建筑消防设施维护保养作业指导书.docx
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建筑消防设施维护保养作业指导书
建筑消防设施维护保养
作业指导书
版号：
第1版
编制：
审核：
批准：
批准日期：
年月日
受控状态：
受控
分发号：
TKXF/WI-01
持有人：
消防设施检测作业指导书
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第1版
第0次修订
发布日期:
2014年8月15日
序号
早节
修订内容
批准人
日期
消防设施维护保养作业指导书
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消防行业的发展历程
第1版
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发布日期:
2014年12月1日
消防行业是关系到公共安全的特殊行业，在我国改革开放经济快速增长的前提下及前几年房地产市场投资旺盛的带动下，消防行业发展迅速，特别是火灾自动化报警系统生产行业更是有了飞跃式的发展。
火灾自动报警系统是现代高层民用建筑中设置的重要的消防设施之一，是人们为了及早发现和通报火情，并能及时采取有效措施控制和扑灭火灾而设置在建筑物内或其他场所的一种消防系统。
火灾报警设备的发展最早从四十年代瑞士西伯乐斯公司发明的一种离子感烟火灾探测器的时候开始，目前的火灾自动报警系统包括控制器单元、联动控制单元、探测报警单元、消防广
播、消防电源、消防电话、CRT显示系统、消火栓水喷淋及防排烟系统。
我国火灾自动报警设备最早出现在八十年代初，生产厂家只有西安二六二厂等几家，主要
生产离子感烟火灾探测器，年产量不到一万只。
控制器的产量也只有几百台。
大多数的火灾自动化报警系统生产厂家是在八十年代末九十年代初建厂，最初多以代理销售国外产品消化吸收技术为主。
火灾报警控制器基本上采用了8OC31或80C51等系列的单片机
为核心，国内的产品均是数码管显示，国外的产品为数码管显示或黑白液晶英文显示及英文CRT
显示系统。
多采用N+1线制总线，存在机器容量小、体积大、功能少、显示不直观、操作复杂等缺陷。
探测器多以离子感烟探测器、光电感烟探测器、定温探测器、差温探测器等开关量、模拟量探测器为主。
联动部分采用继电器为主，多线连接。
相应的配套产品还未形成产业，如消防泵、喷淋泵、
双电源切换、风机、排烟阀等的配电箱大多未加入远程控制消防接口，需要施工技术人员现场改造。
市场及施工方面，一方面国家相关法律规定公共场所必须安装火灾自动报警系统。
另一方面由于生产厂家少，一些地方采取的区域垄断和行业垄断，使得产品利润空间巨大。
消防安装大多由建筑安装施工队承担，没有专业的消防安装队伍，一些相应的法规、标准尚未出台。
由于上述原因使得当时的火灾自动报警系统均存在着误报率高、维修难度大、缺少专业的火灾自动报警系统操作人员等问题。
一些系统在消防检查后就被关闭，未能发挥应有的作用。
经过几年的发展到九十年代末，随着国家对减灾、防灾得更加重视，和消防市场利润的吸弓I,火灾自动报警系统和消防广播、消防电源、及相关配套产品的生产厂家开始增多。
其中以
秦皇岛海湾、北京利达、北京国泰怡安为代表的国产品牌逐步发展壮大起来。
国产火灾自动报
警控制器已出现大屏幕彩色液晶汉字显示，汉字CRT显示系统。
用户界面多采用VB或C语言等
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消防行业的发展历程
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高级语言进行编制，使用方便、直观。
两总线、Rs232、Rs485、CAN等现场总线已经普及,
可与计算机进行联网实现现场编程。
同时根据场地不同，不同工作方式的系统也已使用，如无
线火灾自动报警系统，空气取样火灾自动报警系统等，设备容量也有小系统如200点、中型系
统如500至2000点、大型系统如3000点以上的多种型号。
设备普遍具有体积小、容量大、传输速度快、误报率低、可联动设备多等特点。
探测器方面离子感烟探测器已面临淘汰，光电感烟探测器、差定温探测器红外火焰探测器、可燃气体探测器、感温电缆探测器、光纤探测等内置CPU的智能分布式探测器根据环境的不同均已大量使用。
联动部分多采用PLC可编程序控制器•总线输出。
操作方便快捷配套产品方面，专业的消防电源、消防广播、消防电话、防火卷帘和防排烟设备的使用改造。
市场及施工方面，一方面国家相关增加了预防火灾发生的安全系数，使火场中人员的逃生几率大大增加。
法律法规方面，行业的不断发展，国家的火灾报警产品的检验方法和检验手段也不断更新。
公共场所的消防验收标准更加细致完善，分别对消防水、消防电、防排烟系统等各方面作了详
细规定，对消防产品生产厂家进行TS09000质量体系强制认证，年度复查。
对于从事消防产品的安装及操作人员均须经培训持证上岗。
国家颁布《消防法》，修改有关消防规范，加强对消
防工程安装的要求，同时也明确强调加强对现有已安装的消防设施维修保养；从社会上，也开
始重视对现有已安装的消防设施的维修保养。
正是由于这两方面的原因，产生了巨大的消防设
施维保市场。
市场方面，随着厂家的增多和产品的更新，竞争更加激烈。
以探测器的价格为例，已从
当初的最高接近千元降到不足百元。
随着智能化建筑的增多，产品价格的降低及产品性能的提
高，火灾自动化报警系统的使用更加普及，产品也被越来越多的用户所接受。
近些年由于利润率的降低，各厂家在拼技术、品价格的同时开始利用地缘优势开展服务竞争。
一些地区已开展了从销售、安装到派人到用户方进行值班的一站式服务，消防维修保养行业开
始兴起。
技术方面，工业控制器即工业Pc成为火灾报警控制器的主流产品，其强大的操作系统、
超大的容量、高巡检速度使连接近万点探测器成为可能。
一些先进的防火理念相继出现。
纵观火灾自动报警生产行业的发展，从区域垄断到市场竞争，从拼产、品价格到拼服务。
我们看到了消防产业正沿着市场经济的轨道健康发展。
现在我国的智能化建筑越来越多，消防
产品的使用更加广泛，对于消防产品的技术要求越来越高。
消防设施维修保养如何才算是做到
位、如何培养维修保养的技术人员、如何考核维修保养的技术人员等等一系列的问题至今仍没
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消防行业的发展历程
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有形成标准。
迄今为止，可以说，许多专业消防公司的维修保养工作浮于形式，根本没能把握维修保养工作的规律。
“隐患险于明火、防范胜于救灾、责任重于泰山”，这句话对于维保来讲，恰恰指明维
保工作的目的及特殊性。
维保的目的一方面是通过有效的工作使消防设备产生尽可能少的隐患，另一方面是通过有效的工作及时发现隐患、并及时排除；从事维保工作的人员肩负着重
大的责任，故维保技术人员要有强烈的责任感，努力我国对消防方面采取的是以“预防为主,
防消结合”为指导方针，“预防为主”的指导学习消防技术，熟悉掌握工程消防设备的情况，认真仔细作好每项维保工作。
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消防维护保养的概述
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1维护保养范围及内容
本指导书适用于工业与民用建筑中设置的建筑消防设施的维护保养；不适用于生产和贮存火药、炸药、火工品等有爆炸危险气氛的建筑消防设施
2、检测维护保养总则
2.1检测维护保养用的仪器、仪表等，应按国家现行有关规定计量检定合格。
2.2消防设施维护保养由建筑物的产权单位或者受其委托的建筑物业管理单位或建筑使用
管理单位，依法自行管理或者委托具有相应资质的消防技术服务机构实施管理。
消防设施维
护管理包括值班、巡查、检测、维修、保养、建档等工作。
2.3同一建筑物有两个以上产权、使用单位的，应明确建筑消防设施的维护管理责任。
对建筑消防设施实行统一管理，并以合同方式约定各自的权利义务。
委托业务等单位统一管理的，
物业等单位应严格按合同约定履行建筑消防设施维护管理职责，建立建筑消防设施值班、巡
查、检测、维修、保养、建档等制度。
确保管理区域内建筑消防设施正常运行。
2.4建筑消防设施维护管理单位应与消防设备生产厂家、消防设施施工安装企业等有维修、
保养能力的单位签订消防设施维修、保养合同。
维护管理单位自身有维修、保养能力的，应
明确维修、保养职能部门和人员。
2.5建筑消防设施投入使用后，应处于正常工作状态。
建筑消防设施的电源开关、管理阀门，
均应处于正常运行位置，并标示开、关状态；对需要保持常开或常闭状态的阀门，应采取铅
封、标识等限位措施；对具有信号反馈功能的阀门，其状态信号应反馈到消防控制室；消防
设施及其相关设备电气控制柜具有控制方式装潢装置的，其所处控制方式宜反馈至消防控制
室。
2.6不应擅自关停消防设施。
值班、巡查、检测时发现故障，应及时组织修复。
因故障维修等原因需要暂时停用消防系统的，应有确保消防安全的有效措施，并经单位消防安全责任人批准。
3、检测维护保养类别
3.1监督检测维护保养
应公安消防机构的要求对建筑消防设施进行检测维护保养。
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消防维护保养的概述
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3.2委托检测维护保养
受建筑物业单位、施工单位、使用单位等委托而进行的建筑消防施检测维护保养。
3.3仲裁检测维护保养
仲裁机构委托进行的建筑消防检测维护保养。
4、检测维护保养的依据
4.1委托建筑消防设施检测合同（委托书），建筑消防设施维护保养合同。
4.2建筑工程消防设计图
4.3当地的消防部门出具的审核批文
4.4有关建筑消防设施的国家规范，部颁标准，地方，行业标准。
4.5建筑消防系统主要设备的质量保证书、合格证、出厂检测报告。
4.6本单位的质量体系文件及企业工艺标准，检测制度。
4.7工程现场实际情况。
5、检测维护保养安全保障措施
5.1确保安全生产的技术组织措施
5.1.1安全防护
5.1.1.1严格执行班前安全会议制度，认真执行书面安全交底规定，针对作业条件进行准确
的安全技术交底，并履行交底人和被交底人的签字手续。
5.1.1.2对参加的检测维保工作人员（包括临时工），必须先进行三级安全教育，经考试合
格后，方准进场作业。
5.1.1.3进入维保现场，必须严格执行“六大纪律”和“十项措施”，正确使用安全帽、绝
缘鞋、绝缘手套等个人防护用品。
5.1.1.4在两米（含两米）以上的高处作业，必须使用安全带或搭设防护严密的操作平台。
禁向上、向下抛扔工具、材料等各种物件，禁止两人或两人以上在同一梯子上作业。
5.1.1.5大型建筑工程土建、安装工程交叉作业多、孔洞多、井道口多、楼梯口多、危险性
大，检测过程中要按规定进行防护，交叉作业要统一指挥，合理协调，确保安全。
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消防维护保养的概述
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5.1.1.6进入现场检测必须两人及两人以上。
5.1.1.7对有特殊要求的场所进行检测维护保养时应采取相应的技术措施。
5.1.1.8严格按照仪器设备操作手册的要求使用仪器设备。
5.1.1.9对需要暂时停电的检测维护保养项目应及时通知委托单位，做好停电、送电的准备。
5.1.2现场安全要求
5.121在进行带电检测维保养时，必须携带绝缘手套，穿绝缘鞋。
5.1.2.2不能为了赶工期而在雨雪天气进行作业。
5.1.2.3在夜间作业时，必须有足够的照明，沟、槽、坑、洞及危险处应设红灯警示，防止人员伤亡。
5.1.3安全管理
5.1.3.1各级施工专职安全管理人员，对施工现场的安全生产负指导管理责任，必须认真执
行《建筑业安全生产工作条例》和本公司“安全生产奖惩条例”。
5.1.3.2教育职工不违章作业，积极组织人员对维保工作中的隐患进行整改。
对新工人（包括临时工）进场作业，必须先实施三级安全教育制度。
5.1.4维保期间突发事件的防范和救护措施
现场如发生安全事故，首先是抢救伤员，然后保护好现场，事后要做到“四不放过”，一定
要清查原因，吸取教训，进一步采取预防措施
5.1.5安全生产事故应急预案
5.1.5.1根据消防维保的特点，工地现场可能发生的安全事故有：
坍塌、火灾、物体打击、高空坠落、机械伤害、触电等；生产事故可能有：
消防水管爆裂、气体灭火系统气体误喷等。
5.1.5.2根据公司的应急预案，项目部将立足于自援自救的基础上，建立责任制度，落实责任人
做好预防工作；一旦发生事故，按应急预案规定，迅速展开应急救援工作，并及时向公司及公司所在地政府和有关部门汇报情况。
5.2确保文明施工、环境保护的技术组织措施
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消防维护保养的概述
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5.2.1严格按设计、规范、规程、标准、施工方案、工作作业指导书组织工作。
522做好维保工作的搭接工作，工序交接要组织检查，并办理工序交接手续。
523多工种交叉作业，要有利于工作为原则，组织综合平衡，做的交叉有序，忙而不乱
要做到环境保护工作，采取措施防范噪音等对人体和环境所造成的损害。
5.3确保职业健康安全与环境管理措施
5.3.1管理：
在高温季节为防中暑，调整工作时间，避开高温时间段，并发放防暑降温药品,防止中暑现象的发生。
5.3.2劳保用品要及时、足额发放，并对发放工作进行检查。
5.3.3劳动时间的管理：
严格执行劳动法有关规定，员工因为工作需要进行加班劳动时，各
部门。
项目部要加强加班时间的工作环境检查，观察员工的工作状态，防止员工过度疲劳。
并必
须按照《劳动法》的有关规定，及时足额发放加班工资。
6、检测维护保养前项目工程情况核对
6.1记录项目工程的工程概况：
工程位置、建筑面积、层数、高度、组成部分、使用性质，
各
楼层使用功能，工程联系人姓名、联系方式等与合同核对。
6.2建筑消防工程主要组成部分及分布：
记录建筑消防工程的系统组成，消防系统的分布情
况，主要消防设备的情况。
7、人员资格要求
7.1消防设施检测、维护保养等消防技术服务机构的项目经理、技术人员，经注册消防工程师考试合格，具有规定数量的、持有一级或者二级注册消防工程师的执业资格证书。
7.2消防设施操作、值班、巡查的人员，经消防行业特有工种职业技能鉴定合格，持有初级
技能（含，下同）以上等级的职业资格证书，能够熟练操作消防设施。
7.3消防设施检测、保养人员，经消防行业特有工种职业技能鉴定合格，持有高级技能以上等级职业资格证书。
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7.4消防设施维修人员，经消防行业特有工种职业技能鉴定合格，持有技师以上等级职业资格证书。
8、仪器装备的要求及配备
8.1用于消防设施的巡查、检测、维修、保养的测量用仪器、仪表、量具等，依法需要计量检定的，建筑使用管理单位按照有关规定进行定期校验，并具有有效证明文件。
8.2仪器配备如下：
1）感烟探测器功能试验器
20
）测力计
2）感温探测器功能试验器
21
）
数字坡度计
3）火焰探测器功能试验器
22
）
钢直尺
4）线型光束感烟探测器滤光片
23
）
直角尺
5）卷尺
24
）
便携式可燃气体检测仪
6）绝缘电阻测试仪
25
）
细水雾末端试水装置
7）数字万用表
26
）
接地电阻测试仪
8）秒表
27
）
垂直度测定仪
9）测距仪
28）
电子秤
10）强光手电
29
）
数字照度计
11）工具箱
30
）
超声波流量计
12）温、湿度计
31
）
数字压力表
13）钢直尺
14）漏电电流检测仪
15）游标卡尺
16）喷水末端试水接头
17）消火栓测压接头
18）数字微压计
19）数字风速仪
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消防维护保养的概述
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9.消防维保的主要工作
9.1检查、测试：
目的通过对消防系统的检查测试，一方面来评定消防系统运行的正常情况，
另一方面发现系统隐藏的故障，以便有计划的排除对消防各个子系统进行巡查。
可通过“听、
看、嗅、摸、问”等方法来观察系统运行状况，掌握整个系统的大概动态。
9.2保养（清洁、润滑）：
目的是通过对消防设备的清洁、润滑，使消防设备能最大限度延长使用寿命、处于正常工作状态。
对系统按周、月、季、年进行检测，确认其工作正常，设备除尘、清洁、润滑、油漆、防潮、绝缘、紧固；并填写相应的检测、保养表格，并得到甲方指定的责任人的签署。
编号后归档。
9.3故障排除（包括故障发生原因确认、故障的处理过程、更换零件的报价、更换故障的零
件、未排除故障的跟进、填写有关记录表格）：
出现问题时能够在限定的时间内迅速解决，不能解决的问题必须出具书面说明，并请相关人员核准签署。
9.4应急：
出现紧急事故时，人员到达现场进行应急处理。
9.5有关消防技术的咨询。
10.衡量维保工作的重要标准-故障发生率
维保工作做到位，故障发生率应该是很低，甚至是没有故障发生。
这需要通过平时保养及检查测试将故障消灭在萌芽状态中。
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如何做好维保工作
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消防系统维保工作涉及技术专业较杂，如：
消防规范、给排水、建筑电器、建筑弱电、通
风、机械、管道安装、报警主机操作维修、电子电器等专业；切实做好维保工作，确实需要维保人员对各专业技术都要掌握精。
对于一名维保技术人员在短短的几年时间内，达到此标
准显然是不切实际的；故对于维保技术人员可以说“干到老、学到老”。
可见，切实做好维保
工作需要各专业的技术人员组成一个集体。
那么，维保技术人员如何做好维保工作，根据经验总结如下：
1.熟悉工程楼层环境，熟悉消防设备的数量、规格型号、生产厂家、工作原理、具体分布位置，熟悉客户的管理制度，牢记重大故障发生后处理程序。
2.要有强烈的责任心，开展任何一项工作或对任何消防设备进行维保时，都要瞻前顾后，要考虑到可能引起的负面影响。
3.分清维保工作各主要内容的主次。
概括起来可以说：
故障发生要及时处理，检查测试要
认真仔细、争取发现所有故障隐患，清洁润滑周期要保证。
4.无故障情况下，根据消防设备的产品说明书或公司规定对有关设备进行清洁润滑保养。
一方面通过保养可使消防设备一直处于正常的保养状态；另一方面维保人员通过保养可加深对产品零配件的了解，因为消防产品型号繁多，单凭经验去工作，往往会犯错误。
5.加强对消防规范的学习、加强对消防报警产品工作原理的学习，这两项专业知识是一名合格维保技术人员必须熟练掌握的。
6.认真对待消防系统的检查测试，争取发现所有的故障隐患，通过检查测试加深对消防规
范的理解。
行业内俗语讲“消防设备不动就不会有问题，一动就会出现问题”，这句话表明
了消防设备的特点，即：
消防设备平时是不动作的，只有在真正发生火灾时，才能动作；故谁都不希望消防设备真正的动作，但谁都希望在发生火灾时，消防设备能正常动作。
正因为消防设备平时不动作，故长时间不检查测试消防设备动作情况，消防设备就会产生许
多故障隐患；只有按照一定周期对消防设备进行检查测试，才有可能杜绝故障的发生。
7.重视平时消防设备的清洁润滑，千万不要把此项工作归为清洁工的工作。
有经验的维保技术人员通过清洁润滑，可加深对设备各配件工作原理的理解，更重要是可发现设备的故
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如何做好维保工作
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障隐患。
所以说，这不是一项简单的清洁工作。
8.在做好以上7点要求后，只要再跟别人处理几次故障，就可以独立处理一般故障。
9.更高标准是进一步加强各专业技术的学习，可处理高难度的故障。
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火灾自动报警系统及联动控制器保养
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1火灾自动报警系统及联动控制器保养
1.1火灾报警控制器的清洁维护
火灾报警控制器的清洁维护方法是断开控制器的备用电池关闭交流供电电源。
用吹尘器
吹扫控制器内部的各种电路模板、组件、电池、接线端子和外部的操作而扳控制开关、机箱等直至清洁干净无积尘或积垢。
机箱外壳可用潮湿的布擦拭。
吹尘和擦拭后要仔细检查电
路模板和组件有无松动接线端子和线标是否紧固完好控制开关的初始位置是否正常。
检查完
毕后依次接入交流供电电源和电池检查控制器工作是否正常。
切忌带电清洁维护控制器不能
用水和普通清洁剂清洁电路模板、组件、电池、操作面板和控制开关。
如果电路模板或组件
过于脏污吹尘无效可将其取下使用电路板专用清洁剂喷饰电路板溶解清除积垢。
喷饰过的电
路板要等清洁剂挥发板面干燥后再安装上并通电开机。
1.2消防联动控制器的清洁维护
消防联动控制器的清洁维护方法是断开控制器的备用电池关闭交流供电电源。
用吹尘器
吹扫控制器加沖用別匸幸说应-糾件、①儿拽线谎皿1外汽丫册件向貞拧制叽/
箱等白至清沽「和无积尘或积垢‘机箱外壳叮用潮湿的布擦抗.吹尘和擦扌尢右耍佯细检査电路模板和组件有无松动接线端子和线标是否紧固完好控制开关的初始偵置是否正第.检查'；诉肩依次接入交流供白电源和电池检査控制器工作是否正常口切忌带电清沽维护控制器不能用水和普通清洁剂清洁电路模板、组件、电池、操作面板和控制开关。
如果电路模
板或组件过丁-脏污吹尘无数叮疥其取卜使用电路板专用清沽剂喷饰电路板溶解清除积垢.喷饰过的T原扳耍等清沽刑挥发板而T燥拆再安装上并通电开机.
1.3消防控制室图形显示装置的清洁维护
消防用制空闿形晁示装置一般包括计算机、显示器、网络接口设釜、UPS电源和打印机’孩装垃代帖沾维护方袪是先断开交流快屯、UPS屯派和网決连接便装垃完仝处于无源状态然后分别清洁保养各种设备。
计算机台式主机可进行内、外部的清洁保养。
打开主机机箱用吹尘器吹扫机箱内部的积尘直至清洁机箱外部可用潮湿的布擦拭清洁吹扫和擦拭后
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火灾自动报警系统及联动控制器保养
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要仔细检查计算机内各电路板、插件和接插端子是否牢固有无松动和虚接检查完毕后盖好机箱。
显示器、网络接口设备、UPS电源和打印机属于精密电器设备一般情况下只进行外部的吹尘和擦拭如需要内部清洁维护
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