销售许可之前，依法选聘物业经管企业进行经管的，应当向物价部门申报前期物业服务收费规范，并与其选聘的物业经管企业签订前期物业服务合同，合同期限不得超过三年。

　　当第一届业主委员会与选聘或续聘的物业经管企业签订的物业服务合同生效时，该合同即行终止。

　　第七十二条　新建物业销售时，建设单位应将业主临时公约、前期物业服务合同作为物业销售合同要约的部分。

　　第七十三条　建设单位应当将前期物业服务合同在订立之日起十五日内，向物业所在地房地产行政主管部门备案并在物业经管区域内公示。

　　第七十四条　建设单位应当与其选聘的前期物业经管企业进行物业经管交接验收，向物业经管企业移交物业经管用房和以下物业资料：

（一）规划图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；　　

（二）设施、设备安装、使用和维护保养技术资料；　　（三）物业质量保证文件和物业使用说明文件；　　（四）物业服务所必需的其他资料。

　　第七十五条　新建物业交付使用时，除物业销售合同、前期物业服务合同另有约定的外，物业经管企业不得向物业买受人收取任何费用。

　　第七十六条　物业经管用房由建设单位或房屋售出单位按市人民政府规定比例提供，费用计入建筑成本。

　　本条例实施以前已经售出的物业，其物业经管用房，由市人民政府另行规定。

　　物业经管用房属于全体业主所有，只能用作从事物业经管活动。

　　第七十七条　建设单位应当按照国家规定和物业销售合同约定的保修期间、保修范围，承担物业的保修责任。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　第八章　法律责任　　第七十八条　物业经管企业不履行、迟延履行物业服务合同约定的义务或履行不符合约定的，应承担违约责任。

　　第七十九条　物业经管企业疏于经管，未按照法律、法规规定和物业服务合同的约定履行安全防范义务，导致业主人身、财产受到损失的，应承担相应法律责任。

　　第八十条　物业经管企业在处理物业经管事务的活动中侵犯业主合法权益的，应承担相应赔偿责任。

　　第八十一条　物业经管企业有下列行为之一的，相关行政主管部门除责令其停止活动，没收非法所得外，还可处以五千元以上三万元以下罚款：

（一）未取得资质证书从事物业服务活动的；　　

（二）擅自在物业经管区域内从事物业服务以外经营活动的；　　（三）擅自改变物业经管区域内共用部分用途的；　　（四）擅自将物业服务合同中的全部或主要义务转移给第三人的；　　（五）擅自设立收费工程或提高收费规范的；　　（六）物业服务合同终止或解除后，未依照本条例第七十四条规定与业主选聘的其他物业经管企业办理交接的。

　　第八十二条　物业