上海住宅物业服务分等收费管理暂行办法.docx
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上海住宅物业服务分等收费管理暂行办法
上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法
为促进上海物业管理行业健康发展，建立合理、公开、质价相符
的物业服务收费机制，提高市民居住质量，根据国务院第379号令发
布的《物业管理条例》，国家发改委和建设部印发的《物业服务收费
管理办法》和上海市人大常委会发布的《上海市住宅物业管理规定》
等法律、法规及有关规定，并结合本市实际情况，制定本办法。
一、适用范围
本办法适用于本市行政区域内住宅物业管理区域的物业服务、物
业收费及监督管理。
容积率高于0.5的住宅物业管理区域内的物业服务内容及其要
求、服务收费及其标准，由建设单位或业主大会与物业管理企业按照
本办法规定执行。
容积率等于或低于0.5的住宅物业管理区域或纯别墅住宅物业管
理区域内的物业服务内容及其要求、服务收费及其标准，由建设单位
或业主大会与物业管理企业参照本办法的有关原则协商确定。
二、物业服务分等收费标准的制定
分等收费标准由市价格主管部门会同市房地产行政主管部门根
据本市住宅物业不同的服务内容、服务要求制定和适时调整，并向社
会公布。
分等收费标准包括物业服务等级标准和物业服务收费标准。
物业
服务等级标准的制定由市房地产行政主管部门负责，物业服务收费标
准的制定由市价格主管部门负责。
经区（县）人民政府同意，各区（县）价格主管部门会同房地产
行政主管部门根据实际情况，在本市最高收费标准范围内制定并发布
区（县）的最高收费标准。
三、物业服务项目和等级的划分
本市住宅物业服务项目根据服务内容、服务要求和设施设备配置
等情况分为综合管理服务、公共区域清洁卫生服务、公共区域秩序维
护服务、公共区域绿化养护服务，以及共用部位、共用设施设备的日
常运行、保养及维修服务五项，等级从低到高，最高为五级。
（详见
附表《上海市住宅物业服务分等收费标准》）。
四、物业服务收费标准的确定
住宅物业管理区域的物业服务收费标准应按照质价相符的原则，
分别选择并组合确定。
物业服务收费标准为各物业服务项目收费标准
的总和。
各物业服务项目的收费标准原则上不超过规定的最高收费标
准。
业主大会成立前的物业服务收费，由建设单位根据物业特点和服
务要求，选择服务项目、服务等级并拟定收费标准，在发布招标公告
或协议价格15个工作日前将拟定的收费标准报物业所在地的区县价
格主管部门确认。
建设单位应在确认的收费标准范围内进行物业管理
招标或确定协议价格。
其中综合管理服务项目所选的等级不得高于所
选的公共区域清洁卫生服务项目等级，也不得高于所选的公共区域秩
序维护服务项目等级。
前期物业服务合同中需列明约定的服务项目、服务等级和收费标
准。
建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同中应包含前期物业合
同中约定的服务项目、服务等级和收费标准。
业主大会成立后的物业服务收费，由业主大会与物业管理企业根
据物业特点和服务要求，选择服务项目、服务等级，并按本办法规定
协商具体的收费标准。
需要时可邀请所在地居民委员会参与协调。
五、超过最高服务等级收费标准的确定
因提供本办法未涵盖的服务内容和设施设备而提高物业服务水
平的，可适当提高收费标准。
业主大会成立前的物业服务收费，建设单位应委托市物业管理协
会组织专家论证提出相适应的收费标准，经区县价格主管部门确认并
报市价格主管部门备案后，作为物业管理招标或协议的最高收费标
准。
业主大会成立后,具体的收费标准由业主大会与物业管理企业根
据物业特点和服务要求协商确定。
需要时也可邀请所在地居民委员会
参与协调。
六、收费标准的备案
物业管理企业应当自签订物业服务合同之日起15个工作日内，
将物业服务合同提交物业所在地的区县价格主管部门和房地产行政
主管部门备案。
七、物业服务费的计价单位和预收期限
本办法所确定的物业服务收费的计价单位为每月每平方米建筑
面积。
经业主大会同意，计价单位也可为每月每户。
物业服务费按月收取。
经与业主约定可以预收，预收期限一般不
得超过3个月。
八、付费起讫时间
前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的
物业服务费用，由建设单位承担。
出售房屋交付之日的次月至前期物
业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照
房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约
定的，由建设单位承担。
物业产权转移时，产权转移之日的当月及以前发生的物业服务费
用，由物业出让人承担；产权转移之日的次月起发生的物业服务费用，
由物业受让人承担。
双方另有约定的从其约定。
九、明码标价
物业管理企业应按规定实行明码标价，做到价目齐全、内容真实、
标示醒目、字迹清晰，并可采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、
收费手册、多媒体终端等方式在物业管理区域内进行公示。
物业服务收费明码标价的内容包括：
物业管理企业名称、服务内
容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、监
督举报电话等。
实行明码标价的物业服务收费的标准等发生变化时，物业管理企
业应当在执行新标准前一个月，将所标示的相关内容进行调整，并标
示新标准开始实行的日期。
十、法律责任
物业管理企业应当遵守国家的法律、法规及有关文件的规定，严
格履行住宅物业服务合同，为业主提供质价相符的物业服务。
若未能
履行物业服务合同约定，导致业主人身、财产、安全受到损害的，应
当依法承担相应的法律责任。
业主应当按照住宅物业服务合同的约定，按时足额交纳物业服务
费用。
业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的，业主委员
会应当督促其限期交纳；物业管理企业也可以依法追缴。
十一、监督检查
物业服务双方应接受相关居民委员会的监督，发生物业服务纠纷
时，可接受居民委员会的协调。
物业管理企业违反国家和本市物业管理法规及有关规定，未提供
相应物业服务的，由房地产行政主管部门根据国家与本市的有关规定
予以处理。
构成价格违法、违规的，由价格主管部门依据《中华人民共和国
价格法》、《价格违法行为处罚规定》和《关于商品和服务实行明码
标价的规定》等法律、法规及有关规定予以处罚。
十二、其他规定
本办法所规定的物业服务收费标准的测算是采用包干制结算形
式。
其他未尽事宜，按照国家发展和改革委员会、建设部《物业服务
收费管理办法》等有关规定执行。
本办法执行过程中，凡以前市、区（县）物价局、房地局文件规
定与本办法不一致的，按本办法规定执行。
十三、解释部门
本办法由市物价局、市房地资源局按照各自职责负责解释。
十四、办法实施
本办法自2005年10月1日起实施。
本办法实施后开始物业服务并收费的，物业服务及其收费标准等
应按照本办法规定执行。
本办法实施前业主大会与物业管理企业已签订住宅物业服务合
同且尚未到期的，物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行，合
同到期后按本办法规定执行。
本办法实施时尚未成立业主大会且原有收费标准高于本办法最
高收费标准的，须相应降低收费标准或提高服务等级。
若收费标准低
于本办法最高收费标准的，在业主大会成立前不得擅自提高收费标
准。
公有住宅售后的物业服务收费执行本办法的有关事项另行研究
后制定。
上海市住宅物业服务分等收费标准
上海市物价局
上海市房屋土地资源管理局
一、综合管理服务标准与收费标准
级别
序号
内容
服务要求
1
管理处设置
小区内不设置管理处，管理人员每日巡查小区一次以上，发现问题及时处理。
2
管理人员要求
（1）小区经理有物业管理员上岗证和小区经理上岗证。
（2）管理人员挂牌上岗。
3
服务时间
周一至周日在指定地点进行业务接待。
（1）服务规范应符合《上海市物业管理行业规范》要求。
（2）24小时受理业主或使用人报修。
急修二小时内到现场处理，一般修理三天内完成（预约除外）。
（3）对业主或使用人的投诉在七天内答复处理。
（4）告知业主或使用人装修须知，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。
一级
（5）建立财务制度，对物业服务费的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。
（6）建立小区物业管理档案（包括设备管理档案、业主资料档案等）
。
4
日常管理与服务
（7）对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。
（8）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的30%。
（9）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和收费标准。
（10）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。
（11）对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。
每平方米建筑面积月
最高收费标准（元）
0.09
级别
序号
内容
服务要求
1
管理处设置
小区内设置管理处，配置简单办公设备，配有电话。
2
管理人员要求
（1）小区经理有物业管理员上岗证和小区经理上岗证。
（2）管理人员服装统一，挂牌上岗。
3
服务时间
周一至周五在小区管理处进行业务接待，周六、周日在指定地点进行业务接待。
（1）服务规范应符合《上海市物业管理行业规范》要求。
（2）24小时受理业主或使用人报修。
急修半小时内到现场处理，一般修理二天内完成（预
约除外）。
（3）对业主或使用人的投诉在五天内答复处理。
（4）告知业主或使用人装修须知，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止
二级
或报告。
（5）建立财务制度，对物业服务费的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。
（6）建立小区物业管理档案（包括设备管理档案、业主资料档案等）。
4日常管理与服务
（7）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。
（8）对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。
（9）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的50%。
（10）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。
（11）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。
（12）对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。
每平方米建筑面积月
最高收费标准（元）
0.14
每平方米建筑面积月
级别
序号
内容
服务要求
最高收费标准（元）
（1）小区内设置管理处。
1
管理处设置
（2）办公场所整洁有序。
（3）配置一般的办公用品（如办公家具、电话等）。
2
管理人员要求
（1）小区经理有物业管理员上岗证和小区经理上岗证，有三年以上物业管理工作经历。
（2）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁。
3
服务时间
周一至周日在管理处进行业务接待，并提供服务。
（1）服务规范应符合《上海市物业管理行业规范》要求。
（2）24小时受理业主或使用人报修。
急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约
三级
除外）。
0.20
（3）对业主或使用人的投诉在三天内答复处理。
（4）制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装
4日常管理与服务修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。
（5）建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。
（6）建立小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案（含业主或使用人房屋装修档案）等]。
续上页
每平方米建筑面积月
级别序号内容服务要求
最高收费标准（元）
（7）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。
（8）对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。
（9）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的60%。
（10）建立管理处内部管理制度和考核制度。
（11）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。
（12）能提供二种以上特约服务（有偿）和二种以上便民（无偿）服务。
（13）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。
（14）对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。
级别序号内容
1管理处设置
2管理人员要求
3服务时间
四级
4日常管理与服务
每平方米建筑面积月
服务要求
最高收费标准（元）
（1）小区内设置管理处。
（2）办公场所整洁有序。
（3）配置办公家具、电话、电脑、打印机等办公设施及办公用品。
（1）小区经理有物业管理员上岗证和小区经理上岗证，有一年以上小区经理任职经历。
（2）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。
周一至周日每天12小时在管理处进行业务接待，并提供服务。
0.26
（1）服务规范应符合《上海市物业管理行业规范》要求。
（2）24小时受理业主或使用人报修。
急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外）。
（3）对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。
（4）制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。
（5）建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。
续上页
级别
序号
内容
服务要求
每平方米建筑面积月
最高收费标准（元）
（6）建立档案管理制度，建立齐全的小区物业管理档案
[包括物业竣工验收档案、设备管
理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人装修档案）
、物业租赁档案、日常管理档
案等]。
（7）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。
（8）建立健全的维修资金管理制度，对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。
（9）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的80%。
（10）制定管理处内部管理制度和考核制度。
（11）运用计算机进行管理（含业主档案、收费管理、设备管理等）。
（12）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。
（13）每年对业主或使用人进行一次满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。
（14）能提供三种以上特约服务（有偿）和三种以上便民（无偿）服务；节假日有专题布置，每年组织两次以上的社区活动。
（15）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。
（16）对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。
级别序号内容
1管理处设置
2管理人员要求
五级3服务时间
4日常管理与服务
每平方米建筑面积月
服务要求
最高收费标准（元）
（1）小区内设置管理处。
（2）办公场所整洁有序，有专门的业主或使用人接待区域。
（3）配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设施及办公用品。
（1）小区经理有物业管理员上岗证和小区经理上岗证，有二年以上小区经理任职经历。
（2）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。
（3）适当配备具有外语会话能力的管理人员。
0.35
周一至周日每天12小时在管理处进行业务接待，并提供服务。
（1）服务规范应符合《上海市物业管理行业规范》要求。
（2）24小时受理业主或使用人报修。
接到任何报修半小时内到现场处理（预约除外）。
（3）对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。
（4）制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修
档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。
（5）建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，
账目清晰。
续上页
级别
序号
内容
服务要求
每平方米建筑面积月
最高收费标准（元）
（6）建立完善的档案管理制度，建立齐全的小区物业管理档案
[包括物业竣工验收档案、设备
管理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人装修档案）
、物业租赁档案、日常管理档
案等]。
（7）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。
（8）建立健全的维修资金管理制度，对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。
（9）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的90%。
（10）制定管理处内部管理制度和考核制度。
（11）广泛运用计算机进行管理（含业主档案、房屋档案、设备档案、收费管理、日常管理等）。
（12）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。
（13）每年对业主或使用人进行二次满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。
（14）能提供5种以上特约服务（有偿）和5种以上便民（无偿）服务；节假日有专题布置，每半年组织二次以上的社区活动。
（15）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。
（16）对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。
备注：
1、小区内设置管理处的，若建筑面积小于2万平方米，综合管理服务费增加
2、每一级的服务内容与要求应高于并包含低一级的服务内容与要求（一级除外）
5%。
。
级别项目
楼内公
共区域
一级
楼外公
共区域
二、公共区域清洁卫生服务标准与收费标准
序号
内容
服务要求
1
地面
隔日清扫一次，地面无垃圾堆积。
2
楼梯扶手、栏杆、窗台
每周擦抹一次。
3
消防栓、指示牌等公共设施
每半月擦抹一次。
4
天花板、公共灯具
每半年除尘一次。
5
门、窗等玻璃
每年擦拭三次，其中底层门厅玻璃每二个月擦拭一次。
6
天台、屋顶
屋顶每半年清扫一次，有天台、内天井的每半月清扫一次。
7
垃圾收集
居民自行投放至小区集中投放点。
8
电梯轿厢
操作板每日擦拭一次，目视无污迹；地面每日清扫一次。
9
道路地面、绿地、明沟
道路地面、绿地每日清扫一次，无明显暴露垃圾，无卫生死角；明沟每周
清扫一次。
10
公共灯具、宣传栏、小品等
每月擦抹一次。
11
垃圾厢（房）
每日清扫洗刷一次以上，保持垃圾厢（房）及其周围清洁；建筑垃圾有固
定堆放点；设有灭蝇装置。
12
消毒灭害
每季对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次（
6、7、8月每月喷洒一次），
每半年灭鼠一次。
每平方米建筑面积月
最高收费标准（元）
0.07
级别项目
楼内公
共区域
二级
楼外公
共区域
序号
内容
服务要求
每平方米建筑面积月
最高收费标准（元）
1
地面
每日清扫一次，其中门厅每日清扫二次，每周拖洗二次，地面清洁。
2
楼梯扶手、栏杆、窗台
每周擦抹二次。
3
消防栓、指示牌等公共设施
每半月擦抹一次。
4
天花板、公共灯具
每半年除尘一次。
5
门、窗等玻璃
每二个月擦拭一次，其中底层门厅玻璃每月擦拭一次。
6
天台、屋顶
屋顶每半年清扫一次，有天台、内天井的每周清扫一次。
7
垃圾收集
居民自行投放至小区集中投放点。
0.11
8
电梯轿厢
每日擦拭、清扫一次以上，操作板处无污迹无灰尘。
9
道路地面、绿地、明沟
道路地面、绿地每日清扫二次，保持地面、绿地清洁；明沟每周清扫一次。
10
公共灯具、宣传栏、小品等
每半月擦抹一次，表面无污迹。
11
垃圾厢（房）
每日清扫洗刷一次以上，保持垃圾厢（房）及其周围清洁；建筑垃圾有固
定堆放点；设有灭蝇装置。
12
消毒灭害
每季对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次（
6、7、8月每月喷洒一次），
每半年灭鼠一次。
级别项目
楼内公
共区域
三级
楼外公
共区域
序号
内容
服务要求
1
地面
每日清扫一次，其中门厅每日清扫二次，隔日拖洗一次，地面清洁。
2
楼梯扶手、栏杆、窗台
每周擦抹二次，保持基本无灰尘。
3
消防栓、指示牌等公共设施
每周擦抹一次，外表基本无灰尘、无污渍。
4
天花板、公共灯具
每季除尘一次，目视基本无灰尘、无蜘蛛网。
5
门、窗等玻璃
每月擦拭一次，其中门厅玻璃每月二次，目视明亮无污迹。
6
天台、屋顶
保持清洁、无垃圾。
7
高层按幢设置垃圾收集点，多层按物业管理需要配置收集点，
收集点每日
垃圾收集
清理二次，收集点周围地面无散落垃圾，无污迹，无明显异味。
8
电梯轿厢
每日擦拭、清扫一次以上，保持目视干净无污迹。
9
道路地面、绿地、明沟
道路地面、绿地每日清扫二次，目视地面、绿地清洁无杂物；
明沟每周清
扫二次，明沟无杂物、无积水。
10
公共灯具、宣传栏、小品等
每周擦抹一次，表面无污迹。
有专人管理。
生活、建筑垃圾
升级会员 