融创地产项目销售价格管理办法.docx

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融创地产项目销售价格管理办法

融创地产项目销售价格管理办法

融创集团项目销售价格管理办法

为明晰项目销售价格管理责任，实现最佳经济效益，提升项目利润水平，集团运营中心特制定本办法，作为《融创集团销售管理制度》的一部分

第一节总则

第一条本办法适用于本集团属下各地区的发展项目，包括住宅、商铺、写字楼与车位等物业。

第二条集团价格管理的主要内容是价格指标的编制与考核，项目公司价格管理的主要内容是制订价格执行策略平衡价格与收入，以保证项目的实收均价在价格指标之上。

第三条项目公司的年度定价、新开盘定价、整体调价都必须报集团审批通过后才能执行，个别单元调价由项目总经理负责审批，所有价格调整文件都必须在集团运营中心备案。

第二节定价相关指标口径规定

1、项目整盘目标价格:

项目整盘目标价格是指在项目尾盘销售清算后，按公司定义

的销售总收入净额/总销售面积而计算的值，此目标价格是项目整盘的考核指标

之一，分住宅、商铺、写字楼与车位。

2、项目单元最低价:

各项目在制订价格分布体系时规定的每套单元最低价，以不低

于集团运营中心出具的项目完全单位成本为准则，否则由当事人承担相应责任。

3、项目年度目标价:

项目年度的销售总合约净额/总销售面积的值。

此价格是项目年度的考核指标之一，分住宅、商铺、写字楼与车位，其中车位按照销售总合约净额/销售车位个数计算。

4、楼座实收均价:

项目公司定价人员在制定楼座销售价格表时的依据，在年初与项

目年度目标价同时编制，集团据此基准价对各项目的年度目标价完成情况进行

修正考核。

第三节年度目标定价

一、年度目标定价工作流程

项目公司

提交下一年度的销售工作明细计划

集团研发中心/研展部财务中心/运营中心

根据营销计划及市场角度提定价建议根据年度财务计划和成本利润提交定价建议

年度目标定价工作的职责划分:

（1）项目公司职责:

提交下一年度的销售工作明细

确定下一年度项目整体的实收均价

确定下一年度的不同类型产品的推售范围及其实收均价

（2）集团运营中心职责:

根据年度年度利润指标对定价提出修改意见;

向项目公司下达年度计划定价指标，考核项目公司的执行情况。

（3）集团财务中心职责:

核对销售工作明细计划表中的各项数据（4）集团研发中心职责

审核面积计算图纸及面积计算原则

分析产品特点和工程形象进度情况;

第四节楼宇定价第一条新推楼盘定价工作程序

（一）适用范围

新开发项目或分期开发项目，全盘楼宇定价。

（二）工作流程

项目公司销售部

开盘前2个月发函给相关部门

研发中心/研发部销售部运营中心/财务中心

根据产品和定位提出建议根据竞争及市场提出建议根据成本利润提出建议

方案

销售部组织召开定价会议

确定楼盘整体实收均价及价格体系

销售部根据定价会议拟定价报告，包括价格分布

图、楼宇价目表及折扣

主管运营/财务副总裁

会签定价报告

销售部

出具正式价目表及折扣

销售副总/总经理确认

运营部门/财务部门

审核正式价目表及折扣并存档

销售部（开盘前1天）

下发正式价目表及折扣

（三）工作职责

项目公司/销售部

1、向相关部门发出开展楼宇定价工作函;

2、提出定价建议方案

包括成本利润指标、产品自身特点，当期需推售的产品清单、工程形象进

度、成本、利润及实收均价要求

负责提交项目的定价系数及折扣、付款方式

负责根据产品推售的次序，确认面积计算图纸的完整性、准确性

3、组织召开定价会议

确定楼盘整体实收均价，确定楼宇推售次序、范围及价格走势;

4、制定价目表及折扣

5、起草定价报告

研发中心

市场环境、比较竞争对手价格、项目优劣势分析、提出本楼盘的理想价位;分析

运营中心/财务中心

1、明确单位成本所包括内容——如:

开发成本、建筑成本、销售成本及利润率，

提出本楼盘的理想价位;

2、核对价目表计算结果是否有误，核算折扣对实收均价的影响主管运营副总裁、主管财务副总裁

1、出席定价会议

对各部门在价格会议上提出的建议作出指示;

2、批示定价报告

第五节在售楼盘价格调整工作程序

（一）适用范围

楼宇已经推售，在销售过程中须对整体价格作出调整。

（二）工作流程

销售部

根据销售现状提出价格调整要求，经

公司领导批示后，出具价格调整方案

运营部门财务部门

会签价格调整方案会签价格调整方案

销售部组织召开定价会议重新确定未推楼宇实收均价及价格走势

销售部

根据定价会议重新拟定价报告，包括价格

分布图、楼宇价目表及折扣表

主管运营/财务副总裁

会签定价报告

销售部

出具正式价目表及付款方式表

销售副总/总经理确认

运营部门/财务部门

审核正式价目表及折扣并存档

销售部

下发正式价目表及折扣

（三）工作职责

项目公司

1、根据楼宇销售现状，拟价格调整请示报告，报主管运营副总裁、主管财务副总裁

批示;

2、集团领导同意调价后，拟定价格调整方案报运营中心、财务中心审批;

3、价格调整方案会签完后组织定价会议;根据定价会议决定拟定价报告;

4、根据批复后定价报告制定价目表;

运营中心

1、审批价格调整方案;

2、参与定价会议;

3、核对价目表并存档

财务中心

1、审批价格调整方案;

2、参与定价会议;

3、核对价目表并存档

主管运营副总裁，主管财务副总裁

1、批示价格调整请示报告;

2、批示定价报告

第六节个别单元定价工作流程

（一）适用范围

因特殊原因需对个别单元重新定价，如个别滞销楼宇等。

（二）工作流程

项目公司销售部

拟定个别单元调价请示报告

运营部

会签价格调整方案

项目公司总经理会签价格调整方案

销售部根据批示制定新价格

（二）工作职责

项目公司

拟个别单元定价报告，定价报告内容包括:

要求重新定价的理由、目前的销

售价位、个别单元的理想价位等。

根据公司领导批复意见制定个别单元价格

运营中心/运营部

根据楼盘现状及市场情况提出具体的定价建议;

项目公司总经理

批示个别单元定价报告

第七节折扣及促销赠送审批第一条1、售价折扣所发生的金额不得计入销售费用，必须在年度目标价格中进行

消化

2、项目公司销售经理、销售副总特批折扣累计不得超过3,，总经理特批

折扣不得超过5,

3、同一单元不能同时享有两个（或以上）领导特批折扣，上一级领导的特

批折扣一旦生效，下级领导的折扣将自动失效

4、项目公司第一负责人特批折扣不得与员工折扣同时使用;

5、经特批折扣的单元不得再作换名、换房，否则取消原特批折扣，需重新

进行申请;

6、除项目公司销售副总、总经理、集团副总裁、总裁外，其他人员均无

权特批任何折扣，违者按造成公司经济损失等额计扣当事人奖金或工资，

并进行行政处罚;

第二条1、购房送物业费如果与售价折扣同时执行，单套优惠总金额不得超过单套

售价的97折

2、物业费由销售部报销售副总、总经理审批，交运营部门、财务部门备案

3、销售部必须在月销售费用计划中做出物业费赠送计划，同时在月度费用

执行情况登记表中如实登记，销售部与物业公司进行结算第三条1、车位赠送由项目公司总经理审批，报运营部/运营中心、财务部/财务中

心备案，赠送个数不得超过本季度累计销售个数的5,

2、其他形式不能折减单价的优惠，由项目销售副总、总经理审批，报运营

部、财务部备案执行

第四条集团运营中心将按季度审计各项目公司折扣及促销赠送情况，如发现违规

审批，将等额扣除销售经理、财务经理、销售副总总经理工资及奖金。

附件1:

《价格分布图》

2:

《付款方式表》

3:

《楼宇价目表》

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某乡镇先进集体申报材料

××乡位于××县城西南3公里处，下辖12个行政村，总人口23682人，由于历史的原因和受水资源的制约，长期以来主要以种植为主，结构单一，导致农民增收步伐缓慢。

近年来，我乡在州、县两级党委、政府的正确领导下，认真贯彻党的路线方针政策，努力实践“三个代表”重要思想，全面落实科学发展观，牢牢把握改革、发展、稳定大局，紧紧围绕经济建设这个中心，深入开展创建先进集体活动，大力实施“项目立乡、特色农业兴乡”战略，自加压力、振奋精神、与时俱进、扎实工作，团结和带领广大干部群众顽强拼搏，战胜了各种困难和自然灾害，取得了创建先进集体与经济设同步发展的好成绩。

截止到2005年底，全乡完成国民生产总值4930.52万元，同比2004年增长了0.17%;农民人均纯收入达到1254.1元，同比2004年增长了6%。

2003年和2005年度，两次荣获自治州先进集体先进单位，2004年被评为自治州“六个好优秀乡镇”并通过克孜勒苏柯尔克孜自治州委员会验收。

一、抓教育，严管理，强化队伍素质

农村干部的素质高低，直接决定着农村经济社会的发展。

该乡充分认识到拥有一支高素质的干部队伍，才能促进农村改革的深

入，才能带领广大人民群众共同致富达小康，所以该乡始终把加强干部队伍素质作为加快发展的基础，想办法提高干部队伍的综合素质。

一是抓好理论学习。

坚持党员干部学习日制度，每周的星期五下午为规定的学习日，全体党员干部都要进行集中学习，通过学习十六大精神、党章和农村政策法规等，加强党员干部和政治理论水平和法制意识，通过观看电教片及学习先进人物事迹，教育党员干部树立正确的人生观、世界观和价值观。

二是抓实用技术培训。

该乡经常聘请自治区、自治州、县三级农业、科技部门专家到乡里为党员干部和农民群众进行实用技术培训，鼓励和引导党员干部参加农函大、农广校、电大的学历教育培训，积极组织党员带头利用电教设备，学习外地增收致富经验。

近年来通过现场指导、外出参观等形式举办各类培训班20场次，多次组织技术人员赴山东、北疆等地的种养殖示范基地观摩学习。

多渠道，多形式的培训，使党员干部扎实地掌握了至少一门农牧业生产实用技术，对全乡农牧业产业化发展起到了积极作用。

三是狠抓干部作风。

在抓干部作风中，乡党委把党员领导干部包农促富实施“富民工程”作为全面推进小康社会进程的着力点，结合“三个代表”教育和党员先进性教育，组织开展领导干部联系帮扶活动，先后制定了领导、党员干部联系户制度，明确帮带任务，实现不见成效不脱钩，通过这些活动的开展，帮助解决了一批群众生活中存在的急事难事和愁事，用实实在在的行动凝聚了民心，树立了党和政府的良好形象。

近三年来帮扶200多户农民摆脱贫困，走上了致富之

路。

同时××乡大力推行首问责任制，限时办结制，要求每位干部从一句问候，一张笑脸做起，从群众不满意做起，做到群众满意为止，进一步完善了各项工作制度。

广大干部身体力行的工作实践，使群众切实感到转变作风给全乡带来的一派新气象。

二、定思路，调结构，开辟致富新路

为了帮助群众寻找增收致富的路子，我乡围绕市场开展调查研究，外出考察学习，深入田间地头与农民直接座谈，结合乡情确定了以发展特色林果业、反季节蔬菜和大力发展农区畜牧业两大结构调整主攻方向。

教育群众以市场为导向，以科为支撑，解放思想，更新观念，改进经营方式，拓宽发展思路，在全乡12个村中树立了近百名致富典型，并组织了“看典型、学先进”等参观活动，极大地调动了农民产业结构调整的积极性。

与此同时不断加大了科技培训力度。

经常邀请区、州、县涉农部门专业技术人员，深入田间地头现场指导杏树、葡萄、核桃栽培、剪枝及小尾寒羊养殖技术;包村干部、乡科技服务站技术人员，蹲点入户与农民群众并肩作战，提供产前、产中、产后全方位服务，促进了种养殖结构的调整。

通过成功的示范，实实在在给全乡农民起到典型引路，样板带动的功效。

在致富样板的带动下，全乡种养结构调整步伐逐步加快，截止目前全乡经济林种植面积达到18139亩，庭院经济户达1900户，牲畜存栏达到只5876（头），新建蔬菜大棚890余处。

为进一步拓宽农民增收渠道，我乡进一步加大支农力度，一是制定利农惠农政策，对进行产业结构调整的农户给予政府补贴。

在

积极争取扶贫贷款资金基础上，利用一座日光育苗温室为农民免费提供育苗;退耕还林乡里补贴160元，极大的调动了农民产业调整的积极性;二是与各村签订结构调整责任状，制定乡、村干部激励约束机制。

三是推进牲畜良种化进程，继续实施以“自繁为主，外调为辅”的牛羊良种工程。

根据村民的意愿，结合全乡实际，还对本地的牛、羊进行品种改良。

三、办实事、解民忧，服务人民群众

我乡为努力转变职能，切实为社会各项事业提供优质服务，促进各项事业健康快速发展。

今年，乡党委加大对各项基础设施的建设，努力为群众提供良好的生产和生活条件。

2005年投资20万元修建一口机井，解决5村、6村的生产、生活用水;今年将对1300亩中低产田进行了改造。

在努力加强基础设施建设的同时，我乡还切实为人民群众解难题办实事，针对农民贷款难问题，乡党委、人民政府积极协调金融部门，有效解决了农民贷款难的问题;针对农民子弟上学难问题，党委、政府专门成立了大学生助学基金，目前，已对13名贫困大学生进行帮扶;与县劳动社会保障局共同配合，协调上级有关部门，为本地农民开办实用技术培训班，减免农民费用的同时党委、政府又为农民搜集用工信息、联系用工单位，使农民既掌握了技术，又得到了实惠;针对影响农村稳定的财务问题，乡党委、政府进一步修订《村务公开、民主理财、村帐乡管实施方案》，健全完善了民主理财制度，财务公开制度，村帐乡管制度和定期集中记帐等相关制度，与此同时，还指派专门的财务人员，对各村的遗留水费等旧帐进行彻

底清理，并予以公开，让群众明白，干部明白，促进了农村稳定;针对干群矛盾引发群众上访问题，乡党委、政府坚持早发现、早介入、早解决的确良原则，进行认真的调解，把矛盾化解在基层，切实维护了社会稳定